Для того чтобы обеспечивать интересы жильцов и получать от организаций, поставляющих энергоресурсы, и других коммунальных служб, услуги оптимальным образом и в полном объеме, существует товарищество собственников жилья или ТСЖ. Такая форма управления приобретает все больший интерес в многоквартирных домах. Поговорим о том, зачем оно нужно и как создать ТСЖ.
Что такое ТСЖ?
ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников в многоквартирном доме для управления общедомовым имуществом. Совместное управление может реализовываться как в одном доме, так и в нескольких сразу.
Цель организации заключается в том, чтобы обеспечить владение и пользование, а также распоряжение имуществом в установленных по закону пределах.
Из положительных сторон, которые выводятся из данной формы управления, можно вывести следующие:
- в таких домах обычно чистый и убранный подъезд, а также благоустроенный двор;
- собственники решают сами, как им эксплуатировать свой дом;
- можно использовать имущество грамотно и сокращать расходы на эксплуатацию;
- при привлечении подрядных организаций можно влиять на их деятельность;
- можно применять энергосберегающие технологии, формировать отношения к имуществу и так далее.
Если Уставом не предусмотрено иное, то организация создается без ограничения срока. Она отвечает по обязательствам, но не несет ответственность за обязательства ее членов. В то же время следует знать, что, купив квартиру, новый собственник помещения в многоквартирном доме не становится автоматически членом организации. Он должен пройти процедуру вступления. Однако, так или иначе, собственник обязан оплачивать расходы по управлению, содержанию и ремонту дома.
Как создать ТСЖ?
Для создания ТСЖ необходимо более пятидесяти процентов голосов от всего числа собственников. Оно считается созданным с начала реализации государственной регистрации. ТСЖ имеет печать с наименованием, расчетный счет и иные счета, реквизиты. По своим обязательствам оно отвечает имуществом, но оно не отвечает по обязательствам членов.
Решение о создании товарищества принимается на общем собрании. Если более пятидесяти процентов голосов от общего количества собственников голосуют за создание ТСЖ, решение является принятым.
Создание и регистрация товарищества собственников жилья происходит на основании ст. 136 ЖК РФ (комментарий к которой следует внимательно изучить, так как там содержатся некоторые нюансы).
Его создают при объединении нескольких МКД, с земельными участками, на одном или нескольких участках, сетями технического обеспечения и иными деталями инфраструктуры.
Также оно может быть создано из нескольких зданий, сооружений и строений, которые предназначены для одной семьи, на дачах с участками или без таковых, гаражами и другими объектами на земельных участках, сетями технического обеспечения и так далее.
Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется на основе законодательства о регистрации юридических лиц.
Особенности законодательства о создании ТСЖ
Возможность объединиться в одно ТСЖ несколькими домами появилась не сразу, а лишь после принятия закона № 123, согласно которому в ст. 136 ЖК РФ были внесены изменения относительно этого.
Однако такая возможность на практике показала себя далеко не идеально. Получалось, что в ТСЖ объединялось немалое количество домов. И целью их становилось не управление домом собственниками. В таком объединении возникал упрощенный порядок замены УО. Таким образом, многие ТСЖ так и существовали фиктивно.
Тогда был принят другой закон от 21.07.2014 № 255, согласно которому ст. 136 ЖК РФ вновь подверглась изменениям. На этот раз были внесены требования об обязанности ТСЖ, состоящих из двух и более домов, реорганизоваться. Требования должны были быть выполнены до 1.07.2016. При этом реорганизация касалась и тех домов, которые были созданы до середины 2011 года.
Создание ТСЖ
Процесс создания организации начинается с инициативной группы, которая возьмется убеждать соседей зарегистрироваться ТСЖ. Для этого должно быть набрано не менее 5 человек. Главное, разделить обязанности между собой, затем - сформировать органы управления.
Группа должна четко знать: зачем создавать товарищество собственников жилья, каким они видят дом через годы и что понадобится для реализации плана. На эти и другие вопросы они будут отвечать другим домовладельцам.
Далее оцениваются ресурсы, активы и риски. К активам относится все, за счет чего может вестись самостоятельное хозяйство. К рискам относится состояние дома, стен, труб, подвалов… Но самый большой риск представляют неплательщики. Поэтому следует продумать, как с ними бороться.
Любые счетчики являются ресурсами, позволяющими хорошо экономить при оплате коммунальных услуг. Важно знать сумму, которая перешла на капремонт. Важнейшим ресурсом являются и сами соседи. Следует учитывать, какой у них достаток и сколько они готовы тратить на благоустройство дома.
Собрание
Разобравшись с этими базовыми вопросами, следующим этапом становится подготовка к собранию. Она состоит из трех этапов:
- предварительного общения с жителями;
- организации процесса;
- подготовки документов.
Если с первым этапом все понятно, то для остальных следует внести дополнения. В число организационных моментов входит оповещение людей о предстоящем собрании. Кроме объявлений, может быть форма уведомлений под роспись и даже заказные письма. Третья часть состоит в подготовке повестки, Устава и листов для голосования.
В американской практике ТСЖ, устав может насчитывать от двухсот до трехсот страниц, где прописываются все мелочи совместной жизни соседей. Однако в российской практике такого пока нет. У нас он является довольно компактным документом, где излагается позиция инициативной группы.
Далее разбираются с вопросами избрания членов правления. Также решается, какая будет ревизионная комиссия и кто председатель ТСЖ. Что касается последнего: некоторые считают, что его должны выбирать члены правления, другие - общее собрание. Как эту процедуру реализовывать - решают самостоятельно. Председатель ТСЖ будет выбран законно в обоих случаях.
В некоторых домах, помимо прочего, предусматривают и «Правила совместного проживания», где закрепляют множество полезных условий.
Форма проведения
Собрание может проходить как в очной, так и в очно-заочной и заочной формах. Чаще всего общедомовые собрания превращаются в многочасовой базар. После того как это надоедает, все просто расходятся по домам. Поэтому заочное голосование, часто становится хорошей альтернативой словесным баталиям. Листы для голосования подготавливаются инициативной группой и разносятся по квартирам.
На всех документах должно быть обозначено начало и конец заочного голосования. Обычно оно длится до месяца. После этого инициативная группа подводит итоги.
После собрания
После собрания составляется протокол, на основании которого, согласно действующему законодательству, в том числе ст. 136 ЖК РФ, затем создается и регистрируется товарищество. В него вносятся имена инициатора собрания, председателя и секретаря, и далее вопросы.
После этого, в течение десяти дней следует огласить итоги. Это можно реализовать двумя путями: вывешиванием протокола в людном месте или разнесением информации по почтовым ящикам или непосредственно в квартиры.
Государственная регистрация
Для того чтобы зарегистрировать ТСЖ по ст. 136 ЖК РФ, необходимо представить протокол собрания, где занесена информация о принятии решения о создании ТСЖ, утверждении его устава. Кроме того, должны прилагаться сведения о лицах, которые проголосовали на собрании собственников за создание ТСЖ, их долях в праве собственности на общедомовое имущество.
Регистрацию проводят в налоговой инспекции. Предварительно должна быть оплачена госпошлина, а затем подают заявление, прилагают Устав и направляют в ФНС. По возвращении документов ТСЖ считается созданным.
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
- проверено сегодня
- кодекс от 12.01.2019
- вступила в силу 01.03.2005
Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.
Сравнить с редакцией статьи от 01.01.2017 01.07.2016 01.09.2014 18.06.2011 01.03.2005
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
Товарищество собственников жилья может быть создано:
- 1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
- 2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.