Вступительная часть
Анализ рынка Объекта оценки.
Описание процесса оценки, методология оценки и обоснование применимости подходов к оценке.
Обоснование выбора подходов
Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.
Выбор единицы сравнения.
Корректировка значения единицы сравнения для объектов сравнения.
2.8. Расчет стоимости объекта оценки.
2.9. Итоговое заключение.
Приложения.
4. Список литературы.
Количественное и качественное описание Объекта оценки
Характеристика местоположения объекта оценки
Таблица 4. Характеристика местоположения объекта оценки.
| Показатель | |
| Округ, микрорайон | г..Набрежные Челны |
| Местоположение в микрорайоне | Ул.Усманова дом 83 |
| Преобладающая застройка микрорайона | Район массовой жилой застройки |
| Транспортная доступность | Хорошая. Район обеспечен общественным транспортом. |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Хорошая |
| Близость к скоростным магистралям | - |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). | Магазины, школа, детские сады объекты культуры и отдыха парк Прибрежный,Ледовый дворец |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Хорошая. Район с развитой инфраструктурой |
| Экологическая обстановка района | Удовлетворительная |
| Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона | Нет |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее |
| - |
Общая характеристика здания
Таблица 5. Общая характеристика здания.
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Тип здания Серия дома | панельный |
| Год постройки | |
| Год последнего капитального ремонта | - |
| Материал наружных стен | Декоративная штукатурка |
| Материал перекрытий | железобетонные плиты |
| Тип фундамента | н/д |
| Состояние здания (субъективная оценка) | Хорошее |
| Техническое обеспечение здания | Центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, мусоропровод. |
| Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж | нет |
| Количество этажей в здании | |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | Хорошее |
| Дополнительная существенная информация | Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается |
Характеристика объекта оценки
Таблица 6. Характеристика объекта оценки.
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Этаж расположения | |
| Площадь, кв. м: общая /жилая/вспомогат. | 28,8 |
| Кол-во комнат, их площадь, кв. м | |
| Площадь кухни, кв. м | |
| Санузел (Количество, площадь, совместный/раздельный) | Раздельный –. (туалет/ванная) |
| Высота потолков,(по вн.обмеру) м | 2,8 |
| Вспомогательные и подсобные помещения | Коридор/кухня/ванная/туалет/кладовка |
| Лоджия (балкон) | |
| Вид из окон | |
| Слаботочное обеспечение | - |
| Дополнительные системы безопасности | Металлич. дверь с домофоном на входе в подъезд, металлическая дверь на входе в квартиру |
| Состояние объекта (субъективная оценка) | простое |
| Видимые дефекты внутренней отделки | - |
| Данные о перепланировке Наличие осуществленной перепланировки | |
| Отражение перепланировки в Технической документации (если есть) | |
| Дополнительная существенная информация | Требуется косметический ремонт |
| Текущее использование | Для проживания |
| Собственник объекта оценки | - … |
| Выделенная эл. мощность | Стандартная |
Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки
В рамках настоящего Отчета под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.).
Согласно правоустанавливающим документам, предоставленным заказчиком, обременений у объекта оценки – нет.
Информация о текущем использовании объекта оценки
Объектом оценки является квартира, расположенная по адресу: РТ, г.Набережные Челны, Ул.Усманова дом 83.В настоящее время объект оценки используется как жилое помещение и может быть использован по назначению в качестве квартиры – объекта жилой недвижимости. Информации о возможном переводе объекта жилой недвижимости в объект нежилой недвижимости оценщиками не выявлено.
Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость
Других факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость кроме тех, что ранее описаны в настоящем отчете не выявлено.
Рынок ипотеки в РТ упал на четверть
Ипотечное кредитование становится все менее доступным в России в связи с валютным и финансовым кризисом, и хотя ситуация на рынках сейчас близка к стабильной, общие тенденции пока что остаются неизменными.
Согласно последним подсчетам экспертов, ипотека просела в Татарстане с начала текущего года на 24%. За 10 месяцев 2015 года было заключено 60,8 тыс. ипотечных сделок, тогда как за аналогичный период в прошлом году соответствующее количество сделок составляло 79,8 тыс., то есть сокращение составило 19 тыс. сделок.
В разных сегментах падение ипотеки оказалось совершенно неоднородным – так, в отношении ипотечных сделок с земельными участками снижение показателей фиксируется совсем незначительное, на уровне всего 1,6%. В жилом секторе снижение количества сделок с начала года составило 28,4%. Прежде всего эксперты связывают падение показателей с общей нестабильностью на рынке. Как ожидается, ситуация должна постепенно выровняться за ближайшие месяцы.
В секторе долевого строительства ситуация немного лучше – падение показателей на уровне 12%. Количество заключенных долевых договоров за 10 месяцев 2015 года составило 10,5 тыс., что на 1,5 тыс. меньше, чем в прошлом году.
«http://www.reportal.ru/news/»
Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Набережные Челны на апрель 2016 года (Согласно «http://www.reportal.ru/prices.php») на первичном рынке составляет 50038 руб./кв.м(рост за месяц на 1,2 %) и на вторичном 39708 руб. /кв.м. (снижение за месяц на 0,7 %)
Последовательность определения стоимости объекта оценки
Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:
1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;
4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;
5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и написание Отчета об оценке.
Описание процесса оценки, методология оценки и обоснование применимости подходов к оценке
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
В рамках каждого подхода наиболее часто используются следующие методы:
1. Доходный подход:
· метод прямой капитализации или методом капитализации по расчетным моделям;
· метод дисконтированных денежных потоков.
2. Сравнительный подход:
· методом сравнения продаж;
3. Затратный (имущественный) подход:
· метод удельных затрат на единицу площади или объема;
· метод поэлементного расчета;
· метод сравнительной единицы;
· метод сводного сметного расчета;
· индексный метод.
Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
Доходный подход к оценке недвижимости включает три метода:
метод прямой капитализации;
методом капитализации по расчетным моделям;
метод дисконтирования денежных потоков.
Методы капитализации подразумевают выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации. В зависимости от метода расчета ставки капитализации и выделяют метод прямой капитализации и методом капитализации по расчетным моделям.
Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.
Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта.
Доходный подход не применялся. Доход из имеющейся жилой квартиры может быть извлечен либо при сдаче ее в аренду, либо из последующей ее перепродажи. Сдача в аренду по существующим ставкам позволяет окупить вложенные в приобретение квартиры средства через период, превышающий срок жизни дома в котором расположена квартира. Таким образом, рынок аренды жилой недвижимости и рынок продаж не имеют прямой зависимости и использование доходного подхода невозможно. Приобретение квартир с целью их дальнейшей перепродажи нельзя рассматривать в аспекте доходного подхода, поскольку представляет собой отдельный вид бизнеса.
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.
Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами:
· методом сравнения продаж;
· методом валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 1-3 месяца. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим параметрам, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту.
Метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ), также известным как мультипликатор валового дохода. Для определения рыночной стоимости величина арендного дохода от объекта за определенный период умножается на ВРМ, рассчитанный по сопоставимым объектам.
Метод валовой ренты находится на стыке доходного и сравнительного подхода, поскольку показатель ВРМ учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. В отличие от метода прямой капитализации (доходный подход), он не принимает во внимание операционные расходы и уровень загрузки помещений, как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.
Оценщик пришел к выводу о необходимости и возможности применения в рамках настоящей оценки сравнительного подхода, так как этот подход способен наиболее точно отразить рыночную стоимость Объекта оценки.
Затратный подход
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих инвесторов не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.
Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью воспроизводства или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.
Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов. Стоимость замещения – это стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.
Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:
РС = С З + С в./з х (1-И å),
И å = 1 – (1 – И ФИЗ) х (1- И ФУН) х (1 – И Э), где:
РС – рыночная стоимость объекта недвижимости;
СЗ – рыночная стоимость прав на земельный участок;
С в./з – стоимость воспроизводства или замещения улучшений без учета износа;
И å – суммарный износ;
И ФИЗ – физический износ;
И ФУН – функциональный износ;
И Э – экономический (внешний) износ.
Затратный подход, как правило, не применяется при оценке встроенных помещений.
Объект оценки относится к категории отдельно-стоящих зданий.
Затратный подход не применялся, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно невозможным, расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально её объему в общем строительном объеме здания, дает спорные результаты, т.к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения).
Выбор объектов аналогов
При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.
Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка аналогичной недвижимости Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 4 объекта.
При подборе информации по ценам сделок (предложений) были использованы данные сайтов – http://www.kazned.ru; http://www.tatre.ru; http://www.avito.ru и др.; информация, предоставленная в сети Интернет.
Выбор единицы сравнения
В качестве единицы сравнения в рамках данного отчета принимается стоимость единицы площади (1 м 2) объекта, т.к. сложившиеся на рынке недвижимости понятия о стоимости объекта в целом, отталкиваются от стоимости его квадратного метра, это в большей степени применимо именно к рынку жилой недвижимости, а именно квартир так как потенциальный покупатель принимая решение о приобретении жилой недвижимости прежде всего ориентируется на его площадь и стоимость 1 м 2 . Стоимость продажи (предложения) объекта является производной от стоимости единицы площади и не способна в полной мере отразить все необходимые корректировки при проведении расчетов.
Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в следующей таблице.
Таблица 7 Сопоставимые объекты аналоги.
| № п/п | Номер аналога | Местоположение | Вид права | Вид отделки | Стоимость, руб. | Площадь квартиры, м 2 | Источники информации |
| Аналог №1 | 42/21 | Собственность | простая | 1 895 000 | |||
| Аналог №2 | 43/06 | Собственность | простая | 1 670 00 | |||
| Интернет-сайт: http://zakamned.ru/base/index.php?b=1# | |||||||
| Аналог №3 | 44/02 | Собственность | улучшенная | 1 750 000 | |||
| Интернет-сайт: http://zakamned.ru/base/index.php?b=1# | |||||||
| Аналог №4 | 44/21 | Собственность | улучшенная | 1 890 000 | |||
| Интернет-сайт: http://zakamned.ru/base/index.php?b=1# |
Распечатки страниц с выбранными аналогами представлены в приложении настоящего отчета.
Сравнительный анализ объектов аналогов и примененных корректировок представлены в таблице ниже.
Приложения
Приложение № 1 Карта месторасположения объекта оценки
Приложение № 2 Фотографии объекта оценки
Фасад дома, двор
Вид подъезда
Коридор (пом. 8 по тех. паспорту)
Шкафы (пом. 9 и 10)
Пом.7 - ванная по тех. паспорту
Пом.6 - туалет по тех. паспорту
Пом.1 - жилая по тех. паспорту
Кухня (пом.2 по тех. паспорту)
Пом.3 - жилая по тех. паспорту
Пом.4 - жилая по тех. паспорту
Лоджия пом. б/н по тех. паспорту и вид из окна
Приложение № 3. Объекты-аналоги используемые для оценки и дополнительная информация, использованная в отчете
Аналог 1. г.Казань, ул.Каюма Насыри дом 44.
Аналог 2 . г. Казань, ул. Зои Космодемьянской дом 5.
Аналог 3. г. Казань, ул. Баумана дом 26.
Аналог 4. Г. Казань, ул. Большая Красная дом 8.
Источник информации: http://reportal.ru/
ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ 2007. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2007
Вступительная часть
Анализ рынка Объекта оценки.
Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, и его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки.
На этом этапе следует, в первую очередь, обратить внимание на основные макроэкономические показатели, которыми характеризуется развитие экономики в данном регионе и которые могут оказывать влияние на состояние рынка ОИС.
Далее следует проанализировать динамику развития экономических показателей в отдельных видах экономической деятельности: промышленности, сельском хозяйстве, науке, культуре, медицине и др.
Особенно тщательно необходимо исследовать виды экономической деятельности, их отрасли и подотрасли, с которыми связывается применение оцениваемого ОИС. Конкретный перечень показателей должен соответствовать основным задачам выполняемой оценки. На этом уровне анализа должны наметиться основные исходные данные для наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, а также выявлен типичный рыночный покупатель ОИС и его инвестиционная мотивация.
На этой стадии полезно провести анализ изобретательской активности в данном виде экономической деятельности, в данной отрасли или подотрасли промышленности.
При описании отрасли необходимо давать общее представление о ее особенностях, текущем состоянии и перспективах развития. Особое внимание нужно уделить рынку сбыта товаров, содержащих ОИС, тенденциям его развития. Необходимо проанализировать состав участников этого рынка и определить нишу для объекта оценки.
Процедуру анализа рынка интеллектуальной собственности можно условно разделить на две части:
анализ общего состояния рынка ОИС;
анализ характеристик отдельных сегментов рынка
ОИС.
На первом этапе анализа, который должен дать представление о фактическом состоянии и общей активности рынка ОИС, необходимо выявить следующие показатели:
общее количество коммерческих компаний, работающих на рынке, в том числе по видам основной деятельности, а также относительное количество коммерческих компаний (например, в расчете на 100 тыс. населения);
общее количество сделок с ОИС, зарегистрированных за определенный период, и ретроспективная динамика их изменения; среднее время на оформление сделок; общая характеристика продавцов и покупателей ОИС на рынке:
общее количество и динамика изменения предложений отдельных видов ОИС по данным открытой печати;
общее количество периодических изданий на местном рынке, в том числе специализированных, освещающих вопросы рынка ОИС; активность электронных средств массовой информации в освещении проблем рынка ОИС; наличие специализированных структур, ведущих анализ, обработку и публикацию рыночной информации;
позиция местных органов власти по отношению к развитию рыночных отношений в сфере интеллектуальной собственности;
наличие местных и государственных нормативных актов, ограничивающих либо стимулирующих развитие рынка ОИС.
Анализ должен ответить на вопросы:
какую стратегию реализуют на рынке основные участники;
на каких сегментах главным образом работают основные участники;
на каком сегменте, вероятно, будет позиционирован объект оценки;
каковы характеристики данного сегмента (средний период экспозиции ОИС на открытом рынке до момента продажи, типичный покупатель, уровень цен, количество сделок и др.).
В общем случае при анализе ситуации рассматриваются следующие факторы:
зависимость от поставщиков; зависимость от покупателей;
активность конкурентов, предлагающих аналогичные ОИС;
открытость рынка для новых конкурентов; характер конкуренции на данном рынке.
На втором этапе производится анализ характеристик отдельных сегментов рынка ОИС. Глубина анализа по времени зависит от конкретных задач и целей оценки, которые определяются заданием на оценку. Обычно анализ проводится в трех направлениях:
анализ спроса; анализ предложения;
анализ взаимодействия спроса и предложения.
Для характеристики активности рынка используют так называемый коэффициент загрузки рынка, который является отношением количества проданных ОИС к количеству ОИС, потенциально пригодных для продажи. Для каждого сегмента рынка существует определенное значение коэффициента загрузки, разделяющее качественные понятия "плохо" и "хорошо".
При определении рынка сбыта ОИС или продукции, или производств с использованием ОИС необходимо выявить области и направления применения ОИС по функциональным признакам и(или) способу применения, географии сбыта, емкости рынка сбыта, объему сбыта конкурирующих товаров, оптимальный или гарантированный объем сбыта для оцениваемых ОИС.
Еще по теме Анализ рынка, к которому относится объект оценки:
- 24.3. О сферах анализа, к которым относятся три направления исследований
- ГЛАВА 6 Хозяйственные ситуации (операции) – важнейший объект бухгалтерского дела, их комплексный анализ и оценка
- Модель рынка - это перечень базовых условий рынка, которые создают неопровержимую логику происходящих на рынке событий.
- Урок 38 ОТНОСИТЕСЬ К ВАШИМ ПОСТАВЩИКАМ ТАК ЖЕ, КАК ВЫ ОТНОСИТЕСЬ К ВАШИМ КЛИЕНТАМ
- 35.2.3. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
- Технический анализ как инструмент оценки конъюнктуры рынка
- Глава 1 САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА «ДО СТАРТА»: ОЦЕНКА МЕСТА И КОНКУРЕНТОВ
- Субъекты, объекты и функции рынка. Позитивные и негативные стороны рынка
- Приложение Т (обязательное) Категории опасных производственных объектов, в отношении которых должно осуществляться страхование
Объект оценки представляет собой торговое помещение, расположенное в центральной части города, поэтому далее проводится анализ рынка торговых помещений, расположенных в центре г. Кирова.
Классификация и сегментация рынка недвижимости. Участники рынка недвижимости.
Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130) недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:
- - рынок жилья
- - рынок коммерческой недвижимости.
В соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости все объекты недвижимости можно отнести к какому-либо сегменту рынка. Ниже приведена типовая сегментация объектов недвижимости:
Земельные участки вне поселений - межселенные территории:
- · - под дачное и садово-огородное использование;
- · - под жилую застройку;
- · - промышленного и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.;
- · - сельскохозяйственного назначения;
- · - природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
- · - лесного фонда, водного фонда;
- · - участки недр;
- · - земли резерва, назначение которых не определено.
Жилье - жилые здания и помещения:
- · - многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;
- · - индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа - домовладения и дома нового типа - коттеджи, таунхаусы.
Коммерческая недвижимость:
- · - офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
- · - гостиницы, мотели, дома отдыха;
- · - магазины, торговые центры;
- · - рестораны, кафе и другие пункты общепита;
- · - пункты бытового обслуживания, сервиса.
Промышленная недвижимость:
- · - заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
- · - мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;
- · - паркинги, гаражи;
- · - склады, складские помещения.
Недвижимость социально-культурного назначения:
- · - здания правительственных и административных учреждений;
- · - культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
- · - религиозные объекты.
В таблице ниже приведена классификация рынков недвижимости.
Табл. 9 - Классификация рынков недвижимости
|
Признак классификации |
Виды рынков |
|
Вид объекта |
Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов |
|
Географический (территориальный) |
Местный, городской, региональный, национальный, мировой |
|
Функциональное назначение |
Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений |
|
Степень готовности к эксплуатации |
Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства |
|
Тип участников |
Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций |
|
Вид сделок |
Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав |
|
Отраслевая принадлежность |
Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие |
|
Форма собственности |
Государственных и муниципальных объектов, частных |
|
Способ совершения сделок |
Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный |
Участники рынка недвижимости.
Можно выделить следующие группы участников:
- 1. Основная - покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели.
- 2. Посредники - организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками.
- · агентства недвижимости - сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.;
- · информационные площадки - рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агенства или интернет сайты.
B г. Кирове крупные агентства недвижимости, оказывающие широкий спектр услуг - Валькирия, Инком-недвижимость, Боди, Вятка-РиМакс, Вятка-Риэлти, МИС-вятская недвижимость, Мегаполис и др.
Примером информационных площадок в г. Кирове могут служить сайты, чья основная функция - предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости.
Среди популярной прессы можно отметить- «Из рук в руки», «Народные страницы», «НППН».
3. Инвесторы - организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода - через перепродажу, аренду и т.д.
Существует множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью - property management и увеличения её стоимости.
- 4. Девелоперы - компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов, строительство новых домов и т.д.
- 5. Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики.
- 6. Организации, обеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости - ремонтные организации. В России пока это направление только зарождается, за рубежом - находится на достаточно высоком уровне.
- 7. Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления их интересов.
- 8. Важный участник рынка недвижимости - государство, функция которого - регулировать рынок и устанавливать правила игры.
Анализ рынка недвижимости
Рынок недвижимости - это набор механизмов, с помощью которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы. В зависимости от географического фактора, каждый регион, город, район представляет собой отдельный рынок недвижимости со своими различными условиями. Рынок недвижимости зависит от законодательной базы, условий финансирования, форм владения. Этот рынок постоянно изменяется и является уникальным в каждой стране, регионе, городе.
Развитие рынка недвижимости происходит из взаимосвязи спроса и предложения. Уровень спроса и предложения на рынке недвижимости в городе Кирове в частности зависит от экономического развития Кировской области: получения доходов от предпринимательской деятельности для юридических лиц и уровня заработной платы для физических лиц.
Анализ рынка недвижимого имущества выполнен с целью обзора ситуации, сложившейся в настоящее время в секторах рынка недвижимости города Кирова.
В настоящее время объекты недвижимости попадают на рынок по трем каналам:
1. Помещения, находящиеся в муниципальной собственности и предлагаемые городским комитетом по управлению муниципальным имуществом. После проведения массовой приватизации, когда была продана большая часть объектов муниципальной собственности хорошего качества, в настоящее время в основной своей массе выставляются на продажу и сдаются в аренду помещения невысокого качества. Они предлагаются во всех частях города, часто расположены в цокольных и подвальных помещениях жилых домов.
Сдача в аренду муниципальных помещений осуществляется на долгосрочной и краткосрочной основе по ставкам ниже арендных ставок, существующих на вторичном рынке, в том числе и при сдаче муниципальных помещений арендаторами в субаренду по согласованию с городским комитетом по управлению муниципальным имуществом.
В таблице 5 приведены значения ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом по состоянию на 1 декабря 2008 г.:
затратный доходный ценообразующий недвижимость
Табл. 10 - Значения ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом по состоянию на 1 декабря 2008 г. http://www.admkirov.ru/property/administration/materials/stat/20081201/
|
Наименование использования |
Ставка арендной платы за 1 кв.м в месяц |
|||
|
Административные здания, офисы |
||||
|
Бытовое обслуживание (мастерские по ремонту и пошиву обуви, одежды, часов, теле-аудио-видео, парикмахерские, прокат) |
||||
|
Магазины, торговля, аптека |
||||
|
Общепит (кафе, столовые, бары, рестораны, закусочные, кулинария) |
||||
|
Производство |
||||
|
Спорт, культура, фитнес, уставная деятельность и прочее |
Продажа муниципальных объектов осуществляется только на аукционах. При этом экспозиция объектов на рынке составляет не более 2 месяцев (с момента объявления торгов и до их проведения) и не во всех случаях может считаться достаточным маркетинговым периодом. Отсутствие же активной рекламы без проведения специальных маркетинговых исследований с адресной работой с потенциальными покупателями, в том числе и за пределами города, не позволяют говорить об адекватном маркетинге при продаже муниципальных объектов. Таким образом, нарушение одного из существенных требований концепции рыночной стоимости не позволяет интерпретировать цены на торгах как отражение последней.
- 2. Здания и помещения, продаваемые в случае обращения взыскания на недвижимое имущество должника. Как и при продаже муниципального имущества, при продаже арестованных объектов время экспозиции их на рынке не всегда может считаться достаточным маркетинговым периодом, отсутствует активная реклама, не проводятся глубокие маркетинговые исследования и адресная работа с покупателями. Кроме того, продавцов (владельцев объектов) в этих случаях нельзя рассматривать как добровольных участников сделки. Поэтому нарушение существенных требований концепции рыночной стоимости предполагает осторожное отношение к использованию в анализе рыночной стоимости оцениваемых объектов результатов продажи арестованного имущества.
- 3. Объекты недвижимости, в добровольном порядке выставляемые на продажу и сдаваемые в аренду их собственниками. В эту категорию попадают объекты самого разного качества, как по физическим параметрам, так и по характеру отделки и обеспеченности факторами удобства.
Дальнейший анализ требует определить области сбора необходимой для выполнения оценки рыночной информации, в том числе о ценах предложения, об арендных ставках и условиях продажи объектов недвижимости. При разработке данного раздела были использованы обзоры периодической печати: газеты «Народные страницы», «Из рук в руки» и др., информация из Интернет-ресурсов и др., а также устная информация, выявленная из интервью с заказчиком, риэлторами, управляющими недвижимостью.
Рамки цен предложений и арендных ставок зависят от известных условий. Ими являются местоположение объекта, транспортная доступность, социальная инфраструктура, экологическое состояние района, криминогенная обстановка, а также период и уровень эксплуатации недвижимости, состояние объекта недвижимости (требуется ли ему капитальный или текущий ремонт) и конструктивные характеристики. Кроме того, на стоимость нежилых помещений влияют и такие факторы, как наличие телефонных линий, количество мест на автостоянке, наличие охраны и пр. Следует учесть, включен ли в стоимость аренды или цены продажи нежилого помещения налог на добавленную стоимость. К стоимостным факторам относятся также и условия заключения договора (прямая аренда, субаренда, договор о совместной деятельности).
Сегмент рынка недвижимости - торговые помещения
Торговые помещения, представленные на рынке города, можно выделить в следующие группы:
Специализированные торговые учреждения, использующие приватизированную или находящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственного бизнеса. К данному типу относятся крупные магазины города. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним организациям в аренду или субаренду. Достоверная информация о сделках купли-продажи с данным типом недвижимости в связи с ее большими размерами и высокой рыночной стоимостью официально публикуется крайне редко.
Специализированные торговые учреждения, имеющие торговые площади в собственности на основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятся небольшие магазины, расположенные в приспособленных помещениях, а так же торговые павильоны, выполненные в капитальных конструкциях. Используются торговыми учреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимости совершается абсолютное большинство сделок купли-продажи;
Торговые площади, эксплуатируемые компаниями в торговых зонах и площадках (крытые и открытые сельскохозяйственные и вещевые рынки). Данные компании не ведут торговой деятельности, а все площади сдают в аренду сторонним организациям, основную часть которых составляют частные предприниматели, так называемые «челноки»;
Торговые площади, принадлежащие компаниям - операторам недвижимости. По своей сути являются дальнейшим развитием предыдущего типа эксплуатации недвижимости. Для города Кирова сравнительно новый вид бизнеса, который в настоящее время стал довольно активно развиваться. Одними из первых в городе стали торговые комплексы «Росинка», «Дом быта», «Новый универмаг», «Юбилейный», «Преображенский пассаж» и другие.
Купля-продажа торговых помещений
В связи с отмеченной структурой торговых помещений города Кирова, сделки-купли продажи наблюдаются в основном только во второй группе недвижимости.
В силу конфиденциальности информации установить реальные суммы совершенных операций не предоставляется возможным, поэтому ниже рассмотрены цены предложений по продаже торговых площадей.
Как и в случае с офисной площадью, на цену предложения, кроме площади объекта и его текущего технического состояния, сильное влияние оказывает местоположение объекта. Таким образом, торговые площади в среднем предлагаются к продаже по ценам выше, чем офисные, стоимость предложения по продажам торговых помещений составляет от 30000 до 45000 рублей.
Табл. 11. Предложения о продаже офисных помещений в центре города Кирова, расположенных на первом этаже
|
Объект / Адрес |
Этажность материал |
Площадь, кв.м. |
Площадь земли |
|||
|
Объект: помещение под магазин Адрес: Киров г, Большевиков ул |
0 / 3 кирпич |
|||||
|
состояние хорошее, сигнализация, действующий, высокий цоколь, 2 отдельных входа, красная линия |
||||||
|
"Авеаль-недвижимость", г.Киров, ул.К.Маркса, Агент: |
№ 43924 Дата: 2010.07.19 00:00 |
|||||
|
Объект: помещение под магазин Адрес: Киров г, К.Маркса ул |
35 т.руб/кв.м. |
|||||
|
состояние хорошее, сигнализация, действующее, цоколь, 2 отдельных входа, оборудование, парковка, проходимое место |
||||||
|
"Авеаль-недвижимость", г. Киров, ул. К.Маркса, Агент: 47-65-85 |
№ 66871 Дата: 2010.07.19 00:00 |
|||||
|
Объект: помещение под магазин под магазин.офис.студия.услуги Адрес: Киров г |
1 / 0 кирпич |
34000 руб/кв.м. |
||||
|
2 с/у, переведено в нежилое, отдельный вход, возможно под офис, чистая продажа, центральная холодная вода, в собственности, подъезд, возможна рассрочка платежа, документы готовы, горячая вода, торг, центральная канализация, центральное отопление, состояние хорошее, интернет, телефонная точка, все коммуникации, пластиковые окна, сигнализация, система видеонаблюдения, ОСНОВНАЯ S-195.8м+вспомог.43.7м+не отапл. 28.6 Высота 2.6м подвал бонусом. |
||||||
|
ООО "Корпорация недвижимости", г. Киров, ул. Дрелевского, оф. 10,9, 64-13-03, 70-87-63, 70-87-64, 70-87-67 Агент: 8-919-508-52-66 |
№ 119266 Дата: 2010.05.20 12:47 |
|||||
|
Объект: помещение под магазин Адрес: Киров г, Октябрьский пр-кт, |
1 / 14 кирпич |
|||||
|
"Детский мир", окна на проспект |
||||||
|
"Сеть коммерческой недвижимости", г.Киров, ул.Октябрьский пр-т, д., 32-01-22, 54-66-45, 44-44-03 Агент: 44-44-03 |
№ 119504 Дата: 2010.06.24 00:00 |
|||||
|
Объект: помещение под магазин Планировка: новая Адрес: Киров г, |
1 / 6 кирпич |
|||||
|
с/у раздельно, лоджия 6 кв.м., состояние среднее, рядом с ТЦ "Европейский" |
||||||
|
АН"Ковчег", г.Киров, ул.Энгельса, |
№ 137512 Дата: 2010.08.05 00:00 |
|||||
|
Объект: помещение под магазин Планировка: полногабарит Адрес: Киров г, Октябрьский пр-кт, |
1 / 5 кирпич |
|||||
|
окна на окт.пр., под офис, магазин удобное месторасположение, не переведена |
||||||
|
Калита, г. Киров, ул. Некрасова, -03-98 Агент: 49-25-59 |
№ 146226 Дата: 2010.08.19 13:59 |
|||||
|
Объект: помещение под магазин под офис и т.д. Планировка: хрущевка Адрес: Киров га ул,в |
1 / 5кирпич |
|||||
|
смежные, квартира не переведена,все окна выходят на ул.Ленина |
||||||
|
№ 183085 Дата: 2010.06.30 17:03 |
||||||
|
Объект: помещение под магазин Адрес: Киров г, Энгельса ул, 91 |
1 / 5кирпич |
|||||
|
Требует перевода под нежилое, окна выходят на угол Октябрьского пр. и ул.Энгельса, есть место для автостоянки.Возможна продажа соседней квартиры площадью 42 кв. метра. Возможен торг. |
||||||
|
№ 183826 Дата: 2010.07.24 19:40 |
||||||
|
Объект: помещение под магазин Адрес: Киров г, Октябрьский пр-кт |
1 / 5 кирпич |
|||||
|
№ 198188 Дата: 2010.06.16 14:36 |
||||||
|
Объект: помещение под магазин Планировка: полногабарит Адрес: Киров г, К.Либкнехта ул, |
1 / 4кирпич |
|||||
|
квартира не переведена, возможно под офис |
||||||
|
"Квадратный метр", г.Киров, К.-Либкнехта, д., оф.115, 35-03-62, 78-04-51Агент: 35-03-62, 35-57-72, 47-52-57, 78-04-51 |
№ 206638Дата: 2010.07.06 14:51 |
|||||
|
Объект: помещение под магазин Адрес: Киров г, Профсоюзная ул |
0 / 9 кирпич |
40 т.руб/кв.м. |
||||
|
с/у раздельно |
||||||
|
44-75-31 Антон |
Дата: 2010.07.31 20:28 |
Аренда торговых помещений
Реальные ставки за аренду торговых площадей в первой группе определить весьма сложно, так как во многих случаях они регулируются положениями договоров о совместной деятельности или специальными условиями договоров аренды, устанавливающими оплату в зависимости от торгового оборота.
Анализ реальных ставок аренды за площадь на торговых площадках и рынках выполнить еще сложнее, так как официальная оплата является только частью (во многих случаях меньшей) оттого, что приходится платить «челнокам» за возможность ведения торговли. Вместе с тем считается, что ставки аренды за торговые точки в среднем по городу составляют от 300 до 600 рублей за квадратный метр в ме...
Определить рыночную восстановительную стоимость зданий и сооружений можно путем пересчета сметной стоимости строительства в ценах 1984 гг в сметные цены 1991 г. и дальнейшей корректировки этих цен с использованием рыночных коэффициентов удорожания строительно-монтажных работ на дату оценки. Другой подход для получения величины восстановительной стоимости - расчет ее на основе индексов и рыночных цен в строительстве, приводимым в ежеквартальном межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-Инвест. Третий подход применяется для нового строительства и заключается в калькулировании необходимых для строительства ресурсов в текущих ценах. Расчеты стоимости строительства производились в ценах 1969 года на основе Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с последующим индексированием затрат на дату оценки.
Достоинства подхода на основе УПВС:
Использование нормативов, имеющих серьезную фактическую базу, реальные технологические модели в текущем уровне цен на СМР, созданной примерно в те годы, когда были возведены оцениваемые объекты.
Универсальность подхода. Возможность производить оценку практически любых зданий и сооружений.
Разумный объем показателей и других данных, которые необходимо хранить в памяти компьютера.
Возможность использования методики лицами, не имеющими профессиональной специальной подготовки в области проектно-сметного дела.
Возможность оперативно рассматривать и анализировать с точки зрения затрат несколько вариантов улучшений в процессе поиска лучшего и наиболее эффективного использования.
Возможность получения составляющих прямых затрат по каждому конструктивному элементу и виду работ.
Возможность получения ведомости потребных ресурсов в натуральных показателях и использования их стоимости на дату оценки на данном рынке для вычисления прямых издержек (ресурсный метод).
8. Удобство автоматизации расчета с использованием электронных таблиц и интеграции с другими программными средствами для комплексной автоматизации оценочной деятельности.
Основная формула затратного подхода к оценке недвижимости выглядит так:
Сзатр = Сзу + Сновстр - Износ
Где Сзатр - стоимость, определенная затратным методом,
Сзу - стоимость участка земли,
Сновстр - стоимость нового строительства (восстановительная или замещающая),
Износ - накопленный износ.
Стоимость нового строительства определяется с точки зрения потенциального покупателя (инвестора):
Сновстр = ПИ + КИ + ПП
Где ПИ - прямые издержки,
КИ - косвенные издержки,
ПП - прибыль предпринимателя (инвестора).
Под прямыми издержками обычно понимают издержки, которые несет генеральный подрядчик (строитель) и которые включаются в договорную цену. В нормальных рыночных условиях эта величина равна сметной стоимости строительства, которая определяется как сумма стоимости строительно-монтажных работ (Ссмр), стоимости оборудования (Соб), если она подлежит оценке, и величине прочих затрат (ПрЗ):
ПИ = Ссмет = Ссмр + Соб + ПрЗ
Стоимость строительно-монтажных работ определяется как сумма прямых затрат подрядчика (ПЗ), накладных расходов и плановых накоплений (сметной прибыли подрядчика):
Ссмр = ПЗ + НР + ПН
Прямые затраты складываются из заработной платы строительных рабочих, стоимости материалов и стоимости эксплуатации машин и механизмов:
ПЗ = Сзп + Смат + Сэмм
В приложениях приведены электронные таблицы, обосновывающие полученную по затратному подходу рыночную стоимость.
Информация для подсчета объемов работ получена путем визуального осмотра, изучения данных технической экспертизы и технического паспорта на здание.
В соответствии с Инструкцией Минфина №39 (изменение №6) «основные средства, принимаемые заказчиками на балансовый учет после ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов, отражается в учете по фактически произведенным затратам, включая уплаченные суммы налога на добавленную стоимость, с последующим списанием на себестоимость через суммы износа (амортизации) в установленном порядке». Таким образом, НДС при строительстве является одним из существенных элементов затрат.
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта, получение восстановительной оценки.
Определение величины физического и морального износа объекта, оборудования и механизмов.
Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.
Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.
Сравнительный подход
Данный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
- 1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
- 2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
- 3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
- 4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
- 5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.
Подход сравнения продаж является основным для оценки отдельных групп или видов объектов недвижимости. Главные проблемы этого подхода - трудности с получением необходимой информации, с выбором аналога, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналога и оцениваемого объекта. Развитие вторичного рынка недвижимости (так называемого рынка «Second Hand», т.е. рынка имущества, бывшего в употреблении) расширяет информационную базу применения указанного подхода, внося в то же время определенные коррективы в методику его применения, связанные с учетом стоимости и степени износа объектов вторичной продажи, используемых в качестве аналогов.
В идеальном варианте нижней границей стоимости является остаточная стоимость воспроизводства (остаточная восстановительная стоимость), характеризующая точку зрения продавца, который не продаст объект дешевле, чем он обошелся ему самому (с учетом накопленного износа).
Верхней границей стоимости является остаточная стоимость замещения либо обоснованная рыночная стоимость, отражающие точку зрения покупателя, который не заплатит за объект больше, чем ему может обойтись приобретение на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта (с учетом факторов износа, времени и риска). Другим показателем верхней границы стоимости может служить стоимость, полученная подходом капитализации дохода - покупатель не заплатит за объект больше, чем текущая стоимость ожидаемых преимуществ, возникающих от владения этим объектом.
В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования оцениваемого объекта (по месту, целям и способам его эксплуатации) рекомендуется выделять два типа оценочных стоимостей: стоимость при существующем использовании («стоимость в пользовании» или «стоимость в текущем пользовании») и стоимость при предполагаемом альтернативном использовании, возникающем, как правило, в случае возможной смены собственника объекта, например, в случае его продажи на свободном, открытом и конкурентном рынке («стоимость в обмене»).
Доходный подход
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.
Оценка потерь производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются по следующим критериям:
- ? Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
- ? Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.
Появилась и необходимость подробного проведения анализа рынка недвижимости при проведении оценки. Если раньше анализ рынка (частью которого является оцениваемый объект) в отчёте должен был отражаться достаточно обобщённо и формально, то сейчас анализ должен проводиться подробно и в несколько этапов.
Этап 1 – изучение влияния общеполитичиеских факторов и факторов социально-экономического развития.
Основную информацию по этому вопросу следует брать с сайта Министерства Экономического Развития РФ, а именно с подраздела «Мониторинг и анализ социально-экономического развития отдельных секторов экономики Российской Федерации ». При этом следует перенести в отчёт лишь ключевые показатели – все сводки копировать и вставлять в свой отчёт не стоит.
Другое, на что следует обратить внимание, – прогнозы на политическое и социально-экономическое развитие Российской Федерации в пределах планового периода (ближайший из них – 2016-2017 года). Так, при оценке бизнеса стоит руководствоваться прогнозом от 2014 года на период до 2030 года (этот прогноз, к слову, до сих пор не менялся). А при оценке недвижимости стоит руководствоваться прогнозами на срок не далее трёх лет.
Недостаточность данных по рынку, к которому относится оцениваемый объект (а также недостаточность данных по аналогичным предложениям) .
В ФСО № 7 говорится о том, что в этом случае допускается включение в территорию исследований площадей и объектов, схожих по экономическим характеристикам с оцениваемым объектом. Фактически это позволяет включать в территорию исследований даже другие города при недостаточности данных в пределах исследуемого региона.
Например, если в некоем городе имеется детский сад, находящийся на балансе городской администрации, и при этом необходимо оценить его стоимость, найти аналоги в пределах этого же города будет просто невозможно. Именно поэтому для нахождения аналогов потребуется изучать другие города, возможно, даже в других областях и регионах. А для того, чтобы определить, насколько подходит тот или иной город/регион для сравнения, необходимо будет поднять информацию по его социально-экономическому положению в интегрированном рейтинге.
При этом информацию по всем социально-экономическим показателям касательно городов и посёлков, включённых в территорию исследования, необходимо отразить и в отчёте. Вообще мониторинг данных показателей по городам проводится каждый месяц, и в конце месяца результаты выставляются на официальном сайте администрации города. В отчёте эта информация отражается в виде таблиц за период, применительно к которому проводится оценка. Например, если для оценки важны показатели лишь последнего месяца, то только они и отображаются в отчёте. Иногда информации по социально-экономическому состоянию города на некий период на сайте нет вообще. В этих случаях (при условии, что в других источниках этой информации тоже нет) в отчёте необходимо отразить, что анализ социально-экономической обстановки в регионе проводился, но по нему никаких сведений не было найдено.
Влияние политической обстановки
Если оценка проводится на ретроспективную дату (то есть, на то число, которое осталось в прошлом), по правилам оценки принято указывать следующее: «Общеполитическая ситуация на стоимость объекта не влияет».
Однако при анализе рынка (тем более, если оценка проводится на будущий период) необходимо достоверно убедиться в том, что политическая ситуация действительно не влияет на стоимость объекта. Например, прогнозируется, что отмена санкций в отношении России приведёт к увеличению импорта товаров, что в свою очередь повлечёт повышение спроса на складские помещения при отсутствии новых предложений на рынке этого типа недвижимости. Такая ситуация быстро приведёт к росту цен на аренду складов, а значит, на арендные ставки необходимо будет дать корректировки в сторону повышения (попросту говоря, стоимость складов необходимо будет оценить как более высокую).
То есть, при проведении оценки необходимо убедиться, что политическая ситуация действительно не влияет на рынок. Например, наложение санкций наиболее сильно повлияло на «люксовые» классы складских помещений, и значительно меньше – на классы «С» и ниже.
Этап №2 – определение сегмента рынка, которому принадлежит оцениваемый объект
Так, при оценке земельных участков необходимо определить то, к какой категории относится объект оценки и как он определяется с точки зрения разрешённого использования. Так, Министерством Экономического Развития 24 декабря 2014 года утверждена новая классификация земель по виду разрешённого использования (с поправками и дополнениями от 3 ноября 2015). В этой классификации предусмотрено 12 групп помещений:
- земли для ведения сельского хозяйства
- земли под строительство помещений для проживания человека за исключением гостиниц, лечебных учреждений, служебных жилых помещений и режимных учреждений
- земли под объекты строительства, направленные на обеспечение бытовых, социальных и духовных потребностей человека
- земли для возведения объектов банковской, коммерческой или иной недвижимости подобного типа, предназначенной для получения прибыли
- участки под строительство объектов для занятия спортивной деятельностью, прогулок, наблюдения за природой
- площади для установки объектов, связанных с разработкой недр и добычей полезных ископаемых
- участки для устройства путей сообщения и транспортных (в т. ч. пассажирских) перевозок
- земли для размещения объектов обороны и безопасности, а также сохранения внутреннего правопорядка
- земли для возведения объектов по охране природы, а также для обустройства исторических мест и курортных зон
- площади для организации использования лесных ресурсов (лесопилка, заготовка древесины, резервные леса и т.д.)
- территории для использования водными ресурсами, в частности, при применении гидротехнических сооружений
- земли для проведения деятельности особого вида (в частности, ритуальных услуг), а также неиспользуемые земли запаса
В случаях проведения оценки объектов коммерческой недвижимости необходимо определить классификацию объекта (складское помещение, офисное, гостиничное, торговая площадка и т.д.). При этом общепринятая классификация существует только в отношении офисной недвижимости (в отношении торговых, складских и других видов помещений стандартизированных классификаций не выработано).
Касательно офисной недвижимости на рынке выработана единая классификация, согласно которой здания делятся на классы от А до F. Основополагающими критериями такой классификации являются следующие параметры:
- возраст здания
- специфика места расположения
- конструкционные решения
- планировочные решения
- архитектура и отделка
- инженерия
- инфраструктура
- парковка
- управление зданием
Так, класс «А» отличается следующими характеристиками:
Возраст здания | Новостройка |
Расположение | Здание расположено на главных транспортных артериях и площадях с удобным подъездом |
Конструкционные решения | Монолитно-каркасное или металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии) |
Планировочные решения | Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами |
Архитектура и отделка | |
Инженерия | Наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания) |
Инфраструктура и сервис | Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха |
Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. |
|
Управление зданием | Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации |
Для сравнения приведём класс «D».
Возраст здания | Более 10 лет |
Расположение | Требования отсутствуют |
Конструктивные решения |
|
Планировочные решения |
|
Архитектура и отделка | Более или менее качественный ремонт |
Инженерия | Устаревшие инженерные коммуникации |
Инфраструктура и сервис | Требования отсутствуют |
Управление зданием | Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения |
В отношении складских помещений существуют две следующие неофициальные классификации:
- классификация от Knight Frank, предусматривающая такие классы помещений, как А+, А, В+, В, С и D. Основанием для данной классификации служит год постройки помещения, площадь и высота, наличие систем сигнализации, видеонаблюдения и пожаротушения, наличие систем отопления и регулировки температурного режима, наличие площадок для стоянки и маневрирования автомобилей, наличие офисных и вспомогательных помещений (туалеты, ванные и т.д.), коммуникации и средства связи (телефон, интернет), наличие ограждений и охраны, а также близость дорог и магистралей.
- классификация от Swiss Realty Group, согласно которой складские помещения делятся на такие классы, как: А1, А2, В1, В2, С1, С2 и D. Опирается эта классификация на те же самые критерии, что и предыдущая. Однако также она учитывает и привлекательный внешний вид построек (эстетическую составляющую)
Касательно же классификаций торговых центров стоит сказать следующее: имеет смысл искать их отдельно, а также искать обоснование того, почему была применена именно та или иная классификация, поскольку единых стандартизированных и общепринятых систем здесь нет.
В последнее время «модным» направлением становится оценка квеструмов. На всякий случай упомянем, что квеструмы – это комнаты, предназначенные для прохождения различных подстроенных ситуаций (пример ситуации – необходимо выбраться из комнаты, найдя ключи в потайных ящиках, а также карты, которые помогут двигаться в верном направлении). Естественно, что в отношении этого вида недвижимости пока никакой классификации не выработано. Однако полезная аналитическая информация по квеструмам доступна в журнале «Commercial Real Estate», который распространяется по всей территории России. Также в этом журнале есть полезная информация по торговым центрам (и, в частности, по каткам), которая поможет при определении стоимости и условий аренды.
В любом случае при проведении оценки в каком-либо более-менее крупном городе оценщику необходимо ознакомиться с прессой, дающей аналитику, а также с аналитическими сводками агентств недвижимости.
Этап № 3 – анализ фактических данных о ценах сделок на тех сегментах рынка, к которым относится оцениваемый объект
На этом этапе необходимо собрать всю информацию по ценам сделок с объектами, схожими с оцениваемым. Причём, объект оценки можно отнести и к другим сегментам рынка, и в этом случае, его необходимо в других ипостасях использования с указанием соответствующего интервала цен. Например, некоторое помещение изначально предназначалось для использования в качестве магазина. Однако впоследствии оно было выкуплено под офис и под него перепрофилировано. В этом случае необходимо рассматривать цены как при продаже его под магазин, так и при продаже его под офис.
Применительно к крупным городам аналитическую информацию по ценам сделок достаточно легко найти на сайте администрации, в различного рода справочниках, в базах данных крупных риэлтерских агентств и т.д. Однако если оценку необходимо проводить в мелком населённом пункте наподобие посёлков Батагай (республика Саха) или Саскылах (Ямало-Ненецкий АО) для поднятия информации по ценам сделок можно использовать следующий приём: необходимо найти онлайн-доску объявлений по продажам объектов в этом посёлке (а также в других аналогичных ему посёлках), и скачать её. Правда, чтобы скачать целый сайт, придётся покупать отдельный диск или флэш-накопитель с большой памятью.
Кроме того информацию по мелким регионам можно искать и на крупных площадках наподобие авито.ру (правда в этом случае придётся ограничиться снятием скриншотов и переписыванием информации, так как скачивание всего этого сайта будет исключительно проблематичным).
Стоит помнить про то, что существуют категории объектов, применение сравнительного подхода и поиск аналогов для которых не будет иметь смысла, например, земли с разрешённым использованием под трансформаторные подстанции и ЛЭП. Дело в том, что такие участки обычно не продаются частным лицам и организациям, а значит, оцениваться их лучше доходным подходом. И чтобы их оценить, можно поискать информацию о ценах на аренду таких участках, используя сайты электросетевых компаний, ресурсы, посвящённые государственному специализированному имуществу (например, Мосэнерго).
Длительность показов объявлений . При сборе полезной информации по ценам купли-продажи объектов следует обращать внимание на то, с какого времени объявление крутится в показах, чтобы сделать хоть какие-то приблизительные выводы касательно цены. Так, например, если объявление уже два-три года как крутится в показах, то можно смело усомниться с корректности цены на этот объект (тем более, если доска объявления платная). При этом в случае с платной доской объявлений ситуация с его пропаданием может толковаться двояко: либо участок купили, и объявление сняли, либо публикацию не оплатили. Следует помнить, что доски объявлений – это лишь один из источников информации, не являющийся ни единственным, ни самым приоритетным.
Доски объявлений являются не только хорошим индикатором предложений, но и индикатором спроса на те или иные объекты.
Ещё один источник информации – аукционы. На сегодняшний день есть немало электронных площадок, работающих по принципу аукциона. Кроме того, информацию по проводившимся живым аукционам всегда можно найти в интернете.
Также при сборе данных по суммам сделок для проведения оценки необходимо учитывать возможные скидки. По этому поводу в журнале «Commercial Real Estate» было опубликовано следующее мнение: «По оценке консультанта СБР снижение цены в отношении премиальных классов недвижимости и участков варьируется в диапазоне от 25% до 40%. При этом продавцы ожидают получить при сделке как минимум 10% прибыли».
То есть, при оценке некоего участка или строения премиального класса можно считать, что дисконт в размере 40% возможен при умелом проведении покупателем переговоров. Хотя, например, ежегодно в среднем 1% сделок срывается именно из-за того, что покупатели хотят цену на 40% ниже той, которую предлагают продавцы, в то время как последние не готовы дать такие скидки. В отношении же объектов классов С, D и ниже размеры скидок обычно не превышают 10%. Если при проведении оценки и составлении отчёта вы планируете в качестве размера скидки указать 10%, то можете ссылаться на аналитику, приведённую в 11-м номере журнала «Commercial Real Estate» за 2015 год.
Определение ставок операционных расходов
Как при оценке затратным, так и при оценке доходным подходом необходимо учитывать затраты, которые понесёт покупатель объекта. К таким затратам относятся следующие статьи расходов:
- уборка общих площадей
- уборка прилегающей территории
- охрана, коммунальные платежи
- расходы собственника на поддержание внешнего вида и функциональных особенностей строения (ремонт, в том числе и косметический)
- имущество, облагаемое налогами
- страхование
- платежи за земельный участок
- расходные направления
- бухгалтерские, юридические услуги
Полезную информацию по всем этим расходам можно также найти в журнале «Commercial Real Estate».
Еще один ресурс, на котором можно искать полезную для оценщика информацию – сервис 2GIS. Он позволяет найти всю интересующую информацию по географическому расположению компаний, на основании которой впоследствии можно искать аналоги, а также изучать влияние местоположения объекта на его цену.
Кроме того, у многих городов существуют отдельные полезные ресурсы. В большинстве случаев к ним относятся сайты городской администрации, хотя иногда таковыми кладезями ценной информации являются другие сайты. Так, при проведении оценки в пределах Санкт-Петербурга информацию лучше всего брать с сайта гурион. На этом сайте вы сможете найти информацию следующего вида:
- свежие результаты мониторинга рынка недвижимости
- статистика по объёмам аренды и продаж
обзоры, сделанные на основе опроса аналитиков (например, анализ затрат на техническое подключение)
Следует учесть, что сведения с сайта гурион неприменимы для других городов, а также населённых пунктов России.
Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости
Также в этом разделе отчёта оцениваются ставки доходности и периоды окупаемости инвестиций, после чего вся информация отображается в виде интервалов полученных значений.
При составлении отчёта анализировать необходимо не вообще какие-либо факторы, а лишь те из них, которые интересны с учётом применённого подхода, и позволяют корректно провести сравнение объектов, либо определить доходность.
Кумулятивный метод построения ставок доходности . С учётом того, что львиная доля (а именно, порядка 86%) сделок с недвижимостью проводятся в Москве и Санкт-Петербурге, для определения ставок доходности в регионах следует пользоваться кумулятивным методом. То есть, к московской или питерской ставке доходности, считающейся условно безрисковой, добавляется ставка по региону, исходя из тех рисков, которые может понести покупатель этих объектов. Естественно, что чем выше риски, тем выше ставка доходности. Например, если брать ставку капитализации для офисов класса С, то добавляемый размер ставки доходности там должен варьироваться в пределах от 0,5% до 1%.
Для более точного определения суммы таких «накидок» необходимо отталкиваться от рейтинга регионов (показателей благополучности, социально-экономических данных), после чего проанализировать то, сколько процентов следует накинуть к ставке по Москве. Например, если получившаяся разница с Москвой чрезвычайно велика, необходимо понимать, что это вызвано теми или иными объективными особенностями региона, а не субъективным мнением оценщика.
При определении периода окупаемости того или иного объекта следует опираться, в основном, на сегмент рынка, к которому относится объект, а не на регион, в котором он расположен. Дело в том, что окупаемость (которая хоть и соотносится с доходностью, но не тождественна ей) зависит именно от реалий категории рынка, которому принадлежит, и мало зависит от местоположения.
Для проведения анализа рынка очень полезным дополнительным материалом являются рекомендации по оценке активов для целей залогов в условиях кризиса. Опубликована эта информация на сайте ассоциации «Западный банк». Дело в том, что материал содержит сведения по тому, какие изменения произошли в тех или иных сегментах рынка и анализы этих изменений в табличном виде.
Кратко резюмируя вышесказанное
Анализ рынка – это не то, к чему можно отнестись формально и поверхностно, считая эту часть отчёта малозначимой. В идеале должно быть так, что глядя на полученные данные и сделанные умозаключения, другой оценщик (да и вообще, сторонний человек, не являющийся специалистом в сфере оценки) понимал, что к чему и от чего. Например, если анализ проведён очень поверхностно, другой оценщик может просто не понять то, каким образом были подобраны аналоги, по каким причинам выбран именно доходный, а не затратный подход (к примеру).