Капитальные резервы – это определенный размер средств, выраженный в виде имущества предприятия. Данное имущество предназначено для размещения нераспределенной прибыли, для погашения облигаций, покрытия убытков и выкупа акций предприятия.
Формирование капитальных резервов
Капитальный резерв формируется в количестве не менее 5% от капитала уставного. В отличие от АО (акционерных обществ) и ООО (обществ с ограниченной ответственностью), унитарным предприятия не обязательно формировать капитальные резервы, но они могут это делать согласно учетной политике и учредительным документам. В 30 статье федерального закона с названием «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 1998 года, говорится, что любое общество имеет возможность создавать резервные и другие фонды в размерах и порядке, которые предусмотренные общественным уставом.
Как определяется размер капитала резервного?
Размер самого капитального резерва определяется четкими уставами общества в определенных рамках: для АО (акционерных обществ) - эта рамка должна быть не меньше 5% от капитала уставного. Все это сказано в федеральном законе «Об акционерных обществах» от 1995 года. Также сказано, что размер ежегодных отчислений должен составлять не меньше 5% от годовой части всей прибыли.
"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 1
Объем реализации продукции и услуг коммунальных предприятий во многом зависит от эффективности использования основных производственных фондов и их мощности. На практике часто бывает так, что, несмотря на проводимые профилактические работы, механизмы выходят из строя в самый неподходящий момент, и на их ремонт из оборота отвлекаются значительные средства. Это может подорвать финансовую стабильность организации.
Обеспечить равномерность включения таких затрат в себестоимость поможет формирование резерва на ремонт основных средств. Кроме этого, за счет создаваемых резервов организации ЖКХ выполняют еще одну важную задачу - проводят капитальный ремонт жилья.
Как создавать и использовать такие резервы? Как вести их бухгалтерский и налоговый учет? Об этом мы расскажем в статье.
Формирование резерва на ремонт основных средств
Основные фонды предприятий коммунального хозяйства, используемые в производстве продукции и оказании услуг, можно разделить на две группы: объекты инженерной инфраструктуры и основные средства, которые используются для обслуживания и ремонта этих объектов. Первая группа включает:
- производственные здания (здания водопроводных станций, электрических подстанций, котельных, гаражей);
- сооружения (кабельные и контактные сети, сооружения наружного водопровода, водопровод и канализационные сети, артезианские скважины, резервуары, водонапорные башни, коллекторы, поля фильтрования);
- машины и оборудование (паровые котлы, электрогенераторы, электроколлекторы, двигатели, преобразователи, распределительные щиты, масляные выключатели).
Вторая группа - это транспортные средства (автомобили, автотранспорт специального назначения, автоприцепы), а также производственный и хозяйственный инвентарь (инструменты, приспособления).
В соответствии с п. 3 ст. 260 НК РФ с целью обеспечения равномерного включения в себестоимость услуг затрат на проведение ремонтных работ и оптимизации налога на прибыль организации ЖКХ могут создавать резерв на ремонт основных средств. Порядок его формирования определен ст. 324 НК РФ.
При этом необходимо иметь в виду, что объекты инженерной инфраструктуры обычно не являются собственностью организаций ЖКХ. Поэтому при формировании резервного фонда важны особенности договорных взаимоотношений между субъектами собственности жилищного фонда и объектов коммунального назначения (так называемой службой заказчика) и субъектами хозяйствования - предприятиями различных организационно-правовых форм, оказывающими жилищно-коммунальные услуги <1>.
<1> Договорные отношения между заказчиком и предприятием-подрядчиком должны регулироваться Положением о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве, утвержденным Приказом Минстроя России от 20.08.1996 N 17-113.
Так, если основные средства объектов инженерной инфраструктуры по договору передаются организации ЖКХ в хозяйственное ведение или аренду и, соответственно, ставятся на ее баланс, то ремонтный фонд формируется как на указанные основные средства, так и на те, которые принадлежат самой организации и используются ею для обслуживания и ремонта объектов инженерной инфраструктуры. В случае передачи объектов инженерной инфраструктуры организации ЖКХ только на обслуживание, ремонтный фонд формируется лишь по основным средствам, используемым для обслуживания и ремонта объектов инженерной инфраструктуры и находящимся у нее на балансе. Создание резерва на ремонт объектов инженерной инфраструктуры, а также учет расходов на все виды ремонтов этих объектов производится службой заказчика, у которой они находятся в хозяйственном ведении либо оперативном управлении.
Согласно п. 2 ст. 324 НК РФ размер отчислений в ремонтный фонд определяется исходя из совокупной стоимости основных средств и нормативов отчислений, которые разрабатываются и утверждаются организациями ЖКХ по согласованию с собственником объектов жилищно-коммунального хозяйства (органом местного самоуправления или уполномоченной им организацией, выполняющей функции заказчика).
К сведению: совокупная стоимость включает в себя первоначальную стоимость (восстановительную стоимость для объектов, введенных в действие до 1 января 2002 г.) всех амортизируемых основных средств, эксплуатируемых на начало года, в котором создается резерв.
Обратите внимание: решение о создании резерва на ремонт основных средств, а также нормативы отчислений необходимо утвердить в приказе об учетной политике организации.
Базой для определения нормативов отчислений в резервный фонд является смета затрат на проведение ремонтных работ, рассчитанная на основании срока службы основных средств, продолжительности межремонтных сроков, регламента проведения ремонтных работ по каждому виду основных средств, а также нормативов материальных, энергетических, трудовых и финансовых затрат на их проведение. Если на федеральном или региональном уровне нормативы не утверждены, их можно разработать в рамках муниципального образования и утвердить органом местного самоуправления. При этом Налоговым кодексом установлено ограничение по размеру создаваемого резервного фонда. Максимальная величина его не может превышать среднего значения фактических расходов на ремонт за предшествующие три года. Поскольку НК РФ требует, чтобы резерв, рассчитанный исходя из нормативов, соответствовал сметной стоимости предстоящих ремонтов, логично было бы расходы на ремонт по смете заложить не ниже суммы средних затрат на его проведение за предыдущие три года.
Норматив резервных отчислений определяют по формуле:
Н = Сос / Рм х 100%,
где Сос - совокупная стоимость амортизируемых основных средств;
Рм - предельный размер резерва.
Так формируется резервный фонд на текущий год. В течение года эта сумма равномерно, в зависимости от того, как организация рассчитывается с бюджетом (либо по 1/12 ежемесячно, либо по 1/4 ежеквартально), включается в затраты отчетного периода.
Объекты инженерной инфраструктуры отличает длительный период использования, продолжительный межремонтный срок, высокая стоимость ремонтов. Для проведения особо сложных и дорогих видов капитального ремонта основных средств согласно Налоговому кодексу можно накапливать денежные ресурсы в течение более одного налогового периода при условии, если в предшествующие годы такой или аналогичный ремонт не проводился. Соответственно, размер отчислений в резервный фонд увеличивается на сумму средств для финансирования ремонта.
Расчет нормативов отчислений в резервный фонд, создаваемый для проведения дорогостоящего ремонта, производится отдельно по каждому виду основных средств. Для этого нужно сметную стоимость ремонта, рассчитанную на основании балансовой стоимости и утвержденных нормативов материальных, энергетических и трудовых затрат, разделить на количество лет, в течение которых будет формироваться запланированная на ремонт сумма. В случае отсутствия необходимой нормативной базы в расчетах за основу может быть принята динамика расходов за определенное количество лет (в сопоставимых ценах) на капитальный и текущий ремонты. К этим расходам относят затраты на материалы, запасные части, на электрическую и тепловую энергию, на оплату труда ремонтных рабочих с отчислениями, а также на услуги своих подразделений и сторонних организаций и др.
При изменении условий осуществления ремонтных работ (изменение состава, организации или технологии выполнения работ, состава основных средств и пр.), условий оплаты труда работников, стоимости материалов, энергии нормативы отчислений в ремонтный фонд могут пересматриваться по согласованию с собственником основных средств (органами местного самоуправления или уполномоченной ими организацией, выполняющей функции заказчика).
Обратите внимание: Налоговый кодекс не предусматривает никаких ограничений размера создаваемого фонда на сложные и дорогие виды капитального ремонта.
Таким образом, общая величина резерва, на которую организация сможет уменьшить налогооблагаемую прибыль в течение года, будет складываться из двух слагаемых: суммы резерва по ремонту текущего года и части средств, зарезервированных для проведения дорогостоящего ремонта.
Бухгалтерский и налоговый учет резерва на ремонт основных средств
В бухгалтерском учете информация о сумме резерва на ремонт основных средств отражается на счете 96 "Резервы предстоящих расходов". Ежемесячные отчисления в резерв показываются по кредиту этого счета в корреспонденции со счетами производственных затрат 20, 23. В налоговом учете их следует относить на прочие расходы.
Фактически осуществленные затраты на проведение ремонта списываются непосредственно за счет средств указанного резерва. При этом следует иметь в виду, что списание средств осуществляется только для выполнения ремонтных работ в соответствии с актами (процентовками) на выполненные работы независимо от того, каким способом (подрядным или хозяйственным) они были проведены.
Если на произведенные ремонтные работы средств фонда не хватило, то в налоговом учете разницу можно отнести на расходы только в последний день налогового периода. В бухгалтерском учете не обязательно дожидаться конца года, но в целях избежания двойного учета бухгалтеру гораздо удобнее списать эту разницу по правилам налогового учета, ведь на размере налоговых платежей это не отразится и годовую отчетность не исказит.
В случае неполного использования резерва по итогам года данные бухгалтерского и налогового учета будут отличаться. В налоговом учете в соответствии с п. 7 ст. 250, п. 2 ст. 324 НК РФ неиспользованный остаток резерва подлежит включению в состав внереализационных доходов организации. По правилам бухгалтерского учета согласно п. 69 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств <2> остаток резерва сторнируется, то есть на эту сумму уменьшается сумма затрат. Поэтому при создании резерва важно правильно рассчитать его размер, чтобы в конце года с этой суммы не нужно было уплачивать налог на прибыль. Таковы правила списания резервного фонда, сформированного на текущий год.
<2> Приказ Минфина России от 13.10.2003 N 91н "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств".
Что касается средств, накапливаемых на проведение сложного и дорогостоящего капитального ремонта более одного года, то неиспользованный остаток резерва можно перенести на следующий налоговый период. Учет расходов по таким ремонтным работам нужно вести отдельно и подтверждать их графиком проведения капитального ремонта. Перенос величины начисленного резерва на следующий год в указанном случае не зависит от того, осуществлялись в текущем периоде ремонтные работы за счет средств созданного резерва или нет.
Однако налоговые органы нередко придерживаются иной точки зрения. В частности, они считают, что переносить на следующий налоговый период суммы начисленного резерва можно лишь в том случае, если в текущем году частично были произведены фактические затраты на предусмотренный капремонт. Если же фактических расходов на ремонтные работы не было, то для целей налогообложения прибыли вся сумма начисленного за год резерва на особо сложные и дорогие виды ремонта должна быть включена в состав внереализационных доходов налогоплательщика.
Обратите внимание: такую позицию налоговиков поддерживает и арбитражный суд (см., например, Постановление ФАС ДВО от 12.05.2004 N Ф03-А37/04-2/722).
Пример 1 . ЖСК "Нагорный" решил создать в 2005 г. резерв на ремонт основных средств. В учетной политике записано, что резерв формируется по правилам налогового учета. За 2002 - 2004 гг. фирма израсходовала на ремонт 5 400 000 руб.
Согласно утвержденной смете в 2005 г. запланировано отремонтировать основных средств на 1 850 000 руб. (работы были произведены в июне 2005 г.). Кроме того, в 2007 г. планируется провести капитальный ремонт котельной. Его сметная стоимость составила 3 300 000 руб. Для этого было решено резервировать средства в течение 2005 - 2006 гг. Отчетным периодом у фирмы является квартал.
Сначала определим предельный размер резервного фонда:
5 400 000 руб. / 3 = 1 800 000 руб.
Следовательно, каждый квартал фирма сможет отчислять в резерв 450 000 руб.
На капитальный ремонт котельной в течение двух лет фирма будет ежеквартально резервировать 412 500 руб. (3 300 000 руб. / 2 года / 4 кв.).
Таким образом, общая сумма ежеквартальных отчислений в 2005 г. составит 862 500 руб. (450 000 + 412 500).
В бухгалтерском учете ЖСК "Нагорный" были сделаны следующие проводки:
В марте и июне 2005 г. |
|||
ремонт основных средств | |||
В июне 2005 г. |
|||
Отражены фактические расходы на | |||
Списаны затраты на ремонт в пределах начисленного резерва (862 500 х 2) руб. | |||
В сентябре 2005 г. |
|||
| Произведены отчисления в резерв на ремонт основных средств | |||
Списан остаток фактических затрат на ремонт с учетом предельного размера начисленного резерва (1 800 000 руб. - 1 725 000 руб.) | |||
Произведены отчисления в резерв на ремонт основных средств | |||
Списан на расходы остаток фактических затрат на ремонт |
Остаток фонда в сумме 1 650 000 руб. на проведение в 2007 г. капитального ремонта котельной будет перенесен на следующий год.
Обратите внимание: принимая решение о создании резерва на ремонт основных средств, организация должна помнить, что списать на себестоимость расходы на проведение любых видов ремонтных работ (и капитальных, и текущих) в течение года она может только за счет средств резерва. Налоговый кодекс не предусматривает одновременного включения в затраты фактически понесенных расходов на ремонт основных средств и отчислений в резервный фонд. Превышение фактических затрат над суммой резерва уменьшает налоговую базу только по окончании налогового периода.
До недавнего времени в арбитражной практике были случаи, когда суд соглашался с тем, что, если налогоплательщик создавал резерв только на капитальный ремонт и размер резерва рассчитывал исходя из необходимости финансирования именно этого вида ремонта, то списать затраты на проведение текущего ремонта основных средств за счет средств указанного резерва по итогам отчетного периода уже не представлялось возможным (Постановление ФАС ВСО от 03.08.2004 N А19-2703/03-24-Ф02-2928/04-С1). Точка в этом вопросе была поставлена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 05.04.2005 N 14184/04, который указал, что Кодексом не предусмотрено создание резервов в зависимости от видов ремонта основных средств, поэтому при создании налогоплательщиком резерва на ремонт основных средств он должен руководствоваться правилами ст. 324 Кодекса, не предусматривающей возможности включения в расходы для целей налогообложения фактических затрат по итогам отчетных периодов.
Следовательно, выводы судов о правомерности действий налогоплательщика не соответствуют закону.
Л.В.Карпович
Эксперт журнала
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение"
Текущий ремонт жилищного фонда
Жилищный фонд, согласно определению, содержащемуся в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ), представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Наряду с регулированием отношений, касающихся учета жилищного фонда, управления многоквартирными домами и предоставления коммунальных услуг, пользования общим имуществом собственников помещений, жилищное законодательство регулирует отношения, связанные с содержанием и ремонтом жилых помещений.
В статье мы поведем речь о текущем ремонте жилищного фонда, кратко рассмотрим правила и требования, которые должны соблюдаться при проведении текущего ремонта, а также остановимся на вопросах налогообложения доходов и расходов, связанных с текущим ремонтом жилищного фонда.
Общие положения
Обратимся к Правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 (далее – Правила № 170). Согласно разделу II названных правил текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Организация и планирование текущего ремонта регулируется пунктом 2.3 Правил № 170, согласно которому текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий, а именно, системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.
Продолжительность ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех – пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в Приложении № 7 к Правилам № 170.
Следует отметить, что на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается опись ремонтных работ, которая согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда. Текущий ремонт должен производиться без прекращения обслуживания здания, в том числе тепло-, водо-, энергообеспечения.
Говоря о текущем ремонте жилищного фонда, нельзя не обратить внимание на постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее – Правила № 491).
Согласно пункту 1 Правил № 491 состав общего имущества определяется, в частности, собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, включает в себя, в том числе, текущий ремонт имущества, указанного в подпунктах "а" – "д" пункта 2 Правил № 491, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (пункт 11 Правил № 491).
На основании названных выше подпунктов пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (пункт 12 Правил № 491).
Пунктом 17 Правил № 491 определено, что собственники помещения обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Обратите внимание!
В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений, что установлено пунктом 19 Правил № 491.
Попутно отметим, что согласно Приказу Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года № 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" текущий ремонт жилых и подсобных помещений квартир должен выполняться нанимателями этих помещений за свой счет. Перечень работ по ремонту квартир, выполняемых нанимателями за свой счет, приведен в приложении № 8 к названному документу. Эти работы должны выполняться за счет средств эксплуатирующей организации, если они вызваны неисправностью элементов здания (кровли, инженерных систем и др.), техническое обслуживание и ремонт которых входят в ее обязанности.
Налогообложение
Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов налогообложения операций по текущему ремонту жилищного фонда, обратимся к ЖК РФ.
Как установлено пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (пункт 4 статьи 158 ЖК РФ).
Как определено пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;
– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
– управление управляющей организацией.
Способ управления выбирается собственниками помещений в этом доме на общем собрании, что установлено пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ. В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2010 года по делу № Ф03-191-2010 указано, что избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность перед собственниками за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами (пункт 2.1 статьи 161 ЖК РФ).
При управлении многоквартирным домом ТСЖ либо жилищными или иным специализированным потребительским кооперативом, указанные ТСЖ или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности (пункт 2.2 статьи 161 ЖК РФ).
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме (пункт 2.3 статьи 161 ЖК РФ).
Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (пункт 16 статьи 161 ЖК РФ).
Напомним, что к существенным условиям договора управления в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ относится порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы.
Согласно пункту 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Поскольку Налоговый кодекс Российской Федерации (далее – НК РФ) не дает определение понятия "ремонт", то налогоплательщик для целей налогового учета должен руководствоваться понятиями и терминами гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемыми в НК РФ, применяющимися в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства. Такое право предоставлено пунктом 1 статьи 11 НК РФ, об этом еще раз напомнили налогоплательщиками специалисты Минфина Российской Федерации в письме от 23 марта 2012 года № 03-03-06/1/152. Кроме того, для более детальной конкретизации вышеуказанного понятия Минфин рекомендует обращаться в Министерство регионального развития Российской Федерации.
В отношении налога на добавленную стоимость (далее – НДС) необходимо обратить внимание на следующее. В соответствии с подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ от налогообложения НДС реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги),
Таким образом, от налогообложения НДС освобождаются операции по реализации работ (услуг) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые управляющими организациями, ТСЖ по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).
При этом работы (услуги) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, реализуемые управляющим организациям, ТСЖ организациями и предпринимателями, непосредственно выполняющими (оказывающими) данные работы (услуги), от налогообложения НДС не освобождены, на что обращено внимание в письмах Минфина Российской Федерации от 23 декабря 2009 года № 03-07-15/169, от 21 ноября 2011 года № 03-07-14/112, от 5 марта 2013 года № 03-07-14/6462.
Также в письмах отмечено, что НК РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по ремонту общего имущества в доме, выполняемых (оказываемых) собственными силами управляющих организаций и ТСЖ.
Таким образом, у управляющих компаний и ТСЖ, применяющих вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС, при оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, не имеется оснований для исключения сумм этого налога из тарифов на данные услуги, о чем сказано в письме Минфина Российской Федерации от 2 сентября 2011 года № 03-07-14/89.
Следует помнить о том, что налогоплательщики, осуществляющие операции по реализации товаров (работ, услуг), не подлежащие налогообложению НДС, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Такое право налогоплательщикам предоставлено пунктом 5 статьи 149 НК РФ и для его реализации необходимо представить соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. В этом случае налогообложение и налоговые вычеты по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, следует производить в общеустановленном порядке.
Согласно пункту 3 статьи 162 НК РФ в налоговую базу по НДС не включаются, в частности, денежные средства, полученные управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом освобождение от налогообложения НДС стоимости ремонтных работ, оплачиваемых за счет средств данного резерва, НК РФ не предусмотрено, на что обращено внимание в письме Минфина Российской Федерации от 4 октября 2012 года № 03-07-11/399. Аналогичные разъяснения содержаться в письме ФНС Российской Федерации от 12 мая 2014 года № ГД-4-3/8909@.
Управляющие организации, а также некоммерческие организации, такие как ТСЖ, согласно статье 246 НК РФ, являются плательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу в порядке, установленном главой 25 НК РФ.
Объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, на основании пункта 1 статьи 247 НК РФ признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном главой 25 НК РФ.
Исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, предусмотрен статьей 251 НК РФ.
На основании подпункта 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ не учитываются в целях налогообложения доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится, в частности, имущество в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
Таким образом, средства, полученные от собственников помещений на ремонт общего имущества многоквартирных домов на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций, включены в перечень средств, относящихся к целевому финансированию. Следовательно, они не признаются доходом организации при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.
Однако, если собственники жилья выбрали способ управления – непосредственное управление и заключают с организацией договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то управляющая организация учитывает доходы от соответствующего оказания услуг и (или) выполнения работ для целей налогообложения прибыли в общем порядке, о чем сказано в письме Минфина Российской Федерации от 10 августа 2012 года № 03-03-07/38. По вопросам, связанным с порядком установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, рекомендовано обращаться в Минрегион Российской Федерации.
При определении налоговой базы не учитываются также и целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров), что установлено пунктом 2 статьи 251 НК РФ. К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся, в частности, отчисления на формирование в установленном статьей 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами.
Таким образом, ТСЖ (ЖК, ЖСК), являющиеся налогоплательщиками налога на прибыль организаций, при определении налоговой базы не учитывают отчисления на формирования резерва на проведение ремонта, которые производятся ТСЖ его членами. Аналогичное мнение высказано в письме Минфина Российской Федерации от 3 июня 2013 года № 03-03-06/4/200113.
В начале статьи мы отмечали, что текущий ремонт жилья должен проводиться с определенной периодичностью. В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14 ноября 2007 года по делу № Ф03-А73/07-1/4806 сказано, что в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.