Текущий ремонт и резервный фонд. Могут ли собственники создавать специальные фонды для сбора средств УК? Поступления в резервный фонд могут быть разовыми и под конкретные работы

М. О. Денисова , главный редактор журнала

В прошлых номерах журнала мы рассмотрели два ключевых вопроса, связанных с исполнением управляющей организацией обязательств по ремонту общего имущества в МКД, а именно с организационными мероприятиями по планированию и проведению ремонта любой сложности и финансированием работ собственниками помещений в МКД именно в части капитального ремонта . В данной статье про-анализируем правовые предпосылки для сбора фиксированной платы за ремонт, используя сделанные ранее выводы.

О сборе средств собственников

Чем больше внимания эксперты уделяют теме проведения ремонтных работ на общем имуществе, тем чаще они приходят к выводу, что действующие нормы ЖК РФ и подзаконных актов не позволяют организовать прозрачную работу по сбору средств и проведению соответствующих видов ремонта. На коррупционный характер не только действующих правил, но и предполагаемых поправок к Жилищному кодексу указали несколько компетентных консалтинговых групп. Судите сами.

Финансирование ремонта: положения закона

Согласно пп. 1 и 4.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников отнесено принятие решений о капитальном и текущем ремонте общего имущества в МКД. Обратите внимание, речь идет не о решениях по финансированию ремонта или его проведению, а просто о решениях о ремонте. Возможно, этой емкой формулировкой охвачены все вопросы, связанные с ремонтом. Однако догадки в этом вопросе, по мнению автора, недопустимы, а норма сформулирована слишком лаконично.

Относительно расходов на капитальный ремонт в ЖК РФ есть специальное уточнение. Кстати, оно было сформулировано еще до того, как решение о текущем ремонте стало предметом обязательного обсуждения на общем собрании собственников, поэтому осмелимся предположить, что все сказанное ниже относится и к расходам на текущий ремонт (забегая вперед, отметим, что не только относится, но и наиболее применимо именно к текущему ремонту).

Итак, в силу п. 2 ст. 158 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта .

В указанной статье говорится о решении собственников об оплате расходов на капитальный ремонт. Допустим, это то же самое решение, которое упоминается в ст. 44 ЖК РФ . Получается, чтобы собственники его приняли, в том числе в части порядка финансирования (срока возмещения расходов), управляющей организации необходимо назвать период проведения капитального ремонта, привести перечень работ, которые нужно выполнить, и другую конкретику, которая, надо отметить, известна по дому, который уже требует капитального ремонта. Напомним, что период проведения капитального ремонта в зависимости от характеристик МКД составляет от 10 до 20 лет (см. таблицу 9 Положения по техническому обследованию жилых зданий ВСН 57-88(р) ), но данное обстоятельство совершенно не учитывается анализируемыми нормами. Капитальный ремонт – вещь для собственников достаточно дорогостоящая, особенно если они полностью или в большей части оплачивают его самостоятельно. Поэтому логичным является финансирование такого ремонта путем накопления средств в течение нескольких лет (кредитование собственников помещений в МКД под эти цели в нашей стране просто отсутствует).

Выше автор предположил, что при планировании, финансировании и проведении текущего ремонта управляющей организации будет проще следовать нормам ЖК РФ, даже если на эти взаимоотношения распространяются требования, сформулированные в п. 2 ст. 158 ЖК РФ для капитального ремонта. Дело в том, что в силу п. 2.3.4 Правил эксплуатации жилфонда и разд. 4 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р) периодичность проведения текущего ремонта МКД составляет от трех до пяти лет, а наиболее эффективной считается реализация отдельных ремонтных работ в разрезе годовых планов. Поэтому самым оптимальным вариантом для УК является ежегодное включение (естественно, с согласия собственников) в перечень работ (услуг) по договору управления конкретных мероприятий по текущему ремонту общего имущества с указанием их стоимости и сроков проведения. Тогда плата за жилое помещение, установленная на год, полностью покроет затраты на осуществляемый в течение года ремонт. Однако нельзя исключать ситуацию, при которой работы по текущему ремонту проводятся УК, например, один раз в три года, тогда необходимость накапливания средств тоже существует. В этом случае проблемы финансирования как текущего, так и капитального ремонта весьма схожи, поскольку механизм накопления и резервирования средств на подобные цели должным образом не развит.

Проблемы и легализация сборов на ремонт

Обозначим основные трудности (на примере финансирования работ капитального характера), которые возникают при сборе средств даже при допущении добросовестности и слаженности работы всех заинтересованных лиц (УК и собственников). На страницах журнала мы неоднократно акцентировали внимание читателей на том, что сбор средств на капитальный ремонт в виде фиксированной суммы в составе платы за жилое помещение по умолчанию без решения собственников помещений незаконен. С другой стороны, как получить согласие собственников, если в силу ст. 158 ТК РФ УК должна вынести на соответствующее собрание не только вопрос об оплате расходов на ремонт, но и предложения по срокам его проведения, объему работ и т.д.? Проблема состоит в том, что УК, инициируя сбор средств на капитальный ремонт, который понадобится дому, допустим, через пять лет, по объективным причинам не может точно указать его стоимость и период проведения: прогнозируемый износ дома и конкретные повреждения могут не совпасть с реальными, инфляционные процессы, а также появление новых материалов и технологий непредсказуемы, во всяком случае, сотрудники УК не всегда компетентны в составлении подобных прогнозов. Таким образом, получается, что собирать средства на капитальный ремонт постепенно, не нарушая требования ст. 158 ЖК РФ , практически невозможно, а не собирать средства, не ущемляя при этом интересы собственников и управляющих организаций, тоже не получится.

Все же следует признать, что организовать сбор средств без сметы и других подробностей будущего капитального ремонта можно, например, в рамках такого сценария. На общем собрании собственники 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (именно столько требуется для легитимности решений о капитальном ремонте согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ ) решают, что накопление средств для проведения такого ремонта необходимо, причем посредством создания специального фонда (по аналогии с тем, как это делает ТСЖ (пп. 2 п. 1 ст. 137 и пп. 5 п. 2 ст. 145 ЖК РФ )). Собственники имеют полное право утвердить такое решение и дать соответствующие поручения УК. Причем данные действия непосредственно связаны с исполнением собственниками их обязанности по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии. Значит, если на соответствующем собрании должным числом голосов одобрен сбор средств (например, по 3 руб. с 1 кв. м жилого (нежилого) помещения в месяц) на ремонт, который будет проведен через несколько лет, но стоимость и сроки проведения которого еще не известны, управляющая компания обязана собирать и накапливать такие средства. Видимых нарушений закона здесь нет, зато вполне очевидны другие трудности, связанные:

с расходованием накапливаемых средств;
с контролем за их сохранностью;
с порядком передачи средств при смене УК или способа управления домом в целом.

Отсутствие четкого регламента по администрированию средств ремонтного фонда фактически провоцирует УК на нарушение баланса интересов собственников помещений и интересов самой компании, удовлетворению которых, естественно, отдается предпочтение.

Целевой характер средств ремонтного фонда и их использование

То, что средства, накапливаемые для проведения ремонта, с экономической точки зрения являются целевыми, не вызывает сомнений. С позиции налогового законодательства они также позиционируются в качестве средств целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ ). А вот правовая природа таких средств в Гражданском и Жилищном кодексах не определена. Вспомним основы гражданского законодательства. Согласно ст. 1 ГК РФ оно базируется на нескольких принципах (в частности, на признании равенства участников регулируемых им отношений и свободы договора). Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора. В свою очередь, гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц и т. д. В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований,
предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, хотя и не предусмотрены законом или такими актами.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности:

из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей;
из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
вследствие неосновательного обогащения;
вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Применяя все сказанное выше к рассматриваемой нами ситуации, достаточно сложно определить, по какому основанию (кроме иных действий граждан и юридических лиц) у собственников помещений и УК возникают права и обязанности по накапливанию и расходованию средств ремонтного фонда, а также в каком объеме. Конечно же, основной недочет – отсутствие нормативных актов, регулирующих данный процесс.

Что касается договора управления, то в общепринятом (рамочном) виде он также не обуславливает возникновение конкретных прав и обязанностей его сторон в части создания и использования ремонтного фонда. Основная причина того, почему договор в рассматриваемом случае не образует соответствующих прав и обязанностей, заключается в следующем. В общем случае срок действия договора управления не может быть менее года и более пяти лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ ). При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД устанавливается на срок не менее одного года (п. 7 ст. 156 ЖК РФ ). То есть размер платы должен ежегодно утверждаться собственниками или (с их согласия) индексироваться (Письмо Минрегиона РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14 ). Вспоминая о том, что период проведения капитального ремонта составляет от 10 до 20 лет, а текущего ремонта – от трех до пяти лет, легко представить ситуацию, при которой управляющая организация, накапливающая средства, заведомо не имеет перед собственниками договорной обязанности выполнить ремонт той или иной сложности, так как период действия договора не пересекается с предположительным периодом проведения ремонта. То есть при получении с собственников сбора на соответствующий ремонт встречных обязательств по его выполнению у УК не возникает (за исключением обязанности по проведению неотложных работ). К тому времени, когда будет необходимо отремонтировать дом, собственники могут не раз сменить управляющую организацию или способ управления МКД.

Между тем согласно установленной структуре платы за жилое помещение она покрывает расходы УК (пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ ):

на управление МКД;
на содержание общего имущества;
на текущий и капитальный ремонт общего имущества.

Отсюда следует важный вывод: если УК накапливает средства на ремонт, порядок, сроки и стоимость которого подлежат согласованию в будущем, то есть если УК еще не приняла на себя обязанности по выполнению ремонтных работ, плата за ремонт должна рассчитываться и взиматься с собственников отдельно от платы за жилое помещение. Иными словами, плата за ремонт должна быть выведена за рамки цены договора управления.

Обозначенное несоответствие договорных и реально существующих отношений между УК и собственниками является проблемообразующим, и обособление сбора на будущий ремонт от платы за жилое помещение – это лишь первый шаг на пути разработки правил игры, в которой силы собственников и управляющих организаций явно не равны, что является провокационным фактором для УК. Чтобы гражданские права и обязанности каждого заинтересованного в образовании ремонтного фонда субъекта были понятны и максимально четко сформулированы, необходимо закрепить все существенные этапы финансирования ремонта (от сбора средств до их расходования) в договоре управления. Это можно сделать путем оформления приложения к договору, в котором будут описаны положения о ремонтном фонде и раскрыты вопросы накопления и использования средств, контроля за их сохранностью, процедуры передачи новой УК и т.д., то есть все нюансы, которые не урегулированы на данный момент на законодательном уровне. В частности, в положении о ремонтном фонде необходимо раскрыть информацию:

под финансирование какого ремонта он создается: капитального, текущего или обоих видов ремонта, причем с обязательным указанием на целевой характер собираемых средств;
о невозвратности платежей в случае прекращения права собственности на помещение в МКД и зачислении данных средств на лицевой счет нового собственника;
на каком расчетном счете накапливаются средства (логичным представляется открытие отдельного банковского счета для этих целей, в идеале – по каждому дому);
каким образом до собственников доводятся сведения о состоянии данных банковских счетов (здесь можно поработать с банковскими выписками на отчетную дату) и соответствии остатков денежных средств на них реальному размеру ремонтного фонда, а также о сумме задолженности собственников по платежам в ремонтный фонд;
в каком порядке и какие сроки происходит передача средств фонда новому управляющему (при смене УК или способа управления).

Законодательные инициативы

В апреле 2012 года группа депутатов внесла на рассмотрение в Госдуму проект Федерального закона № 59728-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Законопроект № 59728-6). Миссия законопроекта – формирование правовых основ для создания устойчивых механизмов финансирования капитального ремонта МКД. Однако после прочтения текста законопроекта становится ясно, что в качестве правовых основ разработчики данного документа позиционируют не универсальные нормы ЖК РФ, которые позволят УК легитимно создавать ремонтный фонд, управлять им и при этом не опасаться претензий со стороны жильцов, жилинспекций, налоговых органов и т.д., а также защитят собственников от произвола недобросовестных компаний, что было бы вполне логично, а государственную надстройку в этой финансовой пирамиде. Поясним, откуда взялся подобный скепсис.

По смыслу данного законопроекта накопление средств на капитальный ремонт путем взимания фиксированной платы необходимо, с этим нельзя не согласиться. Однако есть претензии к самой реализации данной идеи, поскольку все сводится к созданию региональных систем капитального ремонта МКД. Под такой системой понимается установленная нормативными правовыми актами субъектов РФ совокупность мер , принимаемых органами государственной власти субъектов РФ, органами местного само-управления, УК (ТСЖ, ЖК и иными специализированными потребительскими кооперативами) и направленных на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, осуществляемого на плановой основе за счет обязательной платы за капитальный ремонт общего имущества в МКД, вносимой собственниками помещений, а также иных источников.

Даже из самого определения видно, что у собственников помещений появляется обязанность вносить соответствующую плату. Все остальное – дело региональных и местных властей (субъектам, управляющим жилфондом, не отводится здесь никакой новой или значимой функции). Так, предполагается, что Правительство РФ утвердит порядок установления размера платы за капитальный ремонт (ее минимального и максимального уровней). Использование и управление средствами, сформированными за счет платы за капитальный ремонт, будут отнесены исключительно к компетенции государственных органов в области жилищных отношений, а утверждение графиков капитального ремонта – к компетенции органов местного самоуправления.

Важное уточнение содержится в пояснительной записке к законопроекту. В ней говорится, что варианты организации систем капитального ремонта МКД могут быть различными ввиду конкретных особенностей региона. Поэтому предполагается, что у субъектов РФ есть некоторая свобода при построении механизма работы системы капремонта, точнее, они могут выбрать один из двух способов построения системы:централизованный или децентрализованный .

Далее в общих чертах описывается совокупность функций централизованной системы капремонта, которые заключаются в аккумулировании средств, накапливаемых на капремонт на счете уполномоченной субъектом РФ организации (возможно, даже без участия в расчетах УК и ТСЖ). Эта организация осуществляет учет поступлений и управление ими, а также управление средствами, направляемыми на финансирование капитального ремонта, полученными за счет привлеченных кредитов, субсидий. Главная особенность заключается в том, что в рамках централизованной системы может работать принцип взаимовыручки, когда накопления одного дома используются на капитальный ремонт другого дома на возвратной основе.

О децентрализованной системе сказано лишь то, что в этом случае накопление средств осуществляется на отдельных банковских счетах, открываемых УК и ТСЖ. Напоминаем, это даже не текст законопроекта, а лишь к нему. О каком формировании правовых основ финансирования капитального ремонта идет речь, если об этой системе больше нигде не упоминается? А вопросы использования накапливаемых средств по-прежнему не раскрываются и, видимо, отдаются на самостоятельную проработку управляющим и собственникам помещений.

В итоге получается, что субъект РФ, исходя из совокупности разнообразных факторов, должен определить, какую систему капитального ремонта он будет внедрять в регионе:

1) централизованную систему с накоплением средств на счете уполномоченной организации:

с котловым характером их использования;
с индивидуальным характером их использования (каждый дом ремонтируется только за счет средств, собранных собственниками помещений в нем);

2) децентрализованную систему с накоплением средств на отдельных счетах УК (ТСЖ):

с котловым характером их использования ;
с индивидуальным характером их использования.

При этом Законопроектом № 59728-6 предусмотрена поправка к ст. 44 ЖК РФ в части права собственников (реализуемого посредством решения общего собрания собственников помещений в МКД) на отказ от участия в управлении и аккумулировании денежных средств, сформированных за счет платы за капитальный ремонт, и управлении ими в отношении более чем одного МКД. Надо полагать, здесь имеется в виду отказ собственников от финансирования региональной системы капитального ремонта (централизованной или децентрализованной) с котловым характером использования средств. Однако в этом случае все возвращается на круги своя и собственники, не желающие оплачивать ремонт других домов, как и их управляющие компании и ТСЖ, вновь окажутся в ситуации правового вакуума и все с теми же неразрешенными вопросами (о том, в каком порядке собирать средства на ремонт общего имущества и как их администрировать).

В статье дана правовая оценка действий управляющих организаций по сбору с собственников помещений фиксированной платы за капитальный ремонт без согласования сроков, стоимости и перечня конкретных работ. Автор предлагает один из способов легализации данной платы как ежемесячного взноса в ремонтный фонд. Приведенные рекомендации применимы при администрировании денежных потоков, предназначенных для проведения как капитального, так и текущего ремонта.

Статья М. О. Денисовой «Ремонт общего имущества», № 1, 2012.

Статья С. Н. Козыревой «Обязательства по капитальному ремонту общего имущества».

Утверждено Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 06.07.1988 № 191.

Утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Утверждено Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312.

Поскольку относительно децентрализованной системы капитального ремонта не дано исчерпывающих пояснений, автор допускает, что в рамках ее реализации возможно при-менение элементов котлового способа (например, когда УК или ТСЖ может направить собранные на специальном банковском счете средства собственников помещений одного дома на ремонт другого дома, находящегося в управлении УК, на возвратной основе).

Чтобы обеспечить финансовую безопасность ТСЖ, создайте резервный фонд. За счет такого фонда можно покрывать убытки товарищества и оперативно реагировать на непредвиденные ситуации: срочный ремонт, замена оборудования; уборка снега после снегопада силами не одного, а трех дворников, и так далее.

Используйте нашу инструкцию, чтобы создать резервный фонд ТСЖ и не потерять накопленные средства.

Из этой статьи вы узнаете:

как создать резервный фонд;
какие документы нужны для этого;
на что можно использовать средства фонда;
кто должен платить взносы в фонд;
кто распоряжается средствами;
как отчитаться об использовании средств фонда.

Как создать резервный фонд

Чтобы создать резервный фонд в ТСЖ, вам нужно решение общего собрания членов этого товарищества.

Специальный механизм создания резервного фонда жилищным законодательством не определен. Но в пункте 2 ч. 1 ст. 137, ч. 3 ст. 151 ЖК РФ прямо указано, что общее собрание членов ТСЖ вправе определять специальные взносы и отчисления в резервный фонд.

Общее собрание членов ТСЖ также утверждает порядок использования средств, накопленных в резервном фонде, и правила отчетности по их использованию. Такие нормы установлены п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.

Собрание членов ТСЖ можно провести в форме очного, заочного или очно-заочного голосования. Это следует из ч. 1.1 ст. 146 и ст. 44.1 ЖК РФ.

Какие документы нужны для создания резервного фонда

Основные документы, необходимые для работы резервного фонда в ТСЖ, - это протокол общего собрания членов ТСЖ и положение о резервном фонде.

Протокол общего собрания членов товарищества подтверждает законность создания фонда, а положение регулирует организационные вопросы работы с его средствами.

Общее собрание членов ТСЖ по вопросу создания резервного фонда товарищества должно:

выяснить, все ли согласны с созданием резервного фонда в ТСЖ (ответы: да/нет);
утвердить взнос в резервный фонд в размере (ответы: сумма взноса рассчитывается исходя из суммы ________ руб. с кв. м общей площади помещения/сумма взноса составляет _____ руб. с одного помещения);
утвердить положение о резервном фонде (ответы: да/нет);
утвердить порядок использования средств резервного фонда (ответ: в соответствии с положением о резервном фонде);
утвердить порядок отчета об использовании средств резервного фонда (ответ: в соответствии с положением о резервном фонде);
утвердить изменения в устав ТСЖ (если положения устава не предусматривали создание резервного фонда).

Чтобы принять решения по указанным вопросам, необходимо простое большинство голосов членов ТСЖ, присутствующих на собрании (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ). Простое большинство - это 50% голосов плюс 1 голос от общего количества голосов членов ТСЖ или их представителей, участвующих на собрании.

В положение о резервном фонде включите подробный порядок:

создания резервного фонда;
накопления средств;
расходования средств;
контроля за расходованием средств.

В дальнейшем изменения в положение о резервном фонде мы также рекомендуем принимать через голосование на общем собрании членов ТСЖ.

Кто должен платить взносы в фонд

Обязательно платить специальные взносы в резервный фонд будут все члены ТСЖ. Для остальных собственников помещений в МКД есть особый порядок.

Обязательные платежи и взносы членам ТСЖ орган управления товарищества определяет в соответствии с уставом. Это предусмотрено ч. 8 ст. 156 ЖК РФ. При этом резервный фонд может формироваться не только за счет взносов собственников, но и из иных поступлений. Например, в резервный фонд можно перечислять доход от хозяйственной деятельности товарищества или другие доходы ТСЖ (ч. 3 ст. 152 ЖК РФ).

Вопрос

Поступления в резервный фонд могут быть разовыми и под конкретные работы?

Да, могут.

Законодательство не ограничивает периодичность поступлений взносов в резервный фонд. Цели использования средств фонда и его источники определяет общее собрание членов ТСЖ в соответствии с уставом товарищества.

Собственники помещений в МКД, которые не стали членами ТСЖ, не обязаны платить взносы в резервный фонд «по умолчанию». Дело в том, что для собственников - не членов товарищество может устанавливать размер обязательных платежей, связанных только с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Ведь в обязательном порядке такие собственники должны оплачивать:

содержание жилого помещения;
коммунальные услуги;
взносы на капитальный ремонт.

Часть экспертов говорит о том, что собственники, не ставшие членами ТСЖ, не должны платить дополнительные взносы, в том числе в резервный фонд товарищества. У них нет правовых оснований платить в организацию, членом которой они не являются. Такие выплаты от не членов похожи на благотворительность или дарение.

Исходим из того, что большинство собственников помещений в МКД должны быть членами товарищества. В противном случае общее собрание собственников должно принять решение о ликвидации ТСЖ. Это предусмотрено ч. 2 ст. 141 ЖК РФ. Значит, большинство собственников - члены ТСЖ, которых вы можете обязать платить дополнительные взносы.

Обязать не членов платить дополнительные взносы можно только в резервный фонд МКД, но не в резервный фонд товарищества. Решение о создании резервного фонда МКД, о распоряжении его средствами принимает общее собрание собственников помещений в МКД. Это следует из ст. 153, ч. 6 ст. 155 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ и подтверждается судебной практикой. О том, как работать с резервным фондом МКД, мы расскажем в следующих номерах журнала.

На что можно использовать средства фонда

Цели, для которых ТСЖ создает резервный фонд, могут быть любыми, но в рамках устава товарищества и положения о резервном фонде. Фонд должен покрывать расходы, которые не предусмотрены сметой доходов и расходов товарищества. Иначе получится дублирование платежей. С одной стороны, это наказуемо, а с другой - приведет к потере субсидий, например, в Москве.

Цель создания резервного фонда нужно указать в протоколе общего собрания членов ТСЖ, этого требует п. 5 ч. 2 ст. 145 и ч. 3 ст. 151 ЖК РФ.

Использовать средства резервного фонда можно, к примеру:

на непредвиденные расходы (чрезвычайные или форс-мажорные ситуации, срочный ремонт общего имущества в МКД, устранение аварий и т. п.);
благоустройство придомовой территории, включенной в состав общего имущества (например, на установку детского городка, не предусмотренную сметой);
судебные расходы ТСЖ;
покрытие убытков ТСЖ.

Чтобы потратить деньги на цели, не заявленные в положении о резервном фонде, нужно внести изменения в этот документ, принять новое решение на общем собрании членов ТСЖ.

Кто распоряжается средствами резервного фонда

Распорядителя средств фонда назначает общее собрание членов ТСЖ. В уставе должно быть указано, какое количество голосов членов ТСЖ для этого нужно.

Управление расходами резервного фонда мы рекомендуем передать правлению товарищества, чтобы не проводить каждый раз общее собрание членов ТСЖ.

В своем решении правление должно указывать: цель направляемых средств резервного фонда, размер средств, получателя средств и основание (например, договор, судебное решение и т. д.)

Председатель правления товарищества будет обеспечивать исполнение решений, принятых правлением, в силу закона. Это указано в ч. 1 ст. 149 ЖК РФ.

Такой механизм поможет оперативно ликвидировать аварии или решать другие неотложные ситуации, ведь в большинстве случаев резервный фонд нужен именно для оплаты непредвиденных расходов.

Как отчитаться об использовании средств резервного фонда

Взносы и отчисления в резервный фонд отразите в смете доходов и расходов ТСЖ на год.

Контролировать использование средств должна ревизионная комиссия в рамках ежегодных проверок финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ. По результатам проверки ревизионная комиссия оформляет заключение.

По решению общего собрания членов ТСЖ может быть также проведен независимый аудит.

При этом любой член ТСЖ по письменному запросу вправе получать информацию о состоянии и расходовании средств резервного фонда товарищества (пп. 3, 4 ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ).

ОСНО: Налог на прибыль

Налоговый учет денежных средств, полученных на ремонт общего имущества многоквартирного дома, зависит от источников их получения:

от собственников помещений или из бюджета при долевом участии в ремонте. Фонд на ремонт формирует управляющая компания;

от нанимателей по договору социального найма (по неприватизированным квартирам) и других граждан, которые собственниками не являются. Фонд на ремонт формирует управляющая компания;

от регионального оператора. Фонд на ремонт формирует региональный оператор.

Средства от собственников или из бюджета

Средства, которые поступают на счет управляющей компании от собственников помещений дома (или из бюджета) на проведение ремонта общего имущества, в доходах не учитывайте (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Это относится как к капитальному, так и к текущему ремонту (письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/104).

Управляющей компании нужно обеспечить раздельный учет полученных средств. При отсутствии раздельного учета данные средства нужно будет включить в состав доходов при расчете налога на прибыль . Это следует из подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Средства на ремонт, которые поступают на счет управляющей компании непосредственно от арендаторов общего имущества многоквартирного дома, от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма, по общему правилу в доходах учесть нужно. Однако, если оформить такие отношения агентским договором, налогооблагаемые доходы они не увеличат. В таком случае управляющая компания выступает посредником между пользователями помещений многоквартирного дома и подрядчиком, оказывающим услуги по ремонту. А доходом управляющей компании будет являться посредническое вознаграждение. Подтверждают данный подход нормы подпункта 9 пункта 1 статьи 251, пункта 9 статьи 270 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 9 октября 2012 г. № 03-03-06/1/530.

Cовет: во избежание споров с проверяющими заключайте агентский договор до подписания договоров с подрядчиками.

В противном случае такое посредничество будет поставлено под сомнение. Поскольку в данной ситуации нельзя действовать в интересах третьих лиц, не имея на то предварительной договоренности с ними. Это следует из статьи 1011 Гражданского кодекса РФ и пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85.

Когда управляющая компания выступает подрядчиком по договору с региональным оператором, то доходы и расходы в рамках такого договора отражайте так же, как и по другим договорам, связанным с выполнением работ.

Подробнее об этом см.:

Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг) ;

Как учесть при расчете налога на прибыль расходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам .

Важно: деньги, которые поступили на капитальный ремонт от регионального оператора, средствами целевого финансирования считать нельзя. Ведь деньги поступили не от собственников. В данном случае фонд капитального ремонта сформирован непосредственно региональным оператором. Для управляющей компании эти средства - обычная плата (предоплата) за работы по договору подряда. Это следует из положений подпункта 14 пункта 1 статьи 251, статей 271, 272 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 24 июня 2015 г. № 07-01-06/36433.

ОСНО: НДС. Ремонт за счет собственников, бюджетных денег

Если источником финансирования ремонта (капитального, текущего) являются средства собственников и нанимателей помещений, а также бюджетные средства, то порядок начисления НДС при реализации услуг по ремонту (текущему, капитальному) многоквартирного дома зависит от способа проведения работ: подрядный или хозяйственный.

При подрядном способе реализация работ по ремонту в сумме, выставленной подрядной организацией, от НДС освобождена (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ). Льготу можно применить тогда, когда работы управляющая компания реализует жильцам по цене приобретения их у подрядчика. Причем режим налогообложения подрядчика значения не имеет. Об этом сказано в письме Минфина России от 20 октября 2015 г. № 03-07-11/59955.

От этой льготы можно отказаться (п. 5 ст. 149 НК РФ). См. подробнее Как отказаться от льготы по НДС (приостановить ее использование) . В случае применения льготы сумму входного НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для ремонта, учтите в их стоимости (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Кроме того, не нужно включать в налоговую базу по НДС средства, которые:

управляющая организация собрала на ремонт (например, с собственников помещений), если они направляются в резерв на проведение капитального и текущего ремонта;

выделил муниципалитет на капитальный ремонт.

Это следует из пункта 3 статьи 162 Налогового кодекса РФ и разъяснено в письмах Минфина России от 17 марта 2015 г. № 03-07-11/14180 и от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399.

Совет: поскольку законодательно не закреплено определение резерва на ремонт общего имущества жильцов многоквартирного дома, во избежание споров с проверяющими порядок его формирования и расходования разработайте и утвердите сами. Для этого можно поступить так.

Управляющая организация может включить в договор управления (протокол общего собрания собственников помещений) условие о том, что плата за ремонт, вносимая собственниками помещений, направляется на формирование резерва на проведение текущего или капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Порядок формирования и использования резерва можно оформить приложением к договору управления (если условие о создании резерва прописано в договоре) или в виде отдельного положения (если решение о создание резерва закреплено в протоколе общего собрания собственников).

При этом создавать резерв предстоящих расходов в налоговом учете нет оснований, поскольку средства, собранные на ремонт, являются предоплатой, а расходы на ремонт за счет собственников не учитываются для целей налогообложения.

Такой вывод следует из статей 44 и 162 Жилищного кодекса РФ, подпункта 14 пункта 1 статьи 251 и статьи 324 Налогового кодекса РФ.

Если управляющая компания выполняет ремонт общего имущества многоквартирного дома собственными силами , реализация работ облагается НДС независимо от (п. 1 ст. 146 и ст. 154 НК РФ, письмо Минфина России от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169. При этом тарифы, предъявляемые жильцам, формируйте с учетом НДС (письмо ФНС России от 15 марта 2013 г. № АС-3-3/904). Начислять НДС на стоимость ремонтных работ, производимых собственными силами, нужно, даже если управляющая компания создавала резерв на проведение капитального и текущего ремонта (письма Минфина России от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399, от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169). НДС со стоимости товаров, работ, услуг, приобретенных для целей ремонта, примите к вычету в общем порядке (ст. 171 и 172 НК РФ).

Если управляющая компания получила бюджетные субсидии на ремонт дома, то воспользоваться нормой пункта 2 статьи 154 Налогового кодекса РФ в данном случае не получится, так как стоимость ремонта дома не относится к регулируемым государством ценам. Поэтому полученные суммы из налоговой базы по НДС не исключайте. Такие разъяснения даны в письме ФНС России от 30 мая 2014 г. ГД-4-3/10394.

Управляющая компания «Альфа» применяет общую систему налогообложения, использует освобождение от НДС по операциям, предусмотренным подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Помимо коммунальных платежей, организация взимает с собственников помещений многоквартирного дома плату за ремонт. Из бюджета проведение ремонта не финансируется. По смете стоимость ремонта составляет 500 000 руб. Столько же получено от собственников помещений (суммарно за 2014 год).

В декабре 2014 года «Альфа» перечислила подрядной организации плату за проведенные ремонтные работы - 495 600 руб. (в т. ч. НДС - 75 600 руб.).

Дебет 20 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60
- 75 600 руб. - выделен входной НДС.

Принять входной НДС к вычету нельзя, поэтому бухгалтер включил его в стоимость работ:

Дебет 20 Кредит 19
- 75 600 руб. - скорректирована стоимость ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51

Дебет 20 Кредит 90-2

Дебет 62 Кредит 90-1

ОСНО: НДС. Ремонт по договору подряда с региональным оператором

Фонд на капитальный ремонт может формировать региональный оператор . А управляющая компания в этом случае может выступать его подрядчиком, заключив договор на работы по капремонту. Реализуя такие работы (получив аванс за них), управляющая компания должна начислять НДС в общем порядке (п. 1 ст. 146 и ст. 154 НК РФ).

Подробнее об этом см.:

Как начислить НДС при реализации товаров (работ, услуг) ;

О применении вычетов по НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения подрядных работ, см. При каких условиях входной НДС можно принять к вычету .

УСН: поступление средств

Учет денежных средств, полученных на ремонт общего имущества многоквартирного дома, зависит от источников их получения:

от собственников помещений или из бюджета;

от нанимателей по договору социального найма (по неприватизированным квартирам) и других граждан, которые собственниками не являются;

от регионального оператора.

Средства от собственников или из бюджета

Средства, полученные непосредственно от собственников помещений дома (из бюджета) на проведение ремонта общего имущества, в доходах не учитывайте (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Это относится как к капитальному, так и к текущему ремонту (письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/104). Несмотря на то что указанное письмо относится к организациям на общей системе, применять его можно и при упрощенке (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Управляющей компании нужно обеспечить раздельный учет данных средств. При отсутствии раздельного учета эти средства нужно будет включить в состав доходов. Это следует из подпункта 1 пункта 1.1 статьи 346.15, подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ и подтверждено письмом ФНС России от 30 ноября 2011 г. № ЕД-4-3/20145.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении расходов на ремонт общего имущества в многоквартирном доме (подрядным способом). Все квартиры дома находятся в собственности граждан

Управляющая компания «Альфа» применяет упрощенку (объект налогообложения - «доходы за минусом расходов»).

В декабре 2013 года «Альфа» перечислила подрядной организации плату за проведенные ремонтные работы - 495 600 руб. Работы были выполнены в том же месяце, что подтверждено актом.

В учете были сделаны проводки:

Дебет 51 Кредит 62 «Расчеты по авансам полученным»
- 500 000 руб. - получены средства на ремонт от собственников помещений;

Дебет 20 Кредит 60
- 420 000 руб. - отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 19 Кредит 60
- 75 600 руб. - отражен входной НДС;

Дебет 20 Кредит 19
- 75 600 руб. - включен входной НДС в стоимость ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51
- 495 600 руб. - перечислена оплата подрядчику за счет средств собственников помещений многоквартирного дома;

Дебет 20 Кредит 90-2
- 495 600 руб. - списаны на себестоимость расходы на проведение ремонта;

Дебет 62 Кредит 90-1
- 495 600 руб. - отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту (в сумме средств, полученных от собственников и нанимателей помещений);

Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
- 495 600 руб. - зачтена предоплата, полученная от собственников (нанимателей) помещений.

Бухгалтер «Альфы» при расчете единого налога в декабре учел: затраты на проведение ремонта в сумме 495 600 руб. в составе расходов.

Средства от арендаторов и нанимателей

Средства на ремонт, которые поступили непосредственно от арендаторов общего имущества многоквартирного дома, от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма, по общему правилу в доходах учесть нужно. Нормы подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ в отношении таких средств не применяются. Однако, если оформить перечисление этих средств посредническим договором, налогооблагаемые доходы они не увеличат. В таком случае управляющая компания выступает посредником между пользователями помещений многоквартирного дома и подрядчиком, оказывающим услуги по ремонту. Подтверждают данный подход нормы статьи 346.15, подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 28 февраля 2013 г. № 03-11-11/86.

Средства от регионального оператора

Если управляющая компания выступает подрядчиком по договору с региональным оператором , то доходы и расходы в рамках такого договора отражайте так же, как и по другим договорам, связанным с выполнением работ.

Деньги, поступившие на капитальный ремонт от регионального оператора, средствами целевого финансирования не являются. Для управляющей компании это обычная плата (предоплата) за выполненные работы по договору подряда. Поэтому сумму поступивших средств отразите в доходах. Это следует из положений подпункта 14 пункта 1 статьи 251, статей 346.15, 346.17 Налогового кодекса РФ.

УСН: расходование средств

Управляющие компании, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, стоимость товаров (работ, услуг), приобретенных для целей ремонта, могут учесть в расходах . Сделать это можно при условии, что средства на ремонт не являются целевыми в соответствии со статьей 251 Налогового кодекса РФ, а расходы поименованы в закрытом перечне статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.

УСН: НДС

Если управляющая компания на упрощенке реализует населению работы (услуги) по тарифам, которые утверждены местными властями, то включенный в тариф НДС платить в бюджет она не должна (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). НДС, предъявленный подрядчиками, учитывайте в стоимости реализуемых работ (услуг) (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ). Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 10 апреля 2013 г. № 03-07-14/11871 и от 1 октября 2013 г. № 03-07-15/40685 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 25 октября 2013 г. № ЕД-4-3/19226).

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 1

Объем реализации продукции и услуг коммунальных предприятий во многом зависит от эффективности использования основных производственных фондов и их мощности. На практике часто бывает так, что, несмотря на проводимые профилактические работы, механизмы выходят из строя в самый неподходящий момент, и на их ремонт из оборота отвлекаются значительные средства. Это может подорвать финансовую стабильность организации.

Обеспечить равномерность включения таких затрат в себестоимость поможет формирование резерва на ремонт основных средств. Кроме этого, за счет создаваемых резервов организации ЖКХ выполняют еще одну важную задачу - проводят капитальный ремонт жилья.

Как создавать и использовать такие резервы? Как вести их бухгалтерский и налоговый учет? Об этом мы расскажем в статье.

Формирование резерва на ремонт основных средств

Основные фонды предприятий коммунального хозяйства, используемые в производстве продукции и оказании услуг, можно разделить на две группы: объекты инженерной инфраструктуры и основные средства, которые используются для обслуживания и ремонта этих объектов. Первая группа включает:

производственные здания (здания водопроводных станций, электрических подстанций, котельных, гаражей);
сооружения (кабельные и контактные сети, сооружения наружного водопровода, водопровод и канализационные сети, артезианские скважины, резервуары, водонапорные башни, коллекторы, поля фильтрования);
машины и оборудование (паровые котлы, электрогенераторы, электроколлекторы, двигатели, преобразователи, распределительные щиты, масляные выключатели).

Вторая группа - это транспортные средства (автомобили, автотранспорт специального назначения, автоприцепы), а также производственный и хозяйственный инвентарь (инструменты, приспособления).

В соответствии с п. 3 ст. 260 НК РФ с целью обеспечения равномерного включения в себестоимость услуг затрат на проведение ремонтных работ и оптимизации налога на прибыль организации ЖКХ могут создавать резерв на ремонт основных средств. Порядок его формирования определен ст. 324 НК РФ.

При этом необходимо иметь в виду, что объекты инженерной инфраструктуры обычно не являются собственностью организаций ЖКХ. Поэтому при формировании резервного фонда важны особенности договорных взаимоотношений между субъектами собственности жилищного фонда и объектов коммунального назначения (так называемой службой заказчика) и субъектами хозяйствования - предприятиями различных организационно-правовых форм, оказывающими жилищно-коммунальные услуги <1>.

<1> Договорные отношения между заказчиком и предприятием-подрядчиком должны регулироваться Положением о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве, утвержденным Приказом Минстроя России от 20.08.1996 N 17-113.

Так, если основные средства объектов инженерной инфраструктуры по договору передаются организации ЖКХ в хозяйственное ведение или аренду и, соответственно, ставятся на ее баланс, то ремонтный фонд формируется как на указанные основные средства, так и на те, которые принадлежат самой организации и используются ею для обслуживания и ремонта объектов инженерной инфраструктуры. В случае передачи объектов инженерной инфраструктуры организации ЖКХ только на обслуживание, ремонтный фонд формируется лишь по основным средствам, используемым для обслуживания и ремонта объектов инженерной инфраструктуры и находящимся у нее на балансе. Создание резерва на ремонт объектов инженерной инфраструктуры, а также учет расходов на все виды ремонтов этих объектов производится службой заказчика, у которой они находятся в хозяйственном ведении либо оперативном управлении.

Согласно п. 2 ст. 324 НК РФ размер отчислений в ремонтный фонд определяется исходя из совокупной стоимости основных средств и нормативов отчислений, которые разрабатываются и утверждаются организациями ЖКХ по согласованию с собственником объектов жилищно-коммунального хозяйства (органом местного самоуправления или уполномоченной им организацией, выполняющей функции заказчика).

К сведению: совокупная стоимость включает в себя первоначальную стоимость (восстановительную стоимость для объектов, введенных в действие до 1 января 2002 г.) всех амортизируемых основных средств, эксплуатируемых на начало года, в котором создается резерв.

Обратите внимание: решение о создании резерва на ремонт основных средств, а также нормативы отчислений необходимо утвердить в приказе об учетной политике организации.

Базой для определения нормативов отчислений в резервный фонд является смета затрат на проведение ремонтных работ, рассчитанная на основании срока службы основных средств, продолжительности межремонтных сроков, регламента проведения ремонтных работ по каждому виду основных средств, а также нормативов материальных, энергетических, трудовых и финансовых затрат на их проведение. Если на федеральном или региональном уровне нормативы не утверждены, их можно разработать в рамках муниципального образования и утвердить органом местного самоуправления. При этом Налоговым кодексом установлено ограничение по размеру создаваемого резервного фонда. Максимальная величина его не может превышать среднего значения фактических расходов на ремонт за предшествующие три года. Поскольку НК РФ требует, чтобы резерв, рассчитанный исходя из нормативов, соответствовал сметной стоимости предстоящих ремонтов, логично было бы расходы на ремонт по смете заложить не ниже суммы средних затрат на его проведение за предыдущие три года.

Норматив резервных отчислений определяют по формуле:

Н = Сос / Рм х 100%,

где Сос - совокупная стоимость амортизируемых основных средств;

Рм - предельный размер резерва.

Так формируется резервный фонд на текущий год. В течение года эта сумма равномерно, в зависимости от того, как организация рассчитывается с бюджетом (либо по 1/12 ежемесячно, либо по 1/4 ежеквартально), включается в затраты отчетного периода.

Объекты инженерной инфраструктуры отличает длительный период использования, продолжительный межремонтный срок, высокая стоимость ремонтов. Для проведения особо сложных и дорогих видов капитального ремонта основных средств согласно Налоговому кодексу можно накапливать денежные ресурсы в течение более одного налогового периода при условии, если в предшествующие годы такой или аналогичный ремонт не проводился. Соответственно, размер отчислений в резервный фонд увеличивается на сумму средств для финансирования ремонта.

Расчет нормативов отчислений в резервный фонд, создаваемый для проведения дорогостоящего ремонта, производится отдельно по каждому виду основных средств. Для этого нужно сметную стоимость ремонта, рассчитанную на основании балансовой стоимости и утвержденных нормативов материальных, энергетических и трудовых затрат, разделить на количество лет, в течение которых будет формироваться запланированная на ремонт сумма. В случае отсутствия необходимой нормативной базы в расчетах за основу может быть принята динамика расходов за определенное количество лет (в сопоставимых ценах) на капитальный и текущий ремонты. К этим расходам относят затраты на материалы, запасные части, на электрическую и тепловую энергию, на оплату труда ремонтных рабочих с отчислениями, а также на услуги своих подразделений и сторонних организаций и др.

При изменении условий осуществления ремонтных работ (изменение состава, организации или технологии выполнения работ, состава основных средств и пр.), условий оплаты труда работников, стоимости материалов, энергии нормативы отчислений в ремонтный фонд могут пересматриваться по согласованию с собственником основных средств (органами местного самоуправления или уполномоченной ими организацией, выполняющей функции заказчика).

Обратите внимание: Налоговый кодекс не предусматривает никаких ограничений размера создаваемого фонда на сложные и дорогие виды капитального ремонта.

Таким образом, общая величина резерва, на которую организация сможет уменьшить налогооблагаемую прибыль в течение года, будет складываться из двух слагаемых: суммы резерва по ремонту текущего года и части средств, зарезервированных для проведения дорогостоящего ремонта.

Бухгалтерский и налоговый учет резерва на ремонт основных средств

В бухгалтерском учете информация о сумме резерва на ремонт основных средств отражается на счете 96 "Резервы предстоящих расходов". Ежемесячные отчисления в резерв показываются по кредиту этого счета в корреспонденции со счетами производственных затрат 20, 23. В налоговом учете их следует относить на прочие расходы.

Фактически осуществленные затраты на проведение ремонта списываются непосредственно за счет средств указанного резерва. При этом следует иметь в виду, что списание средств осуществляется только для выполнения ремонтных работ в соответствии с актами (процентовками) на выполненные работы независимо от того, каким способом (подрядным или хозяйственным) они были проведены.

Если на произведенные ремонтные работы средств фонда не хватило, то в налоговом учете разницу можно отнести на расходы только в последний день налогового периода. В бухгалтерском учете не обязательно дожидаться конца года, но в целях избежания двойного учета бухгалтеру гораздо удобнее списать эту разницу по правилам налогового учета, ведь на размере налоговых платежей это не отразится и годовую отчетность не исказит.

В случае неполного использования резерва по итогам года данные бухгалтерского и налогового учета будут отличаться. В налоговом учете в соответствии с п. 7 ст. 250, п. 2 ст. 324 НК РФ неиспользованный остаток резерва подлежит включению в состав внереализационных доходов организации. По правилам бухгалтерского учета согласно п. 69 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств <2> остаток резерва сторнируется, то есть на эту сумму уменьшается сумма затрат. Поэтому при создании резерва важно правильно рассчитать его размер, чтобы в конце года с этой суммы не нужно было уплачивать налог на прибыль. Таковы правила списания резервного фонда, сформированного на текущий год.

<2> Приказ Минфина России от 13.10.2003 N 91н "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств".

Что касается средств, накапливаемых на проведение сложного и дорогостоящего капитального ремонта более одного года, то неиспользованный остаток резерва можно перенести на следующий налоговый период. Учет расходов по таким ремонтным работам нужно вести отдельно и подтверждать их графиком проведения капитального ремонта. Перенос величины начисленного резерва на следующий год в указанном случае не зависит от того, осуществлялись в текущем периоде ремонтные работы за счет средств созданного резерва или нет.

Однако налоговые органы нередко придерживаются иной точки зрения. В частности, они считают, что переносить на следующий налоговый период суммы начисленного резерва можно лишь в том случае, если в текущем году частично были произведены фактические затраты на предусмотренный капремонт. Если же фактических расходов на ремонтные работы не было, то для целей налогообложения прибыли вся сумма начисленного за год резерва на особо сложные и дорогие виды ремонта должна быть включена в состав внереализационных доходов налогоплательщика.

Обратите внимание: такую позицию налоговиков поддерживает и арбитражный суд (см., например, Постановление ФАС ДВО от 12.05.2004 N Ф03-А37/04-2/722).

Пример 1 . ЖСК "Нагорный" решил создать в 2005 г. резерв на ремонт основных средств. В учетной политике записано, что резерв формируется по правилам налогового учета. За 2002 - 2004 гг. фирма израсходовала на ремонт 5 400 000 руб.

Согласно утвержденной смете в 2005 г. запланировано отремонтировать основных средств на 1 850 000 руб. (работы были произведены в июне 2005 г.). Кроме того, в 2007 г. планируется провести капитальный ремонт котельной. Его сметная стоимость составила 3 300 000 руб. Для этого было решено резервировать средства в течение 2005 - 2006 гг. Отчетным периодом у фирмы является квартал.

Сначала определим предельный размер резервного фонда:

5 400 000 руб. / 3 = 1 800 000 руб.

Следовательно, каждый квартал фирма сможет отчислять в резерв 450 000 руб.

На капитальный ремонт котельной в течение двух лет фирма будет ежеквартально резервировать 412 500 руб. (3 300 000 руб. / 2 года / 4 кв.).

Таким образом, общая сумма ежеквартальных отчислений в 2005 г. составит 862 500 руб. (450 000 + 412 500).

В бухгалтерском учете ЖСК "Нагорный" были сделаны следующие проводки:


В марте и июне 2005 г.
ремонт основных средств
В июне 2005 г.
Отражены фактические расходы на
Списаны затраты на ремонт в пределах начисленного резерва (862 500 х 2) руб.
В сентябре 2005 г.
Произведены отчисления в резерв на ремонт основных средств
Списан остаток фактических затрат на ремонт с учетом предельного размера начисленного резерва (1 800 000 руб. - 1 725 000 руб.)

Произведены отчисления в резерв на ремонт основных средств
Списан на расходы остаток фактических затрат на ремонт

Остаток фонда в сумме 1 650 000 руб. на проведение в 2007 г. капитального ремонта котельной будет перенесен на следующий год.

Обратите внимание: принимая решение о создании резерва на ремонт основных средств, организация должна помнить, что списать на себестоимость расходы на проведение любых видов ремонтных работ (и капитальных, и текущих) в течение года она может только за счет средств резерва. Налоговый кодекс не предусматривает одновременного включения в затраты фактически понесенных расходов на ремонт основных средств и отчислений в резервный фонд. Превышение фактических затрат над суммой резерва уменьшает налоговую базу только по окончании налогового периода.

До недавнего времени в арбитражной практике были случаи, когда суд соглашался с тем, что, если налогоплательщик создавал резерв только на капитальный ремонт и размер резерва рассчитывал исходя из необходимости финансирования именно этого вида ремонта, то списать затраты на проведение текущего ремонта основных средств за счет средств указанного резерва по итогам отчетного периода уже не представлялось возможным (Постановление ФАС ВСО от 03.08.2004 N А19-2703/03-24-Ф02-2928/04-С1). Точка в этом вопросе была поставлена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 05.04.2005 N 14184/04, который указал, что Кодексом не предусмотрено создание резервов в зависимости от видов ремонта основных средств, поэтому при создании налогоплательщиком резерва на ремонт основных средств он должен руководствоваться правилами ст. 324 Кодекса, не предусматривающей возможности включения в расходы для целей налогообложения фактических затрат по итогам отчетных периодов.

Следовательно, выводы судов о правомерности действий налогоплательщика не соответствуют закону.

Л.В.Карпович

Эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Текущий ремонт жилищного фонда

Жилищный фонд, согласно определению, содержащемуся в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ), представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Наряду с регулированием отношений, касающихся учета жилищного фонда, управления многоквартирными домами и предоставления коммунальных услуг, пользования общим имуществом собственников помещений, жилищное законодательство регулирует отношения, связанные с содержанием и ремонтом жилых помещений.

В статье мы поведем речь о текущем ремонте жилищного фонда, кратко рассмотрим правила и требования, которые должны соблюдаться при проведении текущего ремонта, а также остановимся на вопросах налогообложения доходов и расходов, связанных с текущим ремонтом жилищного фонда.

Общие положения

Обратимся к Правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 (далее – Правила № 170). Согласно разделу II названных правил текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Организация и планирование текущего ремонта регулируется пунктом 2.3 Правил № 170, согласно которому текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий, а именно, системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

Продолжительность ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех – пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в Приложении № 7 к Правилам № 170.

Следует отметить, что на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается опись ремонтных работ, которая согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда. Текущий ремонт должен производиться без прекращения обслуживания здания, в том числе тепло-, водо-, энергообеспечения.

Говоря о текущем ремонте жилищного фонда, нельзя не обратить внимание на постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не надлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее – Правила № 491).

Согласно пункту 1 Правил № 491 состав общего имущества определяется, в частности, собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, включает в себя, в том числе, текущий ремонт имущества, указанного в подпунктах "а" – "д" пункта 2 Правил № 491, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (пункт 11 Правил № 491).

На основании названных выше подпунктов пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (пункт 12 Правил № 491).

Пунктом 17 Правил № 491 определено, что собственники помещения обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Обратите внимание!

В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений, что установлено пунктом 19 Правил № 491.

Попутно отметим, что согласно Приказу Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года № 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" текущий ремонт жилых и подсобных помещений квартир должен выполняться нанимателями этих помещений за свой счет. Перечень работ по ремонту квартир, выполняемых нанимателями за свой счет, приведен в приложении № 8 к названному документу. Эти работы должны выполняться за счет средств эксплуатирующей организации, если они вызваны неисправностью элементов здания (кровли, инженерных систем и др.), техническое обслуживание и ремонт которых входят в ее обязанности.

Налогообложение

Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов налогообложения операций по текущему ремонту жилищного фонда, обратимся к ЖК РФ.

Как установлено пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (пункт 4 статьи 158 ЖК РФ).

Как определено пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

– управление управляющей организацией.

Способ управления выбирается собственниками помещений в этом доме на общем собрании, что установлено пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ. В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2010 года по делу № Ф03-191-2010 указано, что избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность перед собственниками за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами (пункт 2.1 статьи 161 ЖК РФ).

При управлении многоквартирным домом ТСЖ либо жилищными или иным специализированным потребительским кооперативом, указанные ТСЖ или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности (пункт 2.2 статьи 161 ЖК РФ).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме (пункт 2.3 статьи 161 ЖК РФ).

Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (пункт 16 статьи 161 ЖК РФ).

Напомним, что к существенным условиям договора управления в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ относится порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы.

Согласно пункту 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Поскольку Налоговый кодекс Российской Федерации (далее – НК РФ) не дает определение понятия "ремонт", то налогоплательщик для целей налогового учета должен руководствоваться понятиями и терминами гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемыми в НК РФ, применяющимися в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства. Такое право предоставлено пунктом 1 статьи 11 НК РФ, об этом еще раз напомнили налогоплательщиками специалисты Минфина Российской Федерации в письме от 23 марта 2012 года № 03-03-06/1/152. Кроме того, для более детальной конкретизации вышеуказанного понятия Минфин рекомендует обращаться в Министерство регионального развития Российской Федерации.

В отношении налога на добавленную стоимость (далее – НДС) необходимо обратить внимание на следующее. В соответствии с подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ от налогообложения НДС реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги),

Таким образом, от налогообложения НДС освобождаются операции по реализации работ (услуг) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые управляющими организациями, ТСЖ по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

При этом работы (услуги) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, реализуемые управляющим организациям, ТСЖ организациями и предпринимателями, непосредственно выполняющими (оказывающими) данные работы (услуги), от налогообложения НДС не освобождены, на что обращено внимание в письмах Минфина Российской Федерации от 23 декабря 2009 года № 03-07-15/169, от 21 ноября 2011 года № 03-07-14/112, от 5 марта 2013 года № 03-07-14/6462.

Также в письмах отмечено, что НК РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по ремонту общего имущества в доме, выполняемых (оказываемых) собственными силами управляющих организаций и ТСЖ.

Таким образом, у управляющих компаний и ТСЖ, применяющих вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС, при оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, не имеется оснований для исключения сумм этого налога из тарифов на данные услуги, о чем сказано в письме Минфина Российской Федерации от 2 сентября 2011 года № 03-07-14/89.

Следует помнить о том, что налогоплательщики, осуществляющие операции по реализации товаров (работ, услуг), не подлежащие налогообложению НДС, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Такое право налогоплательщикам предоставлено пунктом 5 статьи 149 НК РФ и для его реализации необходимо представить соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. В этом случае налогообложение и налоговые вычеты по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, следует производить в общеустановленном порядке.

Согласно пункту 3 статьи 162 НК РФ в налоговую базу по НДС не включаются, в частности, денежные средства, полученные управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом освобождение от налогообложения НДС стоимости ремонтных работ, оплачиваемых за счет средств данного резерва, НК РФ не предусмотрено, на что обращено внимание в письме Минфина Российской Федерации от 4 октября 2012 года № 03-07-11/399. Аналогичные разъяснения содержаться в письме ФНС Российской Федерации от 12 мая 2014 года № ГД-4-3/8909@.

Управляющие организации, а также некоммерческие организации, такие как ТСЖ, согласно статье 246 НК РФ, являются плательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу в порядке, установленном главой 25 НК РФ.

Объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, на основании пункта 1 статьи 247 НК РФ признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном главой 25 НК РФ.

Исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, предусмотрен статьей 251 НК РФ.

На основании подпункта 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ не учитываются в целях налогообложения доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится, в частности, имущество в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Таким образом, средства, полученные от собственников помещений на ремонт общего имущества многоквартирных домов на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций, включены в перечень средств, относящихся к целевому финансированию. Следовательно, они не признаются доходом организации при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

Однако, если собственники жилья выбрали способ управления – непосредственное управление и заключают с организацией договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то управляющая организация учитывает доходы от соответствующего оказания услуг и (или) выполнения работ для целей налогообложения прибыли в общем порядке, о чем сказано в письме Минфина Российской Федерации от 10 августа 2012 года № 03-03-07/38. По вопросам, связанным с порядком установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, рекомендовано обращаться в Минрегион Российской Федерации.

При определении налоговой базы не учитываются также и целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров), что установлено пунктом 2 статьи 251 НК РФ. К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся, в частности, отчисления на формирование в установленном статьей 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами.

Таким образом, ТСЖ (ЖК, ЖСК), являющиеся налогоплательщиками налога на прибыль организаций, при определении налоговой базы не учитывают отчисления на формирования резерва на проведение ремонта, которые производятся ТСЖ его членами. Аналогичное мнение высказано в письме Минфина Российской Федерации от 3 июня 2013 года № 03-03-06/4/200113.

В начале статьи мы отмечали, что текущий ремонт жилья должен проводиться с определенной периодичностью. В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14 ноября 2007 года по делу № Ф03-А73/07-1/4806 сказано, что в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.