Статья 785 договор перевозки груза.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комментарии к статье

1. Досрочное расторжение договора влечет прекращение возникшего из него обязательства по основаниям, предусмотренным коммент. ст. Обязательство прекращается по требованию одной из сторон - арендодателя и соответственно против воли другой стороны - арендатора, т. е. принудительно. Для досрочного расторжения договора необходимо решение суда (п. 2 ст. 450 ГК), с момента вступления которого в силу и происходит прекращение обязательства.

2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

А) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК . Об определении назначения имущества см. коммент. к ст. 615 ГК. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК. Неоднократность нарушений означает, что они совершаются два раза и более;

Б) существенно ухудшает арендованное имущество. В отличие от предыдущего основания, которое не предполагает ухудшения вещи, указанное основание требует установления факта ее повреждения или порчи, отсутствие которых препятствует расторжению договора. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК . Иными словами, вещь должна быть либо на грани ее уничтожения, либо утратить способность быть использованной по тому назначению, которое определено договором аренды;

В) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. О порядке внесения арендной платы см. коммент. к ст. 614 ГК. Обязанность своевременно вносить арендную плату должна быть нарушена три раза и более. Нарушения должны идти подряд, т. е. своевременное внесение одного из очередных платежей прерывает цепочку нарушений;

Г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества (подп. 2 коммент. ст.).

3. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК . Эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (см. п. 25 Обзора практики по аренде). В то же время желание арендодателя расторгнуть договор само по себе не может быть основанием для его досрочного расторжения. Должны существовать некие объективные обстоятельства, предусмотренные договором аренды, с которыми связывается его досрочное расторжение. В противном случае досрочное расторжение договора превратится в отказ от его исполнения.

Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Подобная возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

Вместе с требованием о расторжении договора арендодатель может заявить и требование о возмещении убытков, если основание для такого расторжения связано с нарушением арендатором своих обязанностей.

4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании ст. 310 ГК (см. п. 27 Обзора практики по аренде). Такой отказ не требует обращения в суд, но возможен лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Причем право на отказ от исполнения может быть предусмотрено лишь договором, из которого возникает обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. От исполнения непредпринимательского договора аренды отказаться нельзя, даже если соответствующее право договором предусмотрено.

5. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Предупреждение необходимо для того, чтобы предоставить арендатору еще одну возможность исправить допущенное им нарушение. Причем если он устранит нарушение до истечения установленного срока, договор аренды расторгнут быть не может. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору.

6. Вопрос о том, как соотносятся между собой предупреждение о необходимости исполнения обязательства, указанное в ст. 619 ГК, и требование о расторжении договора аренды в смысле п. 2 ст. 452 ГК , нуждается в дополнительном разъяснении. Очевидно, в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать их исправления. Но из того, как сформулировано предупреждение, не следует, что требование о расторжении договора также будет включено в его содержание. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок. Ведь п. 2 ст. 452 ГК содержит четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок - это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. С другой стороны, если предупреждение не содержит требования о расторжении договора, то до обращения с иском в суд в силу п. 2 ст. 452 ГК арендодатель должен направить арендатору помимо предупреждения еще и требование о расторжении договора.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Комментарий к Ст. 619 ГК РФ:

1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (); в ряде случаев - прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК РФ). Договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.

2. В абз. 1 - 6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК РФ. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст. 450, 615 ГК РФ); 2) существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п. 2 ст. 450 ГК РФ); 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК РФ); 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст. 616 ГК РФ).

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (например, однократное невнесение арендатором арендной платы), в том числе не связанные с каким-либо нарушением со стороны арендатора (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества) (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).

В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью. С этим мнением трудно согласиться. Статья 619 ГК (равно как и ст. 620 ГК РФ, касающаяся права арендатора на досрочное расторжение договора) дает возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в коммент. ст., то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим коммент. ст. и ст. 422 ГК РФ. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются уже потому, что каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или "простить" контрагента.

3. В абз. 7 коммент. ст. содержатся процедурные требования к расторжению договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 письма ВАС N 66). Напомним, по общему правилу о досудебном порядке расторжения договора достаточно направить лишь "предложение о расторжении договора" (ст. 452 ГК РФ).

Функция предупреждения, очевидно, состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнут быть не может (п. 8 письма ВАС N 14). В судебной практике это правило получило еще более расширительное толкование: суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившее основанием для предъявления исковых требований.

Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок. К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору (п. 30 письма ВАС N 66); в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК). Расторжение договора происходит на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ), с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.

4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя законом или договором может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора (п. 27 письма ВАС N 66). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, возможность отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ); утрата интереса кредитора к исполнению вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК РФ)) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания.

Полный текст ст. 619 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 619 ГК РФ.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комментарий к статье 619 ГК РФ

1. По общему правилу договор аренды расторгается по истечении срока его действия. Однако арендодатель может заявить требование о досрочном расторжении договора аренды в следующих случаях:
- использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора либо неоднократным нарушением;
- существенное ухудшение арендатором состояния имущества;
- невнесение более двух раз подряд в срок арендной платы;
- неосуществление капитального ремонта имущества при условии, что осуществление такого ремонта является обязанностью арендатора.

На практике возможно некоторое пересечение вышеприведенных оснований для досрочного расторжения договора аренды. Так, например, невнесение арендной платы арендатором является как специальным основанием для расторжения договора аренды, так и существенное нарушение условий договора либо неоднократное их нарушение. Из материалов судебной практики следует, что в этом случае суды анализируют период невнесения арендной платы и приходят к выводу, что, например, невнесение арендной платы в течение трех месяцев является общим основанием для расторжения договора аренды - существенное нарушение условий договора либо неоднократное их нарушение.

Также длительное невнесение арендной платы - общее основание расторжения договора аренды.

В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для его расторжения по требованию арендодателя до истечения срока действия договора аренды.

Реализовать свое право на досрочное расторжение договора аренды при наличии основания арендодатель вправе только при условии направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

2. Судебная практика:
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.97 N 14;
- постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2012 по делу N А56-59068/2011;
- постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 N 03АП-134/14;
- постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 N 05АП-6454/14;
- постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2013 N 17АП-9975/13;
- постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 N 15АП-4118/13;
- постановление ФАС Московского округа от 19.03.2007 N КГ-А40/1697-07-П-1,2.

Консультации и комментарии юристов по ст 619 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 619 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Новая редакция Ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Комментарий к Статье 619 ГК РФ

Особенности прекращения договора аренды.

1. Прекращение договора по требованию одной из сторон.

В ст. ст. 619, 620 ГК рассмотрены основания для расторжения договора в связи с неисполнением сторонами своих обязанностей (некоторые из оснований к расторжению договора уже упоминались в предыдущих статьях как последствия неисполнения одной из сторон своих обязанностей в ст. ст. 611 - 613, 615, 616 ГК РФ).

Нормы ст. ст. 619, 620 ГК являются развитием общих правил о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением одной из сторон своих обязанностей (п. 2 ст. 450 ГК РФ) в том плане, что прямо называют нарушения, являющиеся существенными в силу закона.

Установленная в ч. 3 ст. 619 ГК обязанность арендодателя (и только его) предложить арендатору исполнить свои обязанности дополняет общие положения о досудебной стадии урегулирования вопросов расторжения договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Судебная практика.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

Приведенный в ст. ст. 619, 620 ГК перечень оснований для расторжения договора, во-первых, не является исчерпывающими и, во-вторых, не исключает возможности расторжения договора во внесудебном порядке.

Судебная практика.

Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

2. Прекращение договора в связи с гибелью арендованного имущества.

Так как наем предполагает определенную вещь, то гибель вещи влечет за собою прекращение отношения. Договор имущественного найма прекращается, все равно по какой причине погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с тою только разницею, что вина нанимателя обязывает его к возмещению причиненного ущерба.

Г.Ф.Шершеневич

Данное основание следует отличать от указанного в подп. 4 ст. 620 ГК основания для расторжения договора (в данном случае арендованное имущество сохраняется в натуре, а стороны продолжают нести обязанности по договору до момента его расторжения).

3. Прекращение договора в связи с истечением срока, на который он заключен.

Данное основание прекращения арендных отношений является наиболее характерным, учитывая временный характер пользования вещью. По окончании срока действия договора отношения сторон прекращаются сами собой. Исключением является возобновление договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Действие договора аренды по требованию арендодателя прекращается по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренным гл. 26, 29 ГК. В соответствии с ними договор аренды расторгается досрочно вследствие соглашения сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора. В комментируемой статье устанавливаются специальные основания досрочного расторжения договора по требованию одной стороны - арендодателя. Вместе с тем их наличие не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании общих положений ст. 450 ГК. Так, по одному из дел арендодатель предъявил требование о расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением, выразившимся в задолженности по арендной плате, образовавшейся вследствие ее перечисления хотя и своевременно, но в меньшем размере. Арбитражный суд отказал арендодателю в иске о расторжении договора аренды, указав, что такое основание досрочного расторжения договора, как невнесение арендной платы в полном размере, не содержится в ст. 619 ГК и не предусмотрено условиями договора. Суд апелляционной инстанции, согласившись с мнением истца о существенном характере нарушений, допущенных арендатором, отменил решение суда первой инстанции. Договор был расторгнут на основании общих положений п. 2 ст. 450 ГК в связи с существенным нарушением арендатором условия договора (п. 28 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

2. К основаниям досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в комментируемой статье относятся:

1) пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением. (О правах и обязанностях арендатора при пользовании арендованным имуществом см. ст. 615 ГК и комментарий к ней.) (О понятии существенного нарушения договора см. п. 2 ст. 450 ГК.) Существенным нарушением условия договора о пользовании арендованным имуществом могут быть признаны, в частности, передача арендатором права аренды другому лицу способом, не предусмотренным правовыми актами, использование имущества вопреки его целевому назначению (см. комментарий к п. 1 ст. 615 ГК РФ) и др. Помимо пользования имуществом с существенными нарушениями к основаниям расторжения договора относятся и несущественные, но неоднократные нарушения пользования имуществом;

2) существенное ухудшение имущества. (Об обязанностях арендатора по содержанию имущества см. п. 2 ст. 616 и комментарий к нему.) Арендатор должен возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Арендодатель, считая ухудшение имущества существенным, должен доказать, что в процессе использования имущества его состояние, уровень полезных свойств изменились настолько по сравнению с обусловленными договором или которые могли иметь место с учетом нормального его износа, что арендодатель в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Уровень снижения полезных свойств объекта аренды определяется согласно конкретным обстоятельствам;

3) невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (о порядке и сроках внесения арендной платы см. п. 1 ст. 614 ГК и комментарий к нему);

4) уклонение от капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором капитальный ремонт является обязанностью арендатора. (О распределении между арендатором и арендодателем обязанности по капитальному ремонту см. п. 1 ст. 616 и комментарий к нему.)

Названные в п. 3 и 4 основания досрочного расторжения договора аренды представляют собой установленную законом презумпцию, какого рода нарушения арендных отношений считаются существенными. Поэтому арендодатель, утверждающий, что арендатор допустил одно из указанных в них нарушений, должен доказать только сам факт нарушения, а не его существенный характер.

3. Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя может быть дополнен как законом (см. п. 2 ст. 450, ст. 610 ГК РФ), так и договором. К основанию досрочного расторжения, установленному соглашением и касающемуся правонарушения со стороны арендатора, в судебной практике, в частности, относят однократное невнесение арендной платы в установленный срок (см. п. 26, 27 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Вместе с тем то обстоятельство, что в ч. 1 комментируемой статьи в качестве оснований досрочного расторжения предусматриваются исключительно нарушения условий договора арендатором, не означает, что другие основания досрочного расторжения, включаемые в договор, также должны быть связаны с его нарушением арендатором. Контрагенты вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, в том числе и не связанные с какими-либо нарушениями арендатора, поскольку ч. 2 ст. 619 отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК, а не к пп. 1 п. 2. Вывод о допустимости включения в договор любых оснований досрочного расторжения договора, в том числе не связанных с нарушением каких-либо из его условий, подтверждается в п. 25 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

К числу правомерно установленных в договоре оснований досрочного расторжения договора, не связанных с нарушением его условий, судебная практика относит, в частности: включение арендованного имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, производственную необходимость эксплуатации объекта аренды самим арендодателем и проч.

4. По общему правилу по требованию одной из сторон договор расторгается в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ). На судебный порядок досрочного расторжения договора указывает и абз. 1 ч. 1 ст. 619.

Названное правило, однако, не следует толковать так, будто оно исключает применение к договору аренды ст. 310 ГК, а также п. 3 ст. 450 о возможности одностороннего расторжения договора без обращения в суд путем отказа от его исполнения.

В силу ст. 310 ГК для обязательств, связанных с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, отказ одной стороны от исполнения договора допускается как законом, так и соглашением сторон, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере относится и к аренде.

В арендных обязательствах, связанных с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, их соглашением не только могут быть предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный. Позиция ВАС РФ по вопросу о допустимости установления в договоре условия о расторжении договора аренды во внесудебном порядке определяется в настоящее время п. 27 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Так, согласно материалам дела договор аренды нежилого помещения, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью и акционерным обществом, предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в срок. Отсутствие платежа подтверждалось материалами дела. Арендодатель предъявил иск о выселении арендатора из нежилого помещения в связи с расторжением договора аренды. Признав правомерным условие договора о праве арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора как основанное на п. 3 ст. 450 ГК, суд удовлетворил требование истца о выселении арендатора из нежилого помещения без предъявления иска о расторжении договора.

Определенные ограничения для одностороннего отказа от исполнения договора могут вытекать, как уже отмечалось, из закона или существа обязательства. Так, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда (см. п. 9 ст. 22 ЗК).

5. Своеобразием отличается досудебная процедура досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя (ч. 3 комментируемой статьи).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (о погашении задолженности по арендной плате, расторжении договора субаренды, заключенного без согласия арендодателя, и проч.). Важен факт получения письменного предупреждения арендатором (п. 30 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Срок, назначенный для исполнения обязательства, должен не только быть разумным, но и истечь к моменту обращения в суд. Иначе арендатор лишается возможности устранить нарушение. Это правило позволило судебной практике признать, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (Вестник ВАС РФ. 1997. N 7)).

Если арендатор предоставленный шанс не использовал и не устранил нарушение, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Но прежде чем требовать в судебном порядке расторжения договора, он направляет арендатору предложение расторгнуть договор. По смыслу ч. 3 ст. 619 ГК правило о необходимости предупреждения арендатора об исполнения обязательства само по себе не является предложением о расторжении договора. Поскольку комментируемая статья не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило о порядке расторжения договора, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В соответствии с ним требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после того, как на предложение о расторжении договора от арендодателя не последует ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок; либо получен отрицательный ответ. Значит, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору как письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), так и предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Вверх

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 619]

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

1 комментарий к записи “Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.”

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Комментарий к статье 619

1. В случаях, предусмотренных в ГК РФ, других законах или договоре, допускается одностороннее расторжение договора. Законодатель установил следующие основания расторжения договора по требованию арендодателя:
1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК). Например, существенным нарушением является передача в перенаем объекта аренды без согласия арендодателя. Если арендатор допускает несущественные нарушения более одного раза, у арендодателя также возникает право требовать расторжения договора;
2) арендатор существенно ухудшает имущество. Под существенным ухудшением понимается ухудшение, превышающее нормальный износ и вызванное неисполнением арендатором обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).
Арендодатель должен доказать, что уровень полезных свойств объекта в процессе использования арендатором снизился настолько, что это влечет ущерб, при котором арендодатель лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК);
3) арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд (о порядке и сроках внесения арендной платы см. комментарий к п. 1 ст. 614 ГК). Для расторжения договора необходимо установление факта невнесения платежей как минимум три раза подряд. В данном случае арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 614 ГК). Арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы более чем за два раза подряд. Если требования не удовлетворяются арендатором, то у арендодателя сохраняется право требовать расторжения договора.
Кроме того, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (абз. 2 п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13));
4) невыполнение арендатором принятых на себя (или установленных законом, иными нормативными актами) обязательств по производству капитального ремонта арендуемого имущества (п. 1 ст. 616 ГК) в установленный (разумный) срок. Под разумным сроком понимается срок, необходимый для поддержания имущества в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.
2. Перечень оснований досрочного расторжения договора может быть дополнен условиями договора, но не может быть сокращен по соглашению сторон. Более того, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора, в том числе и не связанные с нарушениями каких-либо обязательств (см. п. 25 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Так, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в связи с включением арендованного имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, с производственной необходимостью эксплуатации объекта самим арендодателем и т.д.
3. Договор может быть расторгнут в судебном порядке и по иным основаниям в том случае, если суд признал эти основания существенными. В частности, Президиум ВАС РФ указывает на то, что существенными основаниями могут быть признаны однократное невнесение арендатором арендной платы и неполное внесение арендной платы (Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, утв. информационным письмом ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14; см. также п. 26, 27 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
———————————
Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.

4. Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из двух стадий. Первая досудебная стадия связана с исполнением арендатором обязанности письменно уведомить арендатора о необходимости исполнить свое обязательство в разумный срок (п. 3 комментируемой статьи), а в случае непринятия арендатором соответствующих мер — направить письменное предложение о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК).
Срок, назначенный для исполнения обязательства, должен быть разумным. В противном случае у арендатора есть право доказать невозможность исполнения обязательства за установленный срок. После окончания данного срока наступает вторая стадия — судебное расторжение договора. Указанная процедура возможна только после завершения предыдущей, поскольку требует наличия оснований для расторжения и подтвержденного факта письменного предупреждения ответчика о необходимости исполнить свое обязательство в разумный срок, а также письменного предложения расторгнуть договор. Если от арендатора на предложение о расторжении договора не получен в установленный законом или договором (а при его отсутствии — 30-дневный) срок ответ или получен отрицательный ответ, суд принимает решение об удовлетворении требования истца. Расторжение договора происходит на основании решения суда.
5. Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатор устранил нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (п. 8 приложения к информационному письму ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14).

Комментарий к статье 619 ГК РФ

Консультации и комментарии юристов по ст 619 ГК РФ

Комментарий к Статье 619 ГК РФ

Другой комментарий к Ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации

1 комментарий к записи “Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.”

Популярное