Анализ рынка недвижимости для целей оценки.

В анализ рынка недвижимости входит его идентификация и интерпретация, которая исходит из полезности недвижимости, ее присутствие на рынке, и предпочтения обеих сторон сделки и покупательной способности. Анализ рынка для цели оценки состоит в соотношении всœего состояния рынка недвижимости, конкретного сегмента с каждым изученным объектом. В итоге мы получаем отчет о взаимодействии спроса и предложения, который может повлиять на цену оцениваемой недвижимости. Косвенно результат можно использовать для того, чтобы определить вариант оптимального использования, динамику спроса, маркетинговые стратегии по существующим и проектируемым недвижимостям, дизайн, и прогнозам доли рынка, занятым объектом.

Рыночную цену недвижимости диктует конкурентный потенциал рынка. Благодаря изучению характеристики оцениваемой недвижимости оценщик может определить объекты, которые составляют конкуренцию и определить всœе плюсы и минусы, имеющиеся у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономического условия на состояние рынка позволяет оценщикам получать очень важную информацию, которая необходима для того, чтобы определить стоимость с помощью трех подходов для оценки недвижимости. Важно заметить, что для сравнительного подхода требуется идентификация конкурирующих объектов недвижимости, определœение степени их сопоставимости с оцененным объектом для объективной поправкой стоимости продажи такой же недвижимости в соответствии с колеблющейся ситуацией на рынке. Затратный подход предназначен для использования рыночной информации о строительных затратах на данный момент. Такая информация позволит оценщикам определять размер предпринимательской прибыли, доход строительной организаций, выявление экономического преимущества, и уровня функционального устаревания недвижимости после окончания строительства. Для доходного подхода требуется от оценщика знание рыночной информации о занятости помещения и емкости рынка, уровень арендной платы, эксплуатационные расходы, ожидаемые ставки доходности, и конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости. Для анализа спроса или выявления потребности, предпочтения и покупательной способности потребителя. Основной задачей оценщиков - выявить потенциального потребителя оцениваемого объекта͵ к примеру, покупатели, арендаторы или пользователи. Для этого первым делом нужно определить спрос на итоговый продукт или услугу, которую предоставляет оцениваемая недвижимость. К примеру, при стоимости гостиницы нужно определить число потенциальных постояльцев. Перечень факторов, которые воздействуют на рынок недвижимости. 1. Фактор госрегулирования рынка недвижимости. 1.1. нормативный акт для регулировки сделок купли-продажи недвижимости; 1.2. налоговое законодательство, для регулировки сделок с недвижимостью; 1.3. отдельный нормативный акт, который ограничивает сделки с недвижимостью на региональном уровне.

По данным официального сайта Федеральной службы государственной статистики РФ 2,5 тысячи квадратных метров жилья было введено в Псковской области за январь 2012 года. Этот показатель составляет 103% к январю 2011 года.

На 2011 г. структура предложений по районам города была представлена следующим образом. Можно предположить, что на сегодняшний момент она существенно не изменилась.

Динамика средних цен на вторичном рынке жилья (типовой застройки) Псковской области в период с 2007 по 2012 г., руб./кв. м. представлена на рис. 2.

Диапазон цен на вторичном рынке на квартиры в г. Пскове составляет 32000 - 42000 руб./кв. м. Данные цифры являются приблизительными. На рыночную стоимость квартиры влияет ее локальное местоположение, ее общая площадь, состояние, уровень отделки, тип дома и прочие факторы.

Процедура оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Понятие рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. Хотя ее детальные определения могут разниться, понятие рыночной стоимости находит общее понимание и применение.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и т.д. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной.

Определение рыночной стоимости недвижимости определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

Определяя стоимость недвижимости, обычно, используют три подхода, которые необходимы и достаточны для объективного рассмотрения стоимости объекта оценки: затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.

При определении рыночной стоимости объекта оценки был использован только сравнительный подход (обоснование отказа от затратного и доходного подходов представлено ниже). Рыночная стоимость объекта оценки, определена сравнительным подходом, представляет собой среднее значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения.

Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты ее полезности.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходов к оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и значительное влияние на мотивацию потенциального покупателя объекта недвижимости, т.е. на величину стоимости объекта.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель - частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Кроме того, по мнению Оценщика, стоимость, рассчитанная затратным подходом, дает очень большую погрешность в вычислениях, т. к. при расчетах невозможно точно учесть долю (стоимости участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, в стоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимость площадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) в стоимости одной квартиры.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчёта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Основными мотивами покупки квартир являются приобретение собственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир в многоквартирных жилых домах для получения дохода от сдачи в аренду встречается крайне редко. Существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы области, приобретение нового жилья и сохранение старого для детей и т.п.), при этом он продолжает оставаться «серым». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал некорректным, поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

По мнению Оценщика, единственно верным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих подходов можно считать сравнительный подход, который при развитом вторичном рынке жилья и системе хорошего информационного обеспечения ч наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости типовых тир в многоквартирных жилых домах.

Описание последовательности определения рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

Метод валовой ренты;

Метод сравнения продаж.

В рамках данного Отчета расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта - заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

· подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

· определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

· сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

· приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Данные о сравнимых объектах и расчет стоимости оцениваемого объекта приведены ниже.

Выбор объектов сравнения

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными.

Из представленных сопоставимых продаж, нами были отобраны объекты, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту.

Таблица 6

Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3	Объект сравнения №4
Наименование	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира
Местоположе-ние	г. Псков, ул. Алтаева, 9	г. Псков, ул. Алтаева, 5	г. Псков, ул. Алтаева, 22	г. Псков, ул. Инженерная, 86
Дата продажи	Апрель 2012 г.	Апрель 2012 г.		Апрель 2012 г.
Источник информации	http://pskov.irr.ru/advert/188799417/	http://pskov.irr.ru/advert/182281848/		http://www.avito.ru/items/pskov_kvartiry_prodam_2-k_kvartiru_inzhenernaya_86_73269578
Стоимость объекта, руб.
Стоимость 1 кв.м.
Общая площадь, кв. м.
Жилая площадь, кв. м.
Площадь кухни, кв. м.
	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
	5 в 5-этажном	5 в 5-этажн.	5 в 5-этажном	2 в 5-этажном
Техническое состояние квартиры
Техническое состояние дома
Качество отделки
Наличие балкона
	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный

Корректировка цен объектов сравнения

Основой корректировок, предлагаемых в настоящем отчете, служит цена продаж объекта оценки и объектов, принятых оценщиком в качестве объектов сравнения. В рамках настоящего отчета корректируется стоимость одного квадратного метра.

Рассматриваемые корректировки включают в себя: переданные права, условия продажи, финансирование, рыночные условия, состояние объекта сравнения, удобства и другие уместные характеристики. Если рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки выше, чем характеристики объектов сравнения, то в их цену вносится отрицательная поправка (корректирующий коэффициент меньше единицы). Когда рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки ниже, чем характеристики объектов сравнения, в их цену вносится положительная поправка (корректирующий коэффициент больше единицы).

Корректировка на дату продажи объекта оценки. Корректировка учитывает фактор времени продажи (предложения) объекта оценки и объектов сравнения. Корректировка делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Оптимальную корректировку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать сведения о продажах подобных объектов на одном и том же секторе рынка.

Отобранные объекты сравнения были проданы (выставлены на продажу) в апреле и мае 2012 г., оценка проведена в мае 2012 года. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

Корректировка на местоположение. Корректировка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов существенно различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых.

Корректировка на этаж. Этаж, на котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на его рыночную стоимость. Рыночная стоимость квартир, расположенных на крайних этажах (первый в последний) отличается от рыночной стоимости квартир, расположенных на промежуточных этажах в меньшую сторону.

Корректировка на тип дома. Все рассматриваемые аналоги находятся в панельных домах. Значит, корректировка не применяется.

Корректировка на техническое состояние. Объект оценки находится в удовлетворительном состоянии. Объекты сравнения также находятся в удовлетворительном состоянии. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

Таблица 7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Объект оценки	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3	Объект сравнения №4	Объект сравнения №5
Цена продажи, руб./кв. м.
Дата продажи		Апрель 2012 г.	Апрель 2012 г.		Апрель 2012 г.
Корректировка на дату продажи
Местоположение	г. Псков, ул. Алтаева, 12	г. Псков, ул. Алтаева, 9	г. Псков, ул. Алтаева, 5	г. Псков, ул. Алтаева, 22	г. Псков, ул. Инженерная, 86	г. Псков, ул. Инженерная, 88
Корректировка на местоположение
Скорректированная цена, руб./кв. м.
	3 в 5-этажн.	5 в 5-этажном	5 в 5-этажн.	5 в 5-этажном	2 в 5-этажном	5 в 5-этажном
Корректировка на этаж
Скорректированная цена, руб./кв. м.
	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
Корректировка на тип дома
Скорректированная цена, руб./кв. м.
Техническое состояние дома
Корректировка на состояние дома
Скорректированная цена, руб./кв. м.
Корректировка на техническое состояние подъезда
Скорректированная цена, руб./кв. м.
Техническое состояние объекта оценки
Корректировка на техническое состояние
Скорректированная цена, руб./кв. м.
Отделка квартиры
Корректировка на отделку
Скорректированная цена, руб./кв. м.
Балкон/лоджия
Корректировка на наличие балкона / лоджии
Скорректированная цена, руб./кв. м.
Удельные веса
Стоимость объекта, руб./кв. м.

Рыночная стоимость 1 кв. метра объекта оценки, определенная сравнительным подходом, представляет собой средневзвешенное значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения:

С0ц = (32666*4+36296*3+33574*2+33333*5+40470*1)/(4+3+2+5+1)= 34256 рублей.

Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 34256*54= 1849824 рублей.

1849824 (один миллион восемьсот сорок девять тысяч восемьсот двадцать четыре) рубля.