Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, которые прямо указаны в законе. Это ряд сделок с недвижимостью, долями в ООО, залогом и т. д. Кроме того, нотариального удостоверения сделки вправе требовать сами стороны договора. Рассмотрим примеры сделок, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению в 2017 году.
Когда компания заключает договор, проверьте, какие есть требования к форме сделки. Нужно выяснить, не относится ли она к сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению: 2017 год внес некоторые коррективы (например, вступил в силу новый закон о регистрации недвижимости). Обратите внимание, что нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях не только прямого указания закона, но и при наличии такого условия в договоре.
Какие сделки подлежат нотариальному удостоверению в силу требований закона
Рассмотрим, в каких случаях закон требует нотариального удостоверения сделок, если сделку совершают между собой компании. В первую очередь, правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок касается ряда операций с недвижимостью. Помимо такого типа соглашений, удостоверение сделки нотариус осуществляет при купле-продаже доли в ООО. Также к сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению, относятся сделки на основании договора, который заверяли у нотариуса.
Нотариальная форма сделки необходима для некоторых сделок с недвижимостью
К сделкам, подлежащим нотариальному удостоверению, относится ряд сделок с недвижимостью. Нотариальное заверение сделки потребуется, если:
1.В ходе сделки отчуждают долю в праве общей собственности на объект недвижимости. Например, продают, меняют, дарят и т. п. Однако это правило не распространяется на сделки с долями земли, а также собственностью паевого инвестиционного фонда или объектами, которые приобретают для включения в состав такого фонда (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ).
2.Сделка касается объекта недвижимости, которым распоряжаются на условиях опеки. Также к договорам, подлежащим нотариальному удостоверению, относятся соглашения об отчуждении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).
К сделкам, требующим нотариального удостоверения, в ряде случаев относится уступка права и залог
Заверению договора у нотариуса подлежат некоторые соглашения об уступке прав, временной передаче имущества и соглашения другого типа. На это влияет форма исходной сделки. К таким соглашениям относятся:
1. Договор залога, если залог оформляют для обеспечения договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 44 постановления от 01.071996 Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 6/8).
2. Договор залога, если участники сделки хотят предусмотреть возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса, без необходимости подавать заявление в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ).
3. Договор цессии, если было нотариальное заверение договора, на котором основан данный (п. 1 ст. 389 ГК РФ).
4. Договор перевода долга, если исходный договор заверили у нотариуса (п. 4 ст. 391 ГК РФ).
5. Предварительный договор, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
6. Соглашение об изменении или о расторжении договора, если было нотариальное удостоверение сделки при ее заключении (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Нотариальную форму договора должны иметь договоры по некоторым операциям с долями ООО
Обязательное нотариальное удостоверение договора распространяется на договоры в отношении доли ООО, если это:
1. Договоры по отчуждению доли или части доли (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 1998 г. № 14-ФЗ).
2. Договор залога доли или части доли (п. 2 ст. 22 закона № 14-ФЗ).
Зачем сторона договора может потребовать нотариального удостоверения сделки
Нотариального заверения договора может потребовать не только закон. Участники соглашения вправе закрепить такое условие (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Возможность включить в текст условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки не зависит от того, потребуется затем регистрация документа или нет.
Если стороны выберут нотариальную форму сделки, это дает определенные преимущества:
- Нотариус разъясняет участникам соглашения его условия, их права и обязанности. Если в договоре присутствует дисбаланс интересов, нотариус на это укажет.
- Удостоверение договора у нотариуса дает дополнительную гарантию от оспаривания. Если нотариус подтвердил некий факт, такой факт не нужно доказывать в суде. Исключение составляют случаи, когда подлинность такого факта или документа опровергли установленным образом (ч. 5 ст. 69 АПК РФ).
- На нотариусе, который занимается частной практикой, лежит полная имущественная ответственность, если он нарушит закон при совершении нотариального действия и тем самым причинит имущественный вред (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
При этом есть и отрицательная сторона выбора нотариальной формы договора. Это потребует дополнительных затрат как денежных средств, так и времени. Перед тем, как осуществить удостоверение сделки, нотариус проверит правоспособность обеих сторон сделки, а также полномочия представителей сторон. Представителям или самим участникам сделки придется лично посетить нотариальную контору.
Какие последствия повлечет нарушение обязательного нотариального удостоверения сделки
Если нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, предусмотренных законом или договором, нарушать указанную форму нельзя. Ее несоблюдение сделает договор ничтожным (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
Когда от нотариального удостоверения сделки уклоняется одна из сторон, вторая может в судебном порядке добиться признания договора действительным. Сторона, которая необоснованно уклонялась от нотариального удостоверения договора, должна будет компенсировать контрагенту убытки, которые возникли из-за задержки оформления сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Если ваш контрагент уклоняется от соблюдения установленной формы заключения договора, и вы хотите подать иск, обратите внимание на сроки давности по данному типу споров (п. 4 ст. 165 ГК РФ, п. 58, п. 62 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25).
С 29 декабря 2015 года вступили в силу положения Федерального закона от 29.12.2014 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты», которым внесены изменения, в том числе в Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости».
С указанной даты обязательное обращение к нотариусу требуется при заключении сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину и гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также по сделкам, связанным с распоряжением недвижимым имуществом недееспособных лиц и несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей; при заключении сделок по продаже земельной доли; соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака; сделок по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.
C 02 июня 2016 года расширен перечень сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Федеральным законом № 172-ФЗ от 02 июня 2016 года в перечень включены следующие виды сделок, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма их совершения:
1) Сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (новая редакция ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
2) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (новая редакция ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
03 июля 2016 года Федеральным законом № 351-ФЗ от 03 июля 2016 года «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» из перечня сделок, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма их совершения, исключены договора по отчуждению земельных долей.
Как видите за последние полгода законодательство в сфере нотариального удостоверения сделок с недвижимостью претерпевает постоянные изменения.
При внесении изменений в законодательство по введению нотариальной формы таких сделок законодатель преследовал главную цель - максимально исключить факты нарушения прав наименее защищенной части населения - детей и недееспособных граждан
Еще одна новелла законодательства коснулась договоров отчуждения долей в праве общей долевой собственности. Эти сделки всегда считались проблемными, так как при них требуется соблюдение прав других собственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли. Нередки случаи, когда несколько граждан, необязательно родственники, имеют в долевой собственности жилье. Если один из них захочет продать свою долю, вначале он должен предложить сособственникам купить ее. И только в том случае, если они в течение месяца не воспользуются этим предложением, долю можно продать постороннему лицу. Но на практике зачастую проблематично известить сособственников о продаже доли и представить доказательства, что предложение им было сделано. Отношения между сособственниками нередко бывают напряженными, и потому они могут намеренно скрывать свой адрес, не подтверждать факт получения извещения. Продавцы тоже находят способы обойти закон, к примеру, дарят долю покупателю, прикрывая одну сделку другой. В таком случае "одаряемый", а фактически покупатель рискует потерять деньги и остаться без жилья, так как другие сособственники могут в судебном порядке доказать притворность сделки и оспорить ее. Согласно последним изменениям в законе нотариус призван выступить гарантом законности и правильности таких сделок, взяв на себя, в том числе, проверку соблюдения выполнения требования о праве преимущественного приобретения доли другими участниками долевой собственности.
Не случайно введено обязательное нотариальное подтверждение сделки и при разделе общего имущества супругов. Это требование закона призвано защитить интересы обоих супругов, чтобы раздел имущества не был кабальным для одного и выгодным для другого. Ведь это обычно происходит при разводе.
Как видите, обязательная нотариальная форма введена по тем сделкам, где имеются наиболее сложные правоотношения и где часто происходят правонарушения. Особое значение имеет тот факт, что за все свои действия нотариус несет полную имущественную ответственность. Возмещение потерь граждан, если вдруг по вине нотариуса участникам сделки был причинен ущерб, гарантируется наличием нескольких уровней страхования профессиональной ответственности: нотариус страхует свою деятельность лично; региональная нотариальная палата заключает коллективный договор страхования всех нотариусов; в Федеральной нотариальной палате создан Компенсационный фонд. Все виды страхования обязательны в силу требований закона. Еще одна новелла закона, которая подчеркивает преимущество нотариальной формы сделок, была введена немного раньше - это признание повышенной доказательственной силы нотариального документа, закрепленное в гражданском и арбитражном процессуальных кодексах.
Срок государственной регистрации перехода права (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):
. на основании нотариально удостоверенных документов - не позднее 3 рабочих дней;
. на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов - не позднее 1 рабочего дня;
. на основании сделки в простой письменной форме - 7 рабочих дней.