Рынка объекта оценки его наиболее. Общий анализ рынка — не для оценщика

Работодатели должны помнить о том, что трудовые взаимоотношения регулируются не только ТК, но и отраслевыми соглашениями. Утверждаются они на федеральном уровне.

Понятие отраслевого соглашения

Понятие отраслевого соглашения (ОС) содержится в части 1 статьи 45 ТК РФ. Это правовой акт, который устанавливает правила социально-трудовых взаимоотношений, общие принципы экономического взаимодействия между работниками отрасли. Отраслевые соглашения могут регулировать следующие сферы:

  • Порядок оплаты.
  • Наличие гарантий.
  • Выплату компенсаций.
  • Предоставление льгот.
  • Взаимные обязательства сторон.

Основанием для заключения ОС стал Указ Президента 212 от 15 ноября 1991 года. Он обязывает заключать соглашения между такими участниками, как:

  • Государственные структуры.
  • Представители сотрудников отрасли (профсоюзы).
  • Представители работодателей.

Соглашения могут регулировать следующие стороны трудовых взаимоотношений:

  • Тарифные сетки отрасли.
  • Минимальные часовые ставки.
  • Порядок выдачи надбавок и доплат.
  • Порядок выплаты вознаграждения за выслугу лет.
  • Перечень специальностей, при которых полагается сокращенное рабочее время.
  • Дополнительный отпуск.

Срок действия также зависит от договоренности, однако он не может превышать 3 лет. Данное ограничение установлено частью 2 статьи 48 ТК РФ. В некоторых случаях на основании части 2 статьи 48 ТК РФ, этот срок можно продлить до трех лет.

Разновидности отраслевых соглашений

Соглашения подразделяются на виды в зависимости от количества участников, которые заключали документ. Соглашения могут быть или двухсторонними, или трехсторонними. В статье 45 ТК РФ указано, что особенности документа определяются отраслью, подлежащей регулированию. Рассмотрим подробнее виды соглашений:

  • Генеральное. Это внутренний акт предприятия. В его заключении федеральные органы участия не принимают.
  • Федеральное. Такой документ устанавливает общие принципы взаимоотношений между работником и работодателем.
  • Межрегиональное. Утверждает нормы на уровне нескольких субъектов РФ.
  • Региональное. Соглашение регулирует взаимоотношения в рамках одного субъекта РФ.
  • Территориальное. Нормативный акт устанавливает правила взаимодействия в рамках определенного муниципального образования.
  • Прочие соглашения. К примеру, это могут быть документы, регламентирующие особенности социального партнерства.

Основное различие между соглашениями – уровни, на котором они принимаются.

Особенности разработки отраслевых соглашений

Порядок разработки документов, вне зависимости от их вида, регламентируется статьями 47 и 48 ТК РФ. Перед заключением соглашения нужно составить его проект. Порядок его разработки определяется частью 5 статьи 47 ТК РФ. Проект формируется комиссией. Его положения обговариваются с профсоюзом и работодателем.

Комиссия может уведомить работодателей, которые не участвуют в разработке, о начале работы по составлению соглашения. Если в организацию поступило такое уведомление, она обязана известить об этом профсоюз. Сделать это нужно в течение 30 дней. Если в ответ на уведомление не был предоставлен письменный аргументированный отказ, компания считается вступившей в сферу действия ОС.

Как уже упоминалось ранее, содержание документа определяется по соглашению сторон. На основании проекта формируется отраслевое соглашение. Вступает в действие оно с момента проставления подписей всех участников или с даты, которая указана в документе.

Максимальный срок действия соглашения с учетом продления – 6 лет. Продление действия предполагает составление дополнительного соглашения. Его требуется зарегистрировать в Федеральной службе по труду. Бумаге присваивается определенный регистрационный номер.

ВАЖНО! Условия, прописанные в отраслевом соглашении, не должны ухудшать положение трудящихся. В том случае, если на работников действует сразу несколько ОС, приоритетным является документ, предлагающий наилучшие условия для работников.

В отношении кого действует отраслевое соглашение?

ОС действует в отношении следующих лиц:

  • Работодатели, которые входят в объединение, заключавшее соглашение. Если юридическое лицо вышло из объединения после оформления соглашения, оно не освобождается от наложенных обязательств.
  • Работодатели, которые попросили объединение участвовать в заключении ОС, но при этом не входящие в него.
  • Государственные структуры и органы местного самоуправления.
  • Бюджетные организации, от имени которых составлялось соглашение.

ВАЖНО! Условия соглашения действуют в отношении всех сотрудников, которые служат у указанных работодателей.

Отраслевые соглашения и профсоюзы

В отраслевом соглашении можно указывать дополнительные условия, касающиеся функционирования профсоюзов. К примеру, работодателя можно обязать ежемесячно перечислять платежи в профсоюз на основании письменных заявлений трудящегося. Также отраслевые соглашения могут давать прочие гарантии профсоюзам:

  • Предоставление члену профсоюза свободного времени с сохранением зарплаты для исполнения общественных обязанностей.
  • Предоставление времени для прохождения учебы на курсах и семинарах.
  • Беспрепятственное посещение профсоюзом рабочих мест для проверки соблюдения прав участников профессионального объединения.

Профсоюзы через отраслевые соглашения гарантируют:

  • соблюдение интересов сотрудников;
  • предоставление бесплатных консультаций;
  • предоставление юридической помощи по трудовым вопросам;
  • пользование собственностью профсоюза.

ВАЖНО! Регулирование этих сторон трудовых отношений отраслевыми соглашениями установлено Законом о профсоюзах.

Действующие отраслевые соглашения

На сегодняшний день на территории РФ действует более 60 отраслевых соглашений. Рассмотрим некоторые из отраслей, которые регулируются этими нормативными актами:

  • Горно-металлургический комплекс.
  • Угольная промышленность.
  • Алмазно-бриллиантовый комплекс.
  • Дорожное хозяйство.
  • Нефтяная и газовая промышленность.
  • Лесопромышленный комплекс.
  • Агропромышленный комплекс.
  • Производство никеля и драгметаллов.
  • Лесное хозяйство.
  • Организации ЖД-транспорта.
  • Авиационная промышленность.
  • Автомобильный и городской наземный транспорт.
  • Морской транспорт.
  • Образовательные учреждения.
  • Судостроительная промышленность.
  • Субъекты, которые находятся в ведении Минобразования.
  • Субъекты уголовно-исполнительной системы.
  • Машиностроительный комплекс и другие.

Соглашения, действующие в отношении этих отраслей, устанавливают дополнительные права для сотрудников. То есть ОС – это выгодно, прежде всего, для работников. Документ составляется с учетом специфики отрасли.

Разъясните, пожалуйста, про отраслевые (межотраслевые) соглашения. Как узнать какими мы должны руководствоваться. Как они действуют. К каким мы присоединены. Где они публикуются.Мы находимся в Республике Башкортостан, и относимся к металлургической отрасли.2. Должны ли мы применять Соглашения Минтранса (например, в вопросе доплаты классности водителям).

Ответ

Ответ на вопрос:

Вам будет полезно узнать о инструкции по охране труда для обрубщика в материале по ссылке.

Поскольку соглашение распространяется на работодателей определенной отрасли, Федеральное отраслевое соглашение по автомобильному и городскому наземному пассажирскому транспорту на 2014-2016 годы распространяется только на организации (индивидуальных предпринимателей) автомобильного и городского наземного пассажирского транспорта.

Подробности в материалах Системы Кадры:

1.Как применять отраслевые соглашения

Разработка соглашения

Кроме того, в коллективных переговорах могут участвовать органы государственной власти или местного самоуправления ().

В зависимости от состава участников коллективных переговоров отраслевое соглашение, принятое по результатам таких переговоров, может быть двусторонним или трехсторонним ().

Порядок и сроки разработки проекта и заключения соглашения определяет комиссия по ведению коллективных переговоров, которая состоит из уполномоченных представителей сторон переговоров ( , ТК РФ).

Работодателям отрасли, которые не являются членами объединения, ведущего коллективные переговоры, также может быть предложено участие в переговорах. Для этого комиссия направит в их адрес соответствующие уведомления с предложением форм возможного участия. В частности, таким работодателям может быть предложено направить для участия в переговорах собственных представителей или делегировать право представлять свои интересы уже сформированному объединению.

Работодатели, получившие уведомление, не обязаны участвовать в коллективных переговорах. Однако они обязаны проинформировать об уведомлении профсоюзную организацию (при ее наличии). Решение об участии или отказе от участия в коллективных переговорах работодатель принимает в ходе консультаций с профсоюзом, а при его отсутствии - самостоятельно. Такой порядок установлен статьи 47 Трудового кодекса РФ.

По общему правилу отраслевые соглашения, требующие бюджетного финансирования, стороны заключают до подготовки проекта соответствующего бюджета на финансовый год, который относится к сроку действия соглашения ().

При недостижении согласия между сторонами по отдельным положениям проекта соглашения в течение трех месяцев со дня начала коллективных переговоров (при проведении коллективных переговоров по подготовке проекта генерального соглашения - в течение шести месяцев) стороны должны подписать соглашение на согласованных условиях с одновременным составлением протокола разногласий. Данные разногласия могут быть предметом дальнейших коллективных переговоров или разрешаться в соответствии с трудовым законодательством (ч. , ст. 47 ТК РФ).

Действие соглашения по кругу лиц

Подписанное отраслевое соглашение действует в отношении:

  • всех работодателей, являющихся членами объединения, которое заключило соглашение. Прекращение членства в объединении после подписания соглашения не освобождает работодателя от его выполнения. Работодатель, вступивший в объединение в период действия соглашения, обязан выполнять предусмотренные соглашением обязательства;
  • , однако уполномочили это объединение от их имени участвовать в коллективных переговорах и заключить соглашение;
  • работодателей, которые , в том числе в автоматическом порядке, когда от присоединения к соглашению;
  • органов государственной власти и местного самоуправления в пределах взятых ими на себя обязательств;
  • всех работников, состоящих в трудовых отношениях с перечисленными выше работодателями.

Такой порядок установлен частями и статьи 48 Трудового кодекса РФ.

Если в отношении сотрудника действует сразу несколько отраслевых соглашений, работодателю следует применять соглашение, условия которого наиболее благоприятны для сотрудника ().

Присоединение к соглашению

По предложению сторон отраслевого соглашения, заключенного на федеральном уровне, руководитель Минтруда России может предложить работодателям, не участвовавшим в заключении соглашения, присоединиться к нему. Предложение о присоединении к соглашению Минтруд России в течение пяти рабочих дней со дня его получения публикует на своем официальном сайте и в «Российской газете».

Работодатели соответствующей отрасли в течение 30 календарных дней со дня официального опубликования предложения о присоединении к соглашению могут направить в Минтруд России мотивированный . При этом к отказу должен быть приложен протокол консультаций с профсоюзом при его наличии в организации. В случае отказа работодателя присоединиться к соглашению руководитель Минтруда России может пригласить для проведения консультаций представителей этого работодателя и представителей его сотрудников (профсоюза - при наличии). Участие приглашенных в консультациях является обязательным.

Работодатели, которые такой отказ не направили, автоматически считаются присоединившимися к соглашению со дня официального опубликования предложения о присоединении. Поэтому они должны соблюдать все условия соглашения на общих основаниях.

Иван Шкловец,

заместитель руководителя Федеральной службы по труду и занятости

2.Кто имеет право установить классы водителям и как это сделать?

Мы хотим установить классность водителям нашей организации. Имеет ли право работодатель самостоятельно установить классы? Что нужно учесть при этом?
Валентина Серебрякова, специалист по персоналу (г. Гжель)

Квалификацию или классность водителям присваивают по решению специальной комиссии работодателя. При этом в организации обязательно должны быть следующие локальные акты: положение о начислении надбавки за классность водителям и положение о присвоении классности водителям.

Способность водителя исполнять определенные работы по перевозкам зависит от его квалификационного класса. Существует три квалификационных класса: первый, второй и третий. Квалификационные характеристики водителей того или иного класса и условия его присвоения предусмотрены в пунктах
Редакция журнала «Кадровое дело» выяснила, какие привычки кадровиков отнимают много времени, но при этом почти бесполезны. А некоторые из них даже могут вызвать недоумение у инспектора ГИТ.


  • Инспекторы ГИТ и Роскомнадзора рассказали нам, какие документы теперь ни в коем случае нельзя требовать у новичков при трудоустройстве. Наверняка какие-то бумаги из этого списка есть у вас. Мы составили полный список и подобрали для каждого запретного документа безопасную замену.

  • Если выплатите отпускные на день позже срока, компанию оштрафуют на 50 000 руб. Уменьшите срок уведомления о сокращении хотя бы на день – суд восстановит сотрудника на работе. Мы изучили судебную практику и подготовили для вас безопасные рекомендации.

    • Соглашение – правовой акт, регулирующий социально-трудовые отношения и устанавливающий общие принципы регулирования связанных с ними экономических отношений, заключаемый между полномочными представителями работников и работодателей на федеральном, межрегиональном, региональном, отраслевом (межотраслевом) и территориальном уровнях социального партнерства в пределах их компетенции.

    Виды соглашений:

    а) генеральное;
    б) региональное;
    в) отраслевое (межотраслевое);
    г) территориальное;
    д) иные.

    По договоренности сторон, участвующих в коллективных переговорах, соглашения могут быть двусторонними и трехсторонними.

    Иные соглашения – соглашения, которые могут заключаться сторонами на любом уровне социального партнерства по отдельным направлениям регулирования социально-трудовых отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений.

    Генеральное соглашение устанавливает общие принципы регулирования социально-трудовых отношений и связанных с ними экономических отношений на федеральном уровне.

    Межрегиональное соглашение устанавливает общие принципы регулирования социально-трудовых отношений и связанных с ними экономических отношений на уровне двух и более субъектов Российской Федерации .

    Региональное соглашение устанавливает общие принципы регулирования социально-трудовых отношений и связанных с ними экономических отношений на уровне субъекта Российской Федерации.

    Отраслевое (межотраслевое) соглашение устанавливает общие условия оплаты труда , гарантии, компенсации и льготы работникам отрасли (отраслей). Отраслевое (межотраслевое) соглашение может заключаться на федеральном, межрегиональном, региональном, территориальном уровнях социального партнерства.

    Территориальное соглашение устанавливает общие условия труда, гарантии, компенсации и льготы работникам на территории соответствующего муниципального образования .

    Соглашение вступает в силу со дня подписания его сторонами, если иной срок не предусмотрен в самом соглашении. Срок действия соглашения определяется сторонами, но не может превышать трех лет. Стороны имеют право на продление действия соглашения на срок не более трех лет. Подписывается соглашение представителями сторон. Федеральные соглашения регистрируются в Министерстве труда России, другие соглашения подлежат уведомительной регистрации в региональных и территориальных органах по труду. Вступление соглашения в силу не зависит от срока его регистрации.

    Контроль за выполнением соглашения осуществляется сторонами социального партнерства, их представителями, соответствующими органами по труду.

    Регулирует трудовые отношения сотрудников определенной отрасли и может быть заключено на федеральном, межрегиональном, региональном или территориальном уровнях. Если действие соглашения распространяется на сотрудников нескольких отраслей, то оно считается межотраслевым. Это установлено частью 8 статьи 45 Трудового кодекса РФ.

    Разработка проекта соглашения

    Проект отраслевого соглашения разрабатывается в ходе коллективных переговоров (ч. 1 ст. 47 ТК РФ). По общему правилу в них участвуют представители работодателей и сотрудников данной отрасли. Интересы работодателей представляют объединения работодателей (ч. 2 ст. 33 ТК РФ). Интересы сотрудников - соответствующие профсоюзы или их объединения (ч. 3 ст. 29 ТК РФ).

    Кроме того, в коллективных переговорах могут участвовать органы государственной власти или местного самоуправления (ч. 3 ст. 45 ТК РФ).

    В зависимости от состава участников коллективных переговоров отраслевое соглашение, принятое по результатам таких переговоров, может быть двусторонним или трехсторонним (ч. 2 ст. 45 ТК РФ).

    Порядок и сроки разработки проекта и заключения соглашения определяет комиссия по ведению коллективных переговоров, которая состоит из уполномоченных представителей сторон переговоров (ч. 2 ст. 36, ч. 5 ст. 47 ТК РФ).

    Работодателям отрасли, которые не являются членами объединения, ведущего коллективные переговоры, также может быть предложено участие в переговорах. Для этого комиссия направит в их адрес соответствующие уведомления с предложением форм возможного участия. В частности, таким работодателям может быть предложено направить для участия в переговорах собственных представителей или делегировать право представлять свои интересы уже сформированному объединению.

    Работодатели, получившие уведомление, не обязаны участвовать в коллективных переговорах. Однако они обязаны проинформировать об уведомлении профсоюзную организацию (при ее наличии). Решение об участии или отказе от участия в коллективных переговорах работодатель принимает в ходе консультаций с профсоюзом, а при его отсутствии - самостоятельно. Такой порядок установлен частью 5 статьи 47 Трудового кодекса РФ.

    По общему правилу отраслевые соглашения, требующие бюджетного финансирования, стороны заключают до подготовки проекта соответствующего бюджета на финансовый год, который относится к сроку действия соглашения (ч. 2 ст. 47 ТК РФ).

    Содержание соглашения

    Частью 2 статьи 46 Трудового кодекса РФ определен лишь примерный перечень вопросов, которые могут быть урегулированы в отраслевом соглашении. К ним, в частности, относятся:

    • оплата труда;
    • условия и охрана труда;
    • режимы труда и отдыха;
    • развитие социального партнерства.

    Срок соглашения

    Срок действия отраслевого соглашения также определяется сторонами, но не может превышать трех лет. Стороны имеют право один раз продлить действие соглашения на срок не более трех лет. Такое правило установлено частью 2 статьи 48 Трудового кодекса РФ.

    Вступление соглашения в силу

    Отраслевое соглашение подписывают представители сторон, участвовавших в коллективных переговорах (ч. 8 ст. 47 ТК РФ). Со дня подписания оно вступает в силу, если иное не установлено самим соглашением (ч. 1 ст. 48 ТК РФ).

    В течение семи календарных дней со дня подписания соглашение направляют на уведомительную регистрацию (ч. 1 ст. 50 ТК РФ). При этом вступление отраслевого соглашения в силу не зависит от факта уведомительной регистрации (ч. 2 ст. 50 ТК РФ).

    Действие соглашения по кругу лиц

    Подписанное отраслевое соглашение действует в отношении:

    • всех работодателей, являющихся членами объединения, которое заключило соглашение. Прекращение членства в объединении после подписания соглашения не освобождает работодателя от его выполнения. Работодатель, вступивший в объединение в период действия соглашения, обязан выполнять предусмотренные соглашением обязательства;
    • работодателей, которые не входили в подписавшее соглашение объединение, однако уполномочили это объединение от их имени участвовать в коллективных переговорах и заключить соглашение;
    • работодателей, которые присоединились к соглашению после его заключения;
    • органов государственной власти и местного самоуправления в пределах взятых ими на себя обязательств;
    • всех работников, состоящих в трудовых отношениях с перечисленными выше работодателями.

    Такой порядок установлен частями 3 и 5 статьи 48 Трудового кодекса РФ.

    Если в отношении сотрудника действует сразу несколько отраслевых соглашений, работодателю следует применять соглашение, условия которого наиболее благоприятны для сотрудника (ч. 6 ст. 48 ТК РФ).

    Ситуация: нужно ли после подписания отраслевого соглашения вносить изменения в трудовые договоры с сотрудниками? Отраслевым соглашением установлены дополнительные выплаты в пользу сотрудников .

    Да, нужно, если организация планирует учитывать такие выплаты в целях налогообложения.

    Трудовое законодательство не обязывает работодателя вносить изменения в трудовые договоры с сотрудниками после того, как на организацию было распространено действие отраслевого соглашения. Положения отраслевого соглашения являются нормами прямого действия, которые регулируют социально-трудовые отношения, в частности устанавливают трудовые гарантии и льготы сотрудникам (постановление ФАС Дальневосточного округа от 6 августа 2003 г. № Ф03-А51/03-2/1775). Это значит, что работодатель обязан осуществлять выплаты, предусмотренные отраслевым соглашением, независимо от того, внесены соответствующие изменения в трудовые договоры с сотрудниками или нет.

    Вместе с тем, дополнить трудовые договоры положением о дополнительных выплатах необходимо для того, чтобы такие выплаты можно было включить в состав расходов на оплату труда. Указать на определенные условия в трудовом договоре можно в виде ссылки на нормы соглашения, без конкретной их расшифровки. Об этом говорится в письме Минфина России от 5 марта 2005 г. № 03-03-01-04/1/99.

    Присоединение к соглашению

    По предложению сторон отраслевого соглашения, заключенного на федеральном уровне, руководитель Минтруда России может предложить работодателям, не участвовавшим в заключении соглашения, присоединиться к нему. Предложение о присоединении к соглашению официально публикуют в «Российской газете» и на официальном сайте Минтруда России . Рекомендуемый образец предложения о присоединении к соглашению приведен в приказе Минтруда России от 12 ноября 2015 г. № 860н. Порядок публикации заключенных на федеральном уровне отраслевых соглашений и предложений о присоединении к ним утвержден приказом Минтруда России от 12 ноября 2015 г. № 860н.

    Работодатели соответствующей отрасли в течение 30 календарных дней со дня официального опубликования предложения о присоединении к соглашению могут направить в Минтруд России мотивированный письменный отказ. При этом к отказу должен быть приложен протокол консультаций с профсоюзом (при наличии его в организации). В случае отказа работодателя присоединиться к соглашению руководитель Минтруда России может пригласить для проведения консультаций представителей этого работодателя и представителей его сотрудников (профсоюза - при наличии). Участие приглашенных в консультациях является обязательным.

    Работодатели, которые такой отказ не направили, автоматически считаются присоединившимися к соглашению со дня официального опубликования предложения о присоединении.

    Такой порядок установлен статьей 48 Трудового кодекса РФ.

    Изменение и дополнение соглашения

    При необходимости отраслевое соглашение может быть изменено или дополнено. Изменения и дополнения вносятся в соглашение по результатам коллективных переговоров или по упрощенной процедуре, которая может быть предусмотрена самим соглашением (ст. 49 ТК РФ).

    Внимание: нарушение или невыполнение работодателем обязательств по отраслевому соглашению является нарушением трудового законодательства, за которое предусмотрена административная ответственность (ст. 5.28 КоАП РФ).

    Действующие отраслевые соглашения

    В настоящее время отраслевые соглашения действуют во многих отраслях, например в строительстве, сельском хозяйстве, транспорте. Полный перечень действующих соглашений в той или иной отрасли см. в

    Объект оценки представляет собой торговое помещение, расположенное в центральной части города, поэтому далее проводится анализ рынка торговых помещений, расположенных в центре г. Кирова.

    Классификация и сегментация рынка недвижимости. Участники рынка недвижимости.

    Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130) недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:

    • - рынок жилья
    • - рынок коммерческой недвижимости.

    В соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости все объекты недвижимости можно отнести к какому-либо сегменту рынка. Ниже приведена типовая сегментация объектов недвижимости:

    Земельные участки вне поселений - межселенные территории:

    • · - под дачное и садово-огородное использование;
    • · - под жилую застройку;
    • · - промышленного и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.;
    • · - сельскохозяйственного назначения;
    • · - природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
    • · - лесного фонда, водного фонда;
    • · - участки недр;
    • · - земли резерва, назначение которых не определено.

    Жилье - жилые здания и помещения:

    • · - многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;
    • · - индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа - домовладения и дома нового типа - коттеджи, таунхаусы.

    Коммерческая недвижимость:

    • · - офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
    • · - гостиницы, мотели, дома отдыха;
    • · - магазины, торговые центры;
    • · - рестораны, кафе и другие пункты общепита;
    • · - пункты бытового обслуживания, сервиса.

    Промышленная недвижимость:

    Недвижимость социально-культурного назначения:

    • · - здания правительственных и административных учреждений;
    • · - культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
    • · - религиозные объекты.

    В таблице ниже приведена классификация рынков недвижимости.

    Табл. 9 - Классификация рынков недвижимости

    Признак классификации

    Виды рынков

    Вид объекта

    Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов

    Географический (территориальный)

    Местный, городской, региональный, национальный, мировой

    Функциональное назначение

    Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений

    Степень готовности к эксплуатации

    Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства

    Тип участников

    Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций

    Вид сделок

    Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав

    Отраслевая принадлежность

    Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие

    Форма собственности

    Государственных и муниципальных объектов, частных

    Способ совершения сделок

    Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

    Участники рынка недвижимости.

    Можно выделить следующие группы участников:

    • 1. Основная - покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели.
    • 2. Посредники - организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками.
    • · агентства недвижимости - сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.;
    • · информационные площадки - рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агенства или интернет сайты.

    B г. Кирове крупные агентства недвижимости, оказывающие широкий спектр услуг - Валькирия, Инком-недвижимость, Боди, Вятка-РиМакс, Вятка-Риэлти, МИС-вятская недвижимость, Мегаполис и др.

    Примером информационных площадок в г. Кирове могут служить сайты, чья основная функция - предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости.

    Среди популярной прессы можно отметить- «Из рук в руки», «Народные страницы», «НППН».

    3. Инвесторы - организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода - через перепродажу, аренду и т.д.

    Существует множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью - property management и увеличения её стоимости.

    • 4. Девелоперы - компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов, строительство новых домов и т.д.
    • 5. Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики.
    • 6. Организации, обеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости - ремонтные организации. В России пока это направление только зарождается, за рубежом - находится на достаточно высоком уровне.
    • 7. Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления их интересов.
    • 8. Важный участник рынка недвижимости - государство, функция которого - регулировать рынок и устанавливать правила игры.

    Анализ рынка недвижимости

    Рынок недвижимости - это набор механизмов, с помощью которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы. В зависимости от географического фактора, каждый регион, город, район представляет собой отдельный рынок недвижимости со своими различными условиями. Рынок недвижимости зависит от законодательной базы, условий финансирования, форм владения. Этот рынок постоянно изменяется и является уникальным в каждой стране, регионе, городе.

    Развитие рынка недвижимости происходит из взаимосвязи спроса и предложения. Уровень спроса и предложения на рынке недвижимости в городе Кирове в частности зависит от экономического развития Кировской области: получения доходов от предпринимательской деятельности для юридических лиц и уровня заработной платы для физических лиц.

    Анализ рынка недвижимого имущества выполнен с целью обзора ситуации, сложившейся в настоящее время в секторах рынка недвижимости города Кирова.

    В настоящее время объекты недвижимости попадают на рынок по трем каналам:

    1. Помещения, находящиеся в муниципальной собственности и предлагаемые городским комитетом по управлению муниципальным имуществом. После проведения массовой приватизации, когда была продана большая часть объектов муниципальной собственности хорошего качества, в настоящее время в основной своей массе выставляются на продажу и сдаются в аренду помещения невысокого качества. Они предлагаются во всех частях города, часто расположены в цокольных и подвальных помещениях жилых домов.

    Сдача в аренду муниципальных помещений осуществляется на долгосрочной и краткосрочной основе по ставкам ниже арендных ставок, существующих на вторичном рынке, в том числе и при сдаче муниципальных помещений арендаторами в субаренду по согласованию с городским комитетом по управлению муниципальным имуществом.

    В таблице 5 приведены значения ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом по состоянию на 1 декабря 2008 г.:

    затратный доходный ценообразующий недвижимость

    Табл. 10 - Значения ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом по состоянию на 1 декабря 2008 г. http://www.admkirov.ru/property/administration/materials/stat/20081201/

    Наименование использования

    Ставка арендной платы за 1 кв.м в месяц

    Административные здания, офисы

    Бытовое обслуживание (мастерские по ремонту и пошиву обуви, одежды, часов, теле-аудио-видео, парикмахерские, прокат)

    Магазины, торговля, аптека

    Общепит (кафе, столовые, бары, рестораны, закусочные, кулинария)

    Производство

    Спорт, культура, фитнес, уставная деятельность и прочее

    Продажа муниципальных объектов осуществляется только на аукционах. При этом экспозиция объектов на рынке составляет не более 2 месяцев (с момента объявления торгов и до их проведения) и не во всех случаях может считаться достаточным маркетинговым периодом. Отсутствие же активной рекламы без проведения специальных маркетинговых исследований с адресной работой с потенциальными покупателями, в том числе и за пределами города, не позволяют говорить об адекватном маркетинге при продаже муниципальных объектов. Таким образом, нарушение одного из существенных требований концепции рыночной стоимости не позволяет интерпретировать цены на торгах как отражение последней.

    • 2. Здания и помещения, продаваемые в случае обращения взыскания на недвижимое имущество должника. Как и при продаже муниципального имущества, при продаже арестованных объектов время экспозиции их на рынке не всегда может считаться достаточным маркетинговым периодом, отсутствует активная реклама, не проводятся глубокие маркетинговые исследования и адресная работа с покупателями. Кроме того, продавцов (владельцев объектов) в этих случаях нельзя рассматривать как добровольных участников сделки. Поэтому нарушение существенных требований концепции рыночной стоимости предполагает осторожное отношение к использованию в анализе рыночной стоимости оцениваемых объектов результатов продажи арестованного имущества.
    • 3. Объекты недвижимости, в добровольном порядке выставляемые на продажу и сдаваемые в аренду их собственниками. В эту категорию попадают объекты самого разного качества, как по физическим параметрам, так и по характеру отделки и обеспеченности факторами удобства.

    Дальнейший анализ требует определить области сбора необходимой для выполнения оценки рыночной информации, в том числе о ценах предложения, об арендных ставках и условиях продажи объектов недвижимости. При разработке данного раздела были использованы обзоры периодической печати: газеты «Народные страницы», «Из рук в руки» и др., информация из Интернет-ресурсов и др., а также устная информация, выявленная из интервью с заказчиком, риэлторами, управляющими недвижимостью.

    Рамки цен предложений и арендных ставок зависят от известных условий. Ими являются местоположение объекта, транспортная доступность, социальная инфраструктура, экологическое состояние района, криминогенная обстановка, а также период и уровень эксплуатации недвижимости, состояние объекта недвижимости (требуется ли ему капитальный или текущий ремонт) и конструктивные характеристики. Кроме того, на стоимость нежилых помещений влияют и такие факторы, как наличие телефонных линий, количество мест на автостоянке, наличие охраны и пр. Следует учесть, включен ли в стоимость аренды или цены продажи нежилого помещения налог на добавленную стоимость. К стоимостным факторам относятся также и условия заключения договора (прямая аренда, субаренда, договор о совместной деятельности).

    Сегмент рынка недвижимости - торговые помещения

    Торговые помещения, представленные на рынке города, можно выделить в следующие группы:

    Специализированные торговые учреждения, использующие приватизированную или находящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственного бизнеса. К данному типу относятся крупные магазины города. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним организациям в аренду или субаренду. Достоверная информация о сделках купли-продажи с данным типом недвижимости в связи с ее большими размерами и высокой рыночной стоимостью официально публикуется крайне редко.

    Специализированные торговые учреждения, имеющие торговые площади в собственности на основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятся небольшие магазины, расположенные в приспособленных помещениях, а так же торговые павильоны, выполненные в капитальных конструкциях. Используются торговыми учреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимости совершается абсолютное большинство сделок купли-продажи;

    Торговые площади, эксплуатируемые компаниями в торговых зонах и площадках (крытые и открытые сельскохозяйственные и вещевые рынки). Данные компании не ведут торговой деятельности, а все площади сдают в аренду сторонним организациям, основную часть которых составляют частные предприниматели, так называемые «челноки»;

    Торговые площади, принадлежащие компаниям - операторам недвижимости. По своей сути являются дальнейшим развитием предыдущего типа эксплуатации недвижимости. Для города Кирова сравнительно новый вид бизнеса, который в настоящее время стал довольно активно развиваться. Одними из первых в городе стали торговые комплексы «Росинка», «Дом быта», «Новый универмаг», «Юбилейный», «Преображенский пассаж» и другие.

    Купля-продажа торговых помещений

    В связи с отмеченной структурой торговых помещений города Кирова, сделки-купли продажи наблюдаются в основном только во второй группе недвижимости.

    В силу конфиденциальности информации установить реальные суммы совершенных операций не предоставляется возможным, поэтому ниже рассмотрены цены предложений по продаже торговых площадей.

    Как и в случае с офисной площадью, на цену предложения, кроме площади объекта и его текущего технического состояния, сильное влияние оказывает местоположение объекта. Таким образом, торговые площади в среднем предлагаются к продаже по ценам выше, чем офисные, стоимость предложения по продажам торговых помещений составляет от 30000 до 45000 рублей.

    Табл. 11. Предложения о продаже офисных помещений в центре города Кирова, расположенных на первом этаже

    Объект / Адрес

    Этажность материал

    Площадь, кв.м.

    Площадь земли

    Объект: помещение под магазин Адрес: Киров г, Большевиков ул

    0 / 3 кирпич

    состояние хорошее, сигнализация, действующий, высокий цоколь, 2 отдельных входа, красная линия

    "Авеаль-недвижимость", г.Киров, ул.К.Маркса, Агент:

    № 43924 Дата: 2010.07.19 00:00

    Объект: помещение под магазин Адрес: Киров г, К.Маркса ул

    35 т.руб/кв.м.

    состояние хорошее, сигнализация, действующее, цоколь, 2 отдельных входа, оборудование, парковка, проходимое место

    "Авеаль-недвижимость", г. Киров, ул. К.Маркса, Агент: 47-65-85

    № 66871 Дата: 2010.07.19 00:00

    Объект: помещение под магазин под магазин.офис.студия.услуги Адрес: Киров г

    1 / 0 кирпич

    34000 руб/кв.м.

    2 с/у, переведено в нежилое, отдельный вход, возможно под офис, чистая продажа, центральная холодная вода, в собственности, подъезд, возможна рассрочка платежа, документы готовы, горячая вода, торг, центральная канализация, центральное отопление, состояние хорошее, интернет, телефонная точка, все коммуникации, пластиковые окна, сигнализация, система видеонаблюдения, ОСНОВНАЯ S-195.8м+вспомог.43.7м+не отапл. 28.6 Высота 2.6м подвал бонусом.

    ООО "Корпорация недвижимости", г. Киров, ул. Дрелевского, оф. 10,9, 64-13-03, 70-87-63, 70-87-64, 70-87-67 Агент: 8-919-508-52-66

    № 119266 Дата: 2010.05.20 12:47

    Объект: помещение под магазин Адрес: Киров г, Октябрьский пр-кт,

    1 / 14 кирпич

    "Детский мир", окна на проспект

    "Сеть коммерческой недвижимости", г.Киров, ул.Октябрьский пр-т, д., 32-01-22, 54-66-45, 44-44-03 Агент: 44-44-03

    № 119504 Дата: 2010.06.24 00:00

    Объект: помещение под магазин Планировка: новая Адрес: Киров г,

    1 / 6 кирпич

    с/у раздельно, лоджия 6 кв.м., состояние среднее, рядом с ТЦ "Европейский"

    АН"Ковчег", г.Киров, ул.Энгельса,

    № 137512 Дата: 2010.08.05 00:00

    Объект: помещение под магазин

    Планировка: полногабарит

    Адрес: Киров г, Октябрьский пр-кт,

    1 / 5 кирпич

    окна на окт.пр., под офис, магазин удобное месторасположение, не переведена

    Калита, г. Киров, ул. Некрасова, -03-98 Агент: 49-25-59

    № 146226 Дата: 2010.08.19 13:59

    Объект: помещение под магазин под офис и т.д. Планировка: хрущевка Адрес: Киров га ул,в

    1 / 5кирпич

    смежные, квартира не переведена,все окна выходят на ул.Ленина

    № 183085 Дата: 2010.06.30 17:03

    Объект: помещение под магазин Адрес: Киров г, Энгельса ул, 91

    1 / 5кирпич

    Требует перевода под нежилое, окна выходят на угол Октябрьского пр. и ул.Энгельса, есть место для автостоянки.Возможна продажа соседней квартиры площадью 42 кв. метра. Возможен торг.

    № 183826 Дата: 2010.07.24 19:40

    Объект: помещение под магазин Адрес: Киров г, Октябрьский пр-кт

    1 / 5 кирпич

    № 198188 Дата: 2010.06.16 14:36

    Объект: помещение под магазин

    Планировка: полногабарит Адрес: Киров г, К.Либкнехта ул,

    1 / 4кирпич

    квартира не переведена, возможно под офис

    "Квадратный метр", г.Киров, К.-Либкнехта, д., оф.115, 35-03-62, 78-04-51Агент: 35-03-62, 35-57-72, 47-52-57, 78-04-51

    № 206638Дата: 2010.07.06 14:51

    Объект: помещение под магазин Адрес: Киров г, Профсоюзная ул

    0 / 9 кирпич

    40 т.руб/кв.м.

    с/у раздельно

    44-75-31 Антон

    Дата: 2010.07.31 20:28

    Аренда торговых помещений

    Реальные ставки за аренду торговых площадей в первой группе определить весьма сложно, так как во многих случаях они регулируются положениями договоров о совместной деятельности или специальными условиями договоров аренды, устанавливающими оплату в зависимости от торгового оборота.

    Анализ реальных ставок аренды за площадь на торговых площадках и рынках выполнить еще сложнее, так как официальная оплата является только частью (во многих случаях меньшей) оттого, что приходится платить «челнокам» за возможность ведения торговли. Вместе с тем считается, что ставки аренды за торговые точки в среднем по городу составляют от 300 до 600 рублей за квадратный метр в ме...

    Определить рыночную восстановительную стоимость зданий и сооружений можно путем пересчета сметной стоимости строительства в ценах 1984 гг в сметные цены 1991 г. и дальнейшей корректировки этих цен с использованием рыночных коэффициентов удорожания строительно-монтажных работ на дату оценки. Другой подход для получения величины восстановительной стоимости - расчет ее на основе индексов и рыночных цен в строительстве, приводимым в ежеквартальном межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-Инвест. Третий подход применяется для нового строительства и заключается в калькулировании необходимых для строительства ресурсов в текущих ценах. Расчеты стоимости строительства производились в ценах 1969 года на основе Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с последующим индексированием затрат на дату оценки.

    Достоинства подхода на основе УПВС:

    Использование нормативов, имеющих серьезную фактическую базу, реальные технологические модели в текущем уровне цен на СМР, созданной примерно в те годы, когда были возведены оцениваемые объекты.

    Универсальность подхода. Возможность производить оценку практически любых зданий и сооружений.

    Разумный объем показателей и других данных, которые необходимо хранить в памяти компьютера.

    Возможность использования методики лицами, не имеющими профессиональной специальной подготовки в области проектно-сметного дела.

    Возможность оперативно рассматривать и анализировать с точки зрения затрат несколько вариантов улучшений в процессе поиска лучшего и наиболее эффективного использования.

    Возможность получения составляющих прямых затрат по каждому конструктивному элементу и виду работ.

    Возможность получения ведомости потребных ресурсов в натуральных показателях и использования их стоимости на дату оценки на данном рынке для вычисления прямых издержек (ресурсный метод).

    8. Удобство автоматизации расчета с использованием электронных таблиц и интеграции с другими программными средствами для комплексной автоматизации оценочной деятельности.

    Основная формула затратного подхода к оценке недвижимости выглядит так:

    Сзатр = Сзу + Сновстр - Износ

    Где Сзатр - стоимость, определенная затратным методом,

    Сзу - стоимость участка земли,

    Сновстр - стоимость нового строительства (восстановительная или замещающая),

    Износ - накопленный износ.

    Стоимость нового строительства определяется с точки зрения потенциального покупателя (инвестора):

    Сновстр = ПИ + КИ + ПП

    Где ПИ - прямые издержки,

    КИ - косвенные издержки,

    ПП - прибыль предпринимателя (инвестора).

    Под прямыми издержками обычно понимают издержки, которые несет генеральный подрядчик (строитель) и которые включаются в договорную цену. В нормальных рыночных условиях эта величина равна сметной стоимости строительства, которая определяется как сумма стоимости строительно-монтажных работ (Ссмр), стоимости оборудования (Соб), если она подлежит оценке, и величине прочих затрат (ПрЗ):

    ПИ = Ссмет = Ссмр + Соб + ПрЗ

    Стоимость строительно-монтажных работ определяется как сумма прямых затрат подрядчика (ПЗ), накладных расходов и плановых накоплений (сметной прибыли подрядчика):

    Ссмр = ПЗ + НР + ПН

    Прямые затраты складываются из заработной платы строительных рабочих, стоимости материалов и стоимости эксплуатации машин и механизмов:

    ПЗ = Сзп + Смат + Сэмм

    В приложениях приведены электронные таблицы, обосновывающие полученную по затратному подходу рыночную стоимость.

    Информация для подсчета объемов работ получена путем визуального осмотра, изучения данных технической экспертизы и технического паспорта на здание.

    В соответствии с Инструкцией Минфина №39 (изменение №6) «основные средства, принимаемые заказчиками на балансовый учет после ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов, отражается в учете по фактически произведенным затратам, включая уплаченные суммы налога на добавленную стоимость, с последующим списанием на себестоимость через суммы износа (амортизации) в установленном порядке». Таким образом, НДС при строительстве является одним из существенных элементов затрат.

    Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

    Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

    Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта, получение восстановительной оценки.

    Определение величины физического и морального износа объекта, оборудования и механизмов.

    Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.

    Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

    Сравнительный подход

    Данный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

    Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

    Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

    • 1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
    • 2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
    • 3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
    • 4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
    • 5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

    Подход сравнения продаж является основным для оценки отдельных групп или видов объектов недвижимости. Главные проблемы этого подхода - трудности с получением необходимой информации, с выбором аналога, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналога и оцениваемого объекта. Развитие вторичного рынка недвижимости (так называемого рынка «Second Hand», т.е. рынка имущества, бывшего в употреблении) расширяет информационную базу применения указанного подхода, внося в то же время определенные коррективы в методику его применения, связанные с учетом стоимости и степени износа объектов вторичной продажи, используемых в качестве аналогов.

    В идеальном варианте нижней границей стоимости является остаточная стоимость воспроизводства (остаточная восстановительная стоимость), характеризующая точку зрения продавца, который не продаст объект дешевле, чем он обошелся ему самому (с учетом накопленного износа).

    Верхней границей стоимости является остаточная стоимость замещения либо обоснованная рыночная стоимость, отражающие точку зрения покупателя, который не заплатит за объект больше, чем ему может обойтись приобретение на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта (с учетом факторов износа, времени и риска). Другим показателем верхней границы стоимости может служить стоимость, полученная подходом капитализации дохода - покупатель не заплатит за объект больше, чем текущая стоимость ожидаемых преимуществ, возникающих от владения этим объектом.

    В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования оцениваемого объекта (по месту, целям и способам его эксплуатации) рекомендуется выделять два типа оценочных стоимостей: стоимость при существующем использовании («стоимость в пользовании» или «стоимость в текущем пользовании») и стоимость при предполагаемом альтернативном использовании, возникающем, как правило, в случае возможной смены собственника объекта, например, в случае его продажи на свободном, открытом и конкурентном рынке («стоимость в обмене»).

    Доходный подход

    Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

    Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

    Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

    Оценка потерь производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

    Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

    Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

    Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются по следующим критериям:

    • ? Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
    • ? Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.