Любой объект недвижимости - от сарая до фабрики, от квартиры до земельного участка - должен быть внесен в Единый государственный реестр недвижимости. Для этого объект требуется прежде всего описать. Документ, который содержит все характеристики объекта, и называется техническим планом. В этой статье мы расскажем, в каких случаях нужно оформлять этот документ и куда для этого можно обратиться.
Технический план объекта: кому и зачем нужен документ?
Детальное описание объекта недвижимости, к которому прилагаются чертежи и схемы, является техническим планом.
Такие планы необходимы для объектов незавершенного строительства, зданий, помещений и сооружений, причем как жилых, так и технических. Их можно создавать для завершенных и недостроенных объектов, а также для объектов инженерной инфраструктуры.
Может показаться, что технический план и технический паспорт - это одно и то же. Однако это не так. В отличие от плана в паспорте не содержится информации о территориальной привязке объекта. Паспорт составляется на основании плана и является приложением к нему. Паспорт требуется при продаже недвижимости, но его недостаточно для постановки объекта на учет - для внесения постройки или помещения в кадастр нужен именно план.
Технический план объекта необходим при:
- вводе завершенной постройки в эксплуатацию;
- оформлении сделок с недвижимостью;
- фиксации изменений после реконструкции, перестройки или перепланировки;
- внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о частях объекта при их продаже, изменении их характеристик и назначения (к примеру, при переоборудовании складских площадей в офисные);
- при оформлении права аренды на часть здания, помещения, сооружения.
Кроме того, очень часто технический план нужен для проведения судебных разбирательств.
Виды технического плана
Для обывателя понятия «здание», «помещение» и «сооружение» являются практически синонимами, но закон четко разграничивает их.
- Технический план здания может быть оформлен для жилого и нежилого объекта, а также для объекта индивидуального жилищного строительства. Притом стоит учитывать, что к жилым относится недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания граждан. Иными словами, то, которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства, - например, квартира, комната. К нежилым помещениям относятся все остальные помещения, не попадающие под критерии жилых: например, офисные помещения. Обычно технический план здания оформляется для коттеджей, многоквартирных жилых домов, складов, офисных зданий, торговых центров и любых отдельно стоящих зданий, предназначенных для проживания, работы, хранения товаров или содержания животных.
- Технический план помещения составляется на обособленную часть здания - офис, квартиру, комнату, гаражный бокс.
- Технический план сооружения - это план инженерной конструкции, то есть дороги, линии электропередач, газопровода или водопровода, дамбы, железной дороги и других объектов.
Особняком стоят объекты незавершенного строительства, на которые также необходимо оформлять технический план. К ним относятся любые здания и объекты, возведение которых не завершено. Такой объект также можно купить или продать, а для совершения сделок с недвижимостью требуется технический план - даже в том случае, если недвижимость все еще находится на стадии котлована.
Требования к форме и содержанию
Технический план на любой объект недвижимости состоит из двух частей. В первую - текстовую - входят данные о расчетах и замерах, положении объекта на земельном участке, описание здания и его частей, а также заключение, выданное кадастровым инженером.
Во вторую - графическую - часть этого документа входят схемы, на которых видно точное расположение объекта на земельном участке, поэтажный план здания (если паспорт составляется на помещение) или геодезическая схема (если речь идет о здании).
На заметку
У технического плана нет срока давности. Составленный по всей форме документ будет оставаться актуальным до тех пор, пока зафиксированная в плане информация соответствует действительности. Изменениями считаются не только перестройки и реконструкции, но и снос отдельных построек, подключение коммуникаций, возведение новых объектов и изменения назначения помещений.
Какие документы необходимо предоставить?
С чего начинается подготовка технического плана? В первую очередь вам необходимо будет собрать пакет документов. Список необходимых бумаг может немного меняться в зависимости от того, на какой именно объект составляется план, но минимальный перечень включает в себя:
- выписку из Государственного кадастра об участке, на котором расположен объект;
- удостоверение личности владельца объекта;
- проектную документацию на недвижимость (в том числе и проект перепланировки, и акт приемочной комиссии о завершении перепланировки, если нужно внести изменения в уже существующий техплан);
- разрешение на строительство объекта (кроме садовых и дачных домов);
- разрешение на ввод в эксплуатацию (кроме индивидуальных жилых домов - до 1 марта 2020 года, садовых и дачных домов);
- справку о присвоении почтового адреса (для новых объектов);
- декларацию об объекте недвижимости (для садовых и дачных домов по «Дачной амнистии»).
На заметку!
Составлять технический план имеет право только аттестованный кадастровый инженер. Поэтому, собрав все нужные бумаги, владельцу объекта стоит обратиться в кадастровое бюро и заключить с ним договор на составление технического плана.
Однако будет совсем нелишним сначала проверить, действительно ли выбранный вами инженер имеет право составлять такие документы. Сделать это нетрудно - достаточно зайти на официальный сайт Росреестра и ввести в поиск ФИО специалиста. Вы увидите всю информацию, которая касается этого инженера: номер аттестата, реализованные им работы по кадастровому учету и другие, не менее важные сведения.
Порядок процедуры и сроки
Если вы обратились в серьезное кадастровое бюро, где работают инженеры с соответствующей квалификацией и опытом, процесс разработки технического плана для вас как для заказчика будет очень простым:
- После заключения договора специалисты бюро проверят пакет документов и помогут получить недостающие бумаги, если это необходимо.
- Затем инженеры проведут геодезическую съемку, если вам необходимо составить технический план для объекта незавершенного строительства, здания или сооружения. Если речь идет о помещении, специалисты проведут точные замеры.
- После этого инженер составит план как таковой, в котором будут указаны все характеристики объекта недвижимости. Этот документ передадут вам в бумажном и электронном виде. Технический план должен быть заверен личной печатью инженера с его индивидуальным номером - без нее документ недействителен.
Как долго делается технический план? Многое зависит от объемов работ и квалификации кадастрового инженера. Разумеется, на получение плана для нового торгового центра уйдет больше времени, чем для оформления аналогичного документа для однокомнатной квартиры. Однако процесс редко затягивается дольше, чем на 1,5–2 месяца. В среднем же вам придется подождать от 1 до 3 недель (от 5 до 15 рабочих дней).
Внесение изменений в существующий техплан, как правило, занимает меньше времени - в среднем от 3 рабочих дней.
Однако процесс всегда можно ускорить - многие кадастровые бюро предлагают экспресс-сервис за дополнительную плату.
Оформление технического плана - обязательный шаг при введении нового объекта в эксплуатацию и перепланировке. Чтобы документ соответствовал всем предъявляемым к нему требованиям, стоит обратиться в кадастровое бюро с безукоризненной репутацией и внушительным сроком работы.
Комментарий к статье 379
1. Трудовой кодекс не содержит определения понятия самозащиты трудовых прав. В правовой теории под самозащитой права имеются в виду действия гражданина по защите своих прав без обращения в органы, уполномоченные обеспечивать защиту прав граждан и рассмотрение споров, связанных с их нарушением.
В соответствии с п. 2 ст. 45 Конституции РФ каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. На этом конституционном положении основывается право на самозащиту в случаях нарушения субъективных прав граждан.
2. Статья 379 ТК предусматривает, по существу, лишь одну форму самозащиты - отказ от выполнения работы в случаях, когда работа не предусмотрена трудовым договором или если работа непосредственно угрожает жизни и здоровью работника.
3. Отказ от выполнения работы, не предусмотренной трудовым договором, рассматривается в качестве законной самозащиты в случае перевода работника без его письменного согласия на другую постоянную или временную работу у того же работодателя, что связано с изменением трудовой функции или иных условий трудового договора, а равно перевода на работу в другую местность вместе с работодателем (см. ст. 72.1 ТК и комментарий к ней).
Трудовым кодексом предусмотрены обстоятельства чрезвычайного характера, при которых работодатель вправе осуществить временный перевод работника на другую работу без его согласия (см. ч. ч. 2 и 3 ст. 72.2 ТК и комментарий к ней). В этих случаях отказ работника от работы недопустим.
4. Отказ от выполнения работы, которая непосредственно угрожает жизни и здоровью работника, может последовать как в случае, если возникновение обстоятельств, угрожающих жизни и здоровью работника, не зависит от действий или бездействия работодателя, так и в том случае, если опасность для жизни и здоровья работника возникает вследствие нарушения требований охраны труда (см. ст. 219 ТК и комментарий к ней), в частности в случае необеспечения работника средствами индивидуальной и коллективной защиты по установленным нормам. Работник вправе прекратить работу на весь период до устранения опасности его жизни и здоровью.
5. Согласно ч. 2 ст. 379 ТК самозащита трудовых прав работника путем отказа от выполнения работы допускается и в других случаях, предусмотренных ТК или иными федеральными законами. К таким случаям законной самозащиты в связи с угрозой здоровью работника может быть отнесено, в частности, право беременной женщины и работника в возрасте до 18 лет отказаться от выполнения сверхурочных работ, работ в ночное время, в выходные и нерабочие праздничные дни, а также от выезда в командировку, куда их направляет работодатель в нарушение трудового законодательства (см. ст. ст. 259, 268 ТК, комментарий к ним).
6. К случаям самозащиты путем отказа от выполнения работы нужно отнести и норму ТК, согласно которой при задержке выплаты заработной платы на срок более 15 дней работник имеет право, известив работодателя в письменной форме, приостановить работу на весь период до выплаты задержанной суммы. В период приостановления работы работник имеет право в свое рабочее время отсутствовать на рабочем месте. Закон предусматривает случаи, когда такая самозащита в связи с задержкой выплаты заработной платы считается недопустимой (см. ст. 142 ТК и комментарий к ней).
7. Самозащитой путем отказа от работы нужно рассматривать и отказ работника от выполнения распоряжения работодателя о выходе на работу до окончания отпуска, поскольку законом не предусмотрено право работодателя без согласия работника досрочно отозвать его из отпуска (см. ч. 2 ст. 125 ТК и комментарий к ней, а также п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 марта 2004 г. N 2). В то же время самовольный уход в отпуск (основной или дополнительный) или самовольное использование дней отгулов рассматриваются как нарушение трудовой дисциплины, так как отпуск предоставляется в соответствии с утвержденным работодателем графиком отпусков, а время использования дней отгулов устанавливается по соглашению сторон.
8. Сохранение за работником на время отказа от работы в порядке самозащиты всех прав, предусмотренных трудовым законодательством, означает, что за ним сохраняется место работы (должность), время отказа от работы включается в трудовой стаж. В полной мере сохраняется за работником право на условия труда, предусмотренные законом, коллективным договором, соглашением и трудовым договором.
При отказе работника от выполнения работы в случае возникновения опасности для его жизни и здоровья работодатель обязан предоставить работнику другую работу на время устранения такой опасности. Если предоставление работнику другой работы по объективным причинам невозможно, время простоя работника до устранения опасности для его жизни и здоровья оплачивается работодателем в соответствии с правилами, установленными трудовым законодательством; также работодатель обязан оплатить простой в связи с необеспечением работника по установленным нормам средствами индивидуальной и коллективной защиты (см. ч. ч. 4, 5, 6 ст. 220 ТК и комментарий к ним). О порядке оплаты времени простоя см. ст. 157 ТК и комментарий к ней.
Время отказа от работы в связи с незаконным переводом на работу, не обусловленную трудовым договором, должно оплачиваться как вынужденный прогул применительно к ч. 2 ст. 394 ТК, т. е. в размере среднего заработка.
Порядок оплаты времени приостановления работы в случае задержки выплаты заработной платы ТК не урегулирован. Целесообразно предусматривать этот порядок в коллективном договоре.
В целях самозащиты трудовых прав работник, известив работодателя или своего непосредственного руководителя либо иного представителя работодателя в письменной форме, может отказаться от выполнения работы, не предусмотренной трудовым договором, а также отказаться от выполнения работы, которая непосредственно угрожает его жизни и здоровью, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами. На время отказа от указанной работы за работником сохраняются все права, предусмотренные трудовым законодательством и иными актами, содержащими нормы трудового права.
В целях самозащиты трудовых прав работник имеет право отказаться от выполнения работы также в других случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
Комментарии по ст. 379 ТК РФ
1. В комментируемой статье предусмотрена возможность самозащиты работников в случае нарушения их трудовых прав. Это новый для трудового законодательства способ защиты прав работников, не получивший еще достаточной регламентации относительно ряда важных вопросов, возникающих в связи с реализацией этого права.
Самозащита - это отказ работника от выполнения своих трудовых обязанностей в целях устранения допущенных нарушений его трудовых прав или условий, угрожающих его жизни и здоровью. К ним относятся: поручение работы, не предусмотренной трудовым договором, а также привлечение к выполнению работы, которая непосредственно угрожает жизни и здоровью работника, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (например, в случаях, указанных в ст. ст. 142, 219, 220, 379 ТК РФ).
2. Правовой основой для законодательного установления самозащиты работниками трудовых прав является ч. 2 ст. 45 Конституции и ч. 1 ст. 21 ТК РФ, в которых указывается, что работник имеет право на защиту своих трудовых прав, свобод и законных интересов всеми не запрещенными способами.
Работник не обязан исполнять работу, не обусловленную трудовым договором, кроме случаев, предусмотренных федеральными законами, например при переводе на другую работу в случае производственной необходимости (см. ст. 74 ТК РФ и комментарий к ней).
Работник имеет право отказаться от выполнения работы в случае возникновения опасности для его жизни и здоровья вследствие нарушения норм по охране труда. Действующее законодательство обязывает работника немедленно извещать своего непосредственного начальника о серьезной угрозе жизни и здоровью работника на его рабочем месте. До тех пор пока работодатель не устранит негативных условий труда, он не может требовать от работника возобновления работы.
3. В трудовом законодательстве не определена процедура реализации самозащиты в указанных случаях. Лишь применительно к использованию способа самозащиты в случае нарушения работодателем сроков выплаты заработной платы и иных сумм, причитающихся работнику (ст. 142 ТК РФ), на срок более 15 дней работник имеет право, известив работодателя в письменной форме, приостановить работу на весь период до выплаты задержанной суммы. Вместе с тем в указанной статье перечислены случаи, когда такая приостановка работы не допускается.
При применении комментируемой статьи следует учитывать ст. 57 Постановления Пленума ВС РФ от 17.03.2004 N 2, разъяснившего, что исходя из ст. 142 ТК РФ "приостановление работы допускается не только в случае, когда задержка выплат заработной платы на срок более 15 дней произошла по вине работодателя, но и при отсутствии таковой...". Ст. 142 ТК РФ не обязывает работника, приостановившего работу, присутствовать на своем рабочем месте в период указанной задержки. В Постановлении Пленума ВС РФ нарушение установленных сроков выплаты заработной платы или выплата ее не в полном размере отнесены к принудительному труду. Поэтому работник вправе не выходить на работу до выплаты задержанной суммы.
4. На период самозащиты работника за ним сохраняются все права, предусмотренные ТК РФ, иными законами и другими нормативными правовыми актами.
В законе не определен период, в течение которого работник может приостановить выполнение работы. Надо полагать, что после устранения работодателем допущенного нарушения (например, после издания приказа о восстановлении на обусловленной трудовым договором работе, выплаты задержанной заработной платы и т.п.) работник обязан приступить к выполнению своих трудовых обязанностей.
Приостановка работы в целях самозащиты работником своих трудовых прав не прекращает трудового правоотношения, не ограничивает его прав. Поэтому работник наряду с использованием права на самозащиту может обратиться в органы федеральной инспекции труда или органы по рассмотрению индивидуальных трудовых споров, например споров об оплате за период, когда работник не работал в связи с необходимостью защиты своих прав.