Существенные условия договора дарения недвижимого имущества. Дарение. Запрещение и ограничение дарения

Существенные условия договора дарения

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора дарения является:

Предмет договора дарения: вещи, имущественные права (требования) в отношении дарителя или третьих лиц, а также освобождение от имущественных обязанностей перед дарителем или третьим лицом. Условия договора дарения о даре должны быть конкретизированы и подробно описаны в содержании договора.

Дополнительные условия договора дарения

Дополнительные условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительными условиями договора дарения являются:

Срок договора дарения. Если срок передачи дара в содержании договора дарения не указан, то это означает, что договор дарения является реальным.
Передача права собственности на дар к наследникам одаряемого. Право одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено условиями договора дарения (п.1 ст.581 ГК РФ).
Передача обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходит к его наследникам. Обязанность дарителя, обещавшего дарение, переходит к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено условиями договора дарения (п.2 ст.581 ГК РФ).

Отсутствие в договоре дарения вышеперечисленных дополнительных условий договора дарения , не влечет признание его недействительным.

Случайные условия договора дарения

Случайные условия - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор дарения может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Скачайте договоры дарения в приложении FreshDoc:

Дарение различных объектов - квартиры, дома, дачного участка и так далее - довольно распространенная сделка, к которой прибегают многие российские граждане. Чтобы правильно ее оформить, необходимо знать существенные условия договора дарения. Иначе в будущем есть вероятность возникновения вопросов о правомочности такого договора и его могут в судебном порядке признать недействительным. Дарить можно не только объекты недвижимости, но и дорогие вещи, автомобили, ювелирные украшения, коллекции картин, акции и различные ценные бумаги.

Кому можно дарить

Существенные условия договора дарения предполагают, что его могут заключить как близкие родственники, так и дальние, и даже совершенно незнакомые люди, не находящиеся в родстве. Конечно, трудно предположить, что крупный объект недвижимости, например, квартира, дом, земельный участок и так далее, будут переданы незнакомому человеку. Но в жизни это иногда случается. Существенные условия договора дарения предполагают и такое развитие событий. Никто за вас не вправе решать, кому и что вы будете дарить и по каким причинам вы идете на этот шаг.

Следовательно, договор дарения имущества можно составить не только на родственника, но и на человека, с которым родственных связей нет. Это может быть ваш друг, сослуживец, сосед или просто хороший человек.

Стороны сделки

Существенные условия договора дарения предполагают, что в сделке участвуют исключительно две стороны.

Одна из них называется дарителем (это тот, кто безвозмездно будет передавать свое имущество), вторая - одаряемым (тот, кто принимает объект в собственность). Оформление договора дарения регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 572-я).

Третьей стороны в данном договоре быть не может.

Подарить за деньги

Можно ли подарить свое имущество кому бы то ни было и получить при этом хоть какое-то материальное вознаграждение? Существенные условия договора дарения дают на этот вопрос отрицательный ответ. Ведь главное условие этой сделки - ее безвозмездный характер. Само слово "дарение" предполагает, что вы передаете свое имущество в дар.

Договор дарения между близкими родственниками или же посторонними людьми предполагает, что даритель не может требовать от второй стороны какой-либо денежной компенсации, даже в самом минимальном объеме. Не имеет права также даритель требовать взамен и какую-либо услугу или встречную передачу той или иной вещи или объекта.

Любой объект недвижимости или ценные вещи дарятся бесплатно и безвозмездно.

Какие варианты могут быть

Что будет в том случае, если от одаряемого поступило встречное предоставление? Тогда с точки зрения закона такой договор будет признан ничтожным. Говоря языком закона, не имеющим силы. Его легко можно оспорить в суде.

Если даритель что-то хочет получить взамен, то это могут быть другие сделки. Например, купли-продажи, мены, другие.

Еще один важный момент. Договор дарения, образец которого заполнен правильно, может подразумевать, что одаряемый берет на себя те расходы, которые даритель несет в процессе сделки. Тогда это будет законно. Это все равно будет сделка на безвозмездной основе.

Также даритель может выдвинуть дополнительные условия, которые могут быть внесены в договор дарения. Право дарителя - указать, например, что квартира не может быть перестроена или продана в течение определенного времени. Также даритель может указать, какое целевое назначение земельного участка он желает видеть, и высказать другие пожелания.

Кто может дарить

Согласно Гражданского кодекса РФ, виды условий договора предполагают, что участвовать в сделке могут как отдельные граждане, так и юридические лица.

Но существуют и определенные ограничения. Так, не могут выступать в качестве той или иной стороны следующие лица:

Законные представители малолетних граждан (которым не исполнилось 14 лет) или недееспособных в качестве дарителя. Эта норма существенно защищает имущественные права ребенка.
В качестве одариваемых не могут быть работники медицинских учреждений и больниц, воспитательных заведений, органов социальной защиты и некоторых других учреждений в том случае, если дарителем желает выступить гражданин, который находится на лечении, воспитании или содержании в данном учреждении. При этом ограничения накладываются не только на самих граждан, но и на их супругов или родственников.
Не могут выступать в качестве одаряемых госслужащие и служащие органов муниципальных образований, если есть прямая связь с их должностными или служебными обязанностями. Это может быть расценено как использование своего служебного положения в корыстных целях.

Еще некоторые ограничения

Стоит помнить и о таком понятии, как совместная собственность. К примеру, условия договора дарения квартиры, которая находится в общей собственности супругов или других родственников, предполагают, что должно быть получено нотариально заверенное согласие всех собственников. Но даже если имущество находится в собственности одного супруга, но приобретено оно было в браке, второй супруг обязательно должен дать свое письменное согласие.

Также в России имеются определенные ограничения, если дарится земельный участок. Его нельзя будет подарить некоторым категориям иностранцев (как физическим, так и юридическим лицам), а также лицам без гражданства.

Форма договора дарения

Договор дарения, образец которого един на всей территории России, составляется обязательно в письменной форме. Он должен быть подписан как самим дарителем, так и одаряемым. При этом закон предусматривает, что не обязательно эту сделку заключать у нотариуса и оформлять ее нотариально. Можно составить ее самостоятельно.

Но если стороны не в состоянии сами правильно оформить этот документ, они могут обратиться к профессиональным юристам. Помните, что после того, как дарственная будет подписана обеими сторонами, ее нужно отправить в Управление Федеральной регистрационной службы. Там зарегистрируют договор и обозначат переход права собственности. И только после этого новый собственник может распоряжаться своим имуществом (если в договоре дарения нет оговорок по этому поводу).

Что должно быть указано в договоре дарения

Договор дарения родственнику или иному лицу должен обязательно содержать в себе следующие моменты:

указание сторон дарения, полные имя, фамилия, отчество, год рождения, паспортные данные, а также адреса, где лица зарегистрированы и где они фактически проживают;
указание правоустанавливающих документов на недвижимость или вещь;
четкий адрес предмета договора (если это объект недвижимости), а именно: наименование, место расположения, назначение, фактическая площадь, кадастровые сведения.

Если в сделке участвует несовершеннолетний

Часто имущество целиком или его часть дарится детям, которые не достигли совершеннолетия. В принципе, схема составления такого договора типичная. Одно только отличие. Договор дарения несовершеннолетнему может быть подписан не самим одаряемым, а его родителями или законными представителями (опекунами, приемными родителями, усыновителями).

Но бывает так, что в момент сделки один родитель выступает в качестве дарителя, а второй не может при этом присутствовать из-за отъезда, по причине болезни или др. Тогда нужно будет обратиться в орган опеки по месту жительства. Это учреждение дает разрешение на то, чтобы интересы ребенка представлял другой его родственник.

Еще один момент - у ребенка может вообще не оказаться никакой родни. В таком случае органы опеки должны выделить своего представителя. Именно он от лица государства и будет представлять интересы несовершеннолетнего при подписании договора.

Не могут выступать в данном случае доверителями соседи, воспитатели, учителя или другие лица.

Что сдавать в управление федеральной регистрационной службы

Чтобы договор дарения вступил в силу, его необходимо зарегистрировать в Управлении федеральной регистрационной службы. Туда необходимо сдать следующие документы (список может дополняться или меняться в зависимости от объекта):

подлинник договора дарения и его копии;
подлинник правоустанавливающих документов на объект недвижимости и его копии;
копии документов, которые удостоверяют личность обоих сторон;
квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию;
нотариально заверенное согласие супруга (или других родственников) дарителя на дарение;
паспорт БТИ;
кадастровый план, если дарится земельный участок, и его паспорт.

С этим списком вы можете ознакомиться непосредственно в управлении, куда будете сдавать договор на регистрацию.

Если на участке есть строения

Много вопросов возникает, когда в качестве дара выступает земельный участок. Если на нем нет никаких построек, то кроме всех основных документов на этот участок, необходимо также заказать справку, в которой будет официально подтверждено отсутствие каких-либо строений на этой земле.

Но если на земельном участке уже есть постройки, неважно, каких размеров и как давно они там стоят, то дополнительно с вас потребуют:

правоустанавливающие документы на все строения - дом, сараи, а также все без исключения надворные постройки;
паспорт БТИ на постройки и дом с точным указанием метража и фактической площади;
свидетельство о государственной регистрации права собственности на эти объекты.

Сроки регистрации

Как видите, пакет документов для разных случаев (дарится квартира или ее часть, дом или земельный участок) отличается и уточняется под каждую конкретную ситуацию. Конечно же, чтобы не упустить все нюансы, и чтобы договор дарения не был потом оспорен в судебном порядке, нужно серьезно отнестись к этому вопросу. Лучше всего обратиться за консультацией и помощью к профессиональному юристу, чтобы избежать промахов.

Помните также о том, что срок, в течение которого договор дарения должен быть зарегистрирован, законом определен в один месяц. В течение этого времени право собственности должно перейти одаряемому. Увеличивать сроки рассмотрения никто не вправе. Разве что такая ситуация может наступить, если вы не собрали все необходимые документы.

Какие налоги придется уплатить

Имеет ли значение при заключении договора дарения тот факт, в родственных ли отношениях обе стороны или нет? Для самой дарительной сделки это не играет никакой роли. Процедура оформления, список необходимых документов, сроки и все остальные моменты одинаковы как для родственников, так и для посторонних людей.

Единственный существенный нюанс только в одном - в уплате налогов. Налоговый кодекс гласит о том, что когда заключается данный вид сделки, то вторая сторона (одаряемый) должен уплатить налог на доходы физических лиц. Он равен 13 процентам от стоимости жилья, которая оценена в БТИ. Важно обратить внимание на этот момент - не рыночной стоимости жилья, а именно оценки БТИ.

Но если между дарителем и одаряемым есть родственные связи, то такой налог не уплачивается. Список родственников указан в Семейном кодексе РФ. Это могут быть супруги, дети и родители, бабушки, дедушки, внуки. Это же относится и к усыновленным детям и усыновителям. Такими же правами пользуются и так называемые неполнородные братья и сестры, которые имеют общую мать или отца. Только эти лица освобождаются от 13-процентного налога. Но для такого освобождения необходимо предоставить документы, которые удостоверят факт родства той или иной степени. В этом случае в налоговую инспекцию подается налоговая декларации о том, что вы освобождены от уплаты налогов, и соответствующие документы. Это обязательный момент, и декларация подается даже тогда, когда по закону налог платить не надо.

1. Определение. По договору дарения одна сторона - даритель - намеренно безвозмездно предоставляет за свой счет имущественные выгоды другой стороне - одаряемому с согласия последнего (проф. А.Л. Маковский).
2. Сущность и значение. В результате дарения происходит оборот имущественных благ, довольно тесно связанных во многих случаях с духовными, моральными отношениями.
Дарение - это договор, поэтому не считается дарением безвозмездное предоставление имущественных выгод в силу возложения обязанностей (выплата алиментов, возмещение внедоговорного вреда и т.п.).
Дарение образует собственную договорную модель, не смешивающуюся с другими договорными моделями, из которых изъят элемент возмездности. Отличается дарение и от скрытой благотворительности, когда человеку хотят помочь, не задевая его гордости, и по несоразмерно высокой цене покупают у него вещи, оплачивают услуги и т.п.
Различается дарение имущества и его получение по наследству. Поэтому договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. Такого рода дарение может быть признано завещанием, если соблюдены условия действительности завещания (нотариальная форма и т.п.). Договор дарения:
- всегда безвозмездный;
- может быть реальным;
- может быть консенсуальным.
3. Особенности юридической конструкции. Реальный договор дарения представляет собой пример особого рода вещного договора - до его заключения права и обязанности сторон не могут возникнуть, а передачей имущества (перенесением вещного права на дар) отношения сторон исчерпываются (после исполнения прав и обязанностей у сторон не возникает).
Консенсуальный договор дарения сложно охарактеризовать как двусторонне обязывающий (двусторонний). У одаряемого нет обязанности принять дар - от него требуется только согласие, его право парадоксально заключается в отказе от дара. Возможно, в договоре дарения мы имеем дело с совокупностью двух встречных односторонних сделок: действия по предоставлению имущественных выгод со стороны дарителя и согласие на принятие дара со стороны одаряемого. Такой конструкцией оптимально объясняются особенности договора дарения, в частности особенности его расторжения.
4. Субъекты. Существует большая группа случаев запрета дарения, в зависимости от субъектного состава. Даритель должен быть собственником вещи или обладателем права, передаваемых в дар, однако не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных судом недееспособными.
Практике известны случаи, когда под дарением скрывается вымогательство взятки, поэтому, по общему правилу, не могут быть одаряемыми государственные и муниципальные служащие в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. По этой же причине, но отчасти и по моральным соображениям, запрещено одаривание работников образовательных и медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги гражданами, находящимися в этих учреждениях на лечении, содержании или воспитании, и родственниками этих граждан.
Запрещено дарение между коммерческими организациями, поскольку цель их деятельности - извлечение прибыли, а не благотворительность.
Запреты дарения не распространяются на обычные подарки стоимостью до трех тысяч рублей.
5. Форма. Форма реального договора дарения может быть устной.
Непременно письменной должна быть форма консенсуального договора дарения. В письменной форме, независимо от того, является ли договор реальным или консенсуальным, должен быть заключен договор, в котором дарителем является юридическое лицо, а стоимость дара превышает три тысячи рублей. Несоблюдение письменной формы в этом случае влечет ничтожность договора дарения.
При дарении недвижимого имущества государственной регистрации подлежит не только вещное право одаряемого на недвижимость, но и сам договор дарения.
6. Предмет. Предмет договора дарения понимается очень широко и не исчерпывается традиционным дарением материальных вещей или денег. Даритель может:
- передать одаряемому свою вещь в собственность;
- передать одаряемому обязательственное право требования к себе (речь идет не об установлении обязанности одаряемого, а о передаче уже существующего права; теоретически можно представить, что даритель организует перевод своего долга из какого-либо обязательства перед третьим лицом на одаряемого);
- передать одаряемому свое обязательственное право требования к третьему лицу (даритель осуществляет уступку права требования к третьему лицу по какому-либо обязательству в пользу одаряемого);
- освободить одаряемого от его обязанности перед собой (например, даритель обещает возвести ограду у одаряемого на даче - это договор подряда, но даритель заведомо освобождает одаряемого от оплаты за результат работ);
- освободить одаряемого от его обязанности перед третьим лицом (например, даритель погашает кредит, выданный банком одаряемому).
В любом случае предметом дарения может быть только конкретное имущество, поэтому ничтожен договор, где обещается дарение всего имущества или его неиндивидуализированной части.
7. Содержание. Главным условием договора дарения является его безвозмездность. Обе стороны должны ясно осознавать, что имущественные выгоды предоставляются безвозмездно. В противном случае возможен конфликт, связанный с презумпцией возмездности гражданско-правового договора, и тогда дарение может быть квалифицировано, например, как купля-продажа.
Не будет признаваться дарением соглашение, по которому одаряемый в свою очередь предоставляет какие-либо имущественные выгоды дарителю - здесь усматривается эквивалентность, и соглашение будет квалифицировано как купля-продажа или мена.
При консенсуальном договоре даритель обязан совершить действия по передаче дара одаряемому. При реальном договоре передача дара осуществляется вручением вещи или ее символической передачей (вручением ключей от автомашины) либо вручением правоустанавливающих документов (для случаев передачи права). До момента передачи дара одаряемый вправе отказаться от дара. Если передача дара уже состоялась, необходимости расторгать договор нет - одаряемый как собственник или правообладатель имеет все полномочия по распоряжению имуществом, в т.ч. и связанные с отказом от права собственности на вещь, с отказом на реализацию переданного ему права требования и т.д.
Если иное не предусмотрено договором, обязанности дарителя переходят, а права одаряемого не переходят по наследству.
Ответственность дарителя. Безвозмездные договоры по сравнению с возмездными изначально предлагают пониженную ответственность должника. К дарителю не применяются правила об ответственности за недостатки дара (из-за невысокого качества, некомплектности и т.д.). Но все же даритель отвечает за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого вследствие недостатков подаренной вещи (когда, например, у подаренного автомобиля неисправны тормоза), о которых он не предупредил одаряемого.
8. Отмена дарения и отказ дарителя от исполнения договора.
Отмена дарения происходит в случаях, если дарение уже состоялось. Отменить дарение в зависимости от ситуации может сам даритель, его наследники и просто заинтересованные лица.

Лицо, требующее отмены дарения	Основания отмены дарения
Даритель	В случае, если одаряемый: 1) совершил покушение на жизнь дарителя; 2) жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо 3) умышленно причинил дарителю телесные повреждения
Даритель (если вещь представляет для него большую неимущественную ценность)	В случае, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты
Даритель (если такое право обусловлено в договоре)	В случае, если одаряемый умирает прежде дарителя
Наследники дарителя	В случае, если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя
Заинтересованное лицо	В случае, если даритель - предприниматель или юридическое лицо - совершает дарение в нарушение положений законодательства о банкротстве

При отмене дарения, в зависимости от предмета договора:
- восстанавливаются обязанности одаряемого, от которых он был освобожден;
- прекращаются права требования, которыми одаряемый был наделен;
- у одаряемого возникает обязанность возвратить сохранившуюся в натуре подаренную вещь.
При невозможности восстановления обязанностей, прекращения права или возврата вещи одаряемый обязан возместить стоимость дара по нормам о неосновательном обогащении
Отказ от исполнения договора дарения возможен в случае, когда обязанность дарителя передать дар в будущем еще не исполнена:
- даритель и его наследники вправе отказаться от договора в связи с наступлением оснований, по которым происходит отмена дарения;
- даритель вправе отказаться от договора, если после заключения договора появились обстоятельства, свидетельствующие о том, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя.
9. Разновидность дарения. Помимо дарения как такового выделяют пожертвование - дарение вещи или права в общеполезных целях. Именно пожертвование наиболее полно отвечает целям благотворительности. Поэтому одаряемыми могут быть, как правило, лечебные, воспитательные, научные и другие учреждения, но запрета на пожертвование любым другим субъектам гражданского права нет. При пожертвовании не требуется даже согласия одаряемого принять дар. Пожертвование является более строгой конструкцией по сравнению с простым дарением - отменить пожертвование можно только в случае использования пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением. Особенно трудно бывает отличить пожертвование от дарения в случаях, когда одаряемым является гражданин, поэтому имущество считается не подаренным, а пожертвованным гражданину только тогда, когда даритель обусловливает целевое использование дара.