Принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

1. Будущий объект недвижимости, выступающий в качестве предмета договора купли-продажи

Ключевое разъяснение: предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может быть индивидуализирован должным образом даже до того момента, как он будет создан, зарегистрирован и не получил кадастрового номера.

В соответствии с положениями пункта 2 Постановления №54, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано либо приобретено в будущем, указание на его кадастровый номер не является подтверждением того факта, что стороны не договорились о распоряжение предмета договора.

Судебная практика по договору купли-продажи недвижимости была закреплена разъяснениями, данными Пленумом ВАС РФ. Он указал на то, что предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может быть индивидуализирован другими способами, которые позволяют установить недвижимость, передаваемую по договору покупателю. Например, это может быть ориентировочная площадь будущей постройки, местонахождение возводимого объекта, свойства недвижимости, определенные в проектной документации. Кроме того, Пленум ВАС РФ разъяснил тот факт, что данный договор невозможно признать незаключенным даже в том случае, если в нем отсутствует достаточное количество данных для проведения индивидуализации предмета соглашения, но при этом они находятся, например, в акте приема-передачи недвижимости по договору.

В соответствии с пунктом 2 Постановления №54, территориальные органы Росреестра не имеют права в данной ситуации выражать отказ на проведение государственной регистрации прав лица на недвижимое имущество и сделки с ним. Таким образом, Пленум ВАС РФ дал расширенное пояснение к статье 554 ГК РФ, в которой не содержится определенного перечня методов индивидуализации объектов недвижимого имущества для их продажи. При этом он не указал на обязательную регистрацию недвижимости в ЕГРП на момент заключения договора. Но, вместе с тем, ВАС РФ отдельно выделяет, что в таких договорах предусматривается цена реализуемого имущества, установление которой может производиться за единицу площади или другим способом (согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ). В другом случае соглашения будут являться незаключенными (согласно пункту 1 статьи 550 ГК РФ).

В пункте 3 Постановления №54 указано, что неопределенность по предмету договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может считаться основанием для того чтобы признать соглашение незаключенным. Но при этом ВАС РФ приводит несколько ориентиров, посредство которых становится возможным установить действительную волю обеих сторон. Сделать это можно, ориентируясь на положение договора и другие доказательств по делу из практики взаимоотношений сторон и обычаев делового оборота.

Установлено, что если доказательства достижения соглашения между сторонами при обсуждении предмета договора отсутствуют, договор купли-продажи считается незаключенным.

Если же у лиц имеются доказательства, которые подтверждают тот факт, что соглашение о купле-продаже будущего объекта недвижимости было заключено под влиянием заблуждения об индивидуализации его предмета, заблуждающаяся сторона может потребовать возмещения ущерба в результате признания договора незаключенным. Для этого необходимо доказать наличие вины в действиях продавца, реализующего объект недвижимого имущества.

2. Исполнение договора купли-продажи будущей недвижимости

Ключевое разъяснение: в случае, если продавец по договору на момент исполнения соглашения не владеет либо не выступает в статусе собственника такого объекта, его нельзя принудить к исполнению обязательства, а также к государственной регистрации перехода права собственности на самого продавца.

Пленум ВАС РФ указал на две возможные ситуации, которые может повлечь за собой принудительное исполнение договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества. В том случае, если продавец по договору не является собственником или владельцем данной вещи, его нельзя принудить к совершению действий по ее созданию либо приобретению. В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, истец может требовать возврата уплаченной суммы денежных средств и уплаты процентов от нее. Также он может выступить с требованием о возмещении убытков, которые были ему причинены. Такой вид возмещения предусматривает, например, уплату разницы между стоимостью недвижимости, предусмотренной договором купли-продажи, и текущей рыночной ценой такого объекта.

В случае, если суд получит исчерпывающие доказательства того факта, что ответчик является владельцем недвижимого имущества, который выступает в качестве предмета договора и является его незарегистрированным собственником, то арбитражный суд может обязать ответчика исполнить свои обязательства по договору (согласно статье 398 ГК РФ), Требование ответчика может быть выражено в передаче объекта недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на него в рамках договора купли-продажи.

Кроме того, пленум ВАС РФ специально отметил, что требования о признании права собственности на недвижимость и истребованию ее у ответчика можно определить как требования, которые понуждают к исполнению обязательства по передаче определенной вещи и государственной регистрации перехода прав собственности на нее.

3. Возведение объекта недвижимого имущества на участке заказчика

Ключевое разъяснение: в статусе договора строительного подряда могут пребывать соглашения, в которых рассматривается создание будущего объекта недвижимого имущества на участке земли, находящемся во владении другого лица по договору.

В пункте 6 Постановления №54 разъяснено, что договор, который предусматривает создание недвижимого объекта на участке земли, принадлежащем другой стороне по данному договору, то такие отношения необходимо определять, как отношения строительного подряда. В данной ситуации сторона, которая осуществляет строительство, имеет право получить оплату за работы, выполненные в соответствии с договором. Когда это условие не выполняется, кроме указанной суммы денежных средств сторона может потребовать возмещения убытков с уплатой неустойки, предусмотренной по условиям договора. Также она может воспользоваться своим правом, которое предоставляется ей по правилам статьи 712 ГК РФ.

В случае, если оплата строительных работ по договору производится на в денежной форме, а с предоставлением в собственность помещения в возведенном здании, то этот договор можно квалифицировать как смешанный, и в соответствующей его части будут выполняться строго определенные требования, которые предусмотрены договором купли-продажи недвижимости.

4. Определение договора о будущем объекте недвижимого имущества как договора простого товарищества

Ключевое разъяснение: договором простого товарищества можно считать соглашение по поводу будущего объекта недвижимого имущества, предусматривающее, что каждая сторона делает свой вклад в достижение общей цели.

Договором простого товарищества является соглашение относительно будущей недвижимости. В пункте 7 Постановления №54 дается разъяснение по поводу того, что договор простого товарищества предусматривает равный вклад каждого участника сделки в будущий объект. Например, один участник передает деньги, второй – выполняет работы, третий – поставляет строительные материалы и т.д. Результатом сотрудничества по договору простого товарищества становится готовый объект недвижимости.

По указанию Пленума ВАС РФ, в случае, если вопреки основным условиям договора один из товарищей, который должен внести свой вклад в создание объекта недвижимости в виде передачи земельного участка в общую собственность или права аренды, уклоняется от выполнения своих обязательств, то в этом случае остальные участники могут требовать исполнения таких обязанностей в судебном порядке. Этот факт закреплен в пункте 3 статьи 551 ГК РФ. Исковые заявления товарищей, в которых выражается требование о признании права собственности на долю в созданном общими силами объекте недвижимого имущества, в соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ, данными в пункте 7 Постановления №54, следует квалифицировать так же.

Во всех вышеперечисленных случаях необходимо учесть, что право собственности каждого товарища, который предъявляет вышеуказанное требование, может возникнуть только после проведения государственной регистрации такого права на основании судебного акта, в котором указан факт удовлетворения этого требования.

5. Договор инвестирования нельзя квалифицировать как самостоятельный вид гражданско-правовых договоров

Ключевое разъяснение: договор инвестирования нельзя считать самостоятельным видом договоров. Именно поэтому, в каждом случае необходимо определять правовую природу такого соглашения.

В пункте 4 Постановления №54 разъяснен тот факт, что договоры, которые связаны с инвестиционной деятельностью, не могут обладать специальным правовым регулированием обязательственных отношений, которые складываются между сторонами.

Пленум ВАС РФ отметил, что в данном случае арбитражные суды должны сначала установить правовую природу таких договоров (подряд, купля-продажа, простое товарищество). Кроме того, он обратил внимание на тот факт, что право собственности на объект недвижимого имущества, который создается согласно положениям «инвестиционного договора», может возникнуть у лиц, заключивших это соглашение, с того момента, когда будет проведена государственная регистрация права. Этот факт закреплен в пункте 2 статьи 223 ГК РФ.

6. Заключение предварительного договора купли продажи недвижимости

Ключевое разъяснение: предварительный договор купли-продажи недвижимости, который был заключен на условиях предварительной оплаты, можно считать договором купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества.

Пленум ВАС РФ в пункте 7 Постановления №54 разъяснил, что предварительный договор купли продажи недвижимости между лицами, которые обязуются заключить договор купли-продажи имущества, созданного в будущем, на условиях предварительной оплаты большей части общей стоимости или полной цены объекта следует определять как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Пленум ВАС РФ указал, что требование к индивидуализации объекта договора купли-продажи распространяется также на предмет будущего соглашения, который обозначен в предварительном договоре. Именно поэтому, данный предварительный договор нельзя считать незаключенным в том случае, если должным образом была проведена индивидуализация объекта в предварительном соглашении, но, например, без указания кадастрового номера недвижимости.

7. Процедура регистрации договора купли-продажи жилого помещения

Ключевое разъяснение: процедура государственной регистрации договоров купли-продажи жилого помещения необходима только в том случае, если на момент заключения этого договора продавец является собственником указанного объекта.

В соответствии с положениями пункта 9 Постановления №54, Пленум ВАС РФ пояснил, что государственная регистрация должна быть проведена в отношении договора купли-продажи жилого помещения в том случае, если к моменту его заключения предмет соглашения находится в собственности продавца (согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ). В противном случае будет считаться, что с момента своего подписания договор не является заключенным.

Также установлено, что выражение отказа со стороны территориальных органов Росреестра по поводу государственной регистрации права собственности на помещение жилого типа, не принадлежащего продавцу на момент заключение договора купли-продажи и не зарегистрированного соответствующим образом, можно считать незаконным в том случае, если отказ объясняется исключительно отсутствием этой регистрации.

8. Заключение договора долевого строительства.

Ключевое разъяснение: пояснения Пленума ВАС РФ, которые следуют из Постановления №54, не распространяется на те отношения, которые связаны с долевым строительством многоквартирных домов.

Данное утверждение относится к объектам, регулируемых Федеральным законом от м30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Учитывая специфику ситуации, признать ранее подписанный договор о купле-продаже автомобиля недействительным не так просто. Не всегда суд становится на сторону потерпевшей стороны. Но все же, если истец уверен в своей правоте, стоит попытаться восстановить справедливость. Так насколько часто в суде происходят дела по расторжению ДКП авто и насколько большой процент судебных дел по признанию договора купли-продажи автомобиля решается с позитивным исходом для истца? Ответим на этот вопрос в данной статье, а также рассмотрим примеры из положительной судебной практики по расторжению ДКП авто.

Судебная статистика

Данные судебной статистики характеризуют многие стороны социально-экономические жизни граждан, и позволяют на основе анализа повышать эффективность деятельности правоохранителей, судов, органов юстиций, направленной на обеспечение законности, в том числе сделок купли-продажи транспортных средств. На сайте Судебного департамента Верховного суда Российской Федерации собраны статистические данные о деятельности всех категорий судов с 2007 года. При этом на официальных сайтах каждого суда, начиная от районных и заканчивая Высшим Арбитражным, собрана статистика по тем делам, которые рассматривались именно в этом суде. Согласно данным Государственной автоматизированной системы РФ «Правосудие» с 1 января 2017 года в первой инстанции было рассмотрено более тысячи исков по делам о расторжении договора купли-продажи автомобиля. И по ним были приняты следующие решения:

• Отказ в удовлетворении иска - 317;
• Частичное удовлетворение иска - 284;
• Удовлетворение иска - 249;
• Оставление иска без рассмотрения - 71;
• Иные решения, в том числе возврат иска заявителю, прекращение производства, передача иска по подсудности и т.д. - 98.

При этом не все дела решали спор между физическими лицами. Истцом могло выступать как физическое лицо, так и юридическое (организация), ответчиком точно так же. Наибольшее количество таких дел было рассмотрено в Республике Татарстан (73), и из них лишь в 14 случаях были полностью удовлетворены требования заявителя. На втором месте по количеству таких исков находится Красноярский край (48), третье место делят Московская область и Нижегородская области (46).

Пример отказа в удовлетворении иска

Гражданка Ипатова А. В. предъявила иск к ООО «Автомобильный торговый дом «Вега» с требованием вернуть деньги за уплаченный товар (447 600 руб.), возместить ремонтные работы за время эксплуатации машины (10 600 руб.), компенсировать затраты по кредитному договору (12 624 руб.) и выплатить моральный ущерб (150 000 руб.). Суть претензий состояла в следующем: гражданка Ипатова приобрела транспортное средство в указанном автосалоне. В автомобиле во время эксплуатации, по словам истцы, обнаружились существенные недостатки: повышенный шум в КПП, потребовал замены термостат, периодически загоралась лампа неисправности двигателя, вышла из строя шаровая опора.

Гражданка Ипатова неоднократно прибегала к ремонтным услугам, однако неполадки устранены не были. Посчитав дальнейшие поездки небезопасными, Ипатова А. В. обратилась в суд с целью взыскать потраченные на покупку и ремонт средства. Представитель автосалона представил доказательства, что истица обращалась за гарантийным ремонтом, но оплачивать услуги вне гарантии отказывалась. Кроме того, имели место случаи обращения по надуманным предлогам. После осуществления ремонтных работ сведения о производственных недостатках транспортного средства отсутствуют.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что автомобиль повреждений и дефектов производственного характера не имеет. По этой причине оснований для расторжения договора купли-продажи нет, требования о компенсации ремонтных затрат и морального ущерба не обоснованы. Таким образом, Ульяновский областной суд принял решение по делу № 33-363/2011 в иске Ипатовой А.В. отказать. В свою очередь ответчик попросил взыскать с гражданки Ипатовой средства на погашение затрат по проведению экспертных работ и найма представителя по юридическим вопросам. Расходы ответчика на проведение технической экспертизы (45 000 руб.) и привлечение представителя (10 000 руб.) удовлетворены за счет истца гражданки Ипатовой А. В.

Пример частичного удовлетворения искового заявления

Гражданка Алаева О.Г. обратилась в суд по поводу взыскания стоимости автомобиля, компенсационной суммы с автосалона, расторжения договора купли-продажи автомобиля, а также возмещения морального вреда. Причина жалобы ― ненадлежащее состояние транспорта, обнаруженное в процессе его эксплуатации. Гражданка Алаева заметила, что после дождя или мойки в багажнике транспортного средства скапливается вода и обратилась к ответчику за помощью, что зафиксировано заказ-нарядом №000. Поломку устранить не удалось и истица подала претензию с требованием расторгнуть ДКП, на которую так и не получила ответа.

Ссылаясь на ст. ст. 13-15, 17, 18, 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» истица просила суд расторгнуть договор купли-продажи и обязать организацию выплатить ей денежную компенсацию в полном объеме. Основываясь на материалах дела, а также на результатах экспертизы Калининский районный суд г. Чебоксары принял решение по делу № 2-945-11 , а именно освободить гражданку Алаеву от исполнения договора купли-продажи, взыскать с автосалона стоимость автомобиля, неустойку, а также частично удовлетворить исковые требования о возмещении морального вреда.

Пример полного удовлетворения иска

Гражданин Невмержицкий А.Н. обратился в судебные органы с иском к гражданке Злотниковой В.В. Предметом спора явился автомобиль, приобретенный по подложным документам. Невмержицкий А.Н. изъявил о желании расторгнуть договор купли-продажи транспорта, вернуть потраченные средства, компенсировать судебные издержки и затраты на представителя, а также возместить моральный ущерб. В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования в части взыскания убытков, и просил взыскать с ответчицы 500 000 руб. убытков.

Суд установил, что после получения автомобиля в собственность Невмержицкий А.Н. был остановлен сотрудником ДПС и при проверке предъявленных документов выяснилось, что СТС, талон ГТО и номерные агрегаты имеют признаки подделки. По этому факту было возбуждено уголовное дело, а транспортное средство и документы были изъяты на хранение в ГИБДД. Злотникова являясь продавцом, несет ответственность за изъятое имущество и тот ущерб, который понес заявитель, поэтому ДКП подлежит расторжению.

Основываясь на материалах уголовного дела, показаниях истца и ответчика, свидетельских показаниях и руководствуясь законодательными нормами, Советский районный суд г. Красноярска принял решение по делу № 2-75/14 , а именно удовлетворить все исковые требования гражданина Невмержицкого А.Н., расторгнуть ДКП, взыскать в пользу истца 500 000 руб., а также в пользу местного бюджета госпошлину в размере 6 350 руб.

Заключение

Анализируя судебную практику по спорам в сфере купли-продажи авто, можно сделать вывод, что законодательство нередко встает на сторону не только истца. Но это касается лишь случаев неоправданных требований или слишком завышенных сумм взысканий. Если доказательства заявителя будут неоспоримыми, суд несомненно вынесет положительное решение в удовлетворении иска. Обнаружение же мошеннических действий чревато административными последствиями.

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

3 комментария

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

В последние годы одной из самых распространенных сделок в стране стала сделка, связанная с куплей и продажей недвижимости. Многие граждане стремятся продать принадлежащую им недвижимость в силу различных причин. Одни не могут содержать ее из-за высокой стоимости коммунальных услуг, другие хотят выручить за нее денежные средства для обеспечения своей жизнедеятельности.

Что это?

По своей сути «сделка купли-продажи» есть передача права собственности одним человеком другому на недвижимое имущество за определенную денежную сумму. Ее смысл заключается в совершении определенных юридически значимых действий.

В ходе ее проведения заинтересованными лицами подписывается договор купли-продажи. В нем указываются условия сделки, порядок ее совершения, права и обязанности участников сделки, их ответственность. Если покупатель даст за недвижимость установленную продавцом цену, то договор купли-продажи обязует его передать недвижимость покупателю. Он в свою очередь обязуется принять ее, уплатив денежные средства.

Нормативы ГК

Во многих случаях встает непростой вопрос оспаривания договора уже совершенной сделки. Если судебным органом договор купли-продажи недвижимости признается недействительным, то он не несет никаких юридических последствий с момента его подписания. Норма предусмотрена в указаниях статьи 167 ГК РФ, который регламентируют вопросы относительно сделок.

С точки зрения юриспруденции сделка может быть:

• оспоримой;
• ничтожной.

В первом случае сделка признается судебным органом недействительной, если заинтересованная сторона предъявить весомые законные основания.

Процедура оспаривания сделки предполагает обращение заинтересованных сторон с исковым заявлением в судебный орган. При этом они заявляют, что их интересы в отношении недвижимости не были учтены либо нарушены, когда заключался договор купли-продажи.

Например, такого рода иск может подать наследник имущества скончавшегося человека, если его право распоряжение им было не учтено. Он вправе подать исковое заявление в судебный орган о признании сделки недействительной.

Не исключается вероятность разрешения спорной ситуации в результате досудебного регулирования. При оспариваемой сделке за заинтересованным лицом остается право выбора разрешения конфликта.

Второй случай касается сделок, которые были совершены с явным нарушением нормативов правовых актов. Она не имела оснований для совершения, поэтому договор не должен быть заключен. Обстоятельство предполагает бесспорность и однозначность недействительности сделки. Например, в результате совершения сделки была продана недвижимость, принадлежащая на праве собственности несовершеннолетнему лицу.

Действие считается как неправомерным, поэтому при выявлении такого рода факта сделка обретает ничтожность. Но придание законной силы ничтожности договора осуществляется в ходе судебной тяжбы по требованию законного представителя, не достигшего совершеннолетия лица.

Зачастую проведение мошеннических схем осуществляется в ходе мнимой сделки . Под ней подразумевается создание видимости сделки, которая не влечет за собой правовые последствия. Например, недвижимость переоформляется на подставное лицо в силу различных факторов. Что касается притворной сделки, то она совершается в целях прикрытия другой сделки. Например, продажа недвижимости осуществляется под видом процедуры дарения.

Основания оспаривания сделки купли-продажи недвижимости

Вопросы относительно признания договора купли-продажи недвижимости, заключенного между физическими лицами недействительной регулируются нормативами главы 9 Гражданского кодекса. Сделку можно оспорить только путем подачи в судебный орган искового заявления. Основания для оспаривания заключенного договора по сделкам купли-продажи предусмотрены законодателем в вышеуказанном акте.

В их число входит совершение сделки:

• без требуемого в силу закона согласия, которое должен дать третье лицо или государственный орган исполнительной власти сообразно статье 173.1 ГК. Например, квартира была реализована без получения разрешения от получателя ренты;
• не достигшим совершеннолетия лицом, о чем отмечено в нормативах статьи 175 ГК. Например, недвижимость была продана без разрешения родителей лицом, которому исполнилось 16 лет;
• законными представителями несовершеннолетнего лица без разрешения органа опеки и попечительства, о чем отмечено в статье 176 ГК;
• лицом, который был признан ограниченно дееспособным в соответствии с нормативами статьи 176. В обязательном порядке требуется разрешение органа опеки и попечительства;
• лицом, который не понимал своих действий, не осознавал их последствия, не мог управлять ими, норма предусмотрена в указаниях статьи 177 ГК. Например, продажа недвижимости в состоянии алкогольного либо наркотического воздействия, пребывание в состоянии аффекта;
• под влиянием чужой воли сообразно нормативам статьи 178 ГК. Как правило, условия сделки неверно либо искаженно выражают волю одного из ее участников. Например, он не совершил бы сделку, если бы обладал подлинной информацией о приобретаемой недвижимости;
• под влиянием принуждения, шантажа, запугивания либо собственник был вынужден продать недвижимость в результате формирования тяжелых жизненных обстоятельств. Такого рода сделка относится к категории «кабальной», о чем указано в статье 179 ГК. Например, умышленное использование покупателем своего преимущественного положения;
• одним из супругов без получения согласия на продажу недвижимости от второго супруга, если она является собственностью, совместно нажитой в официальном браке;
• одним из наследников, когда недвижимость была продана без получения согласия других наследников, обладающих с ним равными правами на наследственное имущество.

Как показывает судебная практика, от 5 до 15% заключенных сделок, связанных с продажей и покупкой недвижимости оспариваются в ходе судебного разбирательства. При этом большая часть совершенных сделок признается судебным органом недействительной либо ничтожной.

Сроки

Законодателем установлен разный срок давности по исковому заявлению относительно оспоримой и ничтожной сделки. Срок исковой давности по оспоримой сделке равен одному году, для ничтожной сделки он составляет 3 года .

При возникновении необходимости предусмотрено последующее увеличение срока до 10 лет, о чем отмечено в статье 181 ГК.

В первом случае срок отсчитывается с момента времени, когда была получена ранее неизвестная заинтересованному лицу информация. В отдельных случаях его отсчет начинается со дня, с которого были прекращены различные действия, носящие насильственный либо угрожающий характер.

Мнимую либо притворную сделку можно оспорить в продолжение 3 лет . При этом отсчет срока ведется со времени обнаружения нарушений, допущенных в составлении условий договора купли-продажи либо выявления новых, неизвестных в момент его подписания обстоятельств.

Что можно предпринять до регистрации договора

Как правило, любая сделка по купле-продаже недвижимости сопровождается получением задатка, подписанием предварительного договора. Он составляется по аналогии основного договора. Приобретатель имеет право обратиться в судебный орган с исковым заявлением, если продавец не исполнил его условия. В нем должна быть изложена просьба о признании договора недействительным.

Что касается задатка, то продавец обязан дать расписку о получении некой денежной суммы от приобретателя. Наилучшим вариантом является ее заверка в нотариальной конторе. Она подтверждает факт получения продавцом денег, поэтому входит в число обязательных документов.

Если приобретатель нарушил условия договора, то задаток остается у продавца. Нужно предпринять меры, позволяющие аннулировать договор купли-продажи до сдачи его на регистрацию. Соответственно нормативам статьи 433 ГК он считается заключенным со времени, когда ФКП Росреестр сделана запись о государственной регистрации. Нужно честь факт, что до ее прохождения собственником недвижимости остается продавец.

Сообразно указаниям статьи 8 ГК РФ право собственности на недвижимость, которая подлежит обязательной регистрации, возникает именно с момента ее осуществления. Если отчуждается недвижимость, то соответственно нормативам статьи 223 у ее приобретателя право собственности возникает вслед за осуществлением регистрации договора купли-продажи в ФКП Росреестр.

Он может приостановить осуществление регистрации либо прекратить ее, о чем отмечено в статье 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Она приостанавливается при формировании определенных оснований по инициативе правообладателя либо государственного регистратора сообразно указаниям статьи 20 вышеуказанного акта.

В число оснований для приостановления либо прекращения регистрации права собственности ФКП Росреестр входят:

• отдельные детали и нюансы, вызвавшие сомнения у регистрирующего органа относительно подлинности предъявленных документов и изложенных в них сведений. По указанным обстоятельствам регистрация приостанавливается на один месяц;
• подача заявления правообладателем, в котором выражается его просьба о приостановлении государственной регистрации с указанием веской причины. Как правило, регистрация может быть приостановлена на 3 месяца;
• заявление продавца о прекращении государственной регистрации права собственности, где приведена обоснованная причина такого рода действия. В сложившейся ситуации осуществление регистрации откладывается на один месяц;
• решение судебного органа, который в ходе рассмотрения дела устанавливает срок приостановления регистрации права собственности.

В любой ситуации участникам сделки купли-продажи возвращаются документы, которые были поданы для регистрации права собственности. При этом расторжение договора купли-продажи не требуется, потому что он теряет законную силу вследствие прекращения регистрации права собственности. И в заключение нужно отметить, что на рынке недвижимости в последние годы совершается много неправомерных, . Граждане должны соблюсти порядок осуществления сделки купли-продажи. Они должны хорошо изучить условия подписываемого договора, чтобы избежать непредвиденных ситуаций.