Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает следующие этапы:
1) постановка задачи;
2) сбор, проверка и анализ информации;
3) анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
4) расчет рыночной стоимости земельного участка на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов;
5) подготовка отчета об оценке.
Постановка задачи. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:
- цель оценки;
- назначение оценки;
дата оценки (дата, на которую определяется стоимость земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком);
- стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;
- правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок. При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:
- категория земель, в границах которых расположен земельный участок (для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.);
- разрешенное использование земельного участка;
- форма собственности;
- кадастровый номер;
- сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок;
- наличие застройки.
Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.
Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Эти данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на следующие шесть разделов.
1. Юридическое описание и регистрационные данные:
а) договор на передачу титула собственности;
б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие
его площадь;
в) информация о собственнике или арендаторе;
г) характеристика сервитутов;
д) правила зонирования и функционального использования;
е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);
ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные, коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.
2. Физические характеристики земельного участка.
Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками/Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для района нахождения участка. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности.
Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.
К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:
а) размер (площадь);
б) форма (конфигурация);
в) топография (рельеф);
г) ландшафт;
д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);
е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.д.).
3. Описание улучшений: Зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);
б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;
д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;
е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
ж) состояние окружающей среды;
з) негативное воздействие природных, экологических и социальных
факторов.
5. Анализ экономических факторов:
а) цены соседних участков;
б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание;
в) данные о продажах аналогичных земельных участков;
г) данные о стоимости аренды земельных участков;
д) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования (для завершения строительства и его нормальной эксплуатации);
е) данные о доходах и затратах от использования объекта;
ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка: находится в эксплуатации, временно не эксплуатируется, земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.
6. Особые факторы, вытекающие из местоположения земельного участка.
К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка
. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. такого использования земельного участка, которое является физически возможным, соответствующим требованиям законодательства, экономически оправданным, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся улучшений без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде.
Расчет рыночной стоимости
на основе трех подходов к оценке - затратного, сравнительного, доходного - и согласование полученных результатов. В соответствии с Законом об оценочной деятельности оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет (выбирает) в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки для их использования. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Каждый из применяемых подходов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить степень соответствия каждого из использованных методов в рамках трех подходов введенной оценщиком системе критериев и вывести итоговую величину стоимости земли. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).
Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:
1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.
3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.
Общие требования к отчету об оценке изложены также в федеральных стандартах оценки, в частности в ФСО-3.
Рассмотрим существующие методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Данные методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки». Методические рекомендации могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.
Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными ниже.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
текущее использование земельного участка.
Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке. Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка..
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка обычно содержит:
описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);
фотографии земельного участка и его улучшений;
характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка выражается в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).
Оценщик при проведении оценки использует (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Далее приведу содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. В случае использования иных методов в отчете об оценке раскрывают их содержание и обосновывают их использование.
1. Метод сравнения продаж . Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
условия финансирования сделок с земельными участками;
условия платежа при совершении сделок с земельными участками;
обстоятельства совершения сделки с земельными участками;
изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
2. Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия для применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения;
Метод предполагает следующую последовательность действий:
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей. К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений. Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно - индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений. При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.
При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств. Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.
Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.
3. Метод распределения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения данного метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
4. Метод капитализации земельной ренты. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Данный метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
5. Метод остатка. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет стоимости воспроизводства, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.
Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений. В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов.
При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений.
6. Метод предполагаемого использования. . Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Основные вопросы:
Принципы экспертной оценки земли;
Методика экспертной денежной оценки земельных участков;
Реверсия;
Методические подходы и методы оценки земли;
Учет расходов на земельные улучшения.
Украина практически не имеет собственного исторического опыта по оценке стоимости земли. Если по централизованной экономикой другие основные фонды оценивались хотя бы за затратами общественно необходимого труда, то земля должна единого собственника - государство, и предоставлялась в пользование бесплатно. Поэтому зарубежный опыт по этому вопросу приобретает большое значение. Ознакомление с методическими проблемами оценочной деятельности можно начать с обзора, сделанного в работе П. Мерлен "Город. Количественные методы изучения". На методологическом уровне современные проблемы рыночной оценки городских земель, и в том числе - земель под промышленную застройку, рассматриваются в исследованиях В. Алонсо, М. Маарека, А. Маршалла, Р. Мейера, Н. Ордуэй, Р. Рат- Клиффа, Р. Тарвея, М. Хальбвахса, Р. Харда, Р. Хейга, Л. Уинго, П. Уэнди и др..
К сожалению, переведены с оригинала немного работ. Это работы Дж. Эккерта, Генри С. Харрисона и Дж. Фридмана , несколько других. Украинский языке изданы Международные стандарты оценки , МСО в Интернете , учебного пособия А. Мендрула "Для подготовки к сдаче квалификационного экзамена по экспертной оценке имущества..." , учебные пособия по потенциала предприятия Н. Краснокутской [ 105] и О. Федонин , В. Горлачук , где рассматриваются вопросы оценки объектов. Очень много работ посвящено этим вопросом российскими исследователями (В. И. Кошкин, С. А. Сивец и др.) , но наше земельное законодательство несколько отличается, хотя проблемы те же: развитие получили преимущественно статистические (в основном регрессивные) методы анализа рынка продаж недвижимости, в которых стоимость земли определяется косвенно, как разница между полной стоимостью участка земли с домами и отдельно домов. Эти методы позволяют выявить лишь наиболее простые взаимосвязи - типа зависимости стоимости земли от расстояния до городского центра, а реальная ситуация гораздо сложнее, даже если рассматривать только транспортные потоки "времен пик", поскольку далеко не все население работает в центре, а его престижность - скорее дань традициям.
Прежде чем переходить к анализу методов, регламентированных законодательством, надо рассмотреть несколько принципов, которых следует придерживаться, как признанных в мировой практике экспертной оценки:
- Любое строительство меняет ценность земельного участка, причем не обязательно в большую сторону. При новом строительстве, если оно будет осуществляться в соответствии с принципом наилучшего использования земли, улучшение всегда повышают ценность земельного участка.
- Развитие инфраструктуры, окружающей участок, с годами повышает ее стоимость, тогда как моральный и физический износ могут свести на нет стоимость ее застройки. Может случиться, что эта застройка не улучшает, а ухудшает участок, поскольку для изменения способа ее использования на лучшей, придется сносить старую застройку, которая требует дополнительных затрат времени и ресурсов. С другой стороны, упадок инфраструктуры может сделать экономически нецелесообразными улучшения участка.
- Новые способы использования земли приобретают эффективности по двум направлениям: более интенсивное использование участка, по которому повышается отдача с 1 м2 производственной площади; более рациональное размещение объектов как на площади, так и в нескольких уровнях над и под землей.
- Строительство па поверхности участка связано с временным (на период застройки) изъятием ее из эксплуатации, но не из рыночных отношений, поскольку на любой стадии улучшения земля остается товаром и влияет па рыночную конъюнктуру, как возможный объект купли продажи.
- Улучшение участки промышленной зоны может вызвать ухудшение окружающей территории, в связи с чем претензии владельцев соседних участков отображаются уменьшением цены не только этих участков, но и улучшенной, что требует отдельного учета, даже если действующее законодательство не запрещает именно такие улучшения.
Перечень поправок к большинству законов, стандартов, методических положений по хозяйственного законодательства Украины свидетельствует, что процесс законотворчества еще не закончился, документы готовятся иногда поспешно вследствие политической нестабильности и частых изменений в составе КМУ, поэтому каждое положение требует внимания и дополнительного анализа со стороны пользователей. Мировая практика оценки объектов недвижимости насчитывает много методов и их разновидностей, которые отличаются, в первую очередь, за объектом оценки или окружающей обстановкой участка, которое влияет на ее стоимость. Что касается методических подходов в вопросах оценки, то общепринятая концепция выделяет: затратный , сравнительный и исходный подход.
Утверждена Постановлением Кабинета Министров Украины от И октября 2002 № тысяча пятьсот тридцать один "Об экспертной денежной оценке земельных участков" методика (далее Методика) предусматривает другие названия:
Капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая и косвенная);
Сопоставление цен продажи подобных земельных участков;
Учет расходов на земельные улучшения.
Тем не менее они представляют соответственно исходный, сравнительный и затратный подход. Иногда предлагается, с учетом опыта экспертов, информационных возможностей, целей оценки, характера и функционального профиля участков "выделить как методологически самостоятельные такие базовые подходы: 1) метод остатка для земли, 2) метод капитализации земельной ренты, 3) метод залогового продажи 4) метод соотношение (перенос), 5) метод расходов на освоение ".
Поскольку нормативная оценка земель предусматривает неизменную методику для определения стоимости участка в ходе узкоспециальных расчетов (например - при определении налога па землю), то сейчас использование показателей потенциала для оценки земли возможно только по Методике экспертной денежной оценки земельных участков для продажи, предусматривает применение различных методов оценки, если они обеспечивают нужную объективность и не вступают в противоречие с действующим законодательством.
В настоящее время экспертная денежная оценка земельного участка осуществляется в соответствии с методами, предусмотренных действующим законодательством, и в первую очередь рассмотренной выше Методикой, которая регламентирует проведение оценки всех категорий земель при заключении гражданско-правовых сделок и переоценки основных фондов для бухгалтерского учета в соответствии с законодательством. При этом земельный участок (ее часть) рассматривается как свободная от улучшений и пригодная для наиболее эффективного использования .
С точки зрения практической стороны исполнения договора купли-продажи участка рассматривать ее как свободную от улучшений можно лишь условно, поскольку если покупатель приобрел участок под новую застройку, а на ней уже есть какие-то сооружения, то эти сооружения придется демонтировать или покупателю, или продавцу с определенными затратами, поэтому возникнет разница между ценой покупки и ценой продажи. Исходя из этого, договор купли-продажи должен содержать пункт об освобождении участка от ненужных улучшений. Если продавец желает продавать землю с улучшением, то, соответственно, он продает не участок, а имущественный комплекс.
Информационной базой для экспертной денежной оценки земельных участков служат:
Документы, подтверждающие права, обязательства и ограничения по использованию земельного участка;
Материалы о физических характеристиках земельного участка, качество почв, характер и состояние земельных улучшений, их использования в соответствии с законодательством;
Сведения о местоположении земельного участка, природные, социально-экономические, историко-культурные, градостроительные условия ее использования, экологическое состояние и состояние развития рынка недвижимости в районе расположения земельного участка;
Информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, уровень их доходности, время экспозиции объектов этого типа на рынке;
Данные о расходах на земельные улучшения и операционные расходы, которые сложились на рынке, проекты землеустройства, схемы планирования территорий и планы земельно-хозяйственного устройства, согласно которым предполагается изменение существующего средства использования участка, и другие данные, которые могут повлиять на стоимость объ объекта оценки.
В Методике приведенные ниже понятия употребляются в таком значении:
Земельные улучшения - изменение качественных характеристик земельного участка вследствие расположения в ее пределах домов, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры мелиоративных систем, многолетних насаждений, лесной и другой растительности, а также вследствие хозяйственной деятельности или проведения работ (изменение рельефа, улучшение почв и т.д.). Следует добавить, что со сменой собственника участка, который может изменить способ ее использования, улучшения, сделанные предыдущим собственником, могут быть ухудшением свойств земли для нового владельца. Кроме того, нужно учитывать, что стоимость некоторых улучшений может в сотни раз превышать стоимость участка, они улучшают;
Ставка капитализации - коэффициент, по которому рентный или чистый операционный доход перечисляется в текущую стоимость объекта оценки;
Медианное значение скорректированных цен продажи - среднее значение цен продажи для ранжированы ряда вариантов (без учета наибольшего и наименьшего значений) цен продажи объектов, выбранных для сравнения;
Модальное значение скорректированных цен продажи - наиболее распространенное значение цен продажи объектов, выбранных для сравнения;
Наиболее эффективное использование земельного участка - физически возможно и экономически целесообразно использование земельного участка и (или) земельных улучшений в соответствии с законодательством, в результате которого стоимость, определяется, будет максимальной по сравнению со стоимостью, которая может быть определена на основании анализа других возможных вариантов ее использования.
1. Реверсия - ожидаемая стоимость земельного участка в период, следующий за прогнозным.
Проанализируем определения, которые предоставляются различными источниками термина "реверсия". Реверсия в общепринятом понимании - возвращение объекта предыдущему владельцу (в том числе - возвращение залога после погашения кредита) , или "реверсия - стоимость недвижимости, оставшейся у владельца недвижимости после прекращения поступлений доходов» , но Методика определяет ее иначе, связывая с очень неопределимых понятием периода, "следующего за прогнозным" .
По существующей терминологии является плановый период, на который предприятие устанавливает определенные показатели, обеспечение которых обязательно для исполнителей. Прогнозный период охватывает промежуток времени, на который показатели определяются расчетом или по экспертной оценке и не являются обязательными. Ожидаемая стоимость земли или иного объекта является расчетной или экспертной, и поэтому не может оказаться за пределами "прогнозного периода", поскольку мы его только ожидаем, предполагаем, прогнозируем. На наш взгляд, нужно разделить этот прогнозный период по признаку изменений финансового состояния объекта. Более удачной попыткой найти компромисс между точным переводом и традиционной отечественной терминологии является следующее определение: "Реверсия - это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть получена после окончания срока экономически полезной жизни объекта или при его перепродаже на более раннем этапе ». Но остаточная стоимость - чисто бухгалтерский термин, за которым от первоначальной стоимости (которая будет меняться в зависимости от неопределенных темпов восстановления) надо отнимать стоимость износа как суммы начисленной амортизации, и которая до реального износа имеет очень отдаленное отношение. К тому же, чем более отдаленным является момент прекращения поступлений потока доходов, тем менее степень достоверности оценки стоимости объекта.
По таким качеством определений в официальных методических материалах сложно прийти к согласию относительно содержания "реверсии", поэтому приводя алгоритм расчета реверсии по Методике авторы используют термины "прогнозный, после прогнозный период" , но дальше предоставляют другое определение: "стоимость реверсии - прогнозная стоимость оцениваемых зданий и сооружений на конец периода владения, или стоимость их предполагаемой продажи * [И7И>, с. 161; 105, с. 335]. Обратите внимание на то, что во всех приведенных определениях берется другой объект оценки: стоимость недвижимости; ожидаемая стоимость земельного участка; остаточная стоимость объекта; прогнозная стоимость оцениваемых зданий и сооружений - и все это - реверсия. Дело в том, что трудно сказать - что же будет продаваться, когда прекратится поступление потока доходов, которые там появятся или исчезнут улучшения.
На наш взгляд, нельзя механически переносить закономерности изменения стоимости денежного потока на материальный объект, который изменяется по коренным другими принципами. Если рассматривать тот же участок, то измениться может не только она, а в первую очередь, и внешнее окружение. Это приведет к изменениям ее возможного лучшего использования. Улучшение, расположенные на земле, тоже меняются, причем эти изменения зависят от стратегии развития объекта и текущих условий финансирования ее реализации Таким образом, метод непрямой капитализации, предусмотренный Методикой, требует, на наш взгляд, значительной коррекции, и его применение в современном виде сомнительно.
Если объект уже не может функционировать, то в качестве реверсии надо принять стоимость земли, да еще и за вычетом расходов на износ остатков улучшений. Если объект может приносить доход и дальше, то реверсия - стоимость объекта вместе с землей. И только в случае, когда владелец земли не желает ее продавать, а продает только расположены напиток строения и сооружения, сдавая землю в долгосрочную аренду, или владелец построения не является владельцем земли, а только ее арендатором, реверсия будет определяться как прогнозная стоимость оцениваемых зданий и сооружений. Но в данном случае оценивается именно земля, то последнее определение слишком узкое. Исходя из сказанного, реверсия может определяться для земли, для имущественного комплекса вместе с землей или отдельно для зданий и сооружений, и поскольку все это подпадает под определение "недвижимость", наиболее точно отражает содержание данной оценки приведенное выше определение с некоторыми уточнениями:
Реверсия - прогнозная (расчетная, экспертная) рыночная стоимость недвижимости, которая должна остаться у владельца недвижимости после прекращения поступлений доходов от и эксплуатации.
Рентный доход - доход, который можно получить с земли, как фактора сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства в зависимости от ее качества и местоположения земельного участка. Рента - в общемировом понимании - получение дохода от объекта без ведения производства, например, сдача участка в аренду , но Методика дает определение, которое требует толкования: "Рентный доход рассчитывается как разница между ожидаемым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке (фактической или условной), и производственными затратами и прибылью производителя ". По Методике, в расчетах стоимости участка можно использовать чистый операционный или рентный доход, то эти показатели должны хотя бы примерно совпадать по объему, но по такому определению это невозможно. Рентный доход владельца по факту может быть и убытком, то речь идет о среднем уровне предыдущего базовый период, или о расчетную величину при условии лучшего использования.
Чистый операционный доход - разница между доходом от арендных платежей за землю и (или) ее улучшения, который определяется спросом на рынке и ежегодными расходами на содержание и эксплуатацию земельного участка и его улучшение. Отметим, что согласно Закону Украины "Об оценке земель" , чистый операционный доход определяется как разница между прогнозируемой суммой поступлений от использования земельного участка и операционными расходами, связанными с получением валового дохода. Мы считаем, что эти определения существенно отличаются, и поэтому следует считать, что корректив требует или определения в Законе, или, вернее, определение в этой Методике, тем более, что есть позже определения этих показателей по Национальным стандартам оценки.
При проведении экспертной денежной оценки земельного участка, согласно Методики, используется подход, согласно которому выбор метода оценки зависит в первую очередь от того, какой из них обеспечивается наиболее полной информацией об объекте оценки. Такая иозиция вызывает сомнение, поскольку предоставление и получение нужной информации - это нормальные отношения между собственником, покупателем и оценщиком, и опытный эксперт должен обеспечить полноту, комплексность, достоверность и нужную обработку данных. Другое дело, что каждый объект за его состоянием, индивидуальными особенностями, средствами использования, существующим окружением требует методики, наиболее объективно отражает его полезность и, соответственно, стоимость, если, конечно, нет универсальной методики, такие как методика, построенная на учете потенциала участка.
Теоретически, стоимость земли, как и других товаров, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае производственного или коммерческого использования, будущие доходы от эксплуатации земельного участка будут зависеть от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за исключением расходов на освоение и эксплуатацию участка }