У современного девелоперского бизнеса две главные задачи: суметь получить достойный земельный участок и грамотно управлять строительством. В основе успеха компании Sminex - личный опыт руководителя предприятия в решении первой задачи.
История компании и основа бизнеса
Алексей Тулупов - президент Sminex - человек непубличный, не любящий давать интервью и комментарии. Но от этого не менее известный. В истории российского бизнеса он известен, как один из совладельцев «Росбилдинга».
Алексей Викторович - из разряда тех предпринимателей, которые занялись бизнесом сразу же после того, как в нашей стране предпринимательская деятельность стала легальной. Он родился в 1975 году в Москве. В 1992 году окончил среднюю школу и начал зарабатывать деньги.
Его первая должность - эксперт по недвижимости в Товариществе с ограниченной ответственностью (когда-то существовало и такое) «Комс». А всего спустя три года, в 1995 году, Алексей Тулупов возглавил свое собственное дело, учредив ООО «Виртус» и став его директором.
Первый предпринимательский опыт сослужил Алексею Тулупову хорошую службу: благодаря приобретенным навыкам, с 1997 года Тулупов работает в группе «Росбилдинг».
За несколько лет Алексей Викторович занимал должности заместителя гендиректора и генерального директора «Росбилдинг-Девелопмент», генерального директора ООО «АН Росбилдинг» и президента ЗАО «Инвестиционная компания «Росбилдинг».
Холдинг «Росбилдинг» - не просто девелопер, агентство недвижимости или участник рынка инвестиций. Основа деятельности группы - бизнес в области слияний и поглощений.
Сегодня к этой сфере деятельности, прямо скажем, отношение разное. Если какая-нибудь известная строительная организация совместно с руководством и собственниками завода, которые довели предприятие до фактического банкротства и остановки производства, перестраивают помещения и сдают их под офисы, то это называется перепрофилированием, выводом предприятия из столицы.
А если то же самое делает сторонний инвестор, например скупив акции у мелких владельцев, получив контрольный пакет предприятия и заняв должность руководителя убыточного предприятия, то это принято называть чуть ли не рейдерством.
В любом случае, с точки зрения экономики подобные процессы оказываются оправданными: в центре столицы выгоднее содержать бизнес-центры и сдавать офисы в аренду, а не «производить чугунные чушки».
Как раз на подобных операциях и специализировался «Росбилдинг». Занимался этими сделками и Алексей Викторович. А в 2006 году он, основываясь на накопленном опыте, учредил свое собственное предприятие - Инвестиционную компанию Sminex.
На сегодняшний день Sminex имеет в портфеле почти 400 тыс. кв. м недвижимости. Компания ведет 14 проектов. Численность сотрудников превышает 1200 человек, то есть это вполне состоявшийся, крупный по российским меркам бизнес.
Первоначально в сфере интересов организации были не только проекты в области недвижимости, но и ряд инвестиций в пищевую промышленность. Однако в настоящее время основная часть «сторонних» проектов свернута: покупать предприятия для того, чтобы проводить их редевелопмент и в дальнейшем продавать или сдавать в аренду торговые или офисные площади оказалось намного выгоднее.
Проекты Sminex
На данный момент в портфеле Sminex преобладает офисная недвижимость. Среди объектов компании можно назвать такие деловые центры, как Smart Park в. Научном проезде в районе станции метро «Калужская», (Стромынский переулок, метро «Сокольники»), Bankside (Наставнический переулок, метро «Курская»), «Хамелеон» (Рязанский проспект) и др - общей сложности 12 объектов.
Еще одно направление деятельности компании - продажа или сдача в аренду ритейловых площадей. В числе прочих можно выделить площади на Ленинском проспекте в доме 73, торговый центр на Автозаводской улице, дом 16. Всего это 10 объектов, некоторые расположены в тех же зданиях, что и деловые центры, а некоторые существуют как отдельные проекты.
Что касается жилой недвижимости, то таких проектов у Sminex пока всего два. Первый - , на ул. Берзарина, в районе станции метро «Октябрьское поле». Кирпичный пятиэтажный клубный дом категории бизнес-класса с панорамным остеклением и мансардой. На последних этажах дома предусмотрены двухуровневые квартиры с каминами. Одна из особенностей помещений - высота потолков от 3,5 до 5 метров.
Второй - многофункциональный центр « ». Расположен этот МФЦ на проспекте Мира между станциями «Рижская» и «Алексеевская». Это большой комплекс, в котором запланированы как офисные и торговые помещения, так и жилье и даже два особняка. Стиль «эко-фьюжн» - некое сочетание старого снаружи и нового внутри.
И в клубном доме Berzarina 12, и в МФЦ «Парк Мира» продаются не квартиры, а апартаменты, что связано со спецификой строений и статусом территорий, на которых они располагаются. Впрочем, для Sminex, специализирующейся на офисной и коммерческой недвижимости, это обычная практика: ранее компания уже завершила два аналогичных проекта - это первая очередь того же «Парка Мира» и проект Tivoli.
Мнения и отзывы о Sminex
Хорошо или плохо такого рода «перепрофилирование»? Смотря с какой стороны посмотреть. Ранее на территории, где сегодня строится тот же «Парк Мира», располагалось ОАО «Импульс» - разработчик и производитель электроники, в том числе для вооружений. Сегодня на месте бывшего предприятия строится очередной московский бизнес-центр.
С одной стороны, конечно, город лишился еще одного предприятия предприятия. С другой, это не кто-то, а рынок решил, что на сегодняшний день еще один бизнес-центр с офисами и апартаментами для Москвы важнее.
Надо понимать, что продаваемые апартаменты - это не квартиры, в них нельзя зарегистрироваться, а значит, отвести детей в ближайший детский сад и школу, посещать районную поликлинику. За все впоследствии придется платить, конечно, выложив изначально несколько меньшую сумму за квадратный метр. То есть апартаменты в бизнес-центре подходят, прежде всего, тем, кого не беспокоят такие формальности, как давным-давно «отмененная» прописка.
Тулупов Алексей Викторович родился 18 мая 1975 года в Москве. В 1992 году окончил среднюю общеобразовательную школе № 8 с углубленным изучением немецкого языка.
Трудовую деятельность начал в 1992 году экспертом по недвижимости в ТОО «Комс» в Москве. Затем Алексей Тулупов работал с 1995 по 1997 год директором ООО «Виртус» . В 1997 году перешел на работу компанию «Росбилдинг», где успел поработать заместителем генерального директора и генеральным директором «Росбилдинг-Девелопмент» , генеральным директором ООО «АН Росбилдинг» и президентом ЗАО «Инвестиционная компания «Росбилдинг» .
В 2008 году г-н Тулупов основал инвестиционную компанию Sminex Ltd.
В 2011 году приобрел 100% акций ОАО «Научно-исследовательский, проектный и конструкторский институт драгоценных металлов и алмазов «Гиналмаззолото» . Сумма сделки составила 227,56 млн руб. (или около,585 млн) при стартовой цене за пакет в 217,56 млн руб.
Разведен, воспитывает дочь.
Алексею Тулупову 24 года, он из профессорской семьи, но у самого образование - 10 классов. На столе в его офисе - огромная книга "Retailing", вся в закладках. На входе в офис - охрана, по словам Алексея, выдерживающая 15 минут любого натиска. Руководимая Тулуповым компания "РОСбилдинг" собирается возглавить новую торговую империю в Москве, куда войдут практически все крупные московские универмаги - "Краснопресненский", "Бухарест", "Смена", "Московский", "Мода" (на Красной Пресне), "Первомайский" и прочие (см. справку).
С зимы идет агрессивная скупка акций универмагов - наиболее опасный, но, по словам Тулупова, наименее интересный для него этап. "Зря вы такой интерес проявляете к скупке. Есть отработанные методики, и мы их осуществляем", - говорит он. Интервью Алексей дает крайне неохотно, тщательно подбирая слова. "Самое интересное начнется потом, когда мы будем налаживать бизнес в этих магазинах так, как мы это задумали".
В "Бухаресте", "Смене" и "Краснопресненском" период скупки завершен, "РОСбилдинг" получил в них контрольные пакеты. Прочие пока сопротивляются. Однако, судя по первым успехам агрессоров, для большинства намеченных объектов дальнейшее сопротивление бесполезно.
Самозванец
Признаки надвигающейся угрозы универмаги почувствовали в середине зимы. Позже, сопоставив данные, директора магазинов поняли, что почерк захватчиков похож и агрессия исходит из единого центра. Сценарий, применяемый "РОСбилдингом", давно опробован и действует безотказно. Подставная фирма ("РОСбилдинг", по нашим данным, учредил таких фирм несколько десятков) скупает достаточную для возбуждения банкротства задолженность универмагов. Затраты на покупку невелики: согласно российскому законодательству, для возбуждения банкротства достаточно просроченного на три месяца долга в 500 минимальных зарплат, что нынче составляет менее полутора тысяч долларов. После приобретения долга компания уходит в кусты - магазины пытаются проплатить долг, но деньги упорно возвращаются плательщику. Через некоторое время грядет банкротство.
Параллельно с банкротством начинается скупка акций универмагов. Поскольку все они зарегистрированы в форме закрытых АО, в которых свободная купля-продажа невозможна, а акции распределены среди членов трудового коллектива, скупка ведется через оформление договоров дарения. Введение банкротства нужно "РОСбилдингу" для того, чтобы ускорить процесс скупки. Дело в том, что руководство магазинов, почуяв угрозу поглощения, чинит скупщикам всякие препятствия, грозя продающим акции увольнением, а "нестяжателей" (тех, кто продавать акции отказался) вывешивает на доску почета и сулит им щедрое вознаграждение. Когда же магазин объявляют банкротом, заметно падают и авторитет руководства, и цена акций.
Кроме внутренних мер защиты магазины в изобилии инициируют судебные иски в московских судах, пытаясь обжаловать введение процедуры банкротства и договора о переуступке акций. Так поступали "Краснопресненский", "Бухарест" и "Смена". Ни один из поданных исков не был удов
Совладельцы самой известной в России рейдерской компании "Росбилдинг" Алексей Тулупов и член Совета Федерации Сергей Гордеев фактически поделили бизнес. Алексей Тулупов несколько месяцев назад зарегистрировал компанию "Смайнэкс" (Sminex). Об этом РБК daily сообщили сразу несколько участников рынка.
Однако РБК daily удалось найти косвенные подтверждения тому, что "Смайнэкс" продолжит дело "Росбилдинга": компания ищет персонал, способный обеспечивать мониторинг и анализ различных объектов недвижимости.
ЗАО "Инвестиционная компания "Росбилдинг" прославилась в конце 90-х гг. поглощениями различных промышленных предприятий, магазинов и объектов недвижимости. Масштабы работы компании на рынке слияний и поглощений были таковы, что мэр столицы Юрий Лужков обвинил ее в "подрыве промышленного потенциала Москвы".
Ряд экспертов полагает, что ликвидация компании "Росбилдинг" может быть просто методом "обеления" бизнеса. "Фактически произошло не исчезновение компании "Росбилдинг", потому что исчезло только название, бренд, имевший негативную окраску в глазах окружающих, а произошло разделение бизнеса между соучредителями Гордеевым и Тулуповым, - сказал РБК daily председатель совета директоров группы компаний Gideon Константин Барков. - Произошел выход Тулупова из бизнеса - ему отдали часть активов. У Гордеева сейчас новая структура, которая распоряжается активами "Росбилдинга" и занимается приобретением предприятий, задействованных в полиметаллической отрасли, а Тулупов стал заниматься девелоперским бизнесом".
Компания А.Тулупова "Смайнэкс" займется ритейлом и девелопментом. Кроме того, Константин Барков утверждает, что Алексей Тулупов планирует заняться скупкой предприятий нефтяной отрасли. Директор по коммуникациям компании "Смайнэкс" Анна Турчанинова подтвердила РБК daily, что компания интересуется инвестициями в девелопмент, ритейл, пищевую промышленность, нефть и другие природные ресурсы, а также сетевые сервисы для столичных автомобилистов.
На вопросы РБК daily в компании "Росбилдинг" не ответили, сославшись на то, что оба совладельца сейчас находятся за границей. Анна Турчанинова сообщила, что Алексей Тулупов находится в Москве. Ранее "Коммерсантъ" написал о том, что у "Росбилдинга" есть еще третий владелец - Владимир Курбатов, который в прошлом году создал компанию "Магма", продолжающую работать на рынке слияний и поглощений. Эта компания уже провела несколько сделок, самая известная из которых – перепродажа офисного здания в Никитском переулке группе "Гута". В связи с этим эксперты отмечают, что, отказавшись от совместного бизнеса, владельцы компании решили продолжить рейдерские дела, но уже в других компаниях.
АЛЕКСЕЙ ТУЛУПОВ
Президент компании
Моя цель – создание самой комфортной среды
для клиентов Sminex.
43 года; коренной москвич; женат, трое детей.
24 года работает в сфере недвижимости.
Помимо интересов в бизнесе, каждый год принимает участие в забеге на марафонскую дистанцию.
ОЛЕГ СЕРОПЕГИН
Директор Департамента Прибыли Проектов
Прибыль проекта зависит от многих составляющих и моя цель найти оптимальный маршрут проекта, позволяющий её максимизировать. Каждый день ситуация на проекте меняется. Управляя проектом, мы находимся в постоянном поиске решений, позволяющих максимизировать прибыль компании.
44 года; окончил РХТУ; женат, дочь и сын. Катается на горных лыжах, путешествует и увлекается Формулой-1.
15 лет управляет проектами, из них 8 лет девелоперскими.
ВАСИЛИЙ БУЛГАКОВ
Директор Финансово-Юридического Департамента
Мне интересно решать сложные задачи в команде единомышленников – профессионалов, вносить свой вклад в достижение целей Компании, работать в сплоченном коллективе, способном менять окружающий нас Мир.
47 лет; родился в Тбилиси, окончил Тбилисский государственный университет, ВШФМ при АНХ; женат, воспитывает дочь. Занимается фитнесом, катается на горных лыжах, увлекается электромонтажом, умеет паять, создаёт умные системы в жилых пространствах.
Более 17 лет занимается финансами из них 13 – в сфере недвижимости.
РОМАН СЕМЧИШИН
Директор Коммерческого Департамента
Моя цель, чтобы в любой сделке все её участники выиграли. И чем больше участников, тем интереснее. В нашем Деле сторон в каждой сделке много: владельцы компании и сотрудники, покупатели и их близкие, город и его жители, банки и брокеры.
36 лет; коренной москвич; окончил РУДН; женат, один сын. Увлекается яхтингом и сноубордом, играет на ударной установке.
10 лет организовывает продажи и клиентский сервис в области недвижимости.
АЛЕКСАНДР ЛАГУТОВ
Директор Департамента Разработки Продуктов
Мои амбиции идеально совпадают с амбициями компании – создавать особенные проекты. Особенно красивые. Особенно комфортные. Лучшие. Проекты, которыми можно будет гордиться и перед клиентами и перед близкими. «Этот мир придуман и нами» – работа под таким лозунгом меня вдохновляет!
36 лет; родился и вырос в Москве; окончил МГУГиК, ФА, МИРБИС; женат, две дочери. Катается на горных лыжах, любит хорошую музыку и литературу.
15 лет работает в области недвижимости, из которых 8 лет разрабатывает концепции высококлассных проектов недвижимости в Москве.
АЛЕКСАНДР СИМОНОВ
Директор Строительного Департамента
В работе руководствуюсь принципом, что строители – это не те, кто не попал в космонавты и юристы, а те, кто своими руками умеют править нелепости этого Мира и строят вечную красоту.
64 года; из Ленинграда 35 лет назад переехал работать в Москву; за спиной три ВУЗа; дети выросли и стали самостоятельными людьми. Любит горные и равнинные лыжи, строит дом и всё свободное время занимается самообразованием и профессиональным совершенствованием.
Последние 20 лет занимается управлением строительством в Москве.
АНАТОЛИЙ КОШУРНИКОВ
Директор Департамента Комфорта
Я люблю дарить чувство комфорта нашим жильцам и собственникам, арендаторам и гостям наших клиентов. Лучшая награда – видеть как счастливы люди в наших проектах.
46 лет; окончил Военно-инженерную академию по специальности «Электроэнергетические системы и сети»; женат, четверо взрослых детей. Хобби – жизнь за городом и строительство большого дома.
Обслуживанием недвижимости занимается 17 лет, из них более 10 лет в Sminex.