Как поменять управляющую компанию или сменить УК на ТСЖ? Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Смена управляющей организации - процедура обыденная и несложная. Но как уведомить действующую управляющую организацию о переменах? Кто должен это сделать и как скоро после проведения ОСС?

Смена управляющей организации

Часто управляющие организации узнают о прекращении своих полномочий, когда получают повестку в суд. Но как они могли вовремя передать новой УО техническую документацию и другие документы, связанные с управлением МКД, если их вовремя не предупредили?

А между тем Минстрой РФ напоминает, что, согласно ЖК РФ, копия решения о смене управляющей организации должна направляться в действующую УО.

Орган управления МКД - общее собрание собственников помещений в МКД (ст. 44 ЖК РФ). И в его полномочиях - выбирать и менять способ управления МКД . Способ управления МКД, согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ , выбирается на ОСС и может быть изменён в любое время также на основании решения ОСС.

Выбранная управляющая организация приступает к управлению МКД с даты, установленной договором управления. Если такая дата в договоре не прописана - не позднее тридцати дней с даты подписания договора управления. Эти правила установлены ч. 4 ст. 198 и ч. 7 ст. 162 ЖК РФ .

Уведомление управляющей организации

У инициатора ОСС есть обязанность, указанная в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ , - передавать копии решений и протокола ОСС в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК и ЖСК. И сделать это необходимо не позднее чем через десять дней после проведения ОСС в МКД.

Полный перечень технической документации на МКД , которую предыдущая управляющая организация должна передать новой, представлен в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 .

В этих документах вы найдёте данные о составе и состоянии ОИ в МКД:

технический паспорт дома;
документы на приборы учёта;
документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
акты осмотра, проверки состояния;
акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
инструкция по эксплуатации МКД;
кадастровый план земельного участка;
выписка из Росреестра;
градостроительный план земельного участка;
документы о действии сервитута или иного обременения;
проектная документация;
списки собственников, нанимателей и арендаторов;
договоры об использовании общего имущества МКД;
решения и протоколы общих собраний собственников.

Ст. 162 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения организацией договора об управлении многоэтажным домом с каждым собственником квартиры. Он подписывается после выбора УК, к обязанностям которой относится обеспечение функционирования коммуникационных систем, защита прав жильцов и т.д.

Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями или пренебрегает ими, то жильцы имеют право расторгнуть с ней договор. Причины смены организации:

Окончание периода действия договора, заключенного жильцами с управляющей компанией;
Невыполнение услуг, предусмотренных договором, организацией;
Оказание услуг плохого качества;
Невыполнение заявок от жильцов по ремонту;
Отсутствие у организации лицензии;
Сокрытие деятельности и расходов.

Внимание! Договор между собственниками жилья и управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.

Управляющей компании предоставляется год, чтобы она смогла наладить работу, обеспечить выполнение обязательств, проявить себя в деятельности. Если жильцы видят, что она не справляется со своими обязательствами даже после года с момента назначения, то у них появляется право сменить управляющую компанию.

Смена УК — радикальная мера. Жильцы могут для начала составить жалобу на управляющую компанию в жилищную инспекцию КЛЮЧ жалоба на управляющую компанию в жилищную инспекцию. Если это не решит проблем, у жильцы могут написать заявление в прокуратуру. Как это сделать — читайте в этой

При неисполнении организацией условий, предусмотренных договором, на основании решения общего собрания жильцов собственники квартир также могут отказаться от выполнения условий договора.

Порядок действий

Смена управляющей компании в многоквартирном доме происходит поэтапно:

Жильцы принимают решение о смене организации.
Выбирают новую управляющую компанию, которой будет доверено управление домом.
Назначается и проводится общее собрание, на повестку которого выдвигается вопрос о замене.
Составляется протокол собрания, который является документальным выражением согласия жильцов.
Передача протокола управляющим компаниям – старой и выбранной в качестве замены.

Так, рассматривая вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, стоит отметить, что процедурой не является чрезвычайно сложной.

Нюансы процедуры по замене управляющей компании

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме состоит из 5 перечисленных выше шагов. Кроме них, важно учитывать следующие нюансы:

Если жильцы по определенным причинам не смогли принять участия в голосовании, но не согласны с принятым решением, то они имеют право обжаловать его в судебном порядке. Иск подается не позднее полугода после оглашения решения;
Если собственник жилья не может лично принимать участие в собрании, то может воспользоваться помощью представителя. Регистрация участников осуществляется посредством указания паспортных сведений;
Если хоть один жилец многоквартирного дома не получит извещение о проведении собрания, то его можно признать незаконным, а принятые решения недействительными. Протокол, составленный в ходе такого собрания, не будет обладать юридической силой;
Законодательством устанавливается срок направления уведомления. Оно должно быть отправлено не позднее, чем за 10 дней до организации собрания.

Чтобы подсчитать голоса участников во время собрания, назначается счетная комиссия. Её задача – оформление протокола, подсчет голосов, оглашение принятого решения о замене управляющей организации либо о продолжении с ней сотрудничества.

Чтобы получить решение о замене компании, важно, чтобы за него отдала свой голос большая часть собственников жилья (более 50%). После того, как решение будет оглашено, подписывается договор, положения которого предусматривают переход к сотрудничеству с новой управляющей компанией.

О смене УК смотрите видеосюжет:

Перезаключение договора с УК

Один из важнейших моментов – это заключение договора с другой управляющей компанией. Оно осуществляется в несколько стадий:

Формирование положений договора, согласование их с собственниками жилья.
Организация общего собрания, на повестку которого выносится обсуждение пунктов договора.
Размножение соглашения в целях передачи копии каждому собственнику квартиры.
Согласование условий с управляющей организацией.
Перезаключение соглашения.

Уточнить срок действия договора с управляющей компанией можно непосредственно в организации или при изучении текста соглашения. Важно, что уведомить УК о смене необходимо за 30 дней до окончания периода действия договора.

Если у вас остались вопросы по смене управляющей компании — задавайте их в комментариях к статье

Несмотря на то, что сейчас активно вносят изменения в законодательство России о контроле деятельности управляющих компаний, число жалоб на них от жильцов многоквартирных домов не уменьшается. Данные управляющие компании созданы специально для содержания и ремонта жилых домов. Это их прямая обязанность, которую, к сожалению, не всегда выполняют соответствующим образом. Жильцы имеют право поменять недобросовестную компанию.

Законодательством установлена определенная процедура смены управляющей компании. Поэтому жильцам придется действовать в установленном порядке:

Определить, действительно ли имеются веские причины для смены компании.
Собственники жилья должны создать инициативную группу, которая возьмет на себя ответственность заниматься данным вопросом от имени всех жильцов.
Инициативная группа должна запросить у управляющей компании все необходимые договоры с коммунальными и прочими службами, оказывающими услуги и работы данному дому.
Подготовить информационную листовку о созыве общего собрания всех жильцов с целью решения вопроса о смене УК.
Провести общее собрание собственников жилья.
В процессе проведения собрания также нужно выбрать новую УК.
Правильно оформить протокол проведенного собрания, составить его в нескольких экземплярах.
Передать составленные протоколы и подписанные всеми участниками собрания в старую и вновь выбранную компании.
Перезаключить договор с новой выбранной компанией.

В целом, порядок действий должен быть таким. Но в действительности это не так просто осуществить. Потому что не каждая компания позволит добровольно от нее отказаться. В этом случае придется решать вопрос через суд. Поэтому важно соблюдать все обязательные пункты и последовательность действий. Все документы должны быть правильно оформлены.

Основания для смены

Изначально для смены управляющей компании должны быть веские основания, которые определены законодательством страны. В первую очередь, все обязанности компании прописаны в договоре. Соответственно, если она не выполняет свои обязательства по договору, этот факт будет являться веской причиной для расторжения договора.

Также сюда относятся и те случаи, когда выполнение своих обязательств компания осуществляет с нарушением установленных сроков или работы выполнены ненадлежащего качества.

Общими условиями расторжения договора по законодательству признаются:

завершение действия срока договора с УК;
при невыполнении работ и неоказании услуг, которые должны быть выполнены на основании подписанного договора;
сокрытие своей деятельности от жильцов дома;
нарушение сроков по выполнению обязательных работ;
оказание услуг не в полном объеме;
оказание услуг и работ ненадлежащего качества.

При невыполнении хотя бы одного пункта договора собственники квартир имеют право принять решение об одностороннем расторжении договора.

Важно знать, что максимальный срок подписанного договора может составлять не более 5 лет. Соответственно, шанс поменять УК возникает каждые 5 лет. Однако практически невозможно расторгнуть подписанный договор раньше 1 года с момента его подписания. Это связано с тем, что этот срок дается компании, чтобы войти в курс всех дел, проанализировать сложившуюся ситуацию и наметить первичные потребности дома.

Также для этого должен быть составлен определенный бюджет, за счет которого будут оплачиваться все работы. Если же 1 года компании было недостаточно, чтобы во всем разобраться и начать выполнять полноценно свои обязанности, то жильцы получают право ее сменить.

Подготовка

Среди жильцов дома всегда есть наиболее активные граждане, которые проявляют желание что-либо изменить и улучшить. Именно таких инициаторов нужно выбрать в совет дома. Важно, чтобы инициаторами являлись только жильцы этого многоквартирного дома, в противном случае такому человеку управляющая компания может отказать в проведении переговоров.

Инициативная группа должна проверить деятельность компании относительно их дома. Для этого нужно запросить в УК следующие бумаги:

Сам договор с УК.
Подписанные акты работ и услуг за последний год.
Акты осмотра инженерных сетей всего дома за последние 2-3 года.

Важно сравнить наличие всех документов по итогам отчетного года на выполненные работы. Если определенных документов не окажется, то УК обязана восстановить их в ближайшее время у того поставщика услуг, кто проводил работы.

Если в документации есть основания сомневаться в законности ее действий, а также были выявлены явные нарушения законодательства или подписанного договора, то нужно сделать копии данных документов и приступать к смене УК.

Собрание

Собрание жильцов это очень ответственное дело. Обязательно нужно разместить информационные листовки на самых видных местах каждого подъезда объявления о дате времени, месте, а также повестке собрания. Это должно быть сделано за 10 дней до проведения собрания. Также можно раздать лично в руки всем жильцам под подпись извещения. Обязательно должно быть документальное подтверждение того, что все жильцы были извещены о собрании надлежащим образом.

При проведении собрания инициированная группа должна озвучить повестку собрания, рассказать жильцам, где и как нарушаются их права, и предложить смену УК. При этом лучше всего выдвигать этот пункт 2 вопросами:

Отказ от действующей компании.
Выбор новой компании.

Далее путем голосования происходит решение каждого из поставленных на повестку собрания вопроса. Для принятия решения в голосовании должно участвовать больше половины жителей дома. А для принятия конкретного решения должно проголосовать больше половины участвующих в собрании жильцов.

При выборе новой УК инициативная группа сама вправе выбрать перечень работ и услуг, необходимых для этого дома. Но он должен соответствовать жилищному законодательству, в котором указан перечень обязательных работ.

После принятия решений собрание заканчивается оформлением протокола. Он должен быть составлен по всем установленным нормам и подписан всеми участниками собрания.

Информирование УК

После принятия решения и составления протокола этот документ нужно направить в действующую УК и новую выбранную компанию. С момента информирования УК и до расторжения договора должно пройти 30 дней. Это время необходимо компании, чтобы передать всю техническую информацию и документы новой УК.

Если предыдущая компания отказывается передавать документы, то новая УК имеет право подать на нее в суд.

Также возможен такой вариант, что действующая УК предложит перезаключить договор и продолжить работу с учетом пожеланий жильцов. В этом случае они могут согласиться и попробовать дать ей второй шанс.

В любом случае жильцам необходимо заключить новый договор с новой или предыдущей УК в рамках итогового принятого решения. В этот договор должен быть включен только тот перечень работ и услуг, которые являются обязательными и необходимыми. При желании жильцы могут добавить и дополнительные услуги и работы, которые им необходимы.

Составленный договор подписывается всеми жильцами дома и на основании этого договора УК начинается исполнять свои обязанности. В то же время необходимо направить извещение в банк о смене УК. В платежных документах жителям должны приходить реквизиты новой УК. Перед оплатой квитанции это нужно обязательно проверить, так как часто бывают ситуации, когда реквизиты компании не были изменены и денежные средства поступали не на тот счет.

Если жильцы многоквартирного дома недовольны тем, как происходит уход за их домом, как оказываются обязательные услуги и проводятся работы, не стоит это терпеть. Нужно знать, что все имеют возможность выбрать свою управляющую компанию, а также создать свое ТСЖ или ТСН. Это право жильцов каждого дома, и только им решать, как они будут организовывать уход за своим домом.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства идет полным ходом, а жалоб и претензий на работу коммунальщиков меньше не становится.
Сейчас организацией, призванной оказывать услуги и осуществлять работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов, является управляющая компания.
И что делать жильцам, если она не выполняет предписанных ей обязанностей?

Возможна ли смена управляющей компании и как это сделать?

Чтобы грамотно сменить управляющую компанию ЖКХ, требуется специальная процедура, в которой участвуют жильцы многоквартирного дома.

Так как же сменить управляющую компанию?

Шаг первый. Выяснить, есть ли на смену УК веские причины?

Так как все обязательства УК прописаны в тексте договора с собственниками жилья, то если ряд из них не выполняется или выполняется в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков, то у собственников жилья появляются основания для предъявления претензий к компании, и ее замены.
Таким основанием для расторжения договора с управляющей компанией может служить:

1) окончание срока договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией;
2) невыполнение работ или услуг управляющей компанией;
3) оказание услуг не в полном объёме или ненадлежащего качества управляющей компанией;
4) несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту
5) сокрытие своей деятельности и так далее.
Собственники многоквартирного дома вправе в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор управления и сменить управляющую компанию, если она не выполняет свои обязательства, даже хотя бы один пункт договора управления (часть 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Необходимо отметить, что договор между собственниками жилья и УК заключается сроком от 1 года до 5 лет. Поэтому сменить компанию можно после окончания срока действия договора либо спустя год с момента заключения договора.
Двенадцать месяцев дается компании, чтобы она смогла войти в курс дела, наладить работу и успела проявить себя. Если за этот период собственники замечают, что УК плохо справляется со своими обязанностями, то у них появляется право на смену управляющей компании .

Шаг второй.

Совету многоквартирного дома при смене управляющей компании необходимо организовать инициативную группу собственников. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Инициативная группа имеет законное право потребовать для изучения договор или любые другие документы, которые имеют отношение к дому.
Что нужно требовать :
— акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года,
— акты на выполненные работы и оказание услуг за последний год,
— договор управления или обслуживания.
Если же каких-то документов не окажется, то управляющая организация, согласно Жилищному Кодексу, обязана восполнить недостающий документооборот за свой счет.
Изучив документы, собственники могут начать процедуру смены управляющей компании. Как показывает практика, в редких случаях прежняя компания готова расстаться с домом по доброй воле. Гораздо чаще мы видим, как УК любыми путями старается оставить его под своим управлением. И здесь главную роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.

Шаг третий. Подготовить сообщение о проведении общего собрания жильцов. Информацию, что проводится общее собрание о смене УК, следует донести до каждого владельца жилья, причем надлежащим образом: если хотя бы одного собственника не уведомить, собрание будет считаться проведенным с нарушением закона. Надежный способ — организовать поадресную рассылку сообщения о собрании, не менее чем за 10 дней до мероприятия, как того требует ЖК РФ (написать заказные письма с оповещением, вручить каждому жильцу оповещение под роспись, дополнительно повесить объявление). В нем обязательно нужно указать:

Сведения об инициаторе или инициативной группе (ФИО и паспортные данные каждого), которые созывают данное собрание.
Форма проведения (собрание или заочное голосование).
Дата, место, время проведения данного собрания. При заочном голосовании - место или адрес, а также дата начала и окончания приема бюллетеней для голосования.
Повестка дня данного собрания, поскольку общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку, а также изменять ее на самом собрании.
Способы оповещения жильцов о месте и времени собрания.
При заочном голосовании вложить в сообщение бюллетени для голосования. В нем должны быть прописаны ФИО председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии.

Шаг четвертый. Провести общее собрание жильцов.

Прежде чем сменить управляющую компанию на новую, требуется принять решение о расторжении договора со старой. При этом, в протоколе собрания надо аргументировать все выдвинутые претензии к управлению, а именно – указать, как и где нарушаются условия договора.
Решение о смене управляющей компании может быть принято только на общем собрании собственников помещений жилого многоквартирного дома. За нанимателей жилья участвовать в собрании и голосовать должны представители муниципалитета,

При этом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов.

Важно, что голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий и по доли этого метража в общей площади дома. А решение по этому вопросу принимается простым большинством от принявших участие в общем собрании (если «за» проголосует более 50% участников собрания). То есть, если в голосовании приняло участие более 50% голосов, а из них более 50% выступили за смену УК, остальные обязаны подчиниться.

Шаг пятый. Выбор новой УК.

В повестке дня о расторжении договора со старой управляющей компанией обязательно должен быть следующим вопрос выбора новой управляющей компании.
Инициативной группе необходимо заранее обозначить круг управляющих компаний, попросить их представить свои предложения по форме договора управления, перечню услуг по содержанию, ремонту жилья, тарифам и т.д.

Договор с компанией должен быть составлен к моменту проведения собрания собственников дома. Жильцы-собственники сами вправе определять перечень работ и услуг по ремонту и содержанию дома. Этот перечень, согласно закону, должен обеспечивать пригодность жилого здания для проживания и его безопасность. Поэтому, для определения минимального набора услуг и работ лучше привлечь специалиста.Перечень обязательных пунктов договора можно узнать в ст. 162 Жилищного Кодекса. В него входят:

СОСТАВ общего имущества дома, управление которым будет осуществляться. Обсуждая на общем собрании условия договора, жильцы могут решить, например, что инженерное оборудование и строительные конструкции здания переходят в содержание управляющей организации, а придомовая территория не входит в перечень управляемого имущества, и за ней граждане либо будут ухаживать самостоятельно, либо напрямую, без посредничества управляющей компании, наймут дворника.
ПЕРЕЧЕНЬ услуг и работ по ремонту и содержанию общего имущества дома, порядок изменения этого перечня и набор коммунальных услуг.
ПОРЯДОК определения размера платы за ремонт и содержание жилья, а также платы за коммунальные услуги, и порядок внесения этих платежей.
Внимание! Собственники квартир самостоятельно утверждают перечень жилищных услуг и их расценки, а тарифы на оплату коммунальных благ устанавливают местные и региональные власти.
ПОРЯДОК осуществления контроля за работой управляющей организации. По закону УК обязана предоставлять жильцам отчет о своей деятельности по выполнению договора не реже, чем раз в год. При выполнении этого обязательства интересы жильцов будут защищены.

Шаг шестой. Правильно оформить протокол общего собрания.

Имейте в виду, что на общем собрании принимаются решения по вопросам, которые были внесены в повестку дня собрания. Таким образом, если выбор новой управляющей компании не был прописан в повестке, а решение по этому вопросу состоялось, то оно может быть признано недействительным.

Жилищный кодекс не устанавливает жестких требований к форме протокола. Главное, чтобы он был составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. При оформлении протокола обязательно должны быть учтены следующие процедурные моменты:

— уведомление всех собственников и заинтересованных сторон о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома;
— повестка дня;
— процедура голосования;
— протокол;
— процедура доведения решения собрания до сведения собственников и заинтересованных сторон, в том числе до тех, кто не участвовал в собрании;
— процедура доведения до управляющей компании решения собрания и сроков, когда ее полномочия должны быть прекращены (ст. 45 Жилищного кодекса РФ «Порядок проведения общего собрания собственников жилья»).

Шаг седьмой. Отдать обеим управляющим компаниям протоколы собрания.

Протокол собрания отдают обеим УК, чтобы оповестить старую о том, что вы собираетесь ее покинуть, а новую о том, что хотите находиться под ее управлением.

Важно! С момента принятия решения общего собрания о смене УК старая управляющая компания в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о дом.

В случае отказа старой управляющей компании от передачи документации вновь избранной, новая управляющая компания вправе подать заявление в Арбитражный суд о передаче документации на многоквартирный дом. Также следует обратиться в прокуратуру в Государственную жилищную инспекцию.

Но, как вариант, можно попробовать продолжить работу с действующей УК.

Если жильцы недовольны качеством услуг или неполным их предоставлением можно потребовать перезаключить договор управления, изменив и дополнив его. В текстах, например, нередко нет сведений о составе общего имущества, порядке изменения размера платы и раздела о контроле за выполнением УК ее обязательств. А указанный там перечень работ и услуг по содержанию дома может не соответствовать требованиям постановления Госстроя.

Как перезаключить договор управления?

1) Истребовать для подписания в управляющей организации договор управления.

2) Изучить договор управления и сравнить его текст с требованиями части 3 статьи 162 ЖК РФ.

3) Составить протокол разногласий и представить его на рассмотрение управляющей организации.

4) При необходимости совместно с управляющей организацией создать рабочую группу для выработки согласованного текста договора.

5) Вынести на общее собрание вопрос о принятии положений согласованного договора управления.

6) Потребовать от управляющей организации размножить согласованный текст договора.

7) Предложить собственникам жилья для подписания согласованный текст договора.

8) Утвердить на общем собрании основные положения договора управления.

9) Если не удалось согласовать с управляющей организацией текст договора, то начать процедуру смены управляющей организации.

Каждый дом должен обслуживаться конкретной управляющей компанией. Назначается она обычно непосредственными жильцами строения. Но нередко возникает необходимость в смене управляющей компании. Процесс может выполняться по разным причинам, причем наиболее часто в нем заинтересованы жильцы (в том случае, когда организация не справляется со своими обязанностями или взимает слишком высокую плату за свою работу).

Когда возможно?

Оснований для смены управляющей компании в может быть много. Обязанности, имеющиеся у конкретной УК, прописаны в договоре, заключенном с членами ТСЖ. Если фирма по разным причинам не выполняет необходимые действия или оказывает некачественные услуги, то такие действия являются основанием для выбора другой организации. Поэтому наиболее часто смена управляющей компании осуществляется по следующим причинам:

фирма не справляется со своими обязанностями;
оказываемые услуги отличаются низким качеством;
не предоставляется жильцам дома информация о работе предприятия, что является нарушением ЖК, так как каждая УК обязана раскрывать перед собственниками сведения о своем функционировании;
поломки в доме не устраняются в установленные сроки;
не производится уборка подъездов и прилегающей территории;
отсутствие или несвоевременная реакция на разные заявки, оставляемые жильцами.

Владельцы квартир в доме могут оставлять жалобы на работу организации в разные государственные учреждения, например, в прокуратуру. При каждой поломке требуется составлять акты, в которых указывается дата обнаружения нарушения. Это позволит определить, как оперативно работники УК реагируют на разные аварии.

Если даже после многочисленных жалоб и нарушений УК отказывается добросовестно справляться со своими обязанностями, то жильцы могут принять решение о смене организации. Выполнить процесс можно до окончания срока действия подписанного договора.

С какими можно столкнуться трудностями?

Если жильцы строения принимают решение о смене управляющей компании, то они должны учитывать некоторые моменты:

невозможно выполнить процесс в первый год сотрудничества;
текущая УК будет создавать разные препятствия для жильцов после получения извещения от них, причем нередко граждане даже сталкиваются с угрозами или шантажом;
часто компания после получения информации о намерении жильцов выбрать новую УК начинает хорошо справляться со своими обязанностями, убирать подъезды, благоустраивать прилегающую территорию и выполнять другие действия, что приводит к появлению сомнений у граждан.

Не следует обольщаться, если фирма в определенный момент времени действительно начнет лучше справляться со своими обязанностями, так как обычно такие действия являются лишь видимостью работы, поэтому в будущем жильцам вновь придется столкнуться с халатностью и бездействием фирмы.

Кто является инициатором?

Обычно инициаторами смены управляющей компании выступают непосредственные жильцы дома. Они желают выбрать компанию, которая на самом деле будет хорошо справляться с имеющимися обязанностями за установленную плату.

Для выполнения процесса создается жильцами инициативная группа, которая далее выполняет все действия от имени ТСЖ. Включаются в эту группу любые члены товарищества, но обычно они представлены членами правления. Люди, входящие в группу, занимаются анализом деятельности компании.

Какими способами расторгается договор?

Способ расторжения отношений зависит от времени выполнения данного процесса:

если подходит срок действия договора, то он просто не продлевает, для чего передается в УК соответствующее заявление от жильцов дома;
досрочно расторгается контракт при наличии веских оснований.

Во втором случае можно столкнуться с серьезными сложностями, так как работники УК могут не согласиться на досудебный способ, поэтому придется решать проблему через суд.

Истечение срока действия договора

Наиболее удобным способом расторжения договора считается окончание срока его действия. В этот момент можно заключить контракт с новой управляющей компании.

Для совершения данного процесса передается за месяц до окончания срока уведомление о смене управляющей компании представителю организации. Если же никакие действия не будут выполнены, то осуществляется автоматическая пролонгация.

Расторжение договора в течение срока его действия

Если еще не закончился срок действия договора, то расторгнуть его досрочно будет достаточно сложно. Порядок смены управляющей компании учитывает следующие нюансы:

первоначально выбирается новая УК;
именно данная компания начинает процесс расторжения текущего договора;
если же невозможно определиться с выбором, то расторгается контракт путем составления соглашения сторон или на основании пунктов соглашения, а также может подаваться иск в суд или изменяться обстоятельства обеих сторон.

Каждый процесс обладает своими нюансами.

Составление соглашения сторон

Наиболее оптимальным способом считается составление соглашения между двумя сторонами. Для этого выполняются следующие действия:

первоначально собирается собрание собственников, где принимается решение о смене управляющей компании;
составляется протокол собрания;
направляется в УК данный документ с заявлением о расторжении договора и просьбой составить соглашение сторон;
если работники УК положительно реагируют на полученные документ, то формируется соглашение, в котором оговариваются условия передачи документов на дом новым управленцам;
оговаривается порядок перечисления оставшихся средств за ремонт и расчеты с поставщиками разных ресурсов.

Все полученные документы и деньги передаются новой УК.

На основании пункта договора

В каждом договоре, составленном с УК, имеются специальные пункты, предназначенные для условий и правил расторжения соглашения.

Наиболее часто имеется пункт, в котором имеется возможность у жильцов расторгнуть договор, если у них имеются доказательства, что не справляется компания со своими обязанностями по контракту. В этом случае составляется правильно уведомление о расторжении договора, которое направляется в УК с другими документами. При смене управляющей компании требуется подготовить бумаги, подтверждающие отсутствие ремонта или оказание некачественных услуг.

При таком способе автоматически фирма освобождается от своих обязанностей.

Изменение обстоятельств сторон

В ст. 451 ГК указывается, что если у какой-либо стороны изменились существенные обстоятельств, то это может стать основанием для досрочного расторжения договора.

Если одна сторона отказывается от прекращения сотрудничества, то вопрос решается далее через суд.

Обращение в суд

Этот способ считается наиболее сложным и длительным, а также дорогостоящим. Обращаться в суд целесообразно, если у жильцов действительно имеются доказательства того, что УК нарушает существенные условия соглашения.

На основании имеющихся доказательств судья принимает объективное решение. Наиболее часто в иске граждане ссылаются на несоблюдение температурного режима в жилых помещениях, на перебои в поставке электричества или воды, а также на неработающий лифт. Основанием для расторжения контракта является не только бездействие организации, но и несоблюдение сроков.

Правила и этапы проведения процесса

Если планируется в доме смена УК, то выполняются для этого следующие действия:

Инициативная группа собирает документы, выступающие основанием для смены УК. Для этого изучаются положения договора и подготавливаются ранее составленные акты.
Готовится извещение для каждого жильца о проведении общего собрания, причем для этого можно пользоваться образцом. Смена управляющей компании выполняется только после голосования. В извещении указывается место проведения собрания, дата события, повестка дня, информация об инициаторах, а также можно сразу прикладывать бюллетени для голосования при заочном проведении собрания.
Проведение собрания. На нем должно присутствовать не меньше половины собственников. Все сведения фиксируются в протоколе. Смена управляющей компании разрешена только при наличии многочисленных претензий к организации. Проводится обязательно голосование. Сразу может выбираться новая УК, с которой будет заключен договор.
Оформляется грамотно протокол собрания. В него включаются сведения о повестке дня, результатах голосования и процессе ознакомления всех собственников квартир в доме с решением.
Протокол вручается текущей УК и выбранной новой организации. Одновременно с этим документом передается фирме уведомление о расторжении контракта. В нем перечисляются причины для прекращения сотрудничества.

Если фирма соглашается мирным способом прекратить сотрудничество, то осуществляется ею в течение 30 дней передача документации при смене управляющей компании. Документы выдаются новой УК совместно с определенной суммой средств, предназначенной для ремонта дома и расчетов с ресурсоснабжающими организациями.

Как выбрать новую УК?

Чтобы сотрудничество с новой управляющей компанией было более комфортным для жильцов дома, важно грамотно подойти к процессу выбора данной организации. Поэтому учитываются следующие нюансы:

длительность функционирования компании;
сложившиеся взаимоотношения с администрацией региона;
организационная структура фирмы, для чего оцениваются учредители и штатные работники;
количество домов, управлением которых занимается организация;
состояние учредительной и бухгалтерской документации, которая должна располагаться в свободном доступе;
открытость и контактность фирмы;
состояние материальной базы, в которую входит разная техника и оборудование;
сроки, в течение которых выполняются необходимые работы на основании заявок жильцов;
квалификация наемных специалистов;
используемые тарифы.

Передача документации при смене управляющей компании происходит только после расторжения договора с предыдущей организацией. На основании этих документов новая фирма сможет разобраться в имеющихся особенностях дома, необходимых работах и в других нюансах.

Заключение

При необходимости жильцы любого дома могут расторгнуть контракт с имеющейся УК. Процесс может выполняться на основании соглашения сторон, путем уведомления о расторжении договора или через суд. Для этого требуется проводить собрание жильцов и выбирать заранее другую УК.

Наиболее часто фирмы отказываются от судебного разбирательства, так как у жильцов имеются доказательства халатного отношения. Поэтому УК досрочно расторгают соглашения без сложностей и разногласий.