На самом деле таких домов очень мало. Вина в этом есть и жильцов, которые не всегда могут поддерживать чистоту там, где живут, а также вина УК , ведь именно она должны стимулировать в проживающих желание поддерживать порядок, да и сама должна быть заинтересована в том, чтобы у дома был надлежащий вид.

Общая информация

Как вы знаете, на сегодняшний день в нашей стране существует две организационно правовые формы управления многоквартирным домом.

Первая из них – это УК , организация с четко установленной структурой, правами и обязанностями по части управления.

Но не всегда собственники помещений в многократном доме прибегают к такой форме. Намного больше привлекает вариант . На это есть ряд причин.

В первых, во главе данной организации стоят владельцы помещений , а значит, даже верхушка организации будет заинтересована в облагораживании постройки .

Во вторых, такая организационно правовая форма работает намного слаженнее, проще и подчиняется в лице собственников жилья. Конечно, в товариществе есть своя иерархия. В ней наблюдается присутствие – активных собственников, а также .

Именно председатель во многом ответственен за выполнение тех или иных действий по устройству общедомового имущества.

Но совсем недавно частым явлением в составе товарищества собственников стало присутствие управляющего тсж. Многие до сих пор не знают о его наличии, а те, кто знают, не могут понять, что это за лицо и какие важнейшие функции оно выполняет .

Если вам также неизвестны ответы на эти вопросы, предлагаем ознакомиться вам с текстом нашей статьи и почерпнуть для себя новую, а главное, полезную информацию.

Понятие

Давайте начнем с того, что такое тсж. Иначе вы рискуете запутаться в терминологии.

Итак, товарищество собственников жилья, это организация,

Данная организация, несмотря на то, что носит некоммерческий характер , осуществляет управление счетом сформированного жильцами на нужды дома, а главная обязанность данной организации – это поддержание в надлежащем состоянии и порядке. Объясним, в чем это проявляется.

К веденью товарищества относится поддержание коммуникаций в надлежащем качестве, обустройство общедомовой территории, своевременное устранение поломок и так далее.

В общем и целом, товарищество собственников жилья осуществляет управление многоквартирным домом. Решения о том, куда потратить средства, что преимущественно починить, а также на что обратить внимание решает правление товарищества.

Одобряет или же отклоняет их инициативу председатель. Также высший руководящий орган товарищества – это собрание собственников многоквартирного дома, которое собирается либо по собственной инициативе, либо по созыву председателя для решения общих вопросов.

Чем занимается?

Управляющий – это физическое лицо, которое также осуществляет деятельность по благоустройству в товариществе собственников жилья. Если вам так удобно, то может считать его наемным работником .

При этом данный сотрудник может даже обладать статусом индивидуального предпринимателя и являться приглашенным для выполнения тех или иных обязанностей. Он может осуществлять свою деятельность за вознаграждение сразу в нескольких товариществах собственников жилья.

Кроме того, важно знать, что с этим гражданином можно заключать два вида договора.

Первый – это всем известный и популярный .

Заключается между тсж и управляющим. В нем прописываются основные обязанности сторон, права, а также необходимые условия сотрудничества.

Нередко с ним могут заключать и гражданско-правовой договор , который также имеет юридическую силу.

Отличительной особенностью данного акта является тот факт, что сотрудник становится объектом, оказывающим услуги на определённых условиях определенный промежуток времени, а не постоянным работником как в случае с трудовым договором.

В чем отличие от председателя?

Многие путают должность председателя товарищества и управляющего. На деле это две абсолютно разные должности , которые даже никак не могут пересекаться.

Председатель – это глава ТСЖ, который занимается организационно правовыми вопросами, а также вопросами финансов, анализирует решения и пожелания жильцов, а также вносит свои коррективы и инициативы. Его деятельность относится к административной.

Что касается управляющего, его деятельность также связана с административным трудом , однако он скорее осуществляет контроль над деятельностью наемных работников, не вносит никаких инициатив, а осуществляет помощь в увеличении функциональности труда работников товарищества.

Кроме того, он подчиняется председателю как работник работодателю, обязуется соблюдать внутренний режим и не нарушать его без весомых на то причин.

Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ вы можете .

Зачем нужен?

Такой наемный сотрудник, как мы уже сказали, повышает эффективность производимых работ. Он выполняет одновременно роль контролера, менеджера и аналитика, решает, кого следует заменить, на чем лучше сконцентрироваться, а что может подождать.

Такой руководитель в последние годы стал незаменимой фигурой, так как, имея соответствующий опыт работы он может без труда определить основные направления действий , а также доложить о том, если какой, то из работников плохо справляется с работой или же вовсе отлынивает от нее.

Может ли ТСЖ работать без данного наемного сотрудника? Очень долгое время товарищества собственников жилья функционировали без них и это вполне всех устраивало.

Но сегодня, когда целью всех организаций является увеличение функциональности эта должность просто необходима для того, чтобы иметь максимальный контроль над происходящим и максимально эффективно использовать ресурсы.

Правда, многие собственники жилья в многоквартирных домах не понимают необходимости в подобной должности. Данные лица считают, что платят денежные средства в качестве вознаграждении совершенно не достойному их лицу.

На самом деле это не так и работу хорошего сотрудника будет видно уже спустя пару месяцев . Если же нет, то всегда можно поставить вопрос на общедомовом собрании о его увольнении и разрыве договора с таким лицом.

Как назначается?

Управляющий назначается посредством привнесения его кандидатуры на общедомовое собрание. Единолично председатель не может принять на работу такого гражданина без голосования собственников.

На собрании говорится о необходимости работы такого специалиста, характеризуются его качества. Путем голосования владельцы помещений в многоквартирных домах решают, необходим ли такой сотрудник им сегодня или же нет.

Если большинство согласно, то здесь же на собрании составляется трудовой или гражданско-правовой договор с данным лицом.

Пункты договора также тщательно обговариваются с собственниками и при наличии недопонимания, тот или иной пункт принимается путем голосования .

После этого, когда договор подписан сразу двумя сторонами, наемный руководитель считается полноправным работником товарищества и может приступать к своим обязанностям.

Правовой статус сотрудникав обязательном порядке должен быть прописан в договоре с ним.

Если сотрудник представлен как физическое лицо то он не может выступать исполнителем коммунальных услуг , тогда он приобретает организационно правовой статус контролера за выполнением коммунальные услуг. Если же он является индивидуальным предпринимателем, то здесь все намного проще.

В чем заключается работа?

Не стоит думать, что должность руководителя ТСЖ сводится к одному контролю. Получается, что если все хорошо трудятся и исправно выполняют действия по поддержанию дома в надлежащем виде, то он зря получает свою зарплату?

На самом деле нет, у управляющего есть множество других функций , которые мы постараемся вам перечислить в полном объеме:

В остальном, он помогает осуществлять работу и в основном занят административно хозяйственной деятельностью.

Вне веденья управляющего находится финансовая сфера, которая может быть доверена только собранию собственников или непосредственно председателю.

Способы взаимодействия с ТСЖ

Существуют две модели взаимодействия управляющего и товарищества собственников и каждая прижилась в той или иной мере.

Первая модель сводится к тому, что данный сотрудник осуществляет контроль, тогда когда деятельность осуществляют наемные работники на постоянной основе .

Такая схема проста для сотрудника, но не выгодна с точки зрения расхода бюджета.

Вторая модель сводится к тому, что управляющий снова осуществляет контроль, работы ведутся подрядчиком. Простота такой схемы в том, что подрядчик нанимается разово, а не на постоянной основе.

Это дает возможность сэкономить денежные средства в момент, когда нет работы и не нужно оплачивать работнику простой.

Обязанности и права

Такой наемный руководитель имеет множество прав и обязанностей.

С последними мы ознакомились в пункте выше.

Что же касается прав, то данный руководитель может рассчитывать на своевременную оплату своего труда, на отпуск, а также на соблюдение своих трудовых прав.

Никто не вправе безосновательно уволить его, только если иное не предусмотрено трудовым договором или гражданско-правовым.

Ответственность

Как и любое другое должностное лицо, данный сотрудник имеет штрафную и материальную ответственность за неисполнении каких либо действий или нарушение пунктов договора.

Законом не предусмотрена конкретная ответственность, но уставом товарищества определена возможность взыскания с сотрудника денежных средств в рамках профилактики от некорректных действий.

Если вы до сих пор не знаете, есть ли в вашем доме наемный руководитель, пора бы выяснить это факт. Вполне вероятно, что это лицо уже давно исправно выполняет свою функцию, а вы об этом даже не догадывались.

Ознакомьтесь с его деятельностью ведь только вы, зная состояние своего дома, можете судить об эффективности работы этого должностного лица.

Это сотрудник, должность которого предусмотрена штатным расписанием (при условии, что общее собрание одобрило такой штат).

На эту должность тщательно подбирают профессионала в коммунальной сфере, не понаслышке знающего весь механизм управления МКД.

Такой работник для товарищества собственников является стержнем, осью, вокруг которой вертится вся деятельность ТСЖ по обслуживанию и поддержанию всех систем дома в рабочем состоянии ради бесперебойной подачи ресурсов в каждое помещение.

Справка: Но это не дублер председателя, функции этих должностных сотрудников совершенно разные.

Если председатель занимается административными делами, то управдом – чисто технической стороной деятельности, в его подчинении все рабочие, от сантехника до уборщика территории.

Управдом вездесущ, он знает, где нужно подремонтировать фасад, заменить вентиль, кого из субподрядчиков нужно привлечь к спецработам. Именно он – главный менеджер, определяющий приоритетность дел.

Кого можно на нанять на эту должность?

Нанять на работу в ТСЖ управляющим могут как физ. лицо, так и ИП. Этот сотрудник должен отвечать таким требованиям:

ВАЖНО: Так как данная должность предполагает материальную ответственность, то претендент на нее не должен иметь криминального прошлого и быть причастным ранее к хищениям.

Управляющим может быть не собственник?

В отличие от председателя ТСЖ, управдом может вовсе не иметь никакого отношения к обслуживаемому товариществом МКД. Наличие собственности в этом доме не есть ни обязательным условием, ни препятствием.

Главное требование к управдому – профессионализм в области коммунального хозяйства.

Обязанности и должностная инструкция

Круг обязанностей управдома таков:

ВАЖНО: Управдом контролирует выдачу и расходование необходимых материалов, инструментов, осуществляет закупку запчастей, оборудования и пр., и проводит списание.

Этот руководитель также не лишен бумажной работы, он должен иметь представление о состоянии платежей, участвовать в выдаче справок, составлению и выполнению мероприятий по подготовке всех систем МКД в зимнему и летнему периодам и пр.

Должностная инструкция управдома содержит иные разделы: кроме обязанностей, в этой инструкции описаны также его права, условия работы и оплаты, ответственность, режим труда и отдыха.

Ниже представлен пример документа:

Какими правами он обладает?

Управдом наделен такими правами:

ВНИМАНИЕ: Управдом вправе требовать к себе уважительного отношения и обеспечения своего рабочего места всем необходимым для максимально эффективной работы.

Сколько составляет зарплата?

Должность управдома ТСЖ требует специальных знаний, образования и навыков, но и оплачивается неплохо. Средняя зарплата на этой должности находится в 2017 г. в таких пределах:

По регионам заработок управдома отличается в разы, что говорит о том, что не везде перешли на новые методы управления МКД и не оценили по достоинству значимость хорошего управляющего.

Каковы условия работы?

Рабочий день руководителя средней руки в ТСЖ заполнен сверх всякой меры. Физически он не может и не должен все время находиться на территории МКД: есть необходимость участия в совещаниях, на переговорах, в судах, на семинарах, но в часы оперативок, а также приемов жильцов находиться на месте нужно обязательно.

СПРАВКА: Управдом имеет свой кабинет, наличие в котором компьютера – непременное условие в 2017 г.

Он вправе потребовать, чтобы его рабочее место было оборудовано так, как удобно для самого работника и для его посетителей, тем более, что он принимает не только своих подчиненных, но и собственников помещений, и подрядчиков, и представителей ресурсоснабжающих компаний, и пр.

График рабочего дня составляет 8 часов, но при возникновении аварии или предаварийного состояния этот руководитель может быть вызван на место в любое время суток.

Трудовой договор с управляющим ТСЖ

С управдомом может быть заключен на работу в товариществе один из видов договоров – трудовой или гражданско-правовой.

При выборе первого варианта работник и его руководство подчиняются требованиям соблюдения ТК РФ, второго – ГПК РФ.

Трудовой договор – наиболее предпочтительный вид оформления отношений, с момента заключения которого управдом защищен и имеет все права, в том числе на отпуск, больничный лист и на увольнение строго в рамках закона, а уровень заработка строго будет соответствовать тому, который указан в штатном расписании товарищества.

Пример документа на фото ниже:

Часто ТСЖ идут даже на то, чтобы нанять управляющего с антикризисным уклоном функций, такой руководитель выявит слабые места, оптимизирует деятельность коллектива и обеспечит полный порядок и чистоту, всегда исправно работающее оборудование, беспрекословное подчинение слесарей, электрика, сантехника и пр.

Классный специалист на должности управдома – находка и для правления, и для жильцов.

Кто пристально следит за изменениями в законодательстве, осведомлён что с 2006 года требовать от соответствующих муниципальных структур результативности просто бессмысленно – правительство Российской Федерации дало зелёный свет каждому хозяину своей квартиры.

Появилась возможность организовать некоммерческую структуру целью которой является управление и контроль за совместным имуществом. Товарищество собственников жилья полностью контролирует куда тратятся собранные с жильцов деньги и какого качества предоставляются приобретённые услуги.

После осуществления сбора данных обо всех владельцах недвижимости на подконтрольной территории, проводится открытое очное собрание всех жильцов, на котором выбираются органы управления Товарищества собственников жилья. Добровольный выбор подкрепляется протоколом собрания и анкетами голосования каждого участника. Законным можно считать результат выборов, на которых присутствовали хотя бы половина всех собственников недвижимости.

Изначально определяется исполнительный орган - ревизор и члены правления , утверждается устав организации. Термин правления выбранной группы определяется уставом. В основном он не превышает 24 месяца. Высшим органом руководства считается общее собрание членов организации. Далее, на основании статьи 147 Жилищного Кодекса Российской Федерации, из участников правления выбирается председатель товарищества, который полностью руководит ТСЖ. Собрание членов товарищества компетентно:

• привносить какие-либо правки в устав ТСЖ;
• принимать решение о реорганизации либо ;
• выбирать членов правления и ревизионную комиссию;
• устанавливать сумму членского взноса;
• организовывать дополнительные фонды ТСЖ - фонд запасного финансирования, фонд на восстановительные работы и ремонт общих владений;
• принимать решения об оформлении займа в банках;
• определять основные направления для инвестирования;
• утверждать план финансовой деятельности организации;
• рассматривать жалобы на действующие органы правления ТСЖ (о жалобах мы писали );
• определять сумму выплат активным членам товарищества;
• принимать решение о сдаче в аренду подконтрольных помещений и территорий.

Как было сказано раннее все действия и полномочия органов управления ТСЖ строго регламентируются принятым уставом . Согласно этому документу, определяется периодичность и сроки созывов членов товарищества. Зачастую заседание проводится один раз в 30 дней. Ход заседания и принятые решения строго протоколируются, а протоколы хранятся в архивах длительное время.

Председатель ТСЖ получает плату за выполнение своих обязанностей, члены правления работают безвозмездно. Органы правления ведут делопроизводство и бухгалтерский учёт. На суд такой некоммерческой организации выносятся абсолютно все финансовые вопросы, касательно жизнеобеспечения подконтрольной территории. На данный момент процесс руководства Товариществом собственников жилья регулируется учредительным документом организации.

В уставе чётко обозначены все права и обязанности структуры и органов правления. Аспекты, прописанные в нём, не должны идти вразрез с законодательством Российской Федерации и местным правовыми документами. Данная бумага должна содержать:

• название ТСЖ, адрес и иные общие данные;
• цель создания некоммерческой структуры;
• права и обязанности членов ТСЖ;
• пункты, которые регулируют деятельность председателя товарищества, ревизора и членов правления;
• порядок и периодичность проведения сборов;
• алгоритм ликвидации структуры.

Виды деятельности

Для достижения целей указанных в учредительном документе, ТСЖ имеет полное право осуществлять хозяйственную деятельность, на основании статьи 152 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Обязательным условием организации ТСЖ является грамотное размежевание территории, при правильно проведённой процедуре, все чердаки, подвалы и прилегающая территория будет подконтрольна Товариществу собственников жилья.

Коммерческая

Согласно статье 24 Гражданского Кодекса Российской Федерации , ТСЖ вправе выполнять предпринимательскую деятельность, если она необходима для достижения поставленных целей. Под коммерческой или финансовой деятельностью следует принимать манипуляции с ценными бумагами – их приобретение и реализация, производство товаров и услуг.

На практике, Товарищество собственников жилья может пользоваться финансовыми средствами, которые находятся на счёте в структуре, может принимать решения касательно управления недвижимым имуществом и целесообразностью его использования.

Товарищество может ходатайствовать перед банковской структурой о получении кредита на оговорённые нужды. Члены правления и управляющий могут предоставлять во временное пользование (аренду) долю подконтрольной территории, с целью получения финансовых средств, которые будут использоваться в нуждах товарищества. Такая возможность предоставляется при условии, что права и интересы собственников недвижимости будут соблюдены. Как увидеть ? Прочитаете, перейдя по ссылке.

Хозяйственная

На основании пункта 2 статьи 152 Жилищного Кодекса Российской Федерации, ТСЖ имеет право заниматься следующими типами хозяйственной деятельности:

• использование, обслуживание и своевременный ремонт подконтрольной недвижимости и территории;
• постройка дополнительных объектов недвижимого имущества в многоэтажном доме (на основании решения собрания членов ТСЖ);
• сдача в аренду доли общей территории или недвижимости.

Полученные в результате вышеперечисленных операций дивиденты, используют в целях, обозначенных уставом.

К примеру, это может быть озеленение двора, строительство детской площадки или беседок, асфальтирование тротуаров или ремонт дороги.

Если владельцы недвижимости недобросовестно используют полученные средства, товарищество имеет право потребовать возврат в судебном порядке.

Довольно часто выбранный председатель товарищества не имеет возможности, а иногда и желания, оставить основное место работы и полностью посвятить себя благим делам. Поэтому все чаще возникает тенденция привлечения физического лица, которое будет определять основные направления развития и работы по управлению домом . Таким лицом является управляющий. С физическим лицом, претендующим на роль управляющего, руководство ТСЖ может заключить трудовой договор, тем самым включив его в штат работниковдолжности в тсж.

Более подробно обязанностях председателя читайте .

Трудовой договор

Согласно статье 57 Трудового Кодекса Российской Федерации, в трудовом договоре () вступающего в обязательно нужно указать паспортные данные будущего сотрудника, наименование товарищества и регистрационные знаки предприятия, место и дату заключения, название фактического места работы сотрудника. Обозначаются трудовые обязанности и условия, а также рабочий график, наличие и размер компенсации и оплаты.

В случае когда вышеперечисленные данные не были включены в состав трудового договора, он всё равно считается действительным. Правки касательно недостающих данных вносятся непосредственно в текст договора, а неуказанные условия обозначаются в специальном приложении.

Должностная инструкция

Данный документ полностью регламентирует права и обязанности управляющего, упорядочивает трудовой процесс. Должностная инструкция прописывается председателем и утверждается с юристами. Она составляется в двух экземплярах, один из них остаётся в органах управления товарищества, второй – отдаётся управляющему на руки.

Документ должен включать в себя необходимые умения, которые должен иметь управляющий, его обязанности и права. На сегодняшний день не принять законодательный документ, который бы регулировал содержание и процесс разработки должностной инструкции. Поэтому руководство ТСЖ имеет право лично разрабатывать такой документ ().

Отчётность перед собственниками

Очень часто в доме, которым управляет ТСЖ соседствуют «обычные» граждане и члены товарищества. И та и вторая категория людей имеет право ознакомиться с документацией организации , но уровень доступа у них будет различным. На данный момент алгоритм предоставления запрашиваемой документации не разработан на государственном уровне, поэтому какие документы показывать, а какие нет – решает руководство ТСЖ. Бумаги, предоставляемые для ознакомления простому жильцу многоэтажного дома:

• протоколы собрания участников ТСЖ, которые хранятся в архивах;
• бумаги, подтверждающие принятые решения по вопросам вынесенных на повестку дня – договоры об аренде, и отчёты по выполненным работам;
• устав Товарищества собственников жилья.

Кроме все вышеперечисленных бумаг, член сообщества имеет право доступа к финансовой документации, а именно:

• сметы о доходах и расходах;
• отчёты о финансовой деятельности.

Квитанции

Одной из форм отчётности перед членами сообщества являются квитанции об оплате членского взноса. Важно чтобы каждая квитанция подкреплялась чеком кассового аппарата и имела все регистрационные знаки ТСЖ. Подобный документ должен включать данные о члене товарищества и адрес его проживания. Поточный расчётный счёт получателя и его идентификационный код, назначение платежа и за какой период он производится, а также сумму взноса и подпись плательщика.

Как писалось ранее, при проведении сборов Товарищества собственников жилья, ход собрания и все принятые решения фиксируются в протоколе . В протоколе отображаются все вопросы, которые выносились на обсуждение и принятые меры. Обязательно вносятся имена и фамилии присутствующих членов товарищества с личными подписями соответственно.

Протокол ведёт секретарь, которого специально приглашают на подобные мероприятия. Среднестатистический протокол должен содержать регистрационный номер документа, название собрания с обозначением характера их проведения, дата и время проведения, а также пофамильное количество присутствовавших, повестку дня, с указанием все вопросов и поводов для собрания. В конце документа необходимо запротоколировать результат голосования и поставить подписи всех собравшихся.

Доверенность

Довольно часто по каким-либо причинам управляющий не может полноценно выполнять свои функции, тогда для обеспечения жизнедеятельности товарищества необходимо оформить доверенность на управляющего (). Подобный документ разрешает работнику отстаивать мнение председателя на общих заседания членов Товарищества собственников жилья и общих собраниях владельцев недвижимости, принимать участие в голосовании по всем вопросам оглашенным на повестке дня.

Обжаловать в судебном порядке принятое решение органа управления ТСЖ «Наименование», если они нарушают права председателя как члена такой организации, ставить за подпись и выполнять другие действия, нужные для предоставления его интересов на собрании.

Управляющий имеет право руководить подконтрольной территорией на праве хозяйственного ведения, также он может ставить подпись на документах первой важности.

Учётная политика

Грамотная учётная политика (), достаточно важный аспект в развитии и становлении полноценного ТСЖ. Она позволяет контролировать практически все финансы и деятельность предприятия самими собственниками, определять оптимальные законные схемы налогообложения. Учётная политика должна охватывать организационные моменты, отражать формирование данных по сегментам. Иметь методы оценки баланса активов и пассивов, регулировать тарифы на услуги и формировать информацию, отображающуюся в отчётах.

Печать

Согласно Постановлению Федеральной Службы государственной статистики Российской Федерации, ведение документации строгой отчётности, трудовых книжек и первичных бумаг, предусматривает наличие печати с полным названием некоммерческой организации. На основании пункта 5 статьи 135 Жилищного Кодекса Российской Федерации, Товарищество собственников жилья вправе иметь штампы со своим названием, а также бланки (в статье мы уже об этом писали), зарегистрированную эмблему, счёт в банке и другие реквизиты.

Стандарт раскрытия информации

Жилищным Кодексом Российской Федерации предусмотрены требования к раскрытию информации ТСЖ. Товарищество должно обеспечить свободный доступ к данным об основных показателях его работы, о порядке выполненных работ и их стоимости. Все особенности раскрытия и предоставления подобной информации утверждены Стандартом раскрытия информации организаций от 23.09.2010.

В соответствии с ним, ТСЖ обязаны предоставлять данные либо на сайте местных органов администрации, либо на сайте исполнительной власти. Обязательно размещение информации на стойках или стендах в подъезде подконтрольного дома. Также ТСЖ обязаны предоставлять данные на основании поступивших запросов как от членов товарищества, так и от владельцев недвижимости.

Согласно 6 и 15 пункту Стандарта, данные предоставленные на сайте, стендах и стойках должны сохраняться на протяжении 5 лет. Контролирует выполнение требований Стандарта местный филиал Государственной жилищной инспекции.

Очень часто трудности, возникающие в Товариществе собственников жилья, связаны с неправильным пониманием поставленных целей всеми членами . Выполнив возложенную миссию, ТСЖ становиться просто ненужным, плохо организованным и неготовым к выполнению новых обязательств и планов.

Система управления ТСЖ многоквартирного дома относится к организационному виду, со всеми свойственными ей особенностями и нюансами. Без сомнения, она должна соответствовать схеме управления с возможностью обратной связи. Организовывая товарищество, следует учитывать что подобная система достаточно нова и не изучена, а подобные аналоги просто отсутствуют.

Председатель жилтоварищества – это руководитель, избираемый строго из числа участников ТСЖ двумя основными способами , в зависимости от положений Устава (п. 3 ст. 147 ЖК РФ):

1. Голосованием на общем собрании.
2. Голосованием членов правления.

Функции председателя оговариваются Жилищным кодексом и Уставом товарищества.

Согласно пунктам 1,2 статьи 149 ЖК РФ, председатель должен выполнять решения правления и собрания участников ТСЖ, а также осуществлять общее руководство деятельностью, разрабатывать кадровый регламент и определять размеры оплаты труда привлекаемых работников.

Разрабатываемые председателем план и регламент деятельности нанимаемых служащих и размер их вознаграждения подлежат обязательному одобрению общим собранием членов ТСЖ (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

ЖК РФ, Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Управляющий товариществом – это наёмный работник, который привлекается для решения следующих задач:

• организация ремонтных и прочих работ;
• контроль за качеством коммунальных услуг;
• кадровое руководство;
• антикризисное управление.

Важно! Управляющий не обязательно должен состоять в ТСЖ, но должен обладать опытом работы в коммунальной области и разбираться в жилищном законодательстве.

В чем разница между ними?

Основным различием является тот факт, что председатель является избираемым уполномоченным руководителем , а управляющий полностью подконтролен председателю, как все другие наёмные работники ТСЖ. Председатель определяет круг обязанностей управляющего на заседании правления.

Управляющий как физическое лицо является своеобразной альтернативой управляющей компании, а председатель как представитель владельцев недвижимости контролирует деятельность управленца и спрашивает с него отчёт. Между данными должностями существует ряд различий в нескольких аспектах:

• юридическом статусе;
• сфере прав и обязанностей;
• ответственности;
• порядке найма и увольнении.

Различия в каждом аспекте следуют из гражданского и жилищного законодательства, а также деятельности конкретного жилтоварищества и сложившейся правоприменительной практики .

Правовой статус

Статус управляющего жилтовариществом указывается в договоре найма между ним и правлением товарищества.

Выбранный председатель, в отличии от управляющего, имеет статус не наёмного работника, а статус административного руководителя ТСЖ, имеющего нужные полномочия осуществлять правовые действия от имени жилтоварищества.

Закон дает право руководителю при необходимости выполнять ряд действий.

У него есть право принятия решений без доверенности согласно пункту 2 ст. 149 ЖК РФ .

Руководитель ТСЖ согласно законодательству может выступать в качестве:

1. физического лица (наёмного работника).
2. Индивидуального предпринимателя.

Управляющие, имеющие статус ИП, могут осуществлять управленческую деятельность в нескольких ТСЖ одновременно.

Важно! Управляющий не может являться поставщиком коммунальных услуг.

Данную функцию могут выполнять только управляющие организации или предприятия-поставщики ресурсов.

Оформление полномочий

Полномочия председателя жилтоварищества частично определены Жилищным кодексом и подлежат подробному описанию в уставе конкретного ТСЖ. Основанием для законной деятельности председателя является . Данный документ подлежит предоставлению в органы жилищного надзора и налоговую службу, где фиксируются данные лица, избранного на должность председателя товарищества.

Управляющий может быть оформлен в качестве работника товарищества двумя способами:

• через заключение трудового договора;
• через заключение гражданско-правового соглашения.

Оформление трудового договора регулируется нормами 11-й главы ТК РФ и предполагает подчинённое положение управляющего по отношению к руководству ТСЖ.

Гражданско-правовое соглашение предполагает более широкие полномочия наёмного управленца с подробным описанием сроков его деятельности и сферы компетенции.

Права и обязанности

Основные права председателя ТСЖ (жилтоварищества) сводятся к осуществлению контролирующих функций за деятельностью наёмных работников (в том числе нанятого управляющего).

Кроме этого, на него возлагается принятие решений о подписании договоров, соглашений и финансовых документов от имени товарищества собственников жилья.

В числе всего прочего, председатель ТСЖ заключает договор о привлечении управляющего .

К правам нанятого руководителя относят:

• выбор рабочих кадров для обслуживания и ремонта имущества жилтоварищества;
• увольнение нанятых работников;
• получение информации о финансовой истории ТСЖ;
• представление интересов ТСЖ по доверенности в официальных инстанциях.

Важно! Обязанности председателя ТСЖ сводятся к организации исполнения решений собраний участников товарищества.

Делает от это в соответствии с Уставом и обязанностями по контролю за своевременным и качественным выполнением работ и предоставлением коммунальных ресурсов .

Обязанности нанятого управляющего определяются трудовым соглашением с ним. В большинстве случаев к таким обязанностям относятся:

1. подбор подрядчиков.
2. Заключение договоров и исполнителями работ.
3. Представление отчёта о деятельности.
4. Работа с должниками.

Председательствующий участник правления не может передавать наёмному управляющему свои полномочия или возлагать свои обязанности (п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ).

ЖК РФ, Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Допускается только наделение нанятого управленца ограниченным кругом полномочий с одобрения большинства членов правления или общего собрания (определяется уставом).

Ответственность

Председательствующий участник товарищества полностью подотчётен жильцам .

Он обязан регулярно предоставлять нужную документацию избранному ревизору и общему собранию членов ТСЖ и несёт ответственность перед данными институтами контроля .

Руководитель не имеет права принимать решения, которые идут против интересов жильцов .

Председатель ТСЖ осуществляет общий контроль и составляет полный отчет .

Он несет материальную ответственность перед всеми жильцами по следующим пунктам:

• за своевременную доставку коммунальных ресурсов собственникам жилья;
• за ответственное расходование материальных ресурсов;
• за деятельность наёмного управляющего.

Если управляющий по каким-либо причинам не выполнил свои обязанности , или выполнил их с нарушением законодательства или трудового договора, то ответственность перед жильцами-членами товарищества за данные ошибки возлагается на председателя ТСЖ .

Важно! Члены правления ответственны в равной степени за действия, совершаемые ими от имени товарищества.

Наёмный управленец несёт ответственность в рамках своей деятельности:

• материальную;
• уголовную;
• гражданскую.

Материальная ответственность определяется соответствующими пунктами трудового соглашения и существует в рамках доверенного к распоряжению имущества и денежных средств. Гражданская ответственность существует в рамках условий договора с руководством товарищества.

Уголовная ответственность наступает в исключительных случаях , когда халатность при осуществлении функций контроля за обслуживанием энергетических коммуникаций рабочими приводит к аварийным ситуациям .

Увольнение и смена

Наём и увольнение управляющего осуществляется решением собрания владельцев недвижимости или председателем единолично, если он наделён полномочиями Уставом .

Руководство жилищного товарищества вправе сменить нанятого управленца или уволить его в случае, если последний исполнял свои обязанности согласно ТК РФ, не выполняя условий договора .

Иногда увольнение руководителя нельзя осуществить по пунктам, которые есть в ст. 81 Трудового Кодекса РФ .

Нарушение норм закона недопустимо.

В этому случае собрание участников жилищного товарищества вправе принять решение о приостановке деятельности такого руководителя.

Вместо уволенного руководителя правление назначает нового .

Возможно досрочное прекращение полномочий в следующих случаях:

1. решения общего сбора собственников.
2. Решения правления (если предусмотрено уставом).
3. Решения судебных органов.

Гражданские суды имеют право вмешиваться в организации владельцев жилья по представлению прокуратуры, в случаях грубого нарушения закона и нормативных актов руководством таких организаций.

Итак, председатель товарищества – это официальный руководитель организации собственников жилья, а управляющий выполняет функции исполнительного директора, являясь наёмным работником по отношению к руководству ТСЖ и выполняя руководящие функции строго в рамках трудового договора .

Весь сайт Законодательство Типовые бланки Судебная практика Разъяснения Фактура Архив

Статья: Управляющий в ТСЖ (Пургина М.А.) ("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, n 1)

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 1
УПРАВЛЯЮЩИЙ В ТСЖ
Не все товарищества, чувствующие необходимость в профессиональном управлении, готовы отдать бразды правления домом в руки коммерческой организации. Хороший выход для них - привлечь управляющего домом. Это физическое лицо, на которого возлагаются все административные функции по организации работы товарищества. О правовом статусе управляющего и порядке его взаимодействия с ТСЖ рассказано в настоящей статье.
Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, на наш взгляд, закономерна и будет развиваться, подтверждая мысль, которую мы высказывали неоднократно, о необходимости сочетания самоуправления многоквартирным домом с профессиональным управлением.
Совершенно очевидно, что не в каждом доме можно найти собственника (напомним, что председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в многоквартирном доме, являющийся членом товарищества), имеющего достаточный объем знаний и желающего оставить полностью или частично свою основную работу (поскольку качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе для общего блага всего дома. Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.
Управляющий: кто он и зачем нужен?
Управляющий - это физическое лицо, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового. Справедливости ради следует отметить, что на рынке жилищно-коммунальных услуг на сегодняшний день индивидуальных предпринимателей совсем немного, несмотря на то что, например, в Правилах предоставления коммунальных услуг среди возможных исполнителей коммунальных услуг упоминается и индивидуальный предприниматель. В целом же можно говорить о том, что статус управляющего - ИП во многом схож со статусом управляющей организации, вопросы взаимодействия которой с ТСЖ были рассмотрены нами ранее (см. статью "Договор между ТСЖ и управляющей организацией", N 11, 2009).
Практика Нижегородской ассоциации ТСЖ показывает, что управляющими ТСЖ становятся главным образом опытные председатели правления ТСЖ и ЖСК, которых приглашают поработать во вновь создаваемые товарищества или в товарищества, оставшиеся по тем или иным причинам без председателя правления. Далее будем говорить об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.
Часто ТСЖ выбирают работу с управляющим, если в недалеком прошлом сменили способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организации на управление товариществом собственников жилья. При этом собственниками помещений движут причины, названные выше: отсутствие незанятого и грамотного в вопросах жилищно-коммунального хозяйства собственника, а также желание управлять домом самостоятельно, без любого участия управляющей организации. Кроме того, может быть и другая причина - тяжелое положение ТСЖ, когда для решения многочисленных проблем необходимо пристальное внимание к нему профессионала, так называемого антикризисного управляющего. Еще одним преимуществом выбора управляющего ТСЖ перед управляющей организацией может быть и финансовый вопрос, хотя стоит отметить, что иногда услуги управляющей организации могут оказаться дешевле. Нельзя забывать, что выбор модели управления ТСЖ всегда строго индивидуален и сотрудничество с управляющей организацией и управляющим - физическим лицом имеет свои достоинства и недостатки.
К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.
Оформление полномочий управляющего
Управляющий может быть привлечен к работе в ТСЖ на основе двух видов договоров - трудового и гражданско-правового об оказании услуг (или иного). Эти договоры существенно отличаются от договора управления, о котором говорится в ст. 162 ЖК РФ.
Трудовой договор
В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ и утверждена на общем собрании членов ТСЖ согласно пп. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Таким образом, вопрос о привлечении управляющего при заключении с ним трудового договора решает общее собрание членов ТСЖ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим должны подписать все члены правления. Как вариант - члены правления на заседании могут принять решение поручить председателю правления ТСЖ заключить трудовой договор с конкретным управляющим (в этом случае договор подписывает только председатель). Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно только по основаниям, предусмотренным в ст. 81 ТК РФ.
Гражданско-правовой договор
Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:
- принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;
- положением пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления многоквартирным домом, договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества. К этим "прочим" и следует отнести договор с управляющим ТСЖ на оказание услуг.
По поводу того, какой орган управления ТСЖ непосредственно решает вопрос о привлечении управляющего, следует отметить, что к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ ст. 145 ЖК РФ не относит, а вот к обязанностям правления ТСЖ п. 6 ст. 148 ЖК РФ относит заключение договоров на обслуживание. В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества. Таким образом, на наш взгляд, вопрос о заключении договора с управляющим на оказание услуг должно решать правление ТСЖ. Однако целесообразнее в уставе товарищества заранее это обговорить, отнеся такое полномочие к компетенции правления или общего собрания членов ТСЖ. Между тем не стоит забывать, что любой вопрос может быть решен общим собранием членов ТСЖ (п. 4 ст. 145 ЖК РФ).
Подписание договора на оказание услуг с управляющим аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.
Таким образом, для ТСЖ заключение и расторжение договора на оказание услуг несколько проще, чем заключение и расторжение трудового договора, однако кандидат на должность управляющего может поставить в качестве условия работы с ТСЖ заключение с ним именно трудового договора.
Доверенность
Говоря о наделении управляющего полномочиями, нужно упомянуть, что договор регулирует внутренние отношения между ним и ТСЖ. Для того чтобы управляющий мог представлять интересы ТСЖ в отношениях с третьими лицами, необходима доверенность (гл. 10 ГК РФ). Такая доверенность выдается председателем правления ТСЖ как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ). При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора. Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.
Правовой статус управляющего
Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.
Понятно, что управляющий - физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.
Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:
- подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);
- заключение договоров на оказание коммунальных услуг;
- заключение иных договоров от имени ТСЖ;
- наем и увольнение работников;
- осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
- представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;
- подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;
- подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания членов ТСЖ;
- взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;
- взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.
При желании управляющий также может быть наделен правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ (оформив надлежащим образом данное полномочие в доверенности и банковской документации). Между тем правление ТСЖ и председатель правления могут оставить такое важное полномочие за собой.
Модели взаимодействия ТСЖ и управляющего
В заключение рассмотрим возможные модели взаимодействия ТСЖ и управляющего ТСЖ.
В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом товарищества. Главный недостаток данной схемы - необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций. Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).
Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.
Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление многоквартирным домом лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ - правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, по нашему мнению, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.
М.А.Пургина
Юрисконсульт
НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"
Подписано в печать
18.01.2010