Какие виды услуг может платно оказывать тсж. Платить или не платить: за какие услуги мы платим ТСЖ или УК? Договоры с ресурсоснабжающими организациями

Считается, что нет более эффективной формы управления домами, чем товарищество собственников жилья. Поэтому ТСЖ сейчас образовалось множество. При этом немало вопросов у таких организаций возникает, конечно же, с налогами.

Агентские договоры с жильцами позволят избежать споров с налоговиками

Е.В. Журавлева, г. Архангельск

Наше товарищество применяет УСНО с объектом «доходы минус расходы». Нам поступают платежи собственников за коммунальные услуги и на содержание общего имущества. Нужно ли нам включать их в состав налогооблагаемых доходов ТСЖ? Или можно считать их целевыми поступлениями? Ведь мы эти услуги не оказываем, а просто собираем деньги собственников и перечисляем их ресурсоснабжающим организациям.

: К целевым поступлениям, которые не учитываются для целей налогообложения в доходах, относятсяподп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ :

• вступительные, членские, паевые взносы;
• пожертвования;
• отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые поступают в адрес ТСЖ от их членов.

Самый беспроблемный с точки зрения налогов вариант - это заключить с жильцами агентский договор на перечисление их коммунальных платежей. Тогда не придется доказывать налоговикам, что это не ваш облагаемый доход.

Иные поступления, в том числе коммунальные платежи и платежи на содержание общедомового имущества, по мнению контролирующих органов, нельзя считать целевыми. Они являются выручкой, и их нужно включать в налогооблагаемые доходы , от 08.12.2010 № 03-03-07/41 ; . Но при этом можно включить в расходы оплату коммунальных услуг, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества обслуживающим организациямПисьмо Минфина России от 27.04.2010 № 03-05-05-02/28 ; Письмо ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/6526@ . Получается, если плату за жилищно-коммунальные услуги вы взимаете без наценки, то итоговая налоговая база равна нулю.

Правда, даже если других доходов у вас не будет, по итогам года вам все равно придется уплатить минимальный налог в размере 1% от полученных от жильцов суммп. 6 ст. 346.18 НК РФ ; Письмо ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/6526@ . А упрощенцам на «доходах» еще сложнее - с этих сумм они заплатят 6% налога.

Чтобы избежать этого, есть два варианта.

ВАРИАНТ 1. Заключаем с жильцами агентский договор на перечисление коммунальных платежей.

Тогда плата собственников за коммуналку будет считаться средствами, полученными в связи с исполнением агентского договора. И в доходах товариществу нужно будет отразить только сумму посреднического вознаграждения (а его можно установить минимальным)Письма Минфина России от 19.04.2011 № 03-11-06/2/62 , от 08.12.2010 № 03-03-07/41 , от 25.11.2010 № 03-11-06/2/180 ; Письмо ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/6526@ .

И если вы последуете этому варианту, проблем вообще не будет.

ВАРИАНТ 2. Оставляем все как есть, но признаем поступления собственников как целевые.

Если вы считаете, что все платежи собственников не что иное, как целевые поступления, то свою позицию вам, скорее всего, придется отстаивать в суде.

Суды, как правило, встают на сторону товариществ, основываясь на том, что ТСЖ ведет деятельность от имени и в интересах своих членов и само коммунальные услуги не оказывает. Средства на оплату коммунальных услуг являются целевыми поступлениями, направленными на ведение товариществом уставной деятельности - содержание общего имущества многоквартирного домаПостановления ФАС ПО от 31.03.2011 № А65-18505/2010 ; ФАС ДВО от 02.02.2011 № Ф03-9689/2010 ; ФАС ВСО от 10.09.2007 № А19-26596/06-Ф02-6060/07 , от 12.07.2007 № А33-1733/07-Ф02-3750/07 ; ФАС МО от 21.09.2007 № КА-А40/9504-07 .

При этом необходимо будет запастись подтверждающими документами:

• уставом ТСЖ;
• сметами расходов;
• счетами на оплату коммунальных услуг.

Если вы будете учитывать поступления собственников как целевые, вам не придется уплачивать налог, даже минимальный (конечно, если у вас нет иных доходов)ст. 346.18 НК РФ .

Вопрос о том, заключать с жильцами агентский договор или оставить все как есть, нужно обсудить на общем собрании, а итоговое решение - утвердить.

Деньги, полученные на капремонт, в доходы не включаются

Л.М. Шестакова, г. Москва

Наше товарищество принимает участие в федеральной программе по капремонту многоквартирных жилых домов в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Деньги мы получаем как из местного бюджета, так и от самих собственников. Все полученные средства расходуются только на оплату работ по этому ремонту. ТСЖ находится на упрощенке. Должны ли мы включать полученные средства в налоговую базу?

: Нет, не должны. Указанные вами поступления из местного бюджета не облагаются налогомподп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ ; Письма Минфина России от 14.04.2011 № 03-11-11/95 , от 03.03.2009 № 03-03-06/4/11 .

Также не подлежат налогообложению деньги, полученные от членов ТСЖ на формирование резерва на проведение капитального ремонта, так как они относятся к целевым поступлениямподп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ . С этим согласны и контролирующие органыПисьмо Минфина России от 19.04.2011 № 03-11-06/2/62 ; Письмо ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/6526@ ; Письмо УФНС России по г. Москве от 18.02.2010 № 16-15/017557.1 .

Признал выручку - имеешь право на пониженные тарифы

Н.А. Колобова, г. Калуга

Наше ТСЖ находится на упрощенке с объектом «доходы минус расходы». С 2011 г. организации, применяющие УСНО, с основным видом экономической деятельности «управление недвижимым имуществом» (код ОКВЭД 70.32) вправе уплачивать страховые взносы по пониженным тарифамподп. «я. 2» п. 8 ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ «О страховых взносах...» . Наш ОКВЭД 70.32.1 «Управление эксплуатацией жилого фонда». Все платежи от собственников мы считаем целевыми поступлениями и не учитываем при расчете налога. Имеем ли мы право на пониженные тарифы?

: Одно из основных условий, позволяющих применять пониженные тарифы страховых взносов, - доля доходов от реализации товаров (работ, услуг) по основному виду деятельности должна составлять минимум 70% в общем объеме доходовч. 1.4 ст. 58 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ .

А раз вы все поступления от собственников относите к целевым поступлениям, у вас просто нет выручки от основного вида деятельности (управление эксплуатацией жилого фонда). Соответственно, 70% считать не от чего и применять пониженные страховые взносы вы не можете.

Если появится хоть какой-то доход и он будет считаться полученным в рамках управления многоквартирным домом, то вы сможете применять пониженные тарифы. Например, если учитывать поступления жильцов за коммунальные услуги как выручку.

Услуги, оказываемые собственными силами ТСЖ, облагаются НДС

В.Б. Антонова, г. Уфа

Реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не облагается НДСподп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ . Некоторые услуги жильцам мы оказываем собственными силами ТСЖ. Подпадают ли они под льготу?

Тексты упоминаемых Писем Минфина доступны: раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс (информационный банк «Финансист»)

Минфин считает, что льгота не распространяется на услуги, оказываемые самим ТСЖ с привлечением работников, нанятых по трудовым договорамПисьма Минфина России от 25.10.2010 № 03-07-14/77 , от 27.09.2010 № 03-07-14/66 . Поэтому такие услуги нужно облагать по ставке 18%.

Однако в 2007 г. Пленум ВАС РФ указал, что ТСЖ, заключая договоры на ремонт, выступает не в своих интересах, а в интересах своих членов. В рамках таких отношений у ТСЖ отсутствуют обязанности налогоплательщикап. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 . То есть для судов не важно, своими или подрядными силами ТСЖ ведет свою уставную деятельность - содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. НДС можно не начислять в любом случае.

Но воспользоваться правом не платить НДС при оказании услуг собственными силами товарищества вы можете, скорее всего, только отстояв это в судеПостановление ФАС ПО от 19.10.2007 № А57-11024/2006-33 .

Если ТСЖ пользуется льготой по НДС, то на вычеты оно права не имеет

И.В. Веселова, г. Москва

Счета за коммунальные услуги нашему ТСЖ выставляются с НДС. Но с 01.01.2010 реализация товариществом коммунальных услуг НДС не облагаетсяподп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ . Что нам делать с входным налогом? Можем ли мы принять его к вычету? Или можно потребовать выставления нам счетов без НДС?

: Потребовать выставления счетов без НДС вы не можете. Коммунальные услуги, реализуемые вам организациями коммунального комплекса, поставщиками электроэнергии и газоснабжающими организациями, облагаются НДСПисьмо Минфина России от 27.09.2010 № 03-07-14/66 . Но принять его к вычету также нельзяподп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ . Вы включаете его в цену коммунальных услугподп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ .

Вы сможете заявлять вычеты, только если откажетесь от льготып. 5 ст. 149 НК РФ ; Письма Минфина России от 27.09.2010 № 03-07-14/66 , от 23.12.2009 № 03-07-15/169 . Но тогда придется начислять налог на оказываемые собственникам услуги. При этом необходимо будет выставлять счета-фактуры, следить за правильностью выставленных в ваш адрес счетов-фактур, а в случае проверки - представлять копии всех документов в налоговую. Для ТСЖ это лишние проблемы, а собственникам все равно, облагается ли реализация услуг в их адрес НДС или нет, так как его в любом случае придется заплатить, пусть и в составе цены услуг. Поэтому отказываться от льготы особого смысла нет.

ПОЛОЖЕНИЕ

ОБ ОКАЗАНИИ ПЛАТНЫХ УСЛУГ/ВЫПОЛНЕНИИ ПЛАТНЫХ РАБОТ

ТСЖ «Ирбис»

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящее Положение определяет:

условия, правила и порядок оказания платных услуг Товариществом собственников жилья «Ирбис» (далее по тексту – ТСЖ «Ирбис»); порядок формирования доходов и осуществления расходов за счет привлеченных финансовых средств.

1.2. Настоящее Положение разработано в соответствии с Налоговым кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, и иными нормативно-правовыми актами и вводится для привлечения дополнительных финансовых средств с целью:

материального стимулирования работников и членов правления ТСЖ «Ирбис»; оказание материальной помощи; развитие материально-технической базы ТСЖ «Ирбис»

1.3. В настоящем Положении используются следующие основные понятия:

заказчик - физическое лицо, имеющее намерение заказать, либо заказывающее платные услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности ; исполнитель – ТСЖ «Ирбис», выполняющее работы или оказывающие услуги заказчикам за отдельную плату; платные услуги - платные дополнительные услуги, оказание которых связано с обеспечением надлежащего технического, противопожарного, санитарного и иного состояния личного имущества заказчиков.

1.4. Исполнитель вправе оказывать платные услуги и выполнять платные работы в соответствии с настоящим Положением, Уставом ТСЖ «Ирбис» и действующим законодательством.

2.1. Исполнитель может предоставлять платные услуги и осуществлять предпринимательскую и иную приносящую доход деятельность, предусмотренную его Уставом по следующим направлениям:

сантехнические работы; электромонтажные работы; иные работы и услуги.

2.2. Перечень видов платных услуг и предпринимательской деятельности может меняться в зависимости от потребностей физических лиц и возможностей исполнителя.

3. ПРАВИЛА, УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ПЛАТНЫХ УСЛУГ

3.1. Для оказания платных услуг исполнитель обязан:

3.1.1. Создать условия для предоставления платных услуг с учетом требований по охране и безопасности заказчиков.

3.1.2. Утвердить на заседании Правления ТСЖ «Ирбис» тарифы по каждому виду платных услуг.

Стоимость платных услуг и работ, оказываемых в рамках настоящего Положения, указывается в отдельном прейскуранте.

3.1.3. Для оказания платных услуг исполнителем могут привлекаться работники, находящиеся в штате ТСЖ «Ирбис», а также третьи лица.

3.2. Исполнитель обязан предоставить заказчикам достоверную информацию (в том числе путем размещения ее в удобном для обозрения месте), содержащую следующие сведения:

Перечень платных услуг, оказываемых ТСЖ «Ирбис»;

Стоимость платных услуг и работ и порядок их оплаты;

Права и обязанности заказчика, ответственность исполнителя.

3.3. Заказчик обязан создать необходимые условия для оказания услуг, выполнения работ.

3.4. Оказание платных услуг производится на основании заявок на оказание платных услуг (работ), подаваемых физическими лицами. Председатель правления или Управляющий, принимающие заявку, обязаны принять и дать разъяснение по дальнейшему проведению работы.

3.3. Заявки от физических лиц на оказание платных услуг (работ) принимаются и регистрируются в специальном журнале.

3.2. По окончании работ (оказании услуг) оформляется акт выполненных работ в двух экземплярах, один из которых Заказчика, другой Исполнителя.

3.3. Оплата за предоставленные платные услуги и выполненные работы производится заказчиками путем перечисления денежных средств на расчетный счет ТСЖ «Ирбис» по отдельной квитанции, предоставляемой единовременно с квитанцией на оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества.

4. ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ И РАСХОДОВАНИЯ СРЕДСТВ,

ПОЛУЧЕННЫХ ЗА ОКАЗАНИЕ ПЛАТНЫХ УСЛУГ/ВЫПОЛНЕНИЕ ПЛАТНЫХ РАБОТ

4.1. Средства, полученные от оказания платных услуг, остаются в распоряжении ТСЖ «Ирбис» и расходуются на материальное стимулирование работников ТСЖ и членов Правления, и др. цели.

4.2. Распределение доходов и расходов по платным услугам:

4.2.1. Материальное стимулирование работников и членов Правления ­– до 40%

4.2.2. Оставшиеся средства от оказания платных услуг/выполнения работ, после начисления и уплаты всех налогов и полного возмещения материальных затрат, связанных с предоставлением платных услуг направляются в резерв непредвиденных расходов и расходуются на развитие материально-технической базы (приобретение оргтехники, хозяйственного инвентаря, канцтоваров, расходных материалов и т. д.)

5.3. Исполнитель освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение услуг, если будет доказано, что это произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Председатель Правления ТСЖ «Ирбис»

Источник изображения: Фотобанк Лори

Как правило, конфликты с ТСЖ или управляющей компанией у жильцов дома возникают из-за необоснованно высоких, на взгляд собственников, ежемесячных платежей. Кроме того, жильцы нередко задаются вопросом, должны ли они оплачивать вызов и работу электрика или сантехника для проведения мелкого ремонта. А если речь идет о дополнительных услугах - например, о замене размагниченных карточек для входа, ремонте домофонов в квартире или замков в почтовых ящиках? Нужно ли платить в этих случаях, и есть ли какая-то альтернатива? Эти вопросы мы задали нашим экспертам.

За все услуги надо платить, но один раз

Многие жильцы многоквартирных домов задаются вопросом, надо ли платить за адресные услуги УК и ТСЖ - например, за починку крана штатным сантехником. Ведь собственник жилья и так уже ежемесячно платит взносы. Справедливо ли это, если электрик или другой мастер из управляющей компании выставляет счёт за мелкий ремонт, не должна ли эта услуга быть бесплатной?

Дмитрий Мацкевич, генеральный директор управляющей компании «Техстрой» девелоперской группы , замечает, что бесплатных услуг сегодня, п о большому счету, нет вообще, ведь ежемесячно жители оплачивают услуги по ремонту и содержанию здания, будь то ТСЖ или управляющая компания. «Если конкретизировать - жители не оплачивают устранение аварийных поломок и тому подобные случаи. В остальных случаях работа оплачивается по установленному тарифу. Платным является не сам вызов, а те услуги, которые оказывает специалист. Перечень обязательных услуг по содержанию прописан в постановлении 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» Госстроя», - рассказал эксперт.

Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам , пояснила, что перечень услуг и размер взносов за них определяются на общем собрании членов ТСЖ. Там же устанавливается порядок оплаты мелкого ремонта - в рамках взносов или «на месте». «Например, на общем собрании жильцов постановили, что в сумму взносов будет входить оплата услуг электрика или сантехника. В этом случае, если владельцу квартиры необходимо будет заменить розетку или выключатель, ему не придется дополнительно оплачивать эту работу, так как она уже внесена в состав членских взносов. То же самое можно сказать и о более мелких услугах, замене замков на почтовых ящиках, изготовлении новых магнитных ключей. Чаще всего работы электрика, сантехника и другие мелкие бытовые услуги включаются в состав взносов в домах более высокого класса, например, премиум», - рассказала эксперт.

Дмитрий Мацкевич (УК «Техстрой» девелоперской группы «Сити-XXI век») также подчеркнул, что тарифы для каждого жилого комплекса устанавливаются индивидуально. «Это зависит, в том числе, от сложности эксплуатационных систем и оборудования. Можно предположить, что чем сложнее системы (а в элитном ЖК они сложнее), тем будут выше. Разница только в тарифах - перечень обязательных работ в рамках тарифа является неизменным», - рассказал эксперт.

При этом у жителей многоквартирных домов всегда существует альтернатива - они могут воспользоваться и услугами других компаний, которые занимаются бытовыми проблемами.

По словам Дмитрия Мацкевича , владелец квартиры вправе вызвать специалиста из любой организации, которой он доверяет или которая оказывает услуги по более привлекательным ценам. «Обращу внимание, что тарифы на такие услуги устанавливает не управляющая компания. Например, для жилого комплекса «Краски жизни» в это делает администрация Ленинского района», - подчеркнул эксперт.

Если просят заплатить

Мы попросили участников рынка недвижимости ответить на вопрос, куда можно пожаловаться, если речь идет об уже оплаченных через ежемесячные взносы услугах, условно «бесплатных», а вызванный мастер или диспетчер всё равно требуют заплатить? Если же ежемесячная плата за услуги не взимается, то есть они являются условно «платными» и на них есть какой-то прайс-лист, то могут ли собственники жилья не согласиться с этим прайсом и внести в него корректировки?

«На перечень платных услуг есть прейскурант, который обычно размещается на сайте ТСЖ или на стендах, - говорит Светлана Матвеева («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). -- То есть он должен находиться в свободном доступе и быть донесен до сведения жильцов дома. Если какие-то услуги входят в состав членского взноса, например, оплата работ сантехника, а вызванный мастер или диспетчер требует за них дополнительную плату, то необходимо написать заявление на имя председателя ТСЖ. Если собственники квартир не согласны с прейскурантом, они могут вынести обсуждение данного вопроса на общее собрание».

Вопросы о налогообложении денежных средств, поступающих ТСЖ от собственников помещений в многоквартирном доме, поднимаются с завидной регулярностью. Большинство этих некоммерческих организаций применяет «упрощенку». Образуют ли полученные деньги налогооблагаемый доход?

Коммунальные и жилищно-коммунальные услуги

Определение жилищно-коммунальных услуг дает пункт 3.1 «ГОСТ Р 51617-2000. Государственный стандарт Российской Федерации. Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия». Это действия или деятельность исполнителя по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения, вывозу бытовых отходов и подаче потребителям электрической энергии, питьевой воды, газа, тепловой энергии и горячей воды. Данный документ является национальным стандартом (постановление Госстандарта России от 30.01.04 № 4 «О национальных стандартах Российской Федерации», п. 2 ст. 15 Федерального закона от 27.12.02 № 184-ФЗ «О техническом регулировании»).

В свою очередь потребителями электроэнергии, воды, газа и тепловой энергии выступают граждане, получающие, заказывающие либо имеющие намерение получить или заказать услуги для личных нужд (п. 3.2 ГОСТ Р 51617-2000, п. 7 «Услуги населению. Термины и определения. ГОСТ Р 50646-94»). Для нас важно, что ТСЖ потребителем данных ресурсов не признается.

Определение коммунальных услуг мы найдем в пункте 4 статьи 154 ЖК РФ. К ним относятся горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Причем данный перечень является закрытым.

Как видно, коммунальные услуги входят в состав жилищно-коммунальных услуг, но спектр последних шире первых. В частности, вывоз мусора к коммунальным услугам не относится (вопреки мнению Минфина России, представленному в письме от 10.02.10 № 03-11-06/2/16).

Наконец, работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома охарактеризованы в пункте 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491. Нетрудно убедиться, что они также попадают под определение жилищно-коммунальных услуг. При этом конкретный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании (п. 17 Правил).

Почему же важно отличать коммунальные услуги от жилищно-коммунальных? Дело в том, что договоры на оказание коммунальных услуг должны удовлетворять специальным нормативным требованиям.

Договоры с ресурсоснабжающими организациями

ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Но из этой формулировки не следует, что ТСЖ самостоятельно такие услуги оказывает. Возможные виды хозяйственной деятельности ТСЖ охарактеризованы в пункте 2 статьи 152 ЖК РФ. Товарищество вправе осуществлять:

1) обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Коммунальные услуги в этом перечне не значатся.

Из пункта 2 статьи 154 ЖК РФ можно сделать вывод, что обслуживание и эксплуатация недвижимого имущества в многоквартирном доме заключается в оказании услуг и выполнении работы по управлению многоквартирным домом, содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

В то же время деятельность по оказанию коммунальных услуг охарактеризована в § 6 «Энергоснабжение» главы 30 ГК РФ и детализируется в профильных законах. В частности, это Федеральный закон от 07.12.11 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», Федеральный закон от 26.03.03 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», Федеральный закон от 31.03.99 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», Федеральный закон от 27.07.10 № 190-ФЗ «О теплоснабжении».

В договорах с «коммунальщиками» ТСЖ абонентом не является, поскольку не осуществляет самостоятельного потребления соответствующих ресурсов (п. 1 ст. 539, ст. 548 ГК РФ). В свою очередь не считаются субабонентами и собственники помещений (ст. 545 ГК РФ).

В судебных решениях признается, что плата за коммунальные услуги доход ТСЖ не образует. Причем посреднический статус ТСЖ в за «коммуналку» поддержан определением ВАС РФ от 22.11.07 № 14386/07.

Кроме того, с 1 сентября 2012 года вступили в силу Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.11 № 354). И договоры, которые вправе заключать ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями, охарактеризованы в пункте 26 Правил. Из него следует, что общее собрание собственников своим решением должно наделить ТСЖ полномочиями по содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, от имени собственников. При этом в отношениях с третьими лицами ТСЖ действует на основании доверенности, выданной всеми или большинством собственников, от имени собственников в таком доме.

Такая формулировка не оставляет сомнений в посредническом статусе ТСЖ. Правда, обратной силы названные Правила не имеют.

Учтите, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Поэтому в настоящее время договоры с ресурсоснабжающими организациями, в которых ТСЖ действует от своего имени, заключению не подлежат. Такие сделки будут считаться ничтожными ввиду их несоответствия нормативному правовому акту (ст. 168 ГК РФ). Соответственно в целях налогообложения ТСЖ не может рассматриваться как «перепродавец» коммунальных услуг. Для этого не существует правовых оснований.

В письме от 05.04.13 № 03-11-06/2/11195 Минфин России сосредоточил внимание на агентских договорах. Между тем перечень договоров, представленный в подпункте 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ, носит открытый характер. Льгота предоставляется поверенному по договору, аналогичному договору комиссии или агентскому договору. Не имеется сомнений, что коммунальные договоры ТСЖ как раз таковыми и являются.

А как быть с договорами, которые ТСЖ заключили до вступления в силу Правил? По мнению автора, аналогия закона может иметь обратную силу, поскольку при изменениях законодательства, как правило, соблюдается преемственность правовых норм. Поэтому отношения ТСЖ с «коммунальщиками» и прежде носили посреднический характер.

В итоге плата за коммунальные услуги, поступающая от собственников, не образует доход ТСЖ. Аналогичную позицию нужно занять и в отношении пеней, предъявленных ресурсоснабжающими организациями. Все это - средства в расчетах, «транзитом» проходящие через счета ТСЖ.

Вознаграждение, причитающееся ТСЖ за оказание посреднических услуг, определяется по остаточному принципу. Из сумм, поступающих на счета ТСЖ, нужно вычесть средства на исполнение договоров, по которым оно выступает в качестве собственников, в том числе от своего лица.

Справедливости ради заметим: законодатель продолжает считать, что ТСЖ осуществляет реализацию коммунальных услуг. Но эта точка зрения относится лишь к исчислению НДС (подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ). Распространять ее на исчисление иных налогов мы не обязаны.

Елена Диркова,

генеральный ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»