Результативность деятельности предприятия зависит от многих факторов, одним из которых является формирование и использование цен на его продукцию. В современных условиях хозяйствования цена является возможным средством маркетингового воздействия предприятия на потребителя с целью обеспечения рыночного равновесия между спросом и предложением.
Экономическая сущность цены проявляется в функциях, которые она выполняет, основными из которых являются следующие:
Учетная, которая обеспечивает учет результатов хозяйствования. Кроме того, цена включает прибыль предприятия;
Стимулирующая, которая способствует рациональному использованию ограниченных ресурсов, научно-технического прогресса, процесса обновления ассортимента продукции;
Распределительная, которая влияет на распределение ресурсов, доходов и финансов в обществе;
Регулирующая, через которую осуществляются сбалансирование между спросом и предложением.
В процессе ценообразования нужно учитывать и анализировать большое количество факторов, главными из которых являются:
методы расчета цены:
взаимосвязь цены с жизненным циклам товара;
расходы на производство и реализацию товаров;
ценовая политика предприятия;
влияние посреднических услуг;
уровень базисной цены;
наличие ограничений на установление цены со стороны государства;
маркетинговая стратегия фирмы в отношении ценообразования;
другие факторы.
Всесторонний учет перечисленных факторов дает возможность руководству предприятий формировать объективные цены на изготовленную ими продукцию и предоставленные услуги и использовать их в процессе своей коммерческой деятельности.
Методы ценообразования
Предприятия функционируют в реальных рыночных условиях. Рыночные отношения требуют перехода к новым методам формирования цен, основанных на законах рынка. Выбор методов ценообразования зависит от принятой маркетинговой стратегии, а также от таких факторов, как: вид и характеристика товара (степень новизны, возможность замены другими товарами), рыночная конъюнктура, состояние предприятия в отрасли.
Опыт государств с развитой рыночной экономикой свидетельствует, что стратегия ценообразования в условиях рынка может основываться на трех основных подходах - на затратных методах, спросе
Каждый из подходов содержит конкретные методы ценообразования. Рассмотрим наиболее распространенные из них.
Суть затратных методов ценообразования заключается в расчете цены исходя из суммы собственных затрат предприятия.
Общая методика расчета цены затратными методами состоит в следующем: определяется себестоимость продукции, т. е. материальные расходы, расходы на оплату труда работников, социальные отчисления, амортизацию и тому подобное. К этим расходам добавляются общецеховые, общезаводские расходы и размер чистой прибыли, который стремится получить предприятие, а также налоги и обязательные отчисления, не вошедшие в себестоимость. На основе сравнения рассчитанной цены с рыночной, определяют целесообразность производства определенного товара.
К затратным методам ценообразования относятся следующие:
Издержки плюс прибыль;
Минимальные затраты до цены;
Целевое ценообразование;
С учетом "точки безубыточности".
Метод "издержки плюс прибыль" используется в отечественной экономике при выполнении государственных заказов (научно-исследовательских разработок, космических программ, строительстве, военно-промышленного комплекса), когда необходимые расходы предусмотреть трудно. Метод заключается в том, что к расходам добавляется фиксированный размер прибыли. При этом цена на товар (Ц) определяется по формуле:
где С - фактические издержки производства;
/"-средняя норма прибыли на рынке, в процентах (устанавливается к общей сумме расходов); А - расходы, связанные с реализацией товара и административные расходы.
При применении этого метода возникают трудности именно в определении величины прибыли. Он зависит от отрасли, видов товаров или услуг, характеристики предприятия (формы собственности, технологии, новизны товара). Как правило, берут средний уровень прибыли в отрасли. Чтобы определить затраты производства, рассчитывают предельные издержки.
Этот метод имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Он удобен, если не приходится корректировать цены, поскольку начальная цена может превышать цену, которую предприятие установит в будущем. Это даст ему возможность за короткое время возместить большие начальные затраты. С увеличением объемов реализации продукции, ее себестоимость и цена могут снижаться. Кроме того, с увеличением объемов реализации продукции постепенно оптимизируются каналы сбыта, что также может приводить к снижению конечной цены. При применении этого метода конкуренция в отрасли сводится к минимуму.
Этот метод могут использовать предприятия - монополисты (тип ценовой политики "ценовой лидер"); предприятия, изготавливающие совершенно новую, оригинальную продукцию (тип ценовой политики, "снятие сливок"); предприятия, изготавливающие продукцию с ограниченным государством уровнем рентабельности.
Метод минимальных затрат применяют тогда, когда предприятие стремится выйти на рынок или увеличить на нем собственный удельный вес. Метод заключается в том, что предприятие рассчитывает цену исходя из минимальных затрат и без планирования прибыли.
Этот метод имеет недостатки. Поскольку цена устанавливается на уровне минимальных затрат, любые изменения в них, существенно влияют на отпускную цену. В цене не предполагается прибыль (в отдельных случаях минимальный его размер).
Это один из самых распространенных методов ценообразования, который заключается в том, что цену рассчитывают добавлением к затратам на производство продукции и ее сбыт определенной надбавки к цене (в виде коэффициента). Расчет такой цены осуществляют по формуле:
где Ц и - отпускная цена, грн.;
Ц - цена закупки сырья, материалов, полуфабрикатов, игры.; АГ - коэффициент (надбавка).
Существует два способа определения величины надбавки и внесении ее в цену изделия. 1. Расчет такой цены осуществляют, исходя из себестоимости продукции, по формуле:
где 5 - себестоимость изделия, грн.;
Я - надбавка в процентах к себестоимости изделия. 2. Расчет цены осуществляют, исходя из желаемого дохода с оборота (цены продажи), по формуле:
где Н ип - цена продажи, грн.
Чаще всего предприятия используют стандартный размер надбавки, характерный для данной отрасли. В общем надбавки выше для изделий с большими затратами на складирование и замедленным обращением.
Метод целевого ценообразования (или метод обеспечения целевой прибыли на инвестированный капитал) заключается в определении цены как целевой для конкретного рынка с учетом действующих факторов или целевой прибыли. Предприятие стремится установить такую цену, которая даст ему возможность покрыть все расходы и получить запланированную норму прибыли на инвестированный капитал.
Цену рассчитывают по формуле:
где 5 - себестоимость единицы продукции, грн;
Ьи т - запланированная норма прибыли на инвестированный капитал, %;
К ит - величина инвестированного капитала, грн.;
N запланированный объем производства и сбыта продукции, грн.
Этим методом рассчитывают себестоимость продукции, которая дает возможность возместить все затраты предприятия (производства и реализации), а также получить такую прибыль, чтобы сэкономленные средства направить на развитие предприятия и стимулирование труда работников.
Недостаток метода заключается в том, что он не учитывает спроса потребителей и их интереса к изделию, цены, по которой потребитель может приобрести этот продукт, поэтому нужно осуществлять соответствующую корректировку с учетом требований потребителей.
Метод установления цены с учетом точки безубыточности заключается в определении цены на основе расчета оптимального объема производства, который дает возможность возместить все затраты предприятия за счет полученных валовых доходов исходя из точки безубыточности. В таких случаях цена изделия (Ц) определяется по формуле:
где С - переменные затраты на единицу изделия, грн.; С, - условно-постоянные затраты производства, игры.; В):п - количество произведенной продукции, игры..
Для расчета оптимальной цены необходимо определить зависимость себестоимости продукции от объема производства и выручки от объема реализации.
Определение цены на основе спроса потребителей заключается в обратном порядке определения цены относительно затратных методов.
Для расчета такой цены изучается спрос населения и наибольшая цена, действующая на рынке на соответствующие изделия. От этой цены вычитается желаемый размер прибыли и определяется себестоимость изделий. Полученный результат сравнивается с расчетной себестоимостью и делается вывод о целесообразности производства соответствующей продукции. Если определена себестоимость ниже расчетной, принимается решение о производстве продукции (изделий).
В противном случае принимается решение об уменьшении прибыли, дополнительную экономию затрат или вообще о прекращении производства.
При определении цены на основе изучения спроса потребителей необходимо учитывать следующие факторы:
Минимальные затраты;
- максимальный размер прибыли;
Ориентации на рыночные цены;
Соревнования.
Формирование цены изделий с учетом указанных факторов будет удовлетворять интересы потребителей и производителей.
Ценообразующие факторы
цена стоимость товар перераспределительный
В условиях рыночной экономики на формирование цен оказывают влияние факторы, получившие название ценообразующих факторов. Под ценообразующими факторами понимается совокупность различных переменных аргументов (условий), которые оказывают влияние на формирование уровня, структуры и динамики цен, определяя их повышательную или понижательную тенденцию. Условно ценообразующие факторы можно подразделить на внутренние и внешние.
К внутренним относятся факторы, на которые фирма способна воздействовать. Рассмотрим основные факторы, входящие в систему внутренних факторов 5:
Мероприятия, связанные с управлением затратами. Для эффективного функционирования на каждом конкретном предприятии необходимо управлять всеми элементами затрат: материальными; трудовыми; амортизацией и прочими. Целью такого управления на конкретной фирме является создание условий для снижения (или стабилизации) затрат. Так, увеличение объемов производства может способствовать снижению общих затрат, а сокращение - их росту. Рост производительности труда, опережающий темпы роста оплаты труда, также приводит к снижению затрат за счет уменьшения доли в себестоимости заработной платы. Улучшение системы нормирования материальных ресурсов способствует сокращению затрат на них.
Формирование оптимальной номенклатуры фирмы. Как правило, предприятия выпускают несколько видов продукции, которые имеют различный уровень рентабельности. Предприятию выгодно производить изделия с высокой рентабельностью. Поэтому оно может изменять ассортиментную структуру производства в пользу высокорентабельной продукции.
Совершенствование маркетинговых исследований рынка, что предполагает более глубокое изучение конкурентной среды, рекламной деятельности, повышение имиджа фирмы и др. 4.
Привлечение финансовых ресурсов и их эффективное использование. Оптимальное соотношение между собственными и заемными финансовыми ресурсами может способствовать снижению или стабилизации цен. Это связано с возможностями расширения производства. Привлечение заемных средств (к примеру, банковского кредита) требует не только их возврата, но и определенной платы в виде процента. За использование собственных финансовых ресурсов платить не приходится. Но в рыночной экономике развита система использования заемных средств.
Обоснованное формирование и использование ценовой политики фирмы. От того, какую ценовую политику использует фирма, формируются цены на конкретные группы товаров, которые могут преследовать различные цели: завоевание сегмента рынка (низкие цены); формирование у потенциальных потребителей спроса на продукцию фирмы (низкие цены); использование высокого имиджа фирмы (высокие цены); получение сверхприбыли (высокие цены) и т.д.
Совершенствование организационного механизма предприятия. К нему можно отнести совершенствование работы с поставщиками и потребителями, выбор системы оплаты продукции и материальных ресурсов, оптимизацию организационной структуры и др. 6.
К внешним ценообразующим факторам относятся такие факторы, которые не подконтрольны фирме, на которые фирма не в состоянии влиять. Внешние факторы можно условно подразделить на две группы: внешние факторы, обусловленные национальными условиями, и внешние факторы, связанные с международной экономикой.
К внешним факторам, обусловленным национальной экономикой, относятся следующие факторы: государственное регулирование цен, которое заключается: в установлении жестких цен на отдельные виды товаров и услуг в различных сферах экономики; в формировании государственной ценовой политики; в применении системы максимальных и минимальных цен; в определении порогов и границ изменения цен; разработка и применение государственной налоговой, денежно-кредитной и амортизационной политики; использование системы таможенных пошлин на импортные и экспортные товары; установление минимальной оплаты труда; проведение антимонопольной политики; инфляционные процессы; уровень благосостояния народа; вкусы и предпочтения потребителей и др. 2.
Для эффективной организации бизнеса необходимо иметь четкие представления о том, что такое цена, ценообразующие факторы, каковы принципы формирования цен на товары и услуги. Расскажем о том, как и из чего складываются цены, какие функции они выполняют и как правильно определить адекватную стоимость продукции.
Понятие цены
Базовый элемент экономической системы - это цена. В этом понятии переплелись различные проблемы и аспекты, которые отражают состояние экономики и общества. В самом общем виде цену можно определить, как количество денежных единиц, за которые продавец готов передать товар покупателю.
В рыночной экономике одинаковые товары могут стоить по-разному, и цена является важным регулятором взаимоотношений субъектов рынка, инструментом конкурентной борьбы. На ее величину влияют многие ценообразующие факторы, и она складывается из нескольких компонентов. Цена отличается непостоянством и подвержена перманентным изменениям. Выделяют несколько видов цен: розничные, оптовые, закупочные, договорные и прочие, но все они подчиняются единым законом формирования и существования на рынке.
Функции цены
Рыночная экономика отличается от регулируемой тем, что в ней у цен есть возможность свободно реализовать все свои функции. Ведущими задачами, которые решаются при помощи цен, можно назвать стимулирование, информирование, ориентирование, перераспределение, установление баланса между предложением и спросом.
Продавец, оглашая цену, информирует покупателя о том, что готов продать его за определенную сумму денег, тем самым ориентируя потенциального потребителя и других трейдеров в рыночной ситуации и информируя их о своих намерениях. Самой главной функцией установления фиксированной стоимости товара является регулирование баланса между предложением и спросом.
Именно при помощи цен производители увеличивают или снижают количество выпускаемой продукции. Снижение спроса обычно влечет за собой рост цен и наоборот. При этом ценообразующие факторы являются барьером для дисконта, так как только в исключительных случаях производители могут опустить цены ниже уровня себестоимости.
Процесс ценообразования
Установление цены - это сложный процесс, который протекает под влиянием различных явлений и событий. Он осуществляется обычно в определенном порядке. Сначала определяются цели ценообразования, они тесно связаны со стратегическими целями производителя. Так, если компания видит себя лидером отрасли и хочет занять определенный сегмент рынка, она стремится устанавливать конкурентоспособные цены на свой товар.
Далее оцениваются основные ценообразующие факторы внешней среды, исследуются особенности и количественные показатели спроса, емкость рынка. Сформировать адекватную цену на услугу или товар невозможно без оценки стоимости сходных единиц у конкурентов, поэтому анализ товаров конкурентов и их стоимости - это следующий этап ценообразования. После того, как будут собраны все «входящие» данные, необходимо избрать методы ценообразования.
Обычно у компании формируется собственная ценовая политика, которой она придерживается на протяжении длительного периода. Завершающая стадия данного процесса - окончательное установление цены. Однако это не окончательный этап, каждая компания периодически анализирует установленные цены и их соответствие стоящим задачам, а по результатам исследования могут снижать или повышать стоимость своих товаров.
Принципы образования цен
Установление стоимости товара или услуги не только осуществляется по определенному алгоритму, но и производится, исходя из базовых принципов. К ним относятся:
- Принцип научной не берутся «с потолка», их установлению предшествует тщательный анализ внешней и внутренней среды компании. Также стоимость определяется в соответствии с объективными экономическими законами, кроме того, она должна опираться на различные ценообразующие факторы.
- Принцип целевой направленности. Цена всегда является инструментом решения экономических и социальных проблем, поэтому ее формирование должно учитывать поставленные задачи.
- Процесс ценообразования не завершается с установлением стоимости товара в конкретный временной промежуток. Производитель отслеживает тенденции рынка и в соответствии с ними меняет цену.
- Принцип единства и контроля. Государственные органы постоянно ведут контроль процесса ценообразования, особенно на социально значимые товары и услуги. Даже в условиях свободной, рыночной экономики за государством закрепляется функция регуляции стоимости товаров, в наибольшей степени это относится к монополистическим отраслям: энергетика, транспорт, услуги ЖКХ.
Виды факторов, влияющих на цену
Все, что влияет на формирование стоимости товара, можно разделить на внешнюю и внутреннюю среду. К первым относятся различные явления и события, на которые производитель продукции не может воздействовать. Например, инфляция, сезонность, политика и тому подобное. Ко вторым относят все, что зависит от действий компании: затраты, менеджмент, технологии. Также к ценообразующим факторам относятся факторы, которые принято классифицировать по субъектам: производитель, потребители, государство, конкуренты, каналы товародвижения. В отдельную группу выделяют издержки. Они напрямую влияют на размер стоимости продукции.
Существует также классификация, в рамках которой выделяют три группы факторов:
- не конъюнктурные или базовые, т.е. связанные со стабильным состоянием экономики;
- конъюнктурные, которые отражают изменчивость среды, к ним относятся факторы моды, политики, нестабильные рыночные тенденции, вкусы и предпочтения потребителей;
- регулирующие, связанные с деятельностью государства как экономического и социального регулятора.
Базовая система ценообразующих факторов
Основными явлениями, влияющими на стоимость товара, считаются показатели, которые наблюдаются на всех рынках. К ним относятся:
- Потребители. Цена находится в прямой зависимости от спроса, который, в свою очередь, определяется поведением потребителя. К данной группе факторов относят такие показатели, как эластичность цен, реакции покупателей на них, насыщенность рынка. На поведение потребителей влияет маркетинговая активность производителя, что также влечет за собой изменение стоимости товара. На спрос, и соответственно на цену, влияют вкусы и предпочтения покупателей, их доходы, даже число потенциальных потребителей имеет значение.
- Издержки. При установлении цены на товар производитель определяет ее минимальный размер, который обусловлен затратами, которые были понесены при производстве товара. Издержки бывают постоянными и переменными. К первым относят налоги, заработную плату, обслуживание производства. Вторую группу составляют закупка сырья и технологий, управление затратами, маркетинг.
- Деятельность правительства. На разных рынках государство может влиять на цены многими методами. Для некоторых из них характерны фиксированные, жестко регламентированные цены, на прочих - государство лишь контролирует соблюдение принципов социальной справедливости.
- Каналы товародвижения. Проводя анализ ценообразующих факторов, следует отметить особую значимость деятельности участников каналов товародвижения. На каждом этапе продвижения продукции от производителя к покупателю цена может меняться. Производитель обычно стремится сохранить за собой контроль над ценами, для этого у него есть различные инструменты. Однако розничная и оптовая стоимость всегда различаются, это позволяет товару передвигаться в пространстве и находить своего конечного покупателя.
- Конкуренты. Любая компания стремится не только полностью покрыть свои издержки, но и извлечь максимальную прибыль, но при этом ей приходится ориентироваться на конкурентов. Так как слишком высокие цены отпугнут покупателей.
Внутренние факторы
Те факторы, на которые компания-производитель может воздействовать, принято называть внутренними. К этой группе относят все, что связано с управлением затратами. У производителя есть различные возможности уменьшения издержек за счет поиска новых партнеров, оптимизации процесса производства и менеджмента.
Также внутренние ценообразующие факторы спроса связаны с маркетинговой деятельностью. Производитель может способствовать росту спроса проведением рекламных кампаний, созданием ажиотажа, моды. К внутренним факторам также относят управление номенклатурой товаров. Производитель может выпускать сходные товары или продукцию на одном сырье, что помогает повысить рентабельность и снизить цены на некоторые товары.
Внешние факторы
Явления, которые не зависят от деятельности производителя товара, принято называть внешними. К ним относят все, что связано с национальной и глобальной экономикой. Так, внешние ценообразующие факторы недвижимости - это состояние национальной экономики. Только когда она стабильна, наблюдается устойчивый спрос на жилье, что позволяет расти ценам.
Также к внешним факторам относят политику. Если страна находится в состоянии войны или затяжного конфликта с другими государствами, то это обязательно отразится на всех рынках, на покупательской способности потребителя и, в конечном итоге, на ценах. Внешними являются и действия государства в сфере ценового контроля.
Стратегии ценообразования
Учитывая различные ценообразующие факторы, каждая компания выбирает свой путь на рынок, и это реализуется в выборе стратегии. Традиционно выделяют две группы стратегий: для новых и для существующих товаров. В каждом случае производитель опирается на позиционирование своего товара и на рыночный сегмент.
Также экономисты выделяют два вида стратегий для уже существующего на рынке товара: скользящая, падающая цена и преимущественная цена. Каждый способ установления цен связан с рыночной и маркетинговой стратегией.
На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды:
1. Экономические факторы:
Спрос на объект оценки;
Доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;
Продолжительность получения доходов;
Риск, связанный с объектом;
Степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);
Степень ликвидности объекта оценки;
Ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;
Затраты на создание аналогичных объектов;
Соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;
Инфляция, покупательская способность и др.
2. Социальные факторы:
Наличие и развитость инфраструктуры;
Демографическая ситуация (численность прирост, уровень рождаемости и смертности, плотность, миграция населения);
3. Политические факторы:
Состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;
Политико-правовая ситуация в стране;
Политика правительства и местных органов власти;
4. Географические факторы, состояние окружающей среды:
Климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия.
5. Научно-технические факторы:
Технология и организация строительства;
Затраты на строительство и др.
Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов , учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:
Ø фактор спроса и предложения;
Ø фактор пользователя недвижимого имущества;
Ø факторы, связанные с объектом недвижимости;
Ø факторы внешней рыночной среды;
Ø фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.
При оценке недвижимости должны учитываться все факторы, но степень их значимости может различаться . Степень значимости каждого фактора оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.
Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов:
1. Экономические (экономическая ситуация в стране, в регионе, ставки процента, тарифы на электроэнергию).
2. Физические (земля, почва, климат, дороги, местоположение.
3. Социальные (тенденции в отношении численности населения, его омоложение, уровень преступности.
4. Административные (строительные нормы и правила, налоговая и финансовая политика)
При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость.
Фактор спроса и предложения является основным и учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос характеризуется качеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене.
Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке. Выделяются три возможных варианта спроса и предложения:
Ø спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется справедливая равновесная рыночная цена объекта недвижимости;
Ø спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность коррупции, ведущая к разрушению рынка;
Ø предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.
Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения.
Так, при росте спроса на жильё увеличение предложения на рынке первичного жилья, возможно только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение.
Именно поэтому на рынке жилья существует постоянная опасность возникновения ситуации, когда текущая стоимость жилья становится выше его справедливой рыночной цены.
На фоне подъема в жилищном секторе существует опасность возникновения эффекта перегрева , когда чрезмерное увеличение инвестиций в строительство окажется по его завершении нерентабельным ввиду ухудшения общей экономической конъюнктуры и падения спроса по сравнению с ожидаемым объемом.
Особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования , так как при падении экономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств по кредитным договорам.
По правилам рынка большое влияние на цену купли-продажи оказывает искусство торгов, число участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Цены в основном зависят от возможностей инвесторов. Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение , так как резкое изменение денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходит в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке.
К факторам, учитываемым покупателем недвижимого имущества, относятся следующие:
Ø фактор полезности . Объект недвижимости обладает ценностью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных и личных потребностей. Полезность - способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени;
Ø фактор замещения (взаимозаменитель) предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е. ценность объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный;
Ø фактор ожидания показывает, что ценность объекта недвижимости - текущая ценность всех будущих доходов, полученных от его использования, постоянно растет вследствие увеличения спроса и ограничения предложения, т.е. ценность объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.
Рынок недвижимости - это система рыночных механизмов , которые обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Факторами, воздействующими на развитие рынка недвижимости, являются:
Ø экономический рост или перспективы такого роста. (Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко);
Ø финансовые возможности для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конфетного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;
Ø взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
Некоторые районы могут находится в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.
Рынок недвижимости также находится под значительным влиянием: факторов государственного регулирования, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положения и природных условий в регионе.
Ценообразующими факторами при оценке квартир являются:
Ø местоположение:
Округ, микрорайон;
Местоположение в микрорайоне;
Удаленность от центра;
Преобладающая застройка микрорайона;
Транспортная доступность, удаленность дома от станции метро, остановки общественного транспорта;
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка);
Развитость инфраструктуры;
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км);
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка);
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона;
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона;
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка);
Наличие парков, водоемов, промышленных предприятий
Ø жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира:
Тип здания;
Год постройки;
Материал наружных стен;
Материал перекрытий;
Состояние здания (субъективная оценка);
Техническое обеспечение здания;
Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;
Количество этажей в здании;
Состояние подъезда (субъективная оценка);
Благоустроенность двора, наличие лифта и мусоропровода;
Ø характеристика оцениваемой квартиры:
Этаж расположения;
Площадь, кв. м: общая / жилая;
Количество комнат, их площадь, кв. м;
Площадь кухни, кв. м;
Санузел;
Высота потолков, м;
Лоджия (балкон);
Вид из окон;
Дополнительные системы безопасности;
Состояние объекта (субъективная оценка);
Видимые дефекты внутренней отделки;
Данные о перепланировке;
Состояние квартиры,
Площадь квартиры,
Жилая и общая,
Изолированность комнат,
Площадь кухни и санузла,
Телефон,
Балкон или лоджия,
Вид из окна,
Соседи и прочее.
Рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие происходит по многим причинам, среди которых:
Ø уникальность каждого объекта;
Ø большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по социальным договорам и т.п.);
Ø высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее асимметричность для покупателей, продавцов, посредников;
Ø значительная длительность продажи, не устраивающая продавца;
Ø необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить привлекательный для себя объект.
Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости.
Посредники (риелторы, оценщики) говорят, что «цена на недвижимость больше всего зависит от местоположения. Это не единственный, но очень важный фактор.
Даже в случае с квартирой в типовом доме ее цена может сильно меняться и зависеть : от района, от квартала, от расположения дома внутри квартала, от этажа, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома, от вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку), от близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха и многих других обстоятельств.
Оценка недвижимости - это научно обоснованное мнение эксперта -оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.
Процесс оценк и - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Так же ценообразующими факторами являются:
Ø передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
Ø условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
Ø условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
Ø состояние рынка (в том числе время продажи);
Ø степень строительной завершенности объекта;
Ø физические характеристики объекта;
Ø экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
Ø использование объекта.
Оценка стоимости - длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию.
Ценообразующие факторы различаются по уровням влияния:
Факторы влияния 1-го уровня (страна)
1. Экономические: налоги в области недвижимости; обеспеченность населения объектами общественного назначения; финансирование строительства уровень жизни населения
2. Состояние и перспективы строительства и реконструкции; предложение; спрос; рынок недвижимости
3. Социальные: структура населения; уровень образования и культуры населения, потребности, семейность; плотность заселения.
4. Физические: экология; природные ресурсы; географические; сейсмические, технологические решения в области землепользования; геодезические; топографические.
5. Политические: законодательство об ипотеке; законодательство в области строительства; налоговое законодательство; законы о собственности; законы об операциях с недвижимостью; законы в области экологии, зонирование территорий; закон о залоге; закон о кредитной политике; кадастры; лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности; политическая стабильность
Факторы влияния 2-го уровня (город, район)
1. Местоположение: транспортная доступность; наличие объектов соцкульта; пешеходная доступность, размещение объектов в плане города (района); наличие и состояние коммуникации; примыкающее окружение.
2. Физические характеристики: физические параметры; функциональная пригодность и использование
состояние недвижимости; привлекательность, комфорт; качество строительства и эксплуатации.
3. Условия продаж: залоги и заклады; особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей
4. Временные факторы: дата оценки, дата известных сделок по аналогам.
5. Условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки, условия выделения средств
Факторы влияния 3-го уровня (здание)
1. Архитектурно-строительные: объемно- планировочные показатели
2.Финансово-эксплуатационные: доходы, эксплуатационные расходы; стоимость строительства
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням .
1-й уровень: Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
2-й уровень: Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
3-й уровень: Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы:
архитектурно-строительные;
финансово-эксплуатационные.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.
Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды, и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.
Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос на жилье:
Ø предпочтение потребителей;
Ø доходы населения;
Ø цены на жилье;
Ø количество домохозяйств на рынке жилья.
Эти факторы по-разному влияют на рыночное равновесие. Спрос и предложение на объекты недвижимости зависят от многих факторов:
Ø административные (наличие или отсутствие ограничений со стороны государства, регулирующая роль государства и местных административных органов, налоговый режим);
Ø экономические (цены на объекты недвижимости, конкуренция, уровень экономического развития рынка, уровень доходов населения, деловая активность населения, услуги кредитно-финансовых организаций, объемы строительства новых объектов недвижимости);
Ø социальные (привлекательность региона, структура и состав населения местности, уровень развития социальной инфраструктуры);
Ø экологические (наличие зеленых насаждений, загазованность воздуха, обилие промышленных предприятий, наличие вредных выбросов, избыточный шум).
Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры.
Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.
К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся:
Ø занятость населения;
Ø средняя заработная плата;
Ø степень экономического развития района;
Ø уровень цен;
Ø доступность и условия кредита под покупку жилья и т.д.
Экономические факторы (объективные факторы) можно разделить на два вида :
Ø макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.);
Ø микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договора -предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).
Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся:
Ø ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства;
Ø коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;
Ø федеральная и местная налоговая полиция;
Ø специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).
Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.
Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.
Сфера недвижимости не всегда легко приспосабливается к новым предпочтениям потребителей, и поэтому часто опаздывает.
Ценообразующие факторы - многообразие условий, в которых формируются структура и уровень цены.
Все многообразие ценообразующих факторов, как показывает экономическая практика, можно подразделить на три группы:
· базовые (неконъюнктурные);
· конъюнктурные;
· регулирующие, связанные с государственной политикой.
Базовые (неконъюнктурные) факторы предопределяют относительно высокую стабильность развития ценовых показателей. Действие этой группы факторов различно на рынках разных типов. Так, в условиях товарного рынка неконъюнктурные факторы считаются внутрипроизводственными, затратными, стоимостными, поскольку движение цен под воздействием лишь этих факторов однонаправлено с движением затрат.
Наиболее существенным из этих факторов является себестоимость. По этой причине при определении цены крайне важно сопоставлять величину затрат с возможностью их покрытия. Выживаемость фирмы зависит от степени покрытия не только текущих расходов, но и расходов, связанных с капитальными вложениями, рассчитанными на длительный период. К базовым факторам также относятся:
Особые свойства товара;
Вид и способ производства (его трудоемкость, качество материалов и труда);
Мобильность производства;
Ориентация на сегменты рынка;
Жизненный цикл товара;
Продолжительность цикла товародвижения;
Организация сервиса;
Репутация предприятия (фирмы) на рынке.
Необходимо принимать во внимание, что товар, обладающий особыми свойствами, уникальными характеристиками, будет иметь более высокую цену, отражающую его качество. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, цена товара во многом зависит от масштаба производства. Вид и способ производства определяют серийность выпуска продукции. Как правило, мелкосерийная продукция, а тем более уникальная, единичная, имеет более высокие себестоимость и цену. Затраты на выпуск товаров массового производства, как правило, незначительные, в связи с этим на них устанавливаются относительно низкие цены. Освоение предприятием нескольких сегментов рынка обусловливает дифференциацию цен с целью удовлетворения потребностей различных категорий покупателей, имеющих разные доходы .
Продолжительность и стадия жизненного цикла товара также оказывают влияние на уровень цены. Обычно продукция имеет более высокую цену при коротком жизненном цикле и относительно низкую - при длительном. Рост числа посредников в цепочке «производитель – потребитель», приводит к существенному увеличению конечной цены товара. Имидж предприятия, отлаженный сервис и послепродажное обслуживание позволяют устанавливать более высокие цены .
Действие конъюнктурных факторов объясняется изменчивостью рынка и зависит от политических условий, влияния моды, предпочтений потребителя и др.
В случае если на рынке существует сильная конкуренция, имеется большое количество товаров аналогичного качества, то фирма для его завоевания обычно устанавливает более низкие цены, иногда даже меньше полной себестоимости.
В случае если фирма начинает производство совсем новой и в какой-то степени уникальной продукции, то при установлении цены она может не учитывать рыночную конкуренцию, но должна иметь в виду, что покупателю нужно привыкнуть к новому продукту, в связи с этим ее задачей становится формирование покупательского спроса. И в этом случае цены, устанавливаемые на продукцию, должны быть достаточно гибкими. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, для принятия окончательного решения по установлению цены крайне важно хорошо знать положение на рынке, ᴛ.ᴇ. потребности покупателя.
Структура этих факторов может быть представлена следующим образом:
Политическая стабильность в стране;
Обеспеченность основными ресурсами;
Общий уровень инфляции;
Внешнеэкономическая политика государства;
Характер спроса на продукцию (предпочтение потребителем высокого качества или низкой цены; сезонность покупательского спроса).
Регулирующие факторы проявляются тем очевиднее, чем активнее вмешательство государства в экономику. Ценовые ограничения со стороны государства могут носить рекомендательный или жесткий административный характер.
По мере развития рынка, все большего насыщения его товарами и услугами возрастает роль конъюнктурных факторов. Сегодня существуют типы рынков и группы благ, применительно к которым называют только конъюнктурные факторы, к примеру, земля и ценные бумаги. Οʜᴎ оцениваются опосредованно - через сопоставление с ценностью взаимозаменяемых блаᴦ.
Можно выделить три формы влияния государства на ценообразование: фиксацию цен; регулирование цен за счет установления их предельных уровней; регулирование системы свободного ценообразования.
1. Фиксация цен. Государство применяет следующие основные способы фиксации цен: использование прейскурантных цен; фиксирование монопольных цен; замораживание цен.
Использование прейскурантных цен. Прейскуранты цен товаров и услуг - это официальные сборники цен и тарифов, утверждаемые и издаваемые министерствами, ведомствами, государственными органами ценообразования. Количество цен, фиксируемых в прейскурантах, может быть очень разным: близким к 100% в условиях жесткого тотального контроля государства за уровнем цен и незначительным, практически близким к нулю при преимущественно рыночном способе ценообразования. Обычно с помощью прейскурантов регулируются цены продукции предприятий-монополистов: электроэнергии, газа, нефти, коммунальных услуг, транспорта. Цены данной продукции вызывают мультипликационный эффект в экономике, в связи с этим их фиксация на определенном уровне способствует стабилизации цен во всех других сферах и, соответственно, экономической ситуации в целом. Самым трудным моментом является установление уровня, на котором должна быть зафиксирована цена в прейскуранте. Фиксация цен на уровне выше рыночной приводит к состоянию избытка предложения на рынке, а ниже - к дефициту.
Фиксирование монопольных цен. Государство фиксирует цены предприятий, занимающих доминирующее (монопольное) положение на рынке, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ позволяет им существенно влиять на конкуренцию, доступ на рынок и уровень цен, что в итоге ограничивает свободу действий других участников рынка. Решить вопрос о том, является ли данное предприятие доминирующим или нет, помогает антимонопольное законодательство. В соответствии с российским законодательством предприятие занимает доминирующее положение, если его доля на рынке составляет от 35%. Данный подход используется в случае возникновения диспропорций в ценах или кризисных ситуаций в экономике и осуществляется исключительно в целях стабилизации положения. Применение замораживания цен считается целесообразным только в краткосрочном периоде.
2. Регулирование цен за счет установления предельных уровней цен (установление верхнего или нижнего лимита цен) представляет собой введение фиксированных коэффициентов по отношению к прейскурантным ценам, установление предельных надбавок, регламентация базовых параметров, влияющих на формирование цены (порядок формирования издержек, максимальный размер прибыли, размер и структура налогов), установление и регулирование цен на продукцию и услуги государственных предприятий.
3. Регулирование системы свободного ценообразования осуществляется посредством законодательного регламентирования ценообразовательной деятельности участников рынка для ограничения недобросовестной конкуренции. Данный метод воздействия государства на процесс ценообразования заключается в установлении ряда запретов: на демпинг, недобросовестную ценовую рекламу, вертикальное, а также горизонтальное фиксирование цен .
Запрет на демпинг - это запрет на продажу товара ниже его себестоимости с целью устранения конкурентов. На практике данный запрет особенно актуален, если на рынке имеется лидер, стремящийся вытеснить конкурентов или не допустить их проникновения на данный рынок. Вместе с тем, данный запрет широко применяется в практике международной торговли, так как он позволяет предотвратить проникновение на рынок агрессивных импортеров продукции, имеющих низкие издержки производства.
Запрет на вертикальное фиксирование цен - это запрет на диктат цен производителями посредникам, оптовой и розничной торговле.
Запрет на горизонтальное фиксирование цен - это запрет на соглашение между несколькими производителями о поддержании цен продукции на определенном уровне в случае, если их совокупная доля рынка будет обеспечивать этим производителям доминирующее положение на нем. Подобное ограничение особенно актуально в условиях олигополистического рынка. При этом его легко можно проигнорировать, если, к примеру, предприятия - олигополисты договорятся между собой не о единой цене, а о единой методике исчисления затрат и определения цены конечной продукции .
Цена является критерием, определяющим покупательские восприятия, и влияет на решения о покупке товаров. Она оказывает влияние на коммерческие результаты и прибыль торгового предприятия и находится в тесном взаимодействии с факторами рынка. Ей свойственны следующие... [читать подробенее]
Методы установления цены 1. На основе издержек На основе значимости товара С учетом или без учета послепродажных (постпродажных) услуг С ориентацией на цены конкурентов. (При снижении цен конкурентов от 0,5 до 2% применяется политика cent off, при снижении цен конкурентов на... [читать подробенее]
Инновационные стратегии Кооперационные стратегии (для малых и средних компаний) Часто такие компании имеют намерения и потенц возм-ти стать глобальными, располагая уникальными и перспективными ноу-хау, но их слабость закл в отсут необх финансов, произв...