Современный ресторанный бизнес – это не просто вид бизнеса, это целое искусство, в основе которого лежат кулинарные традиции, дизайн и оформление интерьера, политика обслуживания — каждый ресторатор благодаря необычной идее и особенностям ведения ресторанного бизнеса пытается выделить свое заведение из всех подобных. Исегодня рестораны и кафе привлекают большое число инвесторов, а поэтому при оформлении купли – продажи данного вида бизнеса, необходима профессиональная оценка ресторанного бизнеса , которая производится с учетом всех финансовых особенностей бизнеса и учитывает структуру дела, его объем, схемы финансирования, требования по информационному обеспечению и послепродажной консультационной поддержкой со стороны владельца. Основной показатель, влияющий на определение стоимости, — прибыль, получаемая рестораном.
Оценка стоимости бизнеса может преследовать разные цели, например, от получения банковского кредита до налоговой оптимизации, и именно они будут влиять на технологию определения стоимости компании. Каждый бизнес специфичен, иногда методы сбора и анализа данных, необходимых для определения стоимости компании, разрабатываются для каждого объекта в отдельности. Рыночная оценка бизнеса является объективной, т.е. она независима от желания отдельных участников рынка и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке. Оценка рыночной стоимости помогает продавцу и покупателю заключить сделку, ориентируясь на ее обоснованную стоимость.
Бизнес является инвестиционным товаром, потому что вложения в него осуществляются с целью возврата средств и покрытия рисков в будущем. Журнал Forbes составил очередной свой рейтинг наиболее привлекательных для бизнеса городов России. Первое место в этом году оказалось отдано Калининграду, который в предыдущем рейтинге в 30-ку лучших даже и не попал. Составители рейтинга объясняют столь резкие улучшения льготами, которые предоставлены расположенной в Калининграде Особой экономической зоне. Так что и по оценке бизнеса, Калининград будет одним из первых.
Как оценить готовый бизнес? Вкладывать деньги в уже готовый бизнес – это блестящая перспектива и действительно выгодное приобретение для предпринимателя, желающего развить собственное дело. Но перед покупкой готового бизнеса обязательно необходимо определить его рыночную стоимость, т.е. провести оценку. В России, для того что бы рассчитать стоимость готового бизнеса очень часто используют специальные формулы и механизмы. Но эти формулы не подходят для расчета стоимости готового бизнеса в европейских странах. Для справки, европейские бизнес брокеры считают, что стоимость ресторана равна 4-5 месячному объему продаж. В России же оборот не всегда показывает реальный доход от бизнеса, и здесь не учитываются издержки, которые для каждого предприятия индивидуальны. И именно поэтому основным фактором, влияющим на цену готового бизнеса, будет являться реально приносимый доход. Здесь имеется в виду предпринимательский доход — те денежные средства, которые хозяин предприятия зарабатывает ежемесячно после всех выплат (заработная плата, налоги, коммунальные услуги и т.д.).
Проще всего, и правильней, доверить определение стоимости ресторанного бизнеса специалистам Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ».
Отчет об оценке стоимости ресторанного бизнеса
Отчет об оценке ресторанного бизнеса – документ доказательственного значения, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством, может быть использован для принятия важных и нужных решений. В практике, ошибочно, иногда называют отчет об оценке оценщика — бланк оценки или акт оценки имущества . Данное определение не верно, так как действующее законодательство об оценочной действительности не содержит такого понятия как бланк оценки или акт оценки имущества.
Отчет оценщика по определению стоимостиможет быть подготовлен в Калининградском бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» после детального ознакомления с документами на объект оценки, анализа рынка объекта оценки, выявления ценообразующих факторов, влияющих на объект оценки, расчета стоимости объекта оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, согласования результатов оценки и вывода итоговой величины стоимости.
Результатом работы оценщика в данном случае будет отчет об оценке ресторанного бизнеса, в котором будет отражена наиболее вероятная цена, по которой ресторанный бизнес может быть продан на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
Стоимость услуг по оценке ресторанного бизнеса
Стоимость услуг оценки ресторанного бизнеса зависит от объекта оценки, цели оценки, сроков подготовки отчета об оценке. Цена услуги оценки ресторанного бизнеса может быть определена после ознакомления оценщика с документами на объект оценки.
Документы необходимые для оценки ресторанного бизнеса
- Учредительные документы ресторанного бизнеса
- Данные бухгалтерской отчетности ресторанного бизнеса за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов): бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках
- Данные об активах и обязательствах ресторанного бизнеса (движимого и недвижимого имущества, нематериальных активах и пр.)
- Последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка)
- Сведения о Заказчике оценки:
- для юридических лиц: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
- для физических лиц: Ф.И.О. Заказчика; контактный телефон; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Перечень документов для оценки ресторанного бизнеса носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с объектом оценки и целями оценки.
Документы для оценки ресторанного бизнеса предоставляются удобным для Вас способом по результатам согласования с оценщиком.
Введение
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Таким образом, в существующих условиях актуальность оценки объектов недвижимости приобретает все большее значение.
Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.
Цель данной работы - изучить основные методы оценки объектов недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
Разобрать теоретические основы оценки объектов недвижимости;
Охарактеризовать методологические подходы к оценке недвижимости;
Рассмотреть на практическом примере процесс оценки недвижимости в рамках затратного, сравнительного и доходного подхода;
Провести сравнительный анализ результатов оценки.
Объектом исследования в работе является оценка объектов недвижимости, а предмет исследования - методы и подходы к оценке недвижимости.
Методологической основой проведённого в работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости С.В.Грибовского, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотовой, Д.Фридмана.
В первой главе данной работы «Теоретические основы оценки объектов недвижимости» раскрыты виды стоимости объектов недвижимости, их классификация. Рассмотрены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, а так же основные принципы оценки недвижимости.
Во второй главе «Практическая реализация методики оценки объектов недвижимости» описаны методологические основы оценки объектов недвижимости в рамках сравнительного, затратного и доходного подхода на практическом примере определения рыночной стимости кафе, расположенного в г.Набережные Челны.
1. Теоретические основы оценки стоимости объектов недвижимости
1.1. Недвижимость как объект оценки
Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения .
Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.
Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.
Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.
Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ. .
Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.
Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков. .
В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 06.08.98 № 135 - ФЗ .
Активному развитию оценки недвижимости в нашей стране способствует сложившаяся ситуация на рынке недвижимости.
Рынок недвижимости в настоящее время - один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень не стабильна: специалисты не могут дать точных прогнозов о ценах на нефть, прогнозируют повышение курса доллара, - недвижимость остаётся практически единственным гарантом сохранности сбережений.
По результатам исследования рейтингового агентства «Эксперт РА», наиболее востребованными за последние полтора года были услуги по оценке недвижимости и бизнеса в целом. На долю этих направлений в общей структуре рынка оценки пришлось 34,3 и 32,1% соответственно.
Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригородные жилые дома с земельными участками, свободные земельные участки под застройку и (или) для других целей. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых еще не сформировался. Ниже рассмотрим общие принципы классификации объектов недвижимости.
Первая категория объектов недвижимости. Термин «объект недвижимости» в нашем случае относится к любому товару, который жестко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости. Предлагаемая формулировка имеет целью способствовать дифференцированному подходу к оценке различных категорий объектов недвижимости с учетом их наиболее существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи недвижимой собственности. Поскольку на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, для проведения классификации (группировки) использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. На каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем ветвям, на которых расположены более представительные (с точки зрения их оценки) объекты.
Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.
Происхождение.
Естественные (природные) объекты.
Искусственные объекты (постройки).
Назначение.
Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).
Природные комплексы (месторождения и т.д.) для их эксплуатации.
Постройки.
Для жилья.
Для офисов.
3.1 Земельные массивы.
3.2. Отдельные земельные участки.
3.3. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий и т.д.)
3.3.1. Жилой дом многоквартирный.
3.3.2. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).
3.3.3. Секция (подъезд).
3.3.4. Этаж в секции.
3.3.5. Квартира.
3.3.6. Комната.
3.3.7. Летняя дача.
3.4. комплекс административных зданий.
3.4.1. Здание.
3.4.. Помещения или части зданий (секции, этажи).
4. Готовность к использованию.
4.1. Готовые.
4.2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.
4.3. Требующие завершения строительства.
Поскольку в настоящее время рынок комплекса зданий (производственных баз) - развивающийся сектор рынка недвижимости в России, имеет смыслом сосредоточить усилия на изучении именно этого сектора для разработки основных методических подходов по оценке стоимости объектов недвижимости.
На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, Б и В.
Подразделяется на следующие классы:
Специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом.
Примеры: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке.
Неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания - магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, что определяет возможность единообразных подходов к их оценки.
1.2. Факторы и принципы влияющие на формирование стоимости
Оценка стоимости как наука базируется на ряде фундаментальных положений экономической теории и других смежных наук. Эти положения в форме неких постулатов, которые обязательно должны учитываться при оценке стоимости, называют общеэкономическими принципами оценки. Одними из первых данные принципы сформулировали американские специалисты по оценке недвижимости Дж. Фридман и Н. Ордуэй. Общеэкономические принципы оценки в их содержательном аспекте являются едиными для всех видов имущества, но в то же время применительно к машинам, оборудованию и транспортным средствам их практическая интерпретация несколько меняется в отличие, например, от недвижимости.
Принципы оценки можно подразделить на следующие три группы:
1) принципы, основанные на представлениях владельца имущества;
2) принципы, обусловленные факторами функционирования объекта и его взаимодействия с другими объектами имущества;
3) принципы, связанные с рыночной средой.
Первая группа включает принципы, основанные на представлениях владельца имущества.
Принцип полезности заключается в том, что ключевым критерием стоимости объекта является его полезность, т.е. способность удовлетворять какие-то потребности людей.
Принцип замещения исходит из того, что цена на объект, которую может предложить покупатель, не превысит сложившиеся на рынке цены на аналогичные по назначению и потребительским свойствам объекты.
Принцип ожидания подчеркивает готовность покупателя (инвестора) вложить свои средства на приобретение или на изготовление объекта в настоящее время, ожидая получение доходов от владения данным объектом в будущем. Данный принцип дает возможность определить стоимость объекта на текущий момент времени на основе прогноза будущих доходов при эксплуатации объекта и приемлемой для покупателя (инвестора) норме доходности на вложенный капитал. .
Вторая группа включает принципы, обусловленные факторами функционирования объекта и его взаимодействия с другими объектами имущества.
Принцип формирования стоимости под влиянием факторов производства заключается в следующем. Оцениваемый машинный комплекс, с помощью которого производится какая-либо продукция или выполняются какие-либо работы, рассматривается как подсистема в производственной системе предприятия, доходность которой определяется четырьмя факторами: землей, трудом, капиталом и менеджментом. Чистый доход - результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей производственной системы. Для оценки стоимости машинного комплекса нужно либо установить его долю (вклад) в формирование дохода всей системы, либо применить метод остатка, т.е. искомая стоимость комплекса получается вычитанием из стоимости всей системы стоимости других активов (недвижимости, земельного участка, нематериальных активов и гудвилла).
Принцип вклада применительно к машинам и оборудованию состоит в том, что оснащение объекта дополнительными устройствами, расширяющими функциональные возможности объекта, не приводит к росту стоимости объекта на величину затрат по приобретению и установке этих устройств. Вклад дополнительных устройств, в прирост стоимости объекта определяется тем, насколько повышается доходность функционирования объекта от применения этих устройств. Например, если технологическую машину оснастить роботом для автоматизации вспомогательных операций, то стоимость полученного технологического комплекса будет определяться производительностью, надежностью, экономичностью и другими показателями, влияющими на доходность его функционирования. Таким образом, любые добавочные элементы к машине оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости машины превышает затраты на приобретение этих элементов.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования требует того, чтобы оценка стоимости объекта, который может быть использован по-разному, производилась при условии его наилучшего и наиболее эффективного использования.
В третью группу входят принципы, непосредственно связанные с рыночной средой.
Принцип соответствия объекта требованиям рынка. Один и тот же объект разными категориями покупателей (инвесторов) оценивается по-разному. Например, если в некотором регионе имеется много промышленных предприятий, то на местном региональном рынке будет повышенный спрос на станки, пресса и другие технологические машины, соответственно и цены на это оборудование будут не низкими. В силу данного принципа обязательным элементом процедуры оценки должен быть анализ рынка, установление соответствия оцениваемого объекта запросам рынка.
Принцип ориентации на равновесные цены требует того, чтобы при оценке использовались равновесные цены аналогов, при которых существует соответствие между спросом и предложением. Равновесные цены можно назвать также согласованными, справедливыми ценами, одинаково выгодными и продавцам, и покупателям. .
Принцип учета характера конкуренции состоит в том, что товарные рынки могут существенно различаться по характеру и состоянию конкуренции и соответственно степени их монополизации. Характер конкуренции отражается на процессе ценообразования. Благодаря конкуренции экономическая структура цен становится стабильной и прозрачной, это открывает возможности использования затратного подхода при оценке стоимости. .
Принцип изменения (подвижности) стоимости требует учета фактора непостоянства стоимости одного и того же объекта во времени. Общеэкономическая инфляция в стране, а также сдвиги в структуре отдельных товарных рынков вызывают динамику цен и соответственно стоимости. Отсюда следует требование о том, что каждая оценка стоимости должна содержать указание о дате оценки, т.е. о том моменте календарного времени, на которое определена стоимость. .
1.3 Понятие и виды оценочной стоимости
Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости. .
Стоимость - это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.
Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки - реализацию цели оценки.
При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки ..
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства .
Так как многие объекты не обладают достаточной рыночностью, то на практике часто оценивают для них не рыночную стоимость, отвечающую в полной мере тем условиям, которые были сформулированы выше в определении этой стоимости, а частично или условно рыночную стоимость. Так, в Федеральных стандартах оценки, перечеслены следующие виды стоимости:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
Понятие рыночной стоимости в РФ
Понятие рыночной стоимости дано в Федеральном законе ФЗ-135 и Федеральном стандарте ФСО №2, согласно которым «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Данное определение рыночной стоимости корреспондируется с рекомендациями Международного комитета по стандартам оценки в редакции 2008 г. (МСО 2007) (IVSC - International Valuation Standards Committee), где дано следующее определение: «Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».
Рыночная стоимость определяется, в частности, в следующих случаях:
при изъятии имущества для государственных нужд;
при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
при определении стоимости объектов залога, в том числе ипотека;
при определении стоимости не денежных вкладов в уставный капитал;
при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;
и других случаях (ознакомьтесь с ситуациями, при которых необходимы услуги независимого оценщика);
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости определяется методами массовой оценки рыночная стоимость или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, для целей налогообложения.
2. Практическая реализация методики оценка объектов недвижимости
Для рассмотрения практического примера реализации методологии оценки объектов недвижимости, в качестве объекта оценки принят следующий объект недвижимости:
Кафе «Булгар», кадастровый номер: 16:52:02 03 03:0038, общей площадью 201,6 кв.м. 2006 года постройки, расположенное на земельном участке общей площадью 723 кв.м. по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Набережные Челны, просп.Казанский, д.21.
Таблица 1
Технические характеристики объекта
|
Наименование |
Площадь застройки, кв.м. |
Высота, м. |
Этажность |
Измеритель |
||
|
Хол. пристрой |
||||||
|
Земельный участок |
Описание конструктивных элеменов здания
Таблица 2
|
Наименование конструктивного элемента |
|||
|
Фундаменты |
железобетонный ленточный |
||
|
Стены и перегородки |
кирпичные с облицовкой |
||
|
Перекрытия |
Ж/бетонные плиты |
||
|
совмещенная металлочерепица |
|||
|
линолеум плитка |
|||
|
Отделочные работы |
штукатурка окраска обои |
||
|
Прочие работы |
2.1 Сравнительный подход к оценке
Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.
Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами:
Метод прямого сравнения продаж;
Метод парных продаж.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов недвижимости аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6 месяцев. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. .
Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения стоимости объектов аналогов к оцениваемому объекту. Цены на объекты-аналоги затем корректируются в соответствии с тем, как и насколько отличаются параметры аналогов от соответствующих параметров объекта оценки.
Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оце-ниваемым, необходимо классифицировать объект и выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.
Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж осуществляются следующие шаги:
Изучение рынка продажи и отбор объектов наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом;
Сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту о цене продажи, физических характеристиках, местоположении и условиях продажи;
Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их цен;
Согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов недвижимости и вывод рыночной стоимости объекта оценки.
Анализ и сравнение объектов выставленных на продажу
Таблица 3
|
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект №3 |
|
|
Месторасположение объекта и его адрес |
г.Наб.Челны, п.Сидоровка, просп.Казанский |
г.Наб.Челны, п.ГЭС просп. М.Джалиля |
г.Наб.Челны п.ЗЯБ, 18 к-с |
г.Наб.Челны п.Сидоровка, просп. М.Джалиля |
|
Информация по объектам |
действующее |
действующее |
действующее |
действующее |
|
38-48-83, 917-854-08-45 |
70-50-57, 917-860-26-18 |
70-07-14, 917-264-56-41 |
||
|
Общая площадь, кв. м. |
||||
|
Цена объекта, руб. |
||||
|
Цена за кв.м. |
||||
|
Дата предложения |
Декабрь 2014 |
Декабрь 2014 |
Декабрь 2014 |
|
|
Тип предложения |
||||
|
Назначение |
магазин, кафе |
магазин, кафе |
магазин, кафе |
|
|
интенсивный |
интенсивный |
интенсивный |
интенсивный |
|
|
Тип здания |
отдельно стоящее, ремонта не требует |
отдельно стоящее, ремонта не требует |
отдельно стоящее, ремонта не требует |
|
|
Удаленность от автотрансопртных дорог |
недалеко |
недалеко |
недалеко |
недалеко |
|
Окружение объекта |
смешанная застройка с преобладанием коммерческой и жилой |
смешанная застройка с преобладанием коммерческой и жилой |
смешанная застройка с преобладанием коммерческой и жилой |
|
|
Удобная парковка вблизи объекта |
||||
|
Источник информации |
Мир недвижимости |
Мир недвижимости |
Мир недвижимости |
Объекты аналоги подбираются таким образом, чтобы максимально соответствовали по основным ценообразующим факторам объекту оценки.
Таблица 4
|
Элемент сравнения |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект №3 |
|
|
Цена аналога |
||||
|
Стоимость 1 кв.м. |
||||
|
Предложение |
Предложение |
Предложение |
Предложение |
|
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м. |
|||
|
Переданные права |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м. |
|||
|
Условия финансовых расчетов |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Условия продажи |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Дата продажи |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Местоположение, престижность |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Техническое состояние |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Отклонение от целевого использования |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Поток потенциальных покупателей вблизи объекта |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Парковка |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Тип помещений |
торговое, офисное |
торговое, офисное |
торговое, офисное |
|
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Согласование результатов |
||||
|
Коэффициент доверия |
||||
|
Стоимость 1 кв.м |
||||
|
Площадь объекта оценки |
||||
|
Стоимость объекта оценки |
||||
В связи с тем, что использованные объекты аналоги максимально соответствуют объекту оценки аналогов, произведено минимальное число корректировок.
Перевод цены предложения в цену сделки: На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание. Значение скидки на торг принято согласно «Справочника оценщика недвижимости» (авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», г.Нижний Новгород, 2014г.).
2.2 Затратный подход к оценке
В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений за вычетом накопленного износа.
Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:
1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях ее оптимального использования.
2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение стоимости замещения объекта.
3. Определение величины накопленного износа здания.
4. Уменьшение стоимости замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.
5. Добавление к рассчитанной стоимости здания стоимости земли.
В результате применения затратного подхода стоимость определяется как сумма восстановительной стоимости улучшений (зданий) за минусом совокупного накопленного износа и стоимости предварительно оцененного участка земли (в том случае, если земельный участок входит в комплекс оценки).
Затратный подход показывает оценку стоимости замещения улучшений (зданий, сооружений).
Стоимость замещения определяется как разность между полной стоимостью замещения и всеми видами накопленных износов (физическим, функциональным, экономическим). .
Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки без учета износа (т.е. аналогичного нового объекта).
В основу расчета полной стоимости замещения положена методика, заклю-чающаяся в последовательном переводе стоимости строительства объекта, аналогичного оцениваемому, из цен базового года в цены даты оценки:
После индексации стоимость строительства увеличивается на величину налога на добавленную стоимость (НДС, 18%), а также на размер прибыли предпринимателя.
Прибыль предпринимателя представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом российской практики величина прибыли предпринимателя обычно находится в пределах 10-40%, хотя в отдельных случаях может сильно колебаться.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. .
Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов и оборудования. В зависимости от типа конструкций и вида примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.
Функциональный износ является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временными факторами, как-то моральное устаревание использованных материалов или конструкций.
Экономический (внешний) износ является потерей в стоимости вследствие старения окружения и представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к недвижимости факторами.
Для определения восстановительной стоимости объекта использованы сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) в ценах 1969 года.
Расчет восстановительной стоимости здания производится по следующей формуле:
ПВС = С69 х V х И69-84 х И84-91 х И91-До x КНДС х ППх1,18 (2)
где С69 - стоимость строительства на единицу строительного объёма в ценах 1969г. (базисный стоимостной показатель);
V- строительный объём, м3;
И 69-84 - индексы пересчёта стоимости строительства соответственно из цен 1969г. в цены 1984г.;
И 84-91 - индексы пересчёта стоимости строительства соответственно из цен 1984г. в цены 1991г.;
И 91-До - индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1991г. в цены на дату оценки;
КНДС - коэффициент налога на добавленную стоимость;
ПП - прибыль предпринимателя.
Расчет полной восстановительной стоимости объектов недвижимости
Таблица 5
|
Наименование |
Измеритель |
Стоимость измерителя |
Кропр. на группу капит |
Полная восстановительная стоимость, руб. |
Обоснование, сборник УПВС№, т. |
|||||||
|
УПВС №12, табл.202 |
||||||||||||
|
Хол. пристрой |
УПВС №28, табл.164 |
Экспертный метод определения физического износа предусматривает следующую последовательность действий:
1. Визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей оцениваемого здания.
2. Выявление признаков физического износа и установление их количествен-ных характеристик на основе инструментально-натурального обследования (установление числа поврежденных участков, определение размеров повреждения (площади, длины, глубины и т.п.)
3. Сравнение выявленных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в ведомственных нормативных материалах. «Правила оценки физического износа зданий» ВСН53-86, Госгражданстрой, 1990.
4. Определение износа по нормативным срокам службы для отдельных конструктивных элементов, выявление признаков физического износа по которым затруднен.
Физический износ отдельного конструктивного элемента определяется по формуле:
Иi - физический износ i-го участка конструктивного элемента, определенный по таблицам ВСН53-86.
Pi - размеры (площадь или длина) поврежденного i-го участка
Po - размеры всего конструктивного элемента;
n - число поврежденных участков.
Расчёт износа объектов оценки приведен в нижеследующей таблице.
Таблица 6
|
Наименование конструктивного элемента |
Доля элемента в ПВС, % |
Восстановительная стоимость (руб.) |
Нормативный срок служб., лет |
Согласно нормативному сроку службы |
Износ конструктивного элемента |
Резерв на замещение конструктивного элемента |
||
|
уд.вес износа элем. В общем износе, % (гр.6*гр.3) /100 |
сумма износа, руб. (гр.4*гр.6 /100) |
|||||||
|
Фундаменты |
||||||||
|
Стены и перегородки |
||||||||
|
Перекрытия |
||||||||
|
Отделочные работы |
||||||||
|
Инженерные работы |
||||||||
|
Прочие работы |
||||||||
Расчёт стоимости земельного участка методом прямого сравнения продаж (в рамках сравнительного подхода к оценке)
Анализ объектов, выставленных на продажу
Таблица 7
|
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект №3 |
|
|
Месторасположение объекта |
респ.Татарстан, г. Набережные Челны, Казанский пр-т, в р-не ж.б. С-12 |
респ.Татарстан, г. Набережные Челны, в районе 3/3, 3/25 п.ГЭС |
респ.Татарстан, г. Набережные Челны, в районе 19 комплекса п.ЗЯБ |
респ.Татарстан, г. Набережные Челны, в районе Сидоровки |
|
Общая площадь, кв. м. |
||||
|
Цена объекта, руб. |
||||
|
Цена за кв.м. |
||||
|
Дата предложения |
Декабрь 2014 |
Декабрь 2014 |
Декабрь 2014 |
Декабрь 2014 |
|
предложение |
предложение |
предложение |
||
|
Переданные имущественные права |
Собствен. |
Собствен. |
Собствен. |
Собствен. |
|
Назначение |
под магазин, кафе |
под магазин, кафе |
под магазин, кафе |
|
|
Коммуникации |
||||
|
Застройка |
незастроен |
незастроен |
незастроен |
|
|
Контактная информация |
77-92-97, 919-635-37-14 |
917-395-92-08, 57-53-54 |
73-67-17, 927-457-16-92 |
Расчет стоимости объекта на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов
Таблица 8
|
Элемент сравнения |
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
|
|
Цена аналога |
||||
|
Стоимость 1 кв.м. |
||||
|
Перевод цены предложения в цену сделки |
||||
|
Скидка на торг |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Валовая коррекция |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Переданные права собственности на недвижимость |
||||
|
Переданные права |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Условия финансовых расчетов |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Условия продажи (чистота сделки) |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Дата продажи |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Назначение |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Местоположение |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Коммуникации |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Застройка |
незастроен |
незастроен |
незастроен |
|
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Окружение объекта |
||||
|
Корректировка |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Согласование результатов |
||||
|
Коэффициент доверия |
||||
|
Стоимость 1 кв.м. |
||||
|
Площадь объекта оценки |
||||
|
Стоимость объекта оценки |
||||
Вывод итогового результата оценки в рамках затратного подхода
Таблица 9
|
наименование |
% физич. износа, |
% функц. износа |
% внешний. износа |
Общая доля износа |
Сумма износа, руб. |
Остаточная восстановительная стоимость, руб. |
|
|
Хол. пристрой |
|||||||
|
Земельный участок |
|||||||
|
Итого единый объект недвижимости |
2.3 Доходный подход к оценке
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики определяют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. .
Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:
Метод прямой капитализации;
Метод дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
Ставки доходности капитала, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с инвестициями в конкретную недвижимость.
Ставка дохода на капитал стоится методом кумулятивного построения - способ последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются по-правки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такими как неликвидность, недозагрузка, расходы на инвестиционный менеджмент и т.п.
Нормы возврата капитала, то есть погашение суммы первоначальных вложений.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга), используется, если возврат капитала происходит равными частями на протяжении всего срока службы недвижимости;
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции.
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда), используется, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке.
Для определения вероятной цены продажи объекта нужно валовой доход от сдачи объекта в аренду разделить на ставку возвратной капитализации. Ставку капитализации определим суммированием безрисковой ставки и поправок на различные виды рисков, возникающих при продаже объекта. Аналогичным образом, суммируя безрисковую ставку и поправки на различные виды рисков, возникающих при сдаче объекта в аренду, определим ставку дисконтирования. .
Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода (горизонта расчета), продолжительность которого выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и, при необходимости, ликвидации (продажи) объекта, достижения заданных характеристик прибыли, требований инвестора.
Расчет расходов на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (элементов с коротким сроком использования) производится по следующей формуле:
, (1)
РЗ — расходы на замещение элементов;
СЭ - стоимость элемента;
i — используемая ставка отдачи на капитал;
n — оставшийся срок использования элемента;
M - количество элементов.
Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику прямой капитализации и (или) дисконтирования денежных потоков. Прямая капитализация доходов обычно применяется для объектов, готовых к эксплуатации. Техника дисконтирования используется в случаях, когда объект находится в стадии реконструкции или требует капитального ремонта, т.е. если прогнозируемые денежные потоки в ближайший период будут неравномерными. .
Суть этого метода прямой капитализации отражает формула:
С = ЧД / К (6)
где С - стоимость единого объекта недвижимости (далее ЕОН); ЧД - годовой чистый доход от сдачи ЕОН в аренду;
К — коэффициент капитализации.
Таким образом, метод капитализации дохода предполагает:
Расчет ожидаемого в ближайший год чистого дохода от сдачи ЕОН в аренду;
Расчёт коэффициента капитализации для объекта оценки на основе ставки капитализации;
Пересчёт годового дохода от объекта в его стоимость.
Расчет годового чистого дохода (чистого операционного дохода) от сдачи объекта в аренду:
Из анализа рынка аренды того сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит объект, делается вывод о наиболее вероятной ставке арендной платы для объекта оценки. Рассчитывается Потенциальный валовой доход при условии отсутствия потерь от недозагрузки и неуплаты.
Исходя из характеристик объекта (размера, капиталоемкости, востребованности), определяется величина потерь от недозагрузки и неуплаты в процентном выражении. Затем потенциальный валовой доход уменьшается на величину потерь и получается Действительный валовой поход.
Эксплуатация любого объекта недвижимости связана с определенными расходами: постоянными (налог на имущество, налог на землю, страховые платежи, резерв на замещение (рассчитывается путем деления суммы затрат на создание конструктивных элементов здания с коротким сроком использования на срок их использования) и переменными (коммунальные платежи, управленческие расходы). В рамках данной оценки предполагается, что все коммунальные платежи осуществляет арендатор, поэтому эти расходы не учитываются в составе Операционных расходов.
Все эти расходы складываются в так называемые Операционные расхо-ды.
Далее Действительный валовой доход очищается от Операционных расходов и от налога на прибыль. Полученная величина и есть Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (земельного участка и имеющегося на нем улучшения - здания).
Расчет ставки дисконтирования в рамках данной оценки проводился способом кумулятивного построения — путем последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации, в качестве базовой берется безрисковая ставка процента (в данном случае ставка по ОФЗ на дату оценки), и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такими как неликвидность, недозагрузка, расходы на инвестиционный менеджмент и т.п.
Расчетная формула: СД = БС + Ри, (7)
Где БС - безрисковая ставка
Ри - риски, связанные с инвестициями в недвижимость.
Коэффициент капитализации включает в себя сумму ставки дохода на капитал и норму возврата капитала и рассчитывается по формуле:
Кк = СД + СВК = СД + 100 / ЭЖ:
СД - ставка дисконта
ЭЖ - оставшийся срок экономической жизни объекта оценки (лет)
Результаты расчетов представлены в ниже следующих таблицах
Расчет ствки капитализации
Таблица 10
|
Безрисковая ставка, % |
Инфляция, % |
Безрисковая ставка скорректированная на инфляцию % (п.1*(1+п.2/100) |
Вероятный срок экспонирования объекта на рынке, мес. (экспертно) |
Поправка на неликвидность, % (п.3/12*п.4) |
Поправка на риск инвестирования средств в недвижимость, % (экспертно) |
Ставка дисконтирования, % (п.3+п.5+п.6) |
Общий срок экономической жизни улучшений, лет |
Фактический возраст улучшений, лет |
Эффективный возраст улучшений, лет (экспертно) |
Оставшийся срок экономической жизни улучшений, лет (п.8-п.10) |
Ставка возврата капитала, % (100/п.11) |
Общая ставка капитализации для зданий, % (п.7+п.12) |
Коэффициент капитализации для здания (п.13/100) |
|
5,5167 |
8,60 |
5,9911 |
3,00 |
1,4978 |
5,00 |
12,49 |
0,6993 |
13,1882 |
0,1319 |
Расчет операционных расходов
Таблица 11
|
п/н |
объекты оценки |
Арендная плата за землю (прогноз), руб. |
Площадь земельного участка, м2 |
Рыночная стоимость земельного участка |
Поправочный коэффициент к налогу на землю |
Ставка налога на землю (от кадастровой стоимости), % |
Налог на имущество, руб. (2,2% от п.5) |
Инвентаризационная объекта (согласно тех.паспорта) без НДС, руб. |
Расходы на страхование, руб. (0,5% от п.9) |
Резерв на замещение, руб. (см.т.расчет износа) |
Расходы на управление (5% от действительного валового дохода таб.3 п.8) |
Итого |
|
Кафе |
61 320 |
723,0 |
1 022 000 |
1,50 |
4 132,0 |
576 450 |
2 882 |
73 030 |
57 456 |
198 820 |
Расчет стоимости объектов методом прямой капитализации
Таблица 12
|
объекты оценки |
Полезная площадь объекта, м2 |
Арендная ставка, руб/м2 |
Потенциальный валовый доход, руб., (п.3*п.4*12/1,18) |
Прогнозируемые потери от неуплаты, % |
Действительный валовый доход, руб (п.5*(100-п.6)/100*(100-п.7)/100) |
Операционные расходы, руб (таб.2) |
Чистый операционный доход до налога на прибыль, руб (п.8-п.9) |
Налог на прибыль, руб. (24% от п.10) |
Чистый операционный доход для ЕОН, руб (п.10-п.11) |
Коэффициент капитализации, % (таб.1) |
Стоимость единого объекта недвижимости, руб. (п.10/п.11) |
||
|
Кафе |
201,60 |
1 209 600 |
1 149 120 |
198 820 |
950 300 |
228 072 |
722 228 |
0,1319 |
5 476 331 |
Заключение
В работе рассмотрены теоретические и методологические основы оценки стоимости объектов недвижимости. В том числе рассмотрены конкретные подходы, методы, принципы и организационные основы оценки.
Для определения рыночной или другого вида стоимости объектов недвижимости применяются специальные подходы и методы. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым объектом.
В практической части работы реализован расчет стоимости объекта недвижимости (кафе) в рамках сравнительного, затратного и доходного подходак оценке.
В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях.
Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными.
Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использован подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.
Согласвание результатов оценки
Таблица 13
При выборе весовых коэффициентов во внимание принимались сле-дующие факторы:
1. Подход по затратам заключен в расчете восстановительной стоимости объекта за вычетом износа. В затратном методе для определения полной восстановительной стоимости здания «как есть» использованы УПВС. Затратный метод наиболее привлекателен, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.
2. Доходный подход считается наиболее надежным методом определения рыночной стоимости приносящих доход объектов. Доходный подход отражает намерения потенциального инвестора, однако при его использовании применяется достаточно много субъективных предположений, что может быть отнесено к недостаткам данного подхода.
3. Подход по анализу сопоставимых продаж дает наиболее достоверный результат при наличии данных по недавним продажам объектов-аналогов. В силу отсутствия данных о фактических продажах, нами была использована информация по ценам предложения объектов. Объекты были тщательно подобраны по критерию сопоставимости.
Список литературы
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от от 29 июля 1998 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 3.Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения// СПС КонсультантПлюс.
2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения. // СПС КонсультантПлюс.
3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения. // СПС КонсультантПлюс.
4. Попова Л.В. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика. Изд-во «Дело и сервис», 2009. - 512 с.
5. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова. - М.: Омега - Л, 2008. - 288 с.
6. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.
Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 496 с.: ил.
7. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. - М.: Дело, 2008
8. «Временная методика оценки жилых помещений», Приказ Минстроя РФ
9. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. - Ростов н/Д, 2009.
10. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. - М.: ГУ ВШЭ, 2009.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Введение
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости - зданиях, сооружениях, обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем, так и в будущем. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;
Рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что в конечном итоге, приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития.
Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости. С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект, - прежде всего за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово - экономические и управленческие механизмы, способны резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Таким образом, оценка недвижимости является актуальным и востребованным видом деятельности. Анализ стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
На практике, в процессе оценки могут возникнуть проблемы, вызванные пробелами в самой методологии оценки (ограниченной применимостью основных методов оценки: затратного, доходного и сравнения продаж). В данной работе будут применены все три метода оценки с последующим согласованием результатов.
В курсовом проекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара, расположенных по адресу г. Санкт-Петербург, Красносельский район ул. Десантников.
Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов, с последующим согласованием результатов по методу иерархий.
В курсовом проекте проведен анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки, их конструктивных особенностей, коммуникаций, а также анализ характеристик земельного участка объектов оценки.
Оценка рыночной стоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчет стоимости земельного участка, с учетом корректировки на функциональное назначение объекта оценки.
В курсовом проекте разработана методика расчета корректировок, местоположение, соотношение рабочих и подсобных помещений при оценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом.
Согласование результатов оценки выполнялось с использованием метода иерархий, который позволяет повысить объективность результатов оценки рыночной стоимости.
Раздел 1. Характеристика объектов оценки
1. 1 Анали з местоположения объекта оценки
недвижимость оценка износ строительство
Объект оценки представляет собой отдельное одноэтажное помещение.
Данное помещение расположено на пересечение улицы Десантников и Ленинского проспекта.
В данном районе в настоящее время происходит активная застройка жилыми домами и торговыми комплексами.
Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой, имеются сети водоснабжения, канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации. Такие важные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, как расположение его в части города, характеризующейся высокой деловой активностью, отличная транспортная доступность (в непосредственной близости от 3-х станций метро). Общественный транспорт представлен движением автобусов, трамваев и маршрутных такси как по улице Десантников так и Ленинскому проспекту.. В 5-ти метрах от объекта оценки находится стоянка для автотранспорта), развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания, делают оцениваемый объект достаточно привлекательным с точки зрения потенциальных инвесторов для приобретения его в собственность.
1. 2 Описание объекта
Оценке подлежат: помещения кафе и помещения бара.
Здание построено в 1997 г. и представляет собой одноэтажное отдельное здание. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на праве постоянного пользования ООО ”Фортуна”
В оцениваемых помещениях выполнен евроремонт. Все помещения находятся в хорошем состоянии и удовлетворяют требованиям рынка, предъявляемым к помещениям такого типа.
Описание участка земли представлено в таблице 1.1.
Таблица 1.1 - Описание участка земли
|
Местоположение |
Санкт-ПетербургУл.Десантников |
|
|
Целевое назначение земельного участка |
Эксплуатация промышленных зданий и сооружений |
|
|
Ценовая зона |
||
|
Рельеф земельного участка |
||
|
Кадастровый номер земельного участка |
500000000008000520 |
|
|
Юридические права на земельный участок |
Собственник “Фортуна” |
|
|
Государственный акт на земельный участок |
№ 2801 от30.09.2001 г. |
|
|
Номер оценочной зоны основного здания |
||
|
Стоимость 1 м2 участка земли в промышленной зоне, долл. |
||
|
Коэффициент функционального зонирования для промышленной зоны |
||
|
Функциональная зона для объектов оценки |
||
|
Коэффициент функционального зонирования для прочих зон в центре города |
Описание конструктивных решений здания, сетей и улучшений представлены в таблице 1.2.
Таблица 1.2 - Описание конструктивных решений здания и улучшений
|
Дата ввода здания в эксплуатацию, год |
||
|
Общая площадь оцениваемых помещений, м2 в т.ч. |
||
|
помещений кафе, м2 |
||
|
помещения бара, м2 |
||
|
Характеристика конструктивных элементов: |
||
|
Фундамент |
Сборный железобетон |
|
|
Стены наружные и внутренние |
Кирпич,сайдинг |
|
|
Перегородки |
Кирпичные |
|
|
Перекрытия |
Железобетонные плиты. |
|
|
металлическая |
||
|
Оконные проемы |
Стеклопакеты |
|
|
Дверные проемы |
Металлические, стеклопакеты |
|
|
Наружная отделка |
Облицовочный кирпич,с айдинг |
|
|
Внутренняя отделка |
Подвесные потолки, декоративная штукатурка, плитка, дерево, пластиковые панели, искусственный камень |
|
|
Плитка, мозаика, паркет, бетон |
||
|
Водопровод |
Стальные трубы от городской сети. |
|
|
Канализация |
Чугунные трубы, сток в городскую сеть. |
|
|
Электроснабжение |
Скрытая электропроводка. |
|
|
Каблирован. |
||
|
Отопление |
От городской сети |
|
|
Вентиляция |
Приточно - вытяжная |
|
|
Территория облагоражина |
Проанализировав местоположение объекта оценки, а также его конструктивные решения, сети и улучшения можно заключить, что данный объект привлекателен с точки зрения потенциального инвестора или покупателя.
Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом
2.1 Понятие рыночной стоимости
Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
2.2 Методологические о сновы оценки затратным подходом
Затратный метод является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости, основанных на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому зданию. Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли (как свободного в его наилучшем и наиболее эффективном использовании), стоимости улучшений (в виде восстановительной или заменяющей стоимости в зависимости от типа объекта оценки), предпринимательской прибыли, косвенных затрат, минус накопленный износ.
2.3 Оценка земельного участка
Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на правах постоянного пользования ООО «Фортуна». Заключение от 2 сентября 2004г. №К - 148/04 «О кадастровой стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка площадью 2,8812 га составляет 2 765 663, 88 доллара США или 95,99 доллара США за 1 кв.м.
Объект оценки по договору аренды сдаются как объекты общественного питания и по назначению не являются промышленными объектами. Главный выход расположен на Ленинский проспект, примыкающую в данном месте к улице Десантников. Объект оценки располагается фактически на окраине Санкт-Петербурга. По инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов России при таком назначении и расположении объекты не попадают в прочие зоны делового центра. Поэтому, стоимость земельного участка для объектов оценки определялась с учетом изменения функционального назначения оцениваемых помещений.
Размер земельного участка под объект оценки принимаем с учетом поправочного коэффициента, учитывающего дополнительную площадь, необходимую для обслуживания зданий. Размер поправочного коэффициента определяется исходя из нормативов минимальной плотности застройки площадок. Таким образом, коэффициент пересчета от площади застройки к общей площади для обслуживания оцениваемых помещений составит: 100/50=2.
Площадь застройки приходящаяся на оцениваемые помещения определяем исходя из сведений об общей площади застройки, общей площади здания и общей площади оцениваемых помещений:
Sзастр. = 523,52*6468/22198 = 152,54 м.кв.,
где 523,52-общая площадь оцениваемых помещений, м2
6468 - площадь застройки всего здания, м2
22198 -общая площадь помещений всего здания, м2
В расчете стоимости земельного участка учитываем площадь застройки в размере:
152,54 м.кв. * 2 = 305 м.кв.
Стоимость земельного участка составляет:
V L= 95,99/0,48*0,9*305= 54 909 долл. США,
0,48 - коэффициент функционального назначения для промышленной застройки
0,9 - коэффициент функционального назначения для объектов, расположенных в прочих зонах делового центра.
Расчет стоимости земельного участка приведен в табл. 2.1.
Таблица 2.1 - Определение стоимости земельного участка объекта оценки в ценах на 1.01.2008 г.
|
Показатели |
|||
|
Стоимость 1м.кв. участка земли, долл.США |
|||
|
оценочная зона |
|||
|
Оценочная зона объекта оценки |
|||
|
Коэффициент функционального зонировании для |
|||
|
Коэффициент функционального зонировании для общественных центров |
|||
|
Корректировка на функцию земельного участка объекта оценки |
|||
|
Общая площадь здания,м2 |
|||
|
Площадь застройки всего здания,м2 |
|||
|
Площадь объектов оценки,м2 |
|||
|
Размер земельного участка, приходящейся на объекты оценки, м2 |
|||
|
в т.ч. кафе |
|||
|
Стоимость земельного участка, дол.США |
|||
|
в т.ч. кафе |
|||
|
Стоимость земельного участка, руб. |
|||
|
в т.ч. кафе |
|||
Таким образом, стоимость земельного участка на 1.01.2007 составляет: 118 164 168 руб., в т.ч.: кафе - 103 425 335 руб., бар - 14 738 833 руб.
2.4 Определение стоимости нового строительства
При определении стоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. Выбор типа стоимости нового строительства, а также характеристики современного объекта замещения должны быть обоснованы в соответствии с конкретной ситуацией. Таким образом, стоимость нового строительства улучшений может выступать в виде восстановительной либо заменяющей стоимости. В данном случае стоимость нового строительства выступает в виде заменяющей стоимости.
Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.
Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.п.
Восстановительная (заменяющая) стоимость объектов оценки в ценах на дату оценки рассчитывается по формуле:
С = С69* V * И84 * И91 * 0, 99 *Иофi, (2.1.)
С69 - стоимость единицы измерения укрупненного показателя стоимости
V - строительный объем здания.
0, 99 - территориальный понижающий коэффициент;
Иофi - индексы изменения стоимости основных фондов.
Поскольку в техническом паспорте отсутствовали сведения по объемам кафе и бара, произведем расчет строительных объемов по рабочим чертежам оцениваемых объектов. Результаты расчетов приведены в таблице 2.2.Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в ценах представлен в таблице 2.3. Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в текущих ценах представлен в таблице 2.4.
Таблица 2.2 - Определение строительного объема кафе и бара.
|
Основное |
Формула подсчета |
Значение |
Един. изм |
|
|
0,58+10,39+0,16+1,41+3,52+,58 |
||||
|
0,4+27,93-0,58-2,85-0,26 |
||||
|
0,29+2,71+0,16+8,84+0,16+17,78+0,29 |
||||
|
16,64*24,64+6,83*5,59+5,59*9,81/2 |
||||
|
Площади пилястр |
||||
|
ПилЛевВН |
||||
|
Итого пилястры |
||||
|
Итого площадь основная |
||||
|
Правая часть |
||||
|
0,08+2,42+0,16+4,51+0,16+4,08+0,95 |
||||
|
Умывальник |
(2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16/2) |
|||
|
Корректировка на изменение толщины стены |
3,4*0,08-3,4*0,29 |
|||
|
Корректировка на скос |
||||
|
Итого площадь дополнительная |
4,7*12,36+5,23-0,71-0,81 |
|||
|
Итого кафе |
||||
|
Объем Кафе |
||||
|
0,28+4,10+0,16+3,34-0,08 |
||||
|
0,08+2,04+0,16+6,53+0,58 |
||||
|
Корректировка на умывальник |
(2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16) |
|||
|
Корректировка на смешение перегородки |
||||
|
(1,46+0,16)*(1,1+0,08+0,95) |
||||
|
Пилястры |
3*0,37+0,68*0,37+1,16*0,37 |
|||
|
Треугольная часть |
3,7*(6,25+0,95)/2 |
|||
|
Корректировка на дверной проем |
||||
|
Общая площадь |
7,8*9,39-5,43-1,11+3,45+1,79+13,32-0,51 |
|||
|
Итого бар |
||||
|
Объем бара |
Таблица 2.3 - Расчет восстановительной стоимости в ценах
|
Наименование объекта |
Год ввода в эксплуатацию |
Единица измерения |
Общая площадь, объем, длина, кол-во. |
Стоим. един. измер. руб. |
Поправочный коэф-нт |
Стоим. един. измер. с попр. коэф-том в ц. руб. |
Восстановительная стоимость в ценах |
|
Таблица 2.4 - Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах
|
Наименование объекта |
Востановительная ст-ть в ценах.,руб |
Коэф. для пересчета 1,2*0,99*1,94*14,5 |
Коэф.изменения ст-ти на 01.01.97 |
Коэф.изменения ст-те на 01.01.98 |
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.99 |
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.00 |
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.01 |
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.02 |
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.03 |
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.04 |
Коэф. изменения ст-ти на 01.01 05 |
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.06 |
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.07 |
Коэф изменения ст-ти на 01.01.08 |
Восстановительная стоимость в текущих ценах,руб |
|
|
Одноэтажное здание по ул. Десантников |
||||||||||||||||
|
в т.ч. кафе |
||||||||||||||||
Таким образом восстановительная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2008 составляет 118 352 967 рублей, в том числе кафе - 102 508 531 рублей, бар - 15 844 436 рублей.
2.5 Определение стоимости улучшений
На дату проведения оценки выполнены улучшения, стоимость которых увеличивает рыночную стоимость объектов оценки.
С целью приведения площадей в соответствие с рыночными и санитарно-техническими требованиями, руководством были выполнены ремонтно-строительные работы, в том числе частичная перепланировка помещения, качественная отделка стен, пола, потолков, замена и ремонт заполнений дверных и оконных проемов, полная замена электрики, вентиляции, сантехники, отопительных приборов. Расчет стоимости выполненных работ в ценах 2004 года приведен в таблицах. 2.5 и 2.6.
Перевод в цены на 1.01.2008 года проводился по элементам затрат на ремонтно-строительные работы согласно действующего законодательства. Расчет стоимости вышеназванных работ в текущих ценах приведен в таблицах 2.7 и 2.8.
Кроме того, в помещении были выполнены работы по установке охранно-пожарной сигнализации. Распределение выполненных объемов работ по установке охранно-пожарной сигнализации между кафе и баром выполнено пропорционально их площадям. Расчет стоимости охранно-пожарной сигнализации в текущих ценах представлен в таблице 2.9.
Для обеспечения бесперебойного функционирования кафе в период отключения горячей воды, в систему водоснабжения были врезаны 3 проточных водонагревателя Ariston SG 10 OR и 2 бойлерных водонагревателя Ariston SG НР 100 VE.
Для поддержания комфортных температурных условий в кафе были установлены кондиционеры (сплит-системы): настенный LG S07LHG и потолочный MсQuay. Указанные улучшения являются условно отделимыми. Расчет стоимости этих улучшений на дату оценки представлен в таблице 2.10.
Таблица 2.5 - Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по кафе в ценах 2004 года
|
Наименование разделов и работ |
зарплата рабочих |
Эксплуатация машин |
Материальные ресурсы |
прямые затраты |
накладные расходы |
Плановые накопления |
Итого по ПТМ |
|||
|
в т.ч. транспорт |
||||||||||
|
Строительные работы |
||||||||||
|
Ремонтные работы по разборке в подсобных помещениях |
||||||||||
|
ремонтные и отделочные работы в подсобных помещениях |
||||||||||
|
Работы по разборке в зале кафе |
||||||||||
|
ремонтные и отделочные работы по залу кафе |
||||||||||
|
Вентиляция |
||||||||||
|
Электромонтажные работы |
||||||||||
|
демонтаж |
||||||||||
|
Водоснабжение и канализация |
||||||||||
|
Работы по разборке и демонтажу в подсобных помещениях |
||||||||||
Таблица 2.6 - Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по бару в ценах 2004 года
|
Наименование работ |
зарплата рабочих |
Эксплуатация машин |
Материальные ресурсы |
прямые затраты |
накладные расходы |
Плановые накопления |
Итого по ПТМ |
||||
|
в т.ч. транспорт |
|||||||||||
|
Разборка, ремонт и отделка |
|||||||||||
|
снять подвесной потолок из ткани |
|||||||||||
|
снять стоимость ткани |
|||||||||||
Таблица 2.7 - Расчет фактической стоимости выполненных работ по кафе в текущих ценах
|
Наименование затрат |
Индекс изменения стоимости |
Фактическая стоимость, руб |
|||
|
Основная ЗП |
|||||
|
Машины механизмы |
|||||
|
Материалы |
|||||
|
Транспорт |
|||||
|
Накладные расходы |
|||||
|
Плановые накопления |
|||||
|
Непредвиденные 3% |
|||||
|
Итого СМР |
|||||
|
Премиальная оплата труда 30% |
|||||
|
Премиальная оплата труда 6, 5% |
|||||
|
ВСЕГО в текущих ценах |
|||||
|
ФЗП Осн. З/П |
|||||
|
Итого ФЗП |
|||||
|
Непредвиденные от ФЗП 3% |
|||||
|
Всего ФЗП |
|||||
|
Единый платеж |
|||||
|
Итого стоимость без НДС |
|||||
|
Итого Стоимость с НДС |
|||||
|
ВСЕГО НАЛОГОВ |
|||||
|
ВСЕГО ПО СМЕТЕ |
|||||
|
Курс доллара по НБ РБ |
|||||
Таблица 2.8 - Расчет фактической стоимости выполненных работ по бару в текущих ценах
|
Наименование затрат |
Базисная стоимость в ценах 1998 г., руб. |
Индекс изменения стоимости |
Фактическая стоимость, руб. |
||
|
Основная ЗП |
|||||
|
Машины механизмы |
|||||
|
Материалы |
|||||
|
Транспорт |
|||||
|
Накладные расходы |
|||||
|
Плановые накопления |
|||||
|
Непредвиденные 3% |
|||||
|
Итого СМР |
|||||
|
Премиальная оплата труда |
|||||
|
Премиальная оплата труда |
|||||
|
ВСЕГО в текущих ценах |
|||||
|
ФЗП Осн. З/П |
|||||
| <...> |
Подобные документы
Характеристика объектов оценки. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. Оценка методом капитализации дохода. Оценка методом сравнения продаж. Согласование результатов оценки. Технология строительного производства.
дипломная работа , добавлен 02.07.2006
Оценка рыночной стоимости производственного корпуса на основе определения затрат, необходимых для восстановления объекта с учетом накопленного износа. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества.
курсовая работа , добавлен 10.05.2011
Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа , добавлен 10.02.2010
Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
отчет по практике , добавлен 05.05.2012
Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа , добавлен 14.03.2014
Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
курсовая работа , добавлен 02.03.2012
Определение затратным подходом рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли (метод сравнительной единицы). Определение накопленного физического износа нормативным методом, функциональный износ. Стоимость оцениваемого объекта, с учетом поправок.
контрольная работа , добавлен 20.04.2009
Сведения об объекте оценки. Анализ среды местоположения квартиры, наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным, рыночным и доходным подходами. Согласование и рыночная оценка стоимости.
курсовая работа , добавлен 28.04.2016
Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа , добавлен 14.10.2013
Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
Оценка бизнеса
Оценка ресторана, как, впрочем, и любого другого действующего бизнеса, играет определяющую роль в разработке стратегии его продажи. От того, насколько заявленная цена соответствует действительному положению дел, зависит не только время реализации бизнеса, но и сама ее возможность. Оценка может преследовать разные цели (от получения банковского кредита до ухода от налогов), в свою очередь влияющие на технологию определения стоимости компании. От того, на что направлена оценочная работа, зависит выбор метода, которым она производится. Большое значение имеет и доступность информации – каждый бизнес специфичен, иногда методы сбора и анализа данных, необходимых для определения стоимости компании, разрабатываются для каждого объекта в отдельности. В контексте представленной статьи финальный ориентир оценки – продажа бизнеса. Методы и методики определения стоимости ресторана принципиально не отличаются от тех, которые используются по отношению к другим бизнесам «неиндустриального» профиля. Существует несколько общепринятых технологий оценки, применимых к общей массе готовых предприятий.
Метод сравнительных продаж , которым достаточно точно можно определить стоимость бизнеса, адекватно учитывает реалии рынка, но лишь при условии наличия большой статистики продаж. Нужно учитывать, что продажа бизнеса – это новый сектор рыночной экономики. Данные о сумме производимых сделок – зачастую закрытая информация, что значительно ограничивает возможности оценки. Этот метод имеет еще один большой недостаток – он не учитывает динамику развития компании, ее перспективы.
При затратном методе определяется восстановительная стоимость составляющих материальных активов. Данная методика статична и не отражает собственно сам бизнес предприятия. Она применяется главным образом при переоценке основных фондов, для объектов, не предназначенных для получения прибыли, и при распродаже имущества.
Доходный метод представляется автору наиболее эффективным и достаточным для определения стоимостных характеристик предприятия общественного питания как бизнеса в использовании. Цена бизнеса при таком методе определяется величиной ожидаемых доходов. Базовый показатель, влияющий на определение стоимости, – прибыль, получаемая рестораном. Этот критерий коррелируется с предъявляемыми критериями конъюнктурой рынка со сроками окупаемости бизнеса. Сейчас данный показатель не превышает два года, но можно констатировать тенденцию к его увеличению.
По-разному оцениваются бизнесы, продаваемые вместе с недвижимостью и работающие на арендованных площадях. В первом случае стоимость объекта будет определяться как сумма двух цен: помещения и собственно «дела», предпринимательского проекта. Здесь мы рассматриваем только оценку самого бизнеса, не вникая в специфику определения стоимостных параметров коммерческой недвижимости.
Оценивая ресторанный бизнес, надо учитывать целый ряд факторов, определяющих его способность приносить прибыль. Значительное влияние на способность ресторана приносить прибыль и, соответственно, на его стоимость оказывает местоположение. Еще несколько лет назад заведения, находящиеся в центре Москвы, были более посещаемыми, чем аналогичные проекты в «спальных» районах. Сейчас ситуация изменилась: растут доходы жителей окраин, меняется их образ жизни. Четко наметилась тенденция к перераспределению инфраструктуры в пользу городской периферии. Однако для достижения хорошего уровня дохода в таких ресторанах огромную роль приобретает грамотная концепция, которая должна соответствовать месту и учитывать специфику района.
Другой фактор, сказывающийся на способности генерировать денежные потоки, – площадь, занимаемая рестораном. Но при этом надо учитывать следующее: чем более обширную площадь занимает ресторан, тем дороже будут стоить права аренды – это может увеличить срок окупаемости бизнеса. Можно также сказать, что важна не сама площадь, а только эффективно используемая. Кроме того, доход ресторана зависит и от количества посадочных мест. Высокая проходимость заведения обеспечивает значительный доход и сокращает срок окупаемости объекта, повышая его стоимость. Не последнюю роль в деле формирования цены ресторана играет его имиджевая составляющая. Она складывается из качества предлагаемой посетителю кухни, из сформировавшегося клиентского контингента, качества обслуживания. Но сегодня мало пустить в тираж хороший, дорогой ассортимент блюд. Необходимо привлекать клиента необычной, новой концепцией. При этом для потенциального посетителя важно, насколько известен бренд, большую роль играет профессиональная организация и высокое качество обслуживания. Создать положительный имидж компании способна эффективная реклама, но без ее подтверждения практикой работы крайне сложно получать прибыль в сколько-нибудь значительном временном интервале. Характерно, что цена действующего ресторана может зависеть от времени года – инвестор, особенно непрофессиональный, большее внимание обращает на то, как бизнес работает «здесь и сейчас». Например, если покупатель решил приобрести кофейню на Арбате, то при стремлении сэкономить средства лучше покупать ее в ноябре, ближе к зиме. Тогда следует учитывать тот факт, что впереди нового владельца ждет пара-тройка месяцев убытков, потому что посетители в холодное время года в таких заведениях обычно редки. И наоборот, если приобретать кофейню в сезон, то есть ближе к весне, то, невзирая на некоторое удорожание объекта, он сразу будет приносить максимальную прибыль. Иная ситуация складывается с небольшими барами, где наплыв посетителей характерен в основном для зимы, когда горожане свободны от дачных дел. Стоимость подобных предприятий, напротив, увеличивается с приближением зимних месяцев. Для ресторанов элитного класса сезонные колебания цен не столь характерны.
Сегодня рестораны привлекают большое число инвесторов. Во-первых, они рассматриваются в качестве одного из наиболее надежных источников капиталовложений. Во-вторых, многие вероятные покупатели склонны видеть управление рестораном не как сферу приложения профессиональных навыков, а как некий вид искусства, не требующий специальной подготовки. При этом предпочтение в таких ситуациях отдается именно готовому бизнесу во избежание различных проволочек с поисками подходящих помещений, ремонтом, оформлением различных документов и лицензий, наймом персонала, созданием постоянной клиентской базы. Для иллюстрации можно привести пример с уже упомянутой выше кофейней на Арбате. По данным из разных источников, на открытие кофейни на 20-30 мест в центре Москвы требуется от 70 тыс. долл. до 100 тыс. долл., при этом в запасе следует иметь еще около 50 тыс. долл. Надо учесть и то, что на открытие кофейни уйдет не менее 6 месяцев, что, без сомнения, потребует дополнительных затрат, тогда как уже работающая кофейня, расположенная в престижном месте центра Москвы, также может быть приобретена за 70 тыс. долл. Срок окупаемости данного объекта – 1,5-2 года. Очевидно, что предложение выгодное, гарантирующее быстрый возврат инвестируемого капитала без особых рисков и «головной боли».
Если вы хотите приблизительно прикинуть сумму, которую может принести принадлежащее вам заведение в случае продажи, можно прибегнуть к элементарной технологии: перемножить ежемесячный доход и средний срок окупаемости капитало вложений, который предъявляют инвесторы (с учетом того, что погрешность полученной суммы может составить плюс-минус 20 %). Это позволит получить приблизительный ориентир на рынке готовых бизнесов.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности
I. Общие положения.
1. Настоящие стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении.
2. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
II. Определение видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки.
1. Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
Стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
3. Подходы к оценке:
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
4. Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
5. Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
6. Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
7. Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
8. Срок экспозиции объекта оценки – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
9. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
10. Экспертиза отчета об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.
III. Требования к проведению оценки.
1. Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
Заключение с заказчиком договора об оценке;
Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
Анализ рынка, к которому относится объект оценки;
Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
Составление и передача заказчику отчета об оценке.
2. Оценка объекта оценки может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.
При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.
3. Оценщик осуществляет сбор и обработку:
Правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
Данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
Информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
Информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
4. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
5. Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.
6. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.
Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.
7. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
8. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Из книги Бизнес в стиле шоу. Маркетинг в культуре впечатлений автора Шмитт БерндОценка успеха бизнеса в стиле шоу Третий вопрос, на который следует ответить при составлении бюджета для проекта в бизнесе в стиле шоу, – насколько эффективны такого рода шоу были в прошлом. Так мы возвращаемся к теме оценивания.Как оценить воздействие впечатлений? Этот
Из книги Банковское дело: шпаргалка автора Шевчук Денис АлександровичТема 37. Оценка бизнеса (ОБ) Предмет ОБ – рыночная стоимость капитала оцениваемой компании.3 подхода к ОБ: доходный, затратный, сравнительный. Каждый из них опирается на специфическую информацию и оценивает разные стороны (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE,
Из книги Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста автора Зубова Елена ЕвгеньевнаГлава 10. Оценка недвижимости – оценка своих возможностей Составить официальный отчет о стоимости недвижимости может только профессиональный оценщик. Используя несколько методов оценки и учитывая огромную совокупность факторов, он рассчитывает рыночную стоимость
Из книги Обеспечение информационной безопасности бизнеса автора Андрианов В. В.3. Оценка информационной безопасности бизнеса. Проблема измерения и оценивания информационной безопасности бизнеса 3.1. Способы оценки информационной безопасности Организации, бизнес которых во многом зависит от информационной сферы, для достижения целей бизнеса
Из книги Как заработать 1000000 за 7 лет. Руководство для тех, кто хочет стать миллионером автора Мастерсон МайклРасширение бизнеса Вдохновленный успехом и зародившейся идеей сколотить семизначное состояние, Брюс продолжал работу по продвижению торговой марки своего брата.В 1996 году Брюс подписал выгодный контракт с борцовской ассоциацией (WCW Wrestling League), по которому Майкл получал
Из книги Управление карточным бизнесом в коммерческом банке автора Пухов Антон ВладимировичПланирование бизнеса Картбизнес является хорошо прогнозируемой хозяйственной деятельностью и даже среди прочих видов банковских операций отличается высокой стабильностью. Под стабильностью понимаются легко вычисляемые тренды, видные практически невооруженным
Из книги Экономический анализ. Шпаргалки автора Ольшевская Наталья111. Оценка эффективности использования материальных ресурсов. Оценка влияния материальных ресурсов на объем производства продукции Оценка эффективности использования материальных ресурсов. Для оценки эффективности материальных ресурсов используется система
Из книги Идея на миллион: 100 способов начать свое дело автора Митин Юрий116. Оценка деловой активности. Оценка рентабельности Оценка деловой активности направлена на анализ результатов и эффективность текущей основной производственной деятельности. На качественном уровне она может быть получена в результате сравнения деятельности
Из книги MBA в кармане: Практическое руководство по развитию ключевых навыков управления автора Пирсон Барри83. Отель для бизнеса Суть идеиКогда вы только начинаете свое дело, одна из основных проблем – найти хороший офис. Ведь дома работать невозможно, всегда что-то отвлекает. Но тратить на офис большие деньги тоже не хочется. Что же делать? Решение простое – отель для
Из книги Пособие начинающему капиталисту. 84 шага к успеху автора Химич Николай ВасильевичЗнание бизнеса Эффективному менеджеру необходимо постоянно совершенствовать свои знания в избранной области бизнеса и сопряженных сферах. Для этого следует: регулярно читать профессиональную прессу; использовать Интернет для получения информации о конкурентах,
Из книги Первый миллион долларов самый тяжелый автора Ватутин Сергей1.3. Начало бизнеса. Страшная правда бизнеса По статистике, до пяти лет не доживает 80 % компаний, а до десяти лет доживает только 4 %. Уровень новичков оценить сложно, это покажет время. У каждого предпринимателя в начале пути свой хаос.Большинство бизнесов начинается так: мы
Из книги Практика управления человеческими ресурсами автора Армстронг МайклТиражирование бизнеса С самого начала собственного бизнеса мне всегда хотелось двигаться вперед, развиваться, расти. Именно поэтому меньше чем через год после открытия первого турагентства я решил открыть и второе. Первый год я занимался тем, что разбирался в нюансах
Из книги Встань с дивана! Как создать свой бизнес и стать независимым автора Лысов Сергей АлександровичПРИМЕРЫ ИЗ БИЗНЕСА Ситуация в бизнесе, когда необходимо научение и повышение квалификации, должна демонстрировать, каким образом программы научения, обучения и развития смогут удовлетворить потребности бизнеса. Кирнс и Миллер (1997) подчеркивают: «Если на цель бизнеса
Из книги Экономический анализ автора Климова Наталия ВладимировнаМагия бизнеса Давайте немного прикоснемся к магии. Ни один успешный бизнес не может обойтись без нее? Делать бизнес (дело) – это не просто администрировать и проявлять трудолюбие. Хороших исполнителей и трудолюбивых людей много, владельцев своего дела – нет. Чтобы
Из книги Как делать миллионы на идеях автора Кеннеди ДэнВопрос 71 Анализ уровня использования экономического потенциала и оценка бизнеса Уровень использования экономического потенциала характеризуется показателями экономической эффективности и критериями деловой (рыночной) активности фирмы, включающими эффективность
Из книги автора3. Получать прибыль от бизнеса, работающего в сфере услуг, или включить услуги в практику вашего бизнеса Мыслите широко! (Сфера услуг не требует, чтобы вы оставались в рамках малого бизнеса.) Предлагать такие услуги, которые помогали бы людям утрясать самые
Спе цифика оценки ресторанов заключается в особенностях функционирования данного вида активов .
Методики оценки ресторана зависит от того, что оценивается (объект оценки), для чего оценивается (задачи оценки) и какой вид стоимости необходимо получить. Можно оценивать весь ресторан как бизнес, а можно, части ресторана, такие, например как недвижимость, или движимое имущество, бренд или гудвилл. Все в стоимости ресторана играет свою роль, и всё возможно оценить в стоимостном выражении.
В качестве объектов оценки в данной статье будут рассмотрены ресторанный бизнес и активы ресторана. В качестве вида стоимости - рыночная стоимость . Описанная ниже методика может быть использована как основа для решения практически любых задач оценки .
Подходы к оценке стоимости ресторанов
Рестораны все уникальны и соответственно оценки ресторанов, так же отличаются. Рестораны как и гостиницы принадлежат к одной отрасли - отрасли гостеприимства. Имущество ресторанов как и имущество гостиниц в соответствии с МСО относится к одной группе к так называемому связанному с торговлей имуществу (СТИ). Фундаментальное понимание работы ресторанов является залогом успешной их оценки.
Критерии оценки ресторана
Формальными критериями оценки ресторана (критериями, которые не включают в себя логических противоречий):
- месторасположение;
- бренд;
- историческая ценность;
- архитектура;
- интерьер;
- качество обслуживания;
- разнообразность меню;
- качество приготовление пищи;
- наличие развлекательной программы.
Для определения стоимости ресторана необходимо формальные критерии измерить со стоимостной точки зрения. Эту функцию выполняют расчетные критерии оценки ресторанов, к которым относятся:
- размер выручки;
- уровень затрат;
- уровень заёмных средств;
- необходимые капитальные вложения;
- уровень рисков вложения в рестораны;
- уровень собственных оборотных средств;
- стоимость земельного участка;
- стоимость улучшений (неотделимые улучшения, помещения, здания);
- стоимость прав на бренд;
- наличие спроса и предложения на ресторанные активы.
Все эти критерии используются при оценке стоимости ресторанов в трёх классических подходах оценки:
- доходном подходе;
- затратном подходе;
- сравнительном подходе.
Каждый подход использует свои критерии оценки и имеет свои преимущества и недостатки, но в целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Теоретически в условиях развитого рынка, при наличии исчерпывающей информации и при качественно проведенных работах по оценке, полученные при помощи различных подходов, рыночные стоимости, должны быть близки по значениям. Однако на практике это не всегда получается. Это происходит и от особых обстоятельств часто присутствующих при конкретных оценках.
В процессе оценки стоимости ресторанов анализируется возможность применения каждого из трех подходов, однако, выбор подходов и методов в каждом конкретном случае определяется спецификой оцениваемых активов, наличием необходимой информации, а так же целями и задачами проводимой оценки.
Итоговая стоимость ресторана определяется путем обоснованного взвешивания стоимостей, полученных при помощи используемых подходов к оценке.
Доходный подход в оценке рыночной стоимости ресторанов
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Определение рыночной стоимости ресторана с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный актив больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель в действительности приобретает не просто активы, а право получения будущих доходов от владения собственностью). Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Пересчет ожидаемых доходов в стоимость ресторана осуществляется с помощью процедур, которые позволяют учесть ожидаемые темпы роста, время и периодичность получения доходов, степень риска потока доходов, а также стоимость денег во времени. При пересчете ожидаемых доходов в стоимость, как правило, требуется определить величину коэффициента капитализации или ставки дисконтирования . При определении соответствующей ставки необходимо учитывать все риски в оцениваемый объект, которые измеряются доходностью рыночных инструментов - безрисковых, отраслевых, а так же рисков, присущих конкретному объекту оценки.
Доходный подход включает следующие методы :
- метод капитализации доходов, который используется при условии, что: будущие доходы будут равны текущим или же темпы роста будут умеренными и предсказуемыми; доходы представляют собой достаточно значительные положительные величины, то есть ресторан будет стабильно существовать.
- метод дисконтированных денежных потоков, который целесообразен, когда: будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих в связи с действием таких факторов, как ожидаемые изменения в экономических условиях, изменения в структуре бизнеса; прогнозируемые денежные потоки ресторана являются значительными положительными величинами, и их обоснованно можно оценивать; чистый денежный поток ресторана в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.
Таковы основные факторы, определяющие целесообразность использования того или иного метода.
Существует множество моделей оценки, использующих различные виды денежных потоков, которые используются для оценки ресторанов назовем три основных:
- денежный поток на собственный капитал ресторана;
- денежный поток на весь вложенной капитал ресторана;
- денежный поток на часть вложенного капитала ресторана.
Стоимость ресторана при оценке различных денежных потоков одинакова, различна, только мера риска различных частей вложенного в ресторан капитала. Ставку дисконтирования, которая является математическим отображением меры риска необходимо определять исходя из рыночных индикаторов, именно для того вида денежного потока, который используется.
Имущество ресторанов доходным оценивается исходя из расчетного устойчивого уровня торговли, с учетом предположения, что функционирование этого имущества будет производиться под руководством достаточно эффективного управляющего. При этом достаточно эффективный управляющий будет пользоваться существующими лицензиями, товарными запасами, приспособлениями, принадлежностями и оборудованием, с учетом адекватного уровня чистого оборотного капитала.
Такие элементы, как оборотный капитал и долг, должны учитываться при оценке собственного капитала бизнеса, однако в оценках имущества ресторана собственный капитал не оценивается, хотя объекты имущества и могут являться составной частью бизнеса.
Одним из ключевых параметров ресторана является ее способность привлечь и удерживать выгодных клиентов. Оценщик должен определить все факторы, влияющие на прибыльность ресторана и проанализировать их.
Важное значение имеет идентификация оцениваемого ресторана, определения его целевого рынка и исследование этого рынка. Это важно в силу множества факторов. Помимо предоставления специфических данных ресторанов, которые будут обрабатываться, исследование рынка также дает информацию качественного характера для определения сопоставимости и для облегчения взвешивания результатов анализа. Таким образом, этот подход не просто количественный или математический, он требует и качественных оценок.
Анализ доходов необходимо производить исходя из таких показателей как средний чек, количество посещений, емкость и загрузка ресторана. Необходимо так же анализировать поступление доходов ресторана в зависимости от сезонности.
К другим доходам ресторанов следует отнести все доходы, не связанные с основными продажами. Если не ожидается кардинальных изменений в сфере доходов и расходов, и ретроспективные данные носят стабильный характер, то в этом случае данные оцениваемого объекта выступают в качестве наиболее надежных данных для прогноза. Несмотря на это остается необходимым и анализ конкурентной среды.
Лучшая классификация расходов для цепей анализа и прогноза предполагает выделение следующих категорий:
Выделяются три основных типа расходов:
- постоянные,
- переменные,
- смешанные.
Необходимо построчно проанализировать все расходы и выявить не типичные.
Недавно созданные рестораны или рестораны, в которых бизнес находится в упадке, потребуют более тщательного анализа, чем рестораны, нормально ведущие бизнес.
Затем (на базе реконструированного отчета о прибылях и убытках) рассчитывается денежный поток, который отражает ожидания рынка, элиминирует влияние опыта конкретного собственника и обеспечивает формат, облегчающий дальнейший анализ. Целью этого шага является оценочный расчет дохода, который может принести имущество и который будет капитализироваться в показатель стоимости. Эта расчетная величина может отражать доход и расходы только для одного года или для ряда лет.
Доходный подход при оценке стоимости ресторанов используется всегда, и является основным подходом при оценке бизнеса ресторана. Доходный подход возможно использовать и для оценки имущества ресторана, как для всего имущества ресторана, так и для отдельных его частей – зданий, земельных участков, нематериальных активов, движимого имущества. Доходный подход показывает инвестиционную привлекательность ресторана - наиболее важный параметр для инвестора. Достоинством доходного подхода является и то, что он показывает так называемую внутреннюю стоимость ресторана.
Недостаток доходного подхода заключается в том, что он оперирует прогнозными значениями экономических показателей, а прогноз это всегда некоторая неопределенность, которую можно снизить только при помощи всестороннего изучения специфики работы ресторана. Это требует тщательного анализа ретроспективных экономических показателей ресторана, изучение определяющих факторов получения прибыли ресторана, для последующего прогнозирования этих показателей. Прогнозированию так же подлежат отраслевые и макроэкономические показатели. Не менее важными является анализ и прогноз местных экономических условий, включающих в себя конкурентную среду, в которой работает ресторан.
Сравнительный подход в оценке рыночной стоимости ресторанов
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
На продажу выставлено достаточно большое количество ресторанов. Однако подобрать объект для сравнения близкий по параметрам к оцениваемому достаточно сложно. Приходится вносить корректировки. Информация содержащаяся в сравнительном подходе для оценки рыночной стоимости крайне важна. Поэтому оценщик должен приложить достаточно усилий для получения достоверных результатов при помощи сравнительного подхода.
К достоинствам сравнительного подхода при оценке рыночной стоимости ресторанов следует отнести его рыночную направленность. Ведь рассматриваются конкретные сделки купли-продажи близкие к дате оценки.
К недостаткам сравнительного подхода при оценке стоимости ресторанов следует отнести, прежде всего, закрытость информации о состоявшихся сделках купли-продажи ресторанов. В этих условиях оценщики часто пользуются предложениями о продаже ресторанов. Предпочтительно пользоваться данными по уже совершившимся сделкам.
В существующих условиях неразвитости и закрытости рынка продаж ресторанов, оценщику остается принять все необходимые усилия для получения информации о свершившихся сделках купли-продажи ресторанов и ее качественной обработки.
Затратный подход в оценке рыночной стоимости ресторанов
В оценке ресторанного бизнеса, в случае оценки собственного капитала компании, затратный подход - это средство расчета стоимости бизнеса с использованием метода, основанного на рыночной стоимости активов бизнеса за вычетом его обязательств. При реализации подхода на основе активов баланс, составленный на основе затрат, заменяется балансом, в котором все активы – материальные и нематериальные – и все обязательства показаны по рыночной стоимости или какой-либо другой подходящей текущей стоимости.
Для оценки имущества ресторана затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство ресторана являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Обычно, стоимость строительства зданий и сооружений ресторана определяется на основе данных справочников, например, КО-ИНВЕСТ. Достоверные данные можно получить от компаний, владеющих ресторанами. Стоимость объектов сравнения может быть очень полезна, особенно если оценка производилась самим оценщиком. Следует учесть все компоненты. Прибыль предпринимателя, например, не включается в справочные данные компании КО-ИНВЕСТ и должна быть добавлена. В случае, если ресторан находится в помещении, то при определении рыночной стоимости затратным подходом помещения ресторана, могут возникнуть трудности, связанные с выделением части доли в здании которое приходится на помещение ресторана и части земельного участка, которое относится к помещению ресторана, на котором находится здание.
Достаточно важным в процессе оценки недвижимости ресторана затратным подходом является оценка прав на земельный участок. Используется стандартная методология, которая является предметом отдельного разговора. Поскольку цена продажи обычно сопоставляется с использованием показателя руб./номер, участок должен сравниваться по показателю стоимости руб./кв.м, иногда руб./га. Наиболее эффективное использование сравниваемых участков должно быть одинаково с оцениваемым. Следует проанализировать местоположение ресторана и окружающую среду. Размер (площадь) является очень важным фактором.
Важным при оценке стоимости ресторана является оценка нематериальных активов. Среди нематериальных активов ресторана наиболее важное значение играет бренд. Оценку рыночной стоимости бренда, возможно произвести с достаточной точностью, при помощи доходного подхода методом «освобождения от роялти», но и здесь имеется достаточно много подводных камней, что является темой особого разговора.
В случае аренды помещения ресторана затратный подход трудноприменим. Хотя и здесь теоретически возможно оценить рыночную стоимость права аренды на помещение при помощи доходного подхода. Основой расчета в данном случае будут являться рыночные ставки субаренды. Однако данные по величине ставок субаренды, как правило, в открытых источниках отсутствуют, а конечный результат затратного подхода, в этом случае, может вызвать сомнение.
Затратному подходу, как правило, большинством оценщиков в развитых рынках придается небольшое значение, но в России он тоже может сыграть определенную роль в процессе оценки. Этот подход может оказаться достаточно выразительным при оценке элементов ресторана, относящихся к зданиям, сооружениям и к движимым основным средствам. Зачастую он неприменим, если оценивается действующее предприятие с большим влиянием на стоимость нематериальных активов. Если стоимость нематериальных активов ресторана стремится к нулю, и это будет достаточно очевидным, то затратный подход вполне может быть применим в оценке действующего предприятия.
При правильном использовании затратного подхода, он играет важную роль при оценке стоимости ресторанов. Этот подход является достаточно точным при оценке как движимого, так и недвижимого имущества ресторана при определенных целях оценки.
Использование подходов к оценке стоимости ресторанов
Все три подхода потенциально применимы в случае оценки рыночной стоимости любых ресторанов, но все три имеют особенности в применении.
Необходимо и обязательно рассматривать применимость результатов каждого подхода с учетом объектов оценки, видов стоимости, целей и задач оценки, а так же наличия необходимой и достаточной информации, применяемой при оценке ресторана.
Общий вывод о рыночной стоимости может потребовать учета некоторых корректировок с целью учета ценовых индикаторов полученных с использованием других подходов. Например, если сравнительный и доходный подходы являются результатом оценки действующего предприятия, то тогда стоимость иных материальных и нематериальных активов, которые являются одними из элементов общей стоимости, должна быть дополнительно учтена при оценке с использованием затратного подхода.
Возможно, использование сравнительного и доходного подходов для выработки точки зрения на стоимость действующего бизнеса ресторана, затем применяется затратный подход для учета вклада движимого и недвижимого имущества ресторана. Стоимость всех элементов, которые должны быть добавлены к результату, полученному в рамках затратного подхода, применяемого к оценке действующего бизнеса, должны быть взяты из доходного и сравнительного подходов.
Затратный подход является наиболее правильным при оценке стоимости объекта недвижимости если это отдельно стоящее здание ресторана. Оценку других элементов легко осуществить, используя стоимость, которая уже известна из доходного подхода и сравнительного подходов.
Проблемы в применении затратного подхода возникают при наличии значительного устаревания основных средств, в частности функционального и внешнего. Количественная оценка этих факторов может быть проблематичной, зачастую настолько, что этот подход становится неприменим.
Использование только одного подхода тоже может не дать достоверного результата при оценке ресторана. Таким образом, необходимо анализировать результаты всех подходов, и в случае если подход по каким либо причинам не может, принят к взвешиванию, то необходимо серьёзно обосновать причины такого отказа.