Квартиры с «обременением» всегда продаются со скидкой. Квартиры «с жильцами» можно приобрести с дисконтом от 10 до 30 % от рыночной стоимости. Однако согласитесь, нагрузка какая-то не совсем приятная у таких лотов. Безусловно, не все подобные жилплощади стоит приобретать, но и не от всех стоит отказываться. Обо всех нюансах покупки жилья с зарегистрированными жителями рассказывает сегодня «Собственнику» адвокат Олег Сухов.
Итак, самое привлекательное в таких квартирах - скидка. Без нее этот товар не заслуживает внимания. Размер скидки, как отмечает адвокат, зависит от многих факторов: от числа зарегистрированных жильцов, от размера жилплощади, от потребительских характеристик самой квартиры и, конечно, от правовых условий, на основании которых проживают прописанные лица. Максимальный дисконт может доходить до 30 %, а это весьма существенные деньги при московских ценах на жилье. Так, если квартира стоит 6 миллионов рублей на рынке, то скидка может составить 1 800 000!
Какие же жильцы могут быть зарегистрированы в квартирах, выставленных на продажу? И почему такое жилье продается?
Чаще всего в квартире оказывается зарегистрированным бывший муж или другие родственники продавца: братья, сестры, отцы, матери и дети. Гораздо реже встречаются друзья и знакомы, и совсем редко - незнакомые лица, зарегистрированные за деньги. Самая же частая причина продажи таких квартир - конфликт между собственником и прописанным человеком. Олег Сухов так комментирует эту ситуацию: «В большинстве случаев люди отказываются освободить квартиру ввиду отсутствия у них другого жилья либо вследствие того, что сами претендуют на долю в праве собственности. Иногда на первый план выступают эмоции, и делается все, чтобы только досадить владельцу. А последний, не желая тратить время и деньги на судебные тяжбы с "квартирантом", снижает цену и продает объект, перекладывая тем самым решение вопроса на плечи покупателя». Кроме этого, бывают случаи, когда зарегистрированный человек не проживает по этому адресу, и собственник не может с ним связаться, чтобы попросить сняться с регистрационного учета. Безусловно, можно потратить время на поиски такого исчезнувшего жильца, но есть люди, которые предпочитают просто снизить цену на продающуюся квартиру.
Среди всего многообразия подобных житейских случаев, есть те, которые, по мнению Олега Сухова, являются даже привлекательными. Итак, лучшими квартирами «с жильцами» являются варианты, когда скидка составляет от 15 до 30 % , и при этом зарегистрированный в ней человек является совершеннолетним дееспособным лицом. Этот человек может быть бывшим супругом, который по закону не может претендовать на данную жилплощадь. Например, это происходит, когда квартира была куплена до брака или была подарена исключительно собственнику. Кроме того, зарегистрированное лицо не должно было ранее отказываться от приватизации в пользу других членов семьи. Также не стоит опасаться, когда зарегистрированный человек вообще не состоит в родственных отношениях с владельцем и, естественно, не может претендовать на эту квартиру. Помимо этого можно приобретать квартиры с «жильцом», который в течение долгого времени там не проживал и не нес затраты на содержание данного жилья.
Именно в этих случаях, как отмечает адвокат, «цена — усилия по снятию с регистрационного учета» будет самым выгодным для покупателя, и при этом не потребуется больших вложений.
Как же выселить жильцов и купленной квартиры?
Олег Сухов рассказывает, что снять таких жильцов с регистрационного учета можно как в досудебном, так и в судебном порядке: «Например, известны случаи, когда жильцы, конфликтовавшие с бывшим владельцем, безропотно собирали вещи и снимались с регистрации. Но это очень редкие факты. Немного чаще согласие достигалось путем вручения "несговорчивому" гражданину крупной суммы денег или предоставления ему иного жилья, либо и того и другого одновременно. Всё зависит от эмоционального настроя жильца и пределов его требований». Практика же показывает, чаще всего такие споры решаются через суд. Обычно судебные расходы гораздо ниже полученной скидки при покупке недвижимости, так что новый владелец все равно остается в плюсе. Так, адвокат вспоминает случай, когда была приобретена трехкомнатная квартира с зарегистрированным в ней бывшим мужем. Мирным путем договориться с этим мужем не удалось, и конфликт решался в судебном порядке. Весь процесс обошелся новому собственнику в 70 000 рублей, а скидка же при покупке составляла 700 000.
Однако стоит помнить, что судебные процессы по выселению жильцов длятся от трех месяцев до трех лет. Сроки эти зависят от сложности ситуации и в каждом случае индивидуальны. А вместе с увеличением срока разрешения конфликта растут и затраты нового собственника на юридическое сопровождение. Порой эти расходы могут доходить до 300 000 рублей. Это надо учитывать, при совершении подобных сделок.
Когда следует не связываться?
Несмотря на самые соблазнительные скидки, надо помнить, что не всякого жильца можно снять с регистрационного учета. Именно поэтому подобные сделки требуют предварительной юридической консультации. Следуют изначально убедиться, что выписка подобных лиц в принципе возможна. Олег Сухов обращает внимание, что невозможно снять с регистрационного учета:
Лиц, отказавшихся ранее от приватизации жилья;
Несовершеннолетних;
Лиц, получивших право проживания в результате «завещательного отказа», когда наследодатель разрешил «пожизненно» проживать в квартире после своей смерти.
Подобные квартиры можно продать без согласия вышеперечисленных зарегистрированных жильцов, но вот выселить их невозможно. Это жилье можно приобретать только в том случае, если прописанные граждане по собственному желанию снимутся с регистрационного учета до заключения сделки. В противном случае от сделки следует отказаться.
Вы купили квартиру, зарегистрировали за собой право собственности на нее – отныне вы полноправный владелец жилья, о котором мечтали! Впрочем, не говори гоп, учит народная мудрость. Даже после регистрации могут возникнуть нешуточные проблемы, если квартира попалась с «начинкой» – с зарегистрированным жильцом, который не желает покидать насиженное место. Или другой вариант: гражданин продал квадратные метры, получил за них сполна, а желанием освободить помещение не горит. Как быть?
Мягко, но настойчиво
Конечно, можно применить грубую силу и выдворить нахала, но, освободив квартиру от вещей бывшего собственника и от него самого, нужно еще и его снять с регистрационного учета. Реально ли это?
Гражданский кодекс выступает в данном случае на стороне покупателя. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. То есть до тех пор, пока квартира находилась в собственности продавца, он имел право пользоваться ею. Но право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (п. 1 ст. 235 ГК РФ), а продажа квартиры и есть не что иное, как отчуждение. Регистрация же (или, как раньше говорили, прописка) не дает права собственности на квартиру, поэтому все зарегистрированные должны освободить жилище после его продажи другому владельцу.
При все том «выписать» человека из квартиры помимо его воли можно лишь по исковому заявлению и на основании судебного решения. На практике выселение зарегистрированного жильца из приобретенной квартиры занимает длительное время (год-полтора). В большинстве случаев суд выносит решение в пользу покупателя квартиры, и если «квартирант» все-таки не желает добровольно покинуть помещение, за дело берутся судебные приставы.
Однако надо быть готовыми к тому, что суд может разрешить занимать квартиру зарегистрированному жильцу еще некоторое время (чаще всего – до года).
Разлука будет без печали
Ситуация может сложиться и по-другому: собственник «выписался», освободил квартиру, а члены его семьи, которые тоже жили с ним и были на этой жилплощади зарегистрированы, не хотят съезжать с насиженного места или не снимаются с регистрационного учета.
Если вы приобрели жилое помещение с такой «начинкой», то небесполезно будет узнать, что на сей счет предусмотрено законом.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
То есть сразу после того, как за новым собственником зарегистрировано право собственности на жилое помещение, члены семьи бывшего – утрачивают право пользоваться этой квартирой. Правда, на практике не все так гладко, как в теории – в законе.
На деле эти самые «бывшие» могут и не жить в квартире, то есть «физически» там не находятся, но продолжают оставаться на регистрационном учете именно в этой квартире. А это, помимо прочего, приводит к лишним расходам. Ведь некоторые коммунальные услуги рассчитываются исходя из числа зарегистрированных на кв. метрах граждан. А значит, за «чужих» придется платить новому собственнику, так как именно он несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Задача понятна – необходимо «выписать» членов семьи бывшего собственника.
Опять обратимся к документам.
В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» человека можно снять с регистрационного учета по месту жительства, то есть выписать, в следующих случаях:
– ввиду изменения места жительства – на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства;
– в связи с призывом на военную службу – на основании сообщения военного комиссариата;
– в связи с осуждением к лишению свободы – на основании вступившего в законную силу приговора суда;
– в связи с признанием безвестно отсутствующим – на основании вступившего в законную силу решения суда;
– в связи со смертью или объявлением решением суда умершим – на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;
– при обнаружении не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации – на основании вступившего в законную силу решения суда;
– при выселении из занимаемого жилого помещения или признании утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда;
Таким образом, для выселения и снятия с регистрационного учета человека нужно будет также получить решение суда. А значит, новому собственнику придется подавать в судебную инстанцию исковое заявление с требованием о выселении (по необходимости) и снятии с регистрационного учета ответчика.
«Праздник», который всегда с тобой
Не лает, не кусает, а в квартире жить мешает. Что это или кто это?
А это лица, которые даже после перехода права собственности имеют полное право продолжать жить в квартире.
Допустим, продавец продает жилье, и даже делает скидку, объясняя это тем, что в квартире живут или зарегистрированы другие граждане. Покупатель в погоне за низкой ценой соглашается на такой вариант, считая, что после регистрации права собственности все-таки сможет выписать «посторонних». Пусть даже через суд (если они добровольно не захотят покинуть жилье), наивно полагает он. Но не все так просто, как может показаться.
Некоторые члены семьи бывшего собственника имеют право жить в квартире (право пользоваться жилым помещением) даже после перехода права собственности. Иными словами, п. 2 ст. 292 ГК РФ здесь не работает. В силу вступают исключения из правила.
Речь идет о тех гражданах, которые дали свое согласие на приватизацию квартиры другим прописанным в ней лицам, но сами не стали участниками приватизации, так как ранее использовали свое право.
Покупая квартиру с зарегистрированными в ней «отказниками», вы получаете неразрешимую проблему, поскольку таких граждан выписать не-воз-мож-но!
В Жилищном кодексе есть п. 4 ст. 31, в соответствии с которым при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи теряет право пользования данной квартирой. К примеру, муж и жена живут в квартире, которая находится в единоличной собственности мужа. При разводе супругов жена теряет право на пользование этой квартирой. Бывший муж вправе обратиться в суд и выписать бывшую жену из квартиры, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса.
К слову, даже если супруги продолжают оставаться в браке, но муж решает продать свою квартиру, а жена отказывается выписаться, то новый собственник может обратиться в суд с требованием выписать дражайшую половину прежнего собственника (но уже со ссылкой на п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ).
При всем том эти нормы закона не будут действительны в отношении граждан, которые при приватизации были зарегистрированы по месту жительства в квартире и имели право пользования жилым помещением наравне с лицом, приватизировавшим его.
Действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса (в части выселения бывших членов семьи собственника) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации эти лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).
То есть, в нашем примере, если муж и жена были нанимателями по договору социального найма, а потом муж приватизировал квартиру на себя, а жена отказалась от приватизации, то муж даже после развода не сможет выписать бывшую жену.
Обратите внимание: из данной статьи следует, что нельзя выписать бывшего члена семьи собственника, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ – то есть при прекращении семейных отношений. Про ст. 292 ГК РФ не говорится ни слова. Поэтому некоторые граждане с целью выписать бывших мужей или жен, которые не участвовали в приватизации, намеренно продавали жилье третьим лицам, а новый собственник уже подавал иск о выселении, ссылаясь на п. 2 ст. 292 ГК РФ. И суды удовлетворяли такие иски – людей выселяли в «никуда».
Окончательную точку в споре поставил Верховный Суд РФ. В Обзоре судебной практики за IV квартал 2005-го и Обзоре законодательства и судебной практики за I квартал 2008-го суд однозначно ответил на этот спорный вопрос: выселить или снять с регистрационного учета «отказников» нельзя. При этом право пользования квартирой принадлежит им бессрочно.
Новый собственник будет полноправным владельцем такой квартиры – он сможет ее продать, заложить, подарить, но вот выписать «отказника» из квартиры не сможет.
Любите книгу – источник знаний!
Узнать о прописанных в квартире можно из домовой книги. При покупке квартиры требуйте от продавца выписку из нее. Лучше всего просмотреть расширенную выписку из домовой книги, которая позволит узнать, кто был прописан в квартире со времени постройки дома (то есть проследить, не были ли нарушены права других лиц при приватизации).
Из тюрьмы на вечное поселение
Пример. В квартире по договору социального найма жили четыре человека: муж, жена, ребенок и, допустим, брат жены. Наниматели решили приватизировать жилье. При этом в приватизации участвовали все, кроме брата жены (он ранее уже воспользовался своим правом). Но с приватизацией другими членами семьи согласился. А это означает, что он хотя и не приобрел права собственности на квартиру, но оставил за собой право бессрочно пользоваться жилым помещением.
Как водится, никто не знал об этих юридических тонкостях. Но прошло время, брата жены осудили за преступление и направили в места не столь отдаленные. На основании вступившего в законную силу приговора его выписали из квартиры.
Пока брательник отбывал срок, семья решила продать квартиру. Нашли покупателя – сделка состоялась.
Но может статься так, что рано или поздно осужденный, выйдя на свободу, заявится в квартиру, чтобы там «навечно поселиться». И он имеет на то полное право. А если новый хозяин не пустит его, то может обратиться в суд и отстоять свое право пользоваться квартирой. Аргументы вроде того, что «бывший осужденный здесь не прописан», не помогут.
Это важно
Законом установлено, что регистрационный учет вводится для обеспечения необходимых условий реализации гражданином России его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом (ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ). Этой же статьей предусмотрено, что регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, законами Российской Федерации, конституциями и законами республик в составе России.
Иными словами, право пользоваться жилым помещением не зависит от наличия регистрации (прописки) в той или иной квартире.
Закон на их стороне
Кто сохраняет право пользования жилым помещением?
Прежде всего, наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. ст. 672, 677 ГК РФ).
Например, бывший собственник квартиры сдал ее по договору найма (аренды) на длительный срок, а после этого квартиру продал. По закону (ст. 675 ГК РФ) переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом, граждане, которые живут по договору найма в жилом помещении, имеют полное право проживать в данной квартире и после ее продажи. То есть они сохраняют право пользования до конца срока действия договора.
Надо сказать, не худший вариант развития событий. Собственник хотя бы знает, что когда окончится срок действия договора, и он сможет смело выставить своих квартирантов. Кроме того, новый хозяин получает с проживающих деньги. В крайнем случае, он имеет право поднять цену за проживание (плата за наем) так, что квартиранты сами сбегут.
В соответствии с этой статьей гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется этим жильем наравне с его собственником.
Завещатель вправе возложить на наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Об этом сказано в ст. 1137 ГК РФ
Так, на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользования этим помещением или его определенной частью. Такой завещательный отказ может быть возложен на какой-то определенный период, или на период жизни отказополучателя.
При этом наследник вправе продавать, дарить, отдавать в залог и иным способом распоряжаться жилым помещением. Получать на сделку согласие от отказополучателя не надо. Но переход права собственности никак не повлияет на права отказополучателя – как он жил в квартире, так и дальше может жить, до тех пор, пока не закончится срок пользования, установленный завещательным отказом.
Выселить отказополучателя можно только в двух случаях:
– такое лицо добровольно (но, скорее всего, не безвозмездно) откажется от права пользования предоставленным ему завещательным отказом;
– если он использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (п. 2 ст. 35 ЖК РФ). Правда выселение происходит не автоматически. Для начала собственник должен просто предупредить нарушителя. Если и после этого гражданин продолжает вести себя недостойным образом, то тут уже можно обращаться в суд с требованием о выселении такого человека.
Сохраняют право пользования жилым помещением и граждане, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовали в приватизации, если иное не установлено законом или договором.
Такое же право сохраняет получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ).
Выселить такого гражданина можно, если он сам согласится на это. Но при этом соответствующие изменения правильнее всего оформить соглашением, которое нужно (также как и основной договор) заверить нотариально и зарегистрировать в ЕГРП.
И наконец, право пользоваться жилым помещением сохраняет ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).
В списках не значатся
Если в договоре купли-продаже о людях, которые сохраняют право пользования жильем, нет ни слова, то, как гласит закон, такой договор считается незаключенным. Ведь если бы покупатель знал о «начинке» квартиры, он бы ни за что не согласился на сделку, не стал покупать жилье с обременением.
Если все же такое случилось, то следует знать, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). А из ст. 558 ГК РФ следует, что существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильем. При отсутствии такового перечня – договор считается незаключенным.
Если новый владелец жилья не намерен терпеть у себя «квартирантов», ему нужно подавать иск о признании сделки незаключенной, а также требовать через суд возврата денег от продавца. Квартиру же, разумеется, придется вернуть продавцу.
Со стороны продавца полученные деньги являются неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ). Так как договор купли-продажи считается незаключенным, у продавца не было оснований для получения денег.
А пустая лучше!
Всегда внимательно читайте договор купли-продажи, обращая особое внимание на наличие зарегистрированных в данном жилье граждан.
Прежде чем согласиться на сделку, узнайте, нет ли здесь лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением и после продажи. Для этого нужно взять расширенную выписку из домовой книги и пересмотреть историю квартиры: кто жил до приватизации, кто приватизировал, кто был прописан-выписан, на каких основаниях и т. д.
Даже если в договоре купли-продажи сказано, что лица, зарегиcтрированные в квартире, обязуются выписаться в течение определенного срока – это не гарантия того, что они именно так и поступят. Ведь договор подписывает продавец и покупатель, а члены семьи бывшего собственника не оставляют там свои автографы.
Ну а самый лучший вариант для покупки – пустая квартира, из которой выписаны и собственник, и все его домочадцы. Тогда вам не придется бегать по инстанциям, требуя выписать абсолютно чужих людей из только что приобретенного жилища.
Где живет гастарбайтер
Под занавес 2010-го в ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» прошло совещание с участием представителей Управления федеральной мигорационной службы России по г. Москве, Управления федеральной налоговой службы России по г. Москве, ГУВД по г. Москве, Уравления координации деятельности по обеспечению безопасности правительства Москвы, Департамента труда и занятости г. Москвы и ГУ ИС столичных округов.
На совещении проанализирована работа различных структур по выполнению распоряжения столичного правительства от 25.11.2008 № 2774 «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в городе Москве». В частности, отмечено, что ГУВД выявило места и сроки проживания более 20 тысяч приезжих и трудовых мигрантов, дополнительные поступления в бюджет в виде налогов составили около 120 млн рублей.
Признано целесообразным совместно с Департаментом труда и занятости г. Москвы и ГУВД подготовить проект распорядительного документа, регулирующего вопросы временного проживания в столице иногородних граждан и трудовых мигрантов. Высказано также предложение инициировать внесение ряда поправок в федеральное законодательство; подчеркнута необходимость усилить информационно-разъяснительную работу о соблюдении порядка и правил оформления гражданами жилья для проживания третьих лиц.
Право собственности на объект жилой недвижимости подразумевает право свободного распоряжения им, включающего право продажи. Если квартира обременена зарегистрированными в нем гражданами, то продажа жилья осложняется отказом сняться с регистрационного учета прописанных граждан, отсутствием связи с ними или непониманием, .
Разрешение указанных ситуаций происходит либо через суд,либо путем заключения соответствующих договоров.
Перед тем, как продать квартиру с прописанным человеком, необходимо определиться с обязательствами, возникающими у продавца перед покупателем при продаже. Обычно данные обязательства закрепляются в сопутствующем продаже договоре, где оговариваются сроки выписки прописанных граждан, либо указываются такие нюансы, как наличие постоянно прописанных, но не проживающих граждан.
Покупка квартиры для приобретателя сопряжена с долей определенного риска приобрести проблему в виде обременения жилья прописанными в нем людьми. Ситуации с прописанными гражданами могут быть нескольких видов:
- стандартная — когда бывшему владельцу некуда выписаться до момента продажи квартиры и приобретения нового жилья и он обязуется выписаться в указанные в договоре сроки (иногда люди интересуются, );
- ситуация, при которой в квартире имеются прописанные граждане, снятие которых с регистрационного учета без их согласия производится исключительно на основании судебного решения;
- квартира, обремененная прописанными, но не проживающими в ней гражданами, выписка которых без их согласия невозможна.
Определяя, можно ли продать квартиру с прописанным человеком, стоит решить, что хочет получить продавец в результате продажи:
- максимальную стоимость, которая будет назначена только за чистую, ничем не обремененную квартиру;
- заниженную стоимость, оправданно назначенную за обремененное зарегистрированными гражданами жилье, регистрация которых сохранятся вне зависимости от того, кто владеет жильем.
Обременение квартиры регистрацией несовершеннолетних детей
Особо стоит отметить, что продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком всегда совершается с привлечением социальных служб по охране прав ребенка.
Для того, чтобы беспрепятственно совершить сделку-продажу недвижимости, в которой затрагиваются интересы несовершеннолетнего зарегистрированного в отчуждаем жилье ребенка, необходимо либо произвести выписку и последующую регистрацию несовершеннолетнего гражданина в другое жилье до продажи квартиры, либо указать в сопутствующем сделке договоре сроки и условия выписки ребенка.
В любом из указанных случаев придется обращаться в органы социального контроля защиты прав детей – отделы опеки и попечительства, функционирующие в составе городских и районных администраций.
Согласие данного отдела приобретается в течении 10-15 дней после подачи всех документов, содержащих сведения о метраже и условиях старого жилья и нового места жительства, в котором ребенок будет зарегистрирован. Новое жилье должно отвечать следующим требованиям:
- в месте регистрации ребенка должен быть прописан хотя бы один из его законных представителей — родителей, опекунов или усыновителей;
- условия жизни не должны ухудшаться;
Каждая конкретная ситуация индивидуально разбирается сотрудниками отдела опеки и попечительства и оформить снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка без письменного их одобрения невозможно. Данное обстоятельство способно негативно повлиять на прохождение сделки купли – продажи жилого объекта.
Как обезопасить сделку купли – продажи недвижимого имущества
Продажа квартиры с прописанным человеком, который не имеет доли в квартире на праве собственности, но был в ней зарегистрирован до момента приватизации, имеет несколько нюансов. О правила прописки в приватизированную квартиру, читайте подробнее .
Согласно российскому законодательству, отказ гражданина от участия в приватизации в пользу других лиц, влечет за собой право пожизненного проживания. То есть, в такой ситуации покупка квартиры с прописанным человеком чревата тем, что он вправе в любой момент потребовать своего вселения в квартиру на основании устного заявления или, при отказе нового собственника, на основании решения суда.
Обо всех прописанных лицах узнать можно из домовой книги. Там указаны сведения о тех, кто был зарегистрирован на этой жилплощади. Но стоит брать расширенную выписку, поскольку в ней указаны сведения о «временно» выписанных, например, в связи с пребыванием в местах лишения свободы.
Продажа квартиры с прописанными жильцами, установить связь с которыми невозможно, производится на основании договора купли – продажи с последующим обращением в суд с заявлением о прекращении права пользования жилым помещением в отношении указанных граждан.
Покупатель при покупке квартиры должен проявить необходимую осмотрительность, проверив чистоту квартиры на наличие зарегистрированных в ней граждан. Сделать это можно, обратившись в паспортный стол за выпиской из домовой книги. Заказывая выписку, стоит запросить максимальный период, который охватывает время с момента постройки дома и отражает данные обо всех владельцах и зарегистрированных в квартире гражданах.
Можно получить сведения о возможных рисках, в виде вероятного появления зарегистрированного до приватизации жилья гражданина, который вправе потребовать в судебном порядке восстановления своего права на участие приватизации.
Наличие судебного решения, отменяющего результат приватизации, фактически аннулирует сделку купли – продажи объекта недвижимости.
Убедившись в отсутствии обременяющих факторов в виде зарегистрированных в жилье граждан, новый владелец квартиры вправе быть уверенным в своем безусловном праве на квартиру.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Это означает, что если жилое помещение продано и за новым собственником зарегистрирован о право собственности, то все прописанные члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования квартирой. Но происходит это не автоматически. Выселить (выписать) граждан по данному основанию можно только на основании решения суда. А это значит, что новому собственнику придется подавать в суд исковое заявление.
Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна.
С одной стороны, присутствие прописанного гражданина не препятствует продаже квартиры, поскольку закон не обязывает получать его согласие на сделку. Но с другой, собственник фактически ограничен в безусловном праве на распоряжение своей собственностью, поскольку редко какой покупатель захочет купить обременённое иными лицами жильё.
Добрый день. Вы покупаете долю квартиры, в сведениях о приписанных вы вносите дядю, а в сведениях о собственниках остальных собственников. О том, что дядя выписываться не собирается писать не нужно.