Земля как фактор производства не обязательно и не всегда используется только ее собственником. Часто бывает так, что собственник предоставляет принадлежащую ему землю в пользование другим лицам. В этом случае между собственником земли и ее пользователем складываются так называемые рентные отношения.
В самом общем смысле земельная рента (land rent) – это форма реализации права собственности на землю и другие природные ресурсы. Другими словами, земельная рента – это цена услуг земли или доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков в течение какого-то времени. Земельная рента бывает представлена в форме:
· абсолютной ренты;
· дифференциальной ренты;
· монопольной ренты.
Абсолютная земельная рента - один из видов дохода от собственности на землю, плата собственнику за разрешение применять капитал к земле. Абсолютную земельную ренту получают собственники абсолютно всех участков земли независимо от их качественных характеристик (отсюда название этого вида ренты). Причиной абсолютной земельной ренты является монополия частной собственности на землю.
Дифференциальная рента – дополнительный доход, получаемый при использовании земли с высокими (лучшими, чем у других участков земли) качественными характеристиками. Дифференциальной она называется потому, что каждый земельный участок приносит предпринимателю свою экономическую прибыль, не совпадающую по величине с экономической прибылью с другого земельного участка равной площади.
Различают дифференциальную ренту I и дифференциальную ренту II. Источниками дифференциальной ренты I является дополнительная прибыль, получаемая при эксплуатации относительно лучших и средних участков земли. Кроме того, дифференциальная рента I образуется из-за различий в местоположении земельных участков. Участки расположенные ближе к центру или к месту переработки сельскохозяйственной продукции приносят их владельцам дополнительный доход в форме дифференциальной ренты I.
Дифференциальная рента II связана с вложениями арендаторами капитала в арендуемую землю, что улучшает ее качественные характеристики и обеспечивает получение добавочной прибыли сверх той, которая имела место до осуществления вложений.
Дифференциальная рента возникает в результате ограниченности земли, как источника продукции сельского хозяйства и полезных ископаемых. Эта ограниченность приводит к тому, что цены на продукцию, производство которой связано с использованием земли как ресурса, определяются условиями производства на худших участках, так как продукции только лучших и средних участков недостаточно для удовлетворения общественного спроса. В результате образуется дополнительная прибыль, представляющая собой разницу между издержками производства на худших участках и издержками производства на средних и лучших участках.
Монопольная рента - особая форма земельной ренты, образующейся при продаже определенных видов редкой продукции по монопольной цене.
На практике рентные отношения имеют прямое отношение к механизму формирования арендной платы за пользование землей и цены земли. Фактически арендная плата представляет собой цену за пользование землей или, другими словами, это издержки пользователя земли, которые он должен осуществлять, используя этот ресурс в течение какого-то времени, поскольку
земля, как правило, принадлежит не ему. Таким образом, арендная плата – это рента с точки зрения арендатора. Поэтому рента и арендная плата количественно совпадают, если на арендуемой земле нет каких-то элементов основного капитала. Если же такие элементы присутствуют и принадлежат, при этом, собственнику земли, то арендная плата включает в себя кроме ренты ссудный процент на примененный к земле капитал, а также амортизационные отчисления на этот капитал. Эта особенность арендной платы имеет зачастую достаточно существенное значение и влияет на характер арендных отношений. Так, улучшение качественных характеристик земли, даже если оно является следствием деятельности арендатора, становится достоянием собственника земли после истечения срока арендного соглашения. Поэтому арендатору выгоднее заключать арендное соглашение на длительный срок, в то время как арендодатель (собственник земли) объективно стремиться к минимизации сроков аренды. Очевидно, что в этих условиях нормализация арендных отношений предполагает применение мер государственного регулирования, направленных на оптимизацию сроков аренды или получение прав на компенсацию затрат по улучшению качественных характеристик земли.
В условиях рыночной экономики земля продается и покупается. И хотя она сама стоимости не имеет, но в силу того, что приносит прибыль значительной части населения, земля приобретает цену.
Цена земли – это капитализированная земельная рента. Поскольку продажа участка земли одновременно является продажей права на получение дохода с него, цену на участок земли можно представить как дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:
где Pз – цена участка земли;
R – рента (годовой доход) получаемая с земли за год;
Ставка ссудного процента
Таким образом, цена земли зависит от двух параметров:
Величины земельной ренты, которую можно получить с земельного надела;
Ставки ссудного процента.
По существу цена земли и является ценой той земельной ренты, которую она приносит в соответствии с процентной ставкой. Использование величины ссудного процента при определении цены объясняется тем, что собственник денег находится перед выбором: положить деньги в банк и получать по ним процент или оставаться собственником участка и получать арендную плату. Поэтому цена земли равняется денежной сумме, которая, будучи положена в банк, принесет в виде процента доход такой же величины, как и ежегодная рента с земельного надела.
Вернуться назад на
Земельная рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов, их фиксированное количество отличает рентные платежи от , процента, прибыли. Если землевладелец сдает в аренду только землю как таковую, то арендная плата, т.е. сумма денег, уплачиваемая арендатором землевладельцу, совпадает с земельной рентой. Если же землевладелец сдает в аренду землю, на которой имеются сооружения, хозяйственные постройки и т.п., то в арендную плату входят: 1) рента, т.е. плата за пользование землей как таковой, и 2) ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование приложенным к этой земле капиталом.
Следует так же заметить, что с точки зрения юридической земельная рента предполагает заключение (имущественного найма) по которому в соответствии со статьей 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Величина арендной платы (АП) за капитал-недвижимость может быть выражена формулой:
АП. = А + % + R,
где А - ранее вложенного в недвижимость капитала;
% - процент на вложенный капитал;
R - все виды рентных платежей;
В настоящее время арендные отношения в сфере недвижимости чаще всего связаны с землей и жилым фондом.
Два основных направления в современной экономической теории дают на этот вопрос разные ответы. Немарксистская наука придерживается концепции XVIII в., так называемой триединой формулы Ж.-Б. Сея. По сути, в ней просто констатируется факт: земля дает ренту. Однако общеизвестно, что одной из причин образования дохода от недвижимости является пространство. Объяснить данный факт «триединая формула» не в состоянии. Вместе с тем немарксистская наука содержит концепцию предельных величин в экономике, предельной полезности, предельных издержек, предельной производительности. Это важные предпосылки объяснения ренты.
Экономическая наука в целом в сфере недвижимости выделяет дифференциальную, монопольную, абсолютную ренту. Немарксистская экономическая наука подвергает исследованию только две из них, дифференциальную и монопольную.
Наиболее сложны рентные отношения в сельском хозяйстве, они чаще всего и являются примером для изучения. В сельском хозяйстве многоукладная социально-экономическая структура, множество , субъектов землевладения и землепользования, а именно государство, собственники земли, арендаторы, сельскохозяйственные наемные рабочие. Вопросы сельского хозяйства касаются каждого члена общества - ведь последствия неурожая каждый испытает на себе немедленно.
В настоящее время сущность ренты как дохода, не связанного с трудовой деятельностью, трактуют весьма широко, используя экономическую терминологию. Например, данное понятие применяют при анализе . Тогда, в частности, говорят не о взятках чиновников, а об «административной ренте ».
Рассмотрим все формы ренты, связанной с недвижимостью, начиная с дифференциальной.
Дифференциальная рента
Причиной образования дифференциальной ренты является на объект хозяйства, иными словами, невозможно создать равные условия хозяйствования из-за естественных различий в плодородии, в транспортных издержках. Конкуренция не устраняет этих различий, так как перелив капитала не влияет на плодородие и местоположение. Результат - разная производительность труда при одних и тех же издержках, затратах труда и капитала. Сравните урожайность на севере и юге страны, добычу угля в шахте и в Открытом разрезе, эффект от фонтанирующей и не фонтанирующей нефтяной скважины.
Факторами, условиями образования дифференциальной ренты современных условиях становятся различия:
В климате и плодородии почв;
в месторождений полезных ископаемых;
в местоположении рынков сбыта;
в размерах налогов, дорожных сборов, таможенных пошлин;
в затратах на средства связи.
Разнообразные условия производства и реализации предопределяют дифференциацию , прибылей. Дело в том, что естественная вынуждает общество признавать, т. е. предъявлять спрос на продукцию, созданную не только с минимальными и средними, но и максимальными затратами. Общественные цены реализации складываются на основе предельных, максимальных затрат, отражающих худшие условия производства и реализации. Задача собственника естественной монополии - уловить, предвосхитить эту разницу между общественно допустимыми (максимальными, предельными) и индивидуальными (фактическими) затратами при установлении арендной платы.
Количественно дифференциальная рента равна:
ДР = П3-И3,
где ДР - дифференциальная рента;
П3 - предельные общественно допустимые ;
И3 - индивидуальные фактические затраты.
В случае равенства предельных и индивидуальных затрат
(П3= И3, дифференциальная рента не образуется (ДР = 0).
Таким образом, предельные величины - это экономическая реальность в виде дифференциальной ренты.
Дифференциальная рента может представлять собой разбухание:
издержек производства (ДР по плодородию);
издержек обращения (ДР по местоположению);
прибавочного продукта (ДР от месторождений полезных ископаемых).
Образование дифференциальной ренты учитывается при планировке городов, при оценке городской недвижимости.
Принято различать ренту, возникшую в связи с различием земель по плодородию и местоположению, (дифференциальная рента I) и ренту возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост (дифференциальная рента II).
Таким образом, дифференциальная рента I подразделяется на две разновидности:
Рента по плодородию;
-рента по местоположению (расположение земель вблизи процессов сбыта).
Дифференциальная рента по плодородию(I). Различные участки земли значительно отличаются по производительности. Эта разница в продуктивности происходит главным образом различий в плодородии почвы и таких климатических ров, как осадки и температура. Именно этими факторами объясняется, почему почва в одних районах исключительно пригодна для производства, скажем, зерна, а в других менее пригодна или не пригодна совсем (пустынные земли). Эти " различия в производительности отражаются и на спросе на ресурс. Конкурентное назначение цен фермерами приведет к установлению высокой ренты на очень продуктивные земли. Менее продуктивная земля даст намного меньшую ренту, а непродуктивная земля - совсем никакой ренты.
Дифференциальная рента по местоположению(I). Местоположение может быть также важным фактором при объяснении разницы в земельной ренте. При прочих равных условиях арендаторы будут платить больше за единицу земли, которая стратегически выгодно расположена по отношению к материалам, труду и потребителям, чем за единицу земли, местоположение которой удалено от этих рынков. Свидетельство этому - чрезвычайно высокая земельная рента в крупных столичных центрах. Рента, возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называется дифференциальной рентой II.
Дифференциальная рента II возникает в условиях научно-технического прогресса. Новые капиталовложения в сельском хозяйстве и обрабатывающей промышленности неизбежно приводят к росту производительности труда и снижению издержек. Таким образом, общим результатом является увеличение размера ренты II. Конечно, внедрение новой техники не делается в одночасье и соответственно рост дифференциальной ренты II не является частым явлением. Но рента II не исключается из практической деятельности на земле.
Различие между двумя формами дифференциальной ренты.
Во-первых, дифференциальная рента I возникает на основе экстенсивного хозяйствования, тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации производства.
Во-вторых, различие состоит в ее получателях. Дифференциальная рента I полностью присваивается землевладельцем, а рента II - частично арендатором.
Монопольная рента
Причина образования монопольной ренты - монополия на ограниченные факторы и результаты производства. Условием образования монопольной ренты являются редкость продукции, ее исключительность. Объектами монополии могут выступать природный или научный ресурс, интеллектуальная собственность.
Монопольную ренту присваивает собственник ресурса производства, редкого товара. Она равна абсолютной величине в виде разницы между общественной и индивидуальной ценой производства:
МР=|Ц0-Цп|,
где МР - монопольная рента;
Ц0- общественная цена продукции т. е. цена производства;
Цп - индивидуальная цена продукции.
При этом учитывается абсолютная величина, так как:
Цп может быть больше Ц0, если качеством редкости обладает продукция;
Цп может быть меньше Ц0 , если качеством редкости наделены , порождающие более высокую производительность труда.
Абсолютная рента
Англо-американская экономическая наука данной формы ренты фактически не признает, хотя практика не может обойтись, например, без такого понятия, как (англ. royalty), представляющих собой фиксированные отчисления за использование собственности (на недвижимость или интеллектуальной) в процентах от рассчитанного экономического эффекта, которые выплачиваются арендатором, издателем или покупателем лицензии. Роялти - одна из форм проявления абсолютной ренты.
Марксистская экономическая наука сталкивается со значительными проблемами при объяснении источника абсолютной ренты. Но вообще обходить ее вниманием при анализе рынка недвижимости просто невозможно, совершенно неправомерно. Абсолютная рента существует. Для уяснения ее сути приведем пример.
Предположим, в аренду сдается квартира. Арендная плата в данном случае включает в себя амортизацию недвижимости со всеми начислениями и сверх того - некоторую сумму денег. Последняя не является дифференциальной рентой, поскольку Квартира предельно плоха, с отсутствием обычных удобств, нет Хороших средств сообщения с деловым центром города и т. д.
Эта сумма средств не является монопольной рентой, поскольку жилье - отнюдь не редкий ресурс и товар. Такая сумма денег является платой собственнику жилья именно за то, что он собственник.
Абсолютная рента - это реализация права собственника недвижимости при сдаче ее в аренду или предоставлении в пользование. Земельный собственник не даст обрабатывать землю, если ему за это не заплатят. Собственник месторождения полезных ископаемых не даст ими воспользоваться, если за это не заплатят. Абсолютная рента - это плата за доступ к владению и пользованию товаром (квартирой, дачей) или ресурсом (природным).
Таким образом, причиной образования абсолютной ренты является монополия частной собственности на недвижимость.
К. Маркс объяснял нарост в цене более низким органическим строением капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. Проще говоря, в XIX в. сельское хозяйство было слабо механизировано, в нем в массовых масштабах применялся ручной труд. Поэтому считалось, что отраслевые показатели объема прибыли, прибавочной стоимости в сельском хозяйстве выше, чем в промышленности. Данное превышение и объявлялось источником абсолютной ренты. Но современное сельское хозяйство - высокомеханизированная отрасль, поэтому сегодня объяснять абсолютную ренту низким органическим строением капитала в нем неправомерно.
Решение проблемы не может состоять в том, чтобы считать абсолютную ренту частью общей прибыли, созданной в обществе, которая разделяется на составные части, как, например, при использовании ссудного капитала прибыль разделяется на предпринимательский доход и ссудный процент. Количественно абсолютная рента сегодня не результат распадения прибавочного продукта, а экономический нарост на цене недвижимости. Следовательно, количественно абсолютная рента может быть вычислена по формуле:
АР = Цв-Цс,
где АР - абсолютная рента;
Цв - цена недвижимости, по которой она передается владельцу собственником;
Цс - цена недвижимости, по которой она достается собственнику.
Если собственник, владелец и пользователь недвижимости! совпадают в одном лице, абсолютная рента не образуется.
Теория абсолютной ренты имеет особое значение для Российской Федерации, поскольку ее производство в основном ориентировано на добычу сырья, полезных ископаемых. В соответствии с Федеральным законом «О соглашениях, о разделе продукции» значительная доля абсолютной ренты за пользование природными ресурсами должна доставаться собственнику российскому государству, его субъектам и использоваться на нужды всего населения.
Земля как фактор производства не обязательно и не всегда используется только ее собственником. Часто бывает так, что собственник предоставляет принадлежащую ему землю в пользование другим лицам. В этом случае между собственником земли и ее пользователем складываются так называемые рентные отношения.
В самом общем смысле земельная рента (land rent) – это форма реализации права собственности на землю и другие природные ресурсы. Другими словами, земельная рента – это цена услуг земли или доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков в течение какого-то времени. Земельная рента бывает представлена в форме:
· абсолютной ренты;
· дифференциальной ренты;
· монопольной ренты.
Абсолютная земельная рента - один из видов дохода от собственности на землю, плата собственнику за разрешение применять капитал к земле. Абсолютную земельную ренту получают собственники абсолютно всех участков земли независимо от их качественных характеристик (отсюда название этого вида ренты). Причиной абсолютной земельной ренты является монополия частной собственности на землю.
Дифференциальная рента – дополнительный доход, получаемый при использовании земли с высокими (лучшими, чем у других участков земли) качественными характеристиками. Дифференциальной она называется потому, что каждый земельный участок приносит предпринимателю свою экономическую прибыль, не совпадающую по величине с экономической прибылью с другого земельного участка равной площади.
Различают дифференциальную ренту I и дифференциальную ренту II. Источниками дифференциальной ренты I является дополнительная прибыль, получаемая при эксплуатации относительно лучших и средних участков земли. Кроме того, дифференциальная рента I образуется из-за различий в местоположении земельных участков. Участки расположенные ближе к центру или к месту переработки сельскохозяйственной продукции приносят их владельцам дополнительный доход в форме дифференциальной ренты I.
Дифференциальная рента II связана с вложениями арендаторами капитала в арендуемую землю, что улучшает ее качественные характеристики и обеспечивает получение добавочной прибыли сверх той, которая имела место до осуществления вложений.
Дифференциальная рента возникает в результате ограниченности земли, как источника продукции сельского хозяйства и полезных ископаемых. Эта ограниченность приводит к тому, что цены на продукцию, производство которой связано с использованием земли как ресурса, определяются условиями производства на худших участках, так как продукции только лучших и средних участков недостаточно для удовлетворения общественного спроса. В результате образуется дополнительная прибыль, представляющая собой разницу между издержками производства на худших участках и издержками производства на средних и лучших участках.
Монопольная рента - особая форма земельной ренты, образующейся при продаже определенных видов редкой продукции по монопольной цене.
На практике рентные отношения имеют прямое отношение к механизму формирования арендной платы за пользование землей и цены земли. Фактически арендная плата представляет собой цену за пользование землей или, другими словами, это издержки пользователя земли, которые он должен осуществлять, используя этот ресурс в течение какого-то времени, поскольку
земля, как правило, принадлежит не ему. Таким образом, арендная плата – это рента с точки зрения арендатора. Поэтому рента и арендная плата количественно совпадают, если на арендуемой земле нет каких-то элементов основного капитала. Если же такие элементы присутствуют и принадлежат, при этом, собственнику земли, то арендная плата включает в себя кроме ренты ссудный процент на примененный к земле капитал, а также амортизационные отчисления на этот капитал. Эта особенность арендной платы имеет зачастую достаточно существенное значение и влияет на характер арендных отношений. Так, улучшение качественных характеристик земли, даже если оно является следствием деятельности арендатора, становится достоянием собственника земли после истечения срока арендного соглашения. Поэтому арендатору выгоднее заключать арендное соглашение на длительный срок, в то время как арендодатель (собственник земли) объективно стремиться к минимизации сроков аренды. Очевидно, что в этих условиях нормализация арендных отношений предполагает применение мер государственного регулирования, направленных на оптимизацию сроков аренды или получение прав на компенсацию затрат по улучшению качественных характеристик земли.
В условиях рыночной экономики земля продается и покупается. И хотя она сама стоимости не имеет, но в силу того, что приносит прибыль значительной части населения, земля приобретает цену.
Цена земли – это капитализированная земельная рента. Поскольку продажа участка земли одновременно является продажей права на получение дохода с него, цену на участок земли можно представить как дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:
где Pз – цена участка земли;
R – рента (годовой доход) получаемая с земли за год;
Ставка ссудного процента
Таким образом, цена земли зависит от двух параметров:
Величины земельной ренты, которую можно получить с земельного надела;
Ставки ссудного процента.
По существу цена земли и является ценой той земельной ренты, которую она приносит в соответствии с процентной ставкой. Использование величины ссудного процента при определении цены объясняется тем, что собственник денег находится перед выбором: положить деньги в банк и получать по ним процент или оставаться собственником участка и получать арендную плату. Поэтому цена земли равняется денежной сумме, которая, будучи положена в банк, принесет в виде процента доход такой же величины, как и ежегодная рента с земельного надела.
Третьим после труда и капитала фактором производства является земля. Термин «земля» употребляется в широком смысле слова. Он охватывает как саму землю, так и недра, водные и лесные ресурсы.
Земля является первичным ресурсом, поскольку она представляет собой искусственно не воспроизводимый фактор производства. В отличие от всех других средств производства земля не утрачивает своих полезных свойств в процессе эксплуатации в длительном периоде.
В отличие от других факторов производства земля может быть отдана в пользование или продана (передана во владение другому лицу).
Рассмотрим формирование рыночной цены на землю при передаче ее во временное пользование.
Особенностью земли является ее ограниченность. В большинстве стран предложение земли более или менее стабильно, а возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны.
Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество земли (Q ), а на оси ординат – цену земли (P z ), токривая предложения земли будет представлять линию параллельную оси ординат (S ), как показано на рис. 1.
Теоретически предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на нее.
Поэтому уровень цен на землю будет зависеть от спроса на этот ресурс. Спрос на землю делится на две части: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный.
Рис. 1. Спрос на землю и предложение земли
Земля не только количественно ограничена, но и различается по качеству (плодородию и местоположению), разделяясь на лучшие, средние и худшие участки земли, поэтому кривая спроса на землю будет иметь отрицательный наклон (рис. 1.). Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот необходимо переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.
Сельскохозяйственный спрос на землю является производным от спроса на продовольствие. Он учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также географический фактор – степень удаленности от центров потребления производимых на земле продовольствия и сырья. Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей. Поэтому при условии получения обычной прибыли предприниматели берут в аренду и худшие земельные участки. Очевидно, что худшие по качеству участки могут быть арендованы только по более низкой цене.
Аналогично объясняют отрицательный наклон кривой спроса на землю и особенности несельскохозяйственного спроса (спрос на землю для строительства, добычи полезных ископаемых и т.д.). Более удаленные от инфраструктурных центров земельные участки требуют больших капитальных затрат для их освоения, а значит могут быть проданы только по более низкой цене.
Как любой другой фактор производства, земля приносит своему владельцу доход в виде земельной ренты .
Рента – (фр.rente от лат.reddita – “отданная назад”) – факторный доход, плата собственнику за разрешение применить капитал к земле. Рента уплачивается за все время, на которое земельный собственник по договору сдал землю в аренду. В условиях рынка земельная рента выступает как добавочная прибыль, которая состоит из двух частей – прибыли, присваиваемой предпринимателем – арендатором земли, и ренты, достающейся собственнику земли.
Абсолютная земельная рента – это рента, уплачиваемая совсех участков земли. Причиной ее образования является частная собственность на землю.
Как уже отмечалось, для производства сельскохозяйственной продукции необходимо использовать не только средние, но и худшие по качеству земли. Этим определяются особые условия ценообразования на сельскохозяйственную продукцию.
Рыночная цена за каждую единицу продукции складывается по условиям сельскохозяйственного производства на худших землях. Фермеры продают продукцию по рыночным ценам, которые не только окупают ее издержки производства на худших землях, но и обеспечивают обычную прибыль.
На лучших и средних по качеству участках земли издержки производства единицы продукции ниже, чем на худших участках, поэтому фермеры, хозяйствующие на хороших и средних участках земли, получают при продаже продукции по рыночной цене дополнительную сверхприбыль, которая образует дифференциальную ренту .
Дифференциальная рента - это разница между общественной ценой, отражающей производственные затраты на худших участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на лучших и средних по качеству землях.
Дифференциальная рента существует в двух видах – дифференциальная рента Iи дифференциальная рентаII.
Дифференциальная рента I (ДРI) связана с различием в качестве земли. Она в, свою очередь, делится наренту по плодородию , получаемую с более плодородных земель,и ренту по местоположению земельных участков. Последний вид ренты дает земля, стратегически выгодно расположенная по отношению к труду и потребителям ее продукта.
Дифференциальная рента II (ДРII) образуется в результате того, что арендатор повышает экономическое плодородие земли и присваивается предпринимателем-арендатором как вознаграждение за примененный им капитал. Он вносит удобрения, осуществляет мелиорацию и иные агротехнические мероприятия. Такая интенсификация сельскохозяйственного производства приводит к увеличению выпуска продукции без расширения земельных участков. В результате этого издержки производства единицы продукции снижаются. Продавая урожай по рыночной цене (соответствующей условиям производства на худших землях) фермер получает новую сверхприбыль, то есть дифференциальную рентуII, которая представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, снизившейся вследствие повышения экономического плодородия почвы.
Земля как фактор производства имеет товарное содержание, она продается и покупается. Возможность продажи земли является непременным условием функционирования нормальной рыночной экономики.
При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход . Он идет на сделку, которая дает, по крайней мере, такую сумму денег, которая, будучи положена в банк, принесла бы ему доход равный ренте. В свою очередь, покупатель земли сравнивает приносимую земельным участком сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк.
Цена земли (P z ) прямо пропорциональна величине ренты (r ) и обратно пропорциональна величине ссудного процента (i ):
P z = (r / i ) 100%
На рыночную цену земли существенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на землю как товар.
Выяснение принципа формирования рыночной цены земли требует предварительного изучения экономической природы дохода, получаемого от ведения хозяйства на земле. Таким доходом в сфере земельных отношений выступает земельная рента.
Рента (от франц. rente - возвращена обратно) - это регулярно получаемый доход от земли (и других природных богатств), имущества или капитала, не требующий от получателя предпринимательских усилий. в Земельная рента - это цена, выплачиваемая предпринимателем за пользование землей и другими природными ресурсами, количество (запасы) которых жестко ограничена, ее нельзя увеличить.
Земельная рента уплачивается землевладельцу в виде арендной платы за землю. Однако арендную плату следует отличать от земельной ренты. Земельная рента является платой за землю как таковую. В арендную плату, помимо земельной ренты, могут входить и другие элементы: плата (процент) за пользование объектами, расположенными на арендованном земельном участке (хозяйственными сооружениями, коммуникациями, насаждениями деревьев и тому подобное), амортизационные отчисления от стоимости прилагаемого к земле капитала и другие (рис. 12.1).
Рис. 12.1.
Величина арендной платы фиксируется договором об аренде. Она может фиксироваться и оплачиваться в денежной и/или натуральной форме.
Если бы общество могло обойтись только наиболее плодородными землями и еще и близко расположенными от рынков, чтобы излишне не тратиться, то о земельной ренте не приходилось бы говорить. Но такое предположение совершенно нереально, потому что таких земель явно недостаточно для насыщения все возрастающих потребностей общества. Поэтому в экономический оборот вовлекаются все земли, что в той или иной степени пригодны для сельскохозяйственного производства. Следствием такого положения вещей является то, что в сельском хозяйстве цена продукции формируется по худшим условиям производства, тогда как в промышленности цены на товары тяготеют к средних условий производства.
Итак, используемые в аграрном производстве земли дифференцированы, то есть различаются по: 1) своим плодородием (лучшие, средние и худшие) и 2) местоположением (удаленностью от мест переработки продукции, рынков сбыта). Вследствие этих естественных различий возникает дифференциальная земельная рента I.
Дифференциальная земельная рента I - это дополнительный чистый доход, который появляется в тех хозяйственников на земле, кто использует средние и лучшие земли, а также земли, расположенные ближе к рынкам. Этот доход никоим образом не связан с их предпринимательскими умениями и усилиями, а потому он должен присваиваться (изъяты) собственниками этой земли.
Но существует еще одна возможность получения аграрными товаропроизводителями дополнительного дохода, который имеет название дифференциальной ренты II.
Дифференциальная земельная рента II - это дополнительный чистый доход, образующийся благодаря дополнительным капиталовложениям ради искусственного улучшение качества земли (орошение или осушение, внесение удобрений, проведения противоэрозионных работ, прокладка дороги или моста и тому подобное).
Рост потребностей общества в сельскохозяйственной продукции, с одной стороны, и ограниченность пригодных для обработки земель, с другой, - заставляет хозяйственников повышать интенсивность аграрного производства, что, конечно, требует дополнительных вложений в повышение качества земли. Дополнительный доход, получаемый вследствие различной эффективности (отдачи) дополнительных капиталовложений, в противовес земельной ренте I, должна принадлежать уже предпринимателю, поскольку тот добился его получить своими инвестициями. Кстати, такой доход становится возможным на любых землях, независимо от их плодородия и местоположения. Однако, не исключено, что при перезаключении договора аренды землевладелец повысит арендную плату, чтобы изъять хотя бы часть этого дополнительного дохода.
Как собственник земли, так и тот, кто непосредственно хозяйничает на арендованной земле (арендатор), заинтересованы в эффективном использовании земли, однако их интересы обычно расходятся в вопросе относительно срока аренды. При заключении контракта арендодатель - собственник земли заинтересован в сокращении срока аренды, чтобы иметь возможность при каждом перезаключении договора навязывать арендатору новые условия в свою пользу; арендатор же, наоборот, заинтересован в максимальном продлении этого срока, чтобы можно было самому получить полную отдачу от запланированных им долгосрочных инвестирований в землю. Через ненадежность контракта, фермер может терять интерес к некоторым долгосрочных инвестирований, например, мелиоративных работ, и будет эксплуатировать землю до ее истощения. Для избежания этого неудобства арендных отношений законодательство в некоторых развитых странах предусматривает материальную компенсацию тем фермерам, которые до окончания контракта осуществили долгосрочные капиталовложения, а также наделяет их правом первенства при приобретении земли, если собственник решит ее продать.
Мы должны также заметить, что дополнительные инвестиции в землю могут сопровождаться не только растущей, но и убывающей, уменьшающейся производительностью (отдачей). В такой неоднозначной зависимости дохода от затрат капитала проявляется один из фундаментальных законов рыночной экономики - закон убывающей производительности. Этот объективный закон регулирует объемы производства таким образом, что последовательные, раз за разом вложения капитала в земледелие вознаграждаются большими приростами продукции лишь до определенного момента, а потом следующие капитальные вложения сопровождаются все меньшими приростами объемов производства. На практике это означает, что, стремясь достичь максимальной эффективности производства, аграрии должны соблюдать агрокультуры, в частности определенной степени по внесению удобрений и пестицидов, частоты и качества технических работ на поле и тому подобное.
Кроме дифференциальной земельной ренты в аграрном производстве в условиях частной собственности на землю имеет место и абсолютная рента. Специфика абсолютной земельной ренты заключается в том, что она по своему происхождению не является дополнительным чистым доходом землепользователя, а является обычной платой за право пользования любым по качеству и месту расположения землей как объектом частной собственности. Поскольку плата за право пользования земельным капиталом становится для арендатора элементом его производственных затрат, поскольку она включается в цену продукции, то есть становится своеобразным налогом, которым земельные собственники - арендодатели облагают потребителей аграрной продукции. Таким образом, аграрная продукция является относительно дорогой на рынке и из-за существования класса крупных земельных собственников.
С точки зрения экономической теории, в аграрном производстве, в придачу к дифференциальной и абсолютной земельной ренты, существуют возможности для появления и монопольной ренты.
Монопольная земельная рента - это дополнительный доход, получаемый производителями той сельхозпродукции, которая пользуется повышенным спросом, тогда как ее предложение ограничено через исключительность условий производства (например, выращивание особых сортов винограда, ягод или фруктов, выращивания какао, чая, табака и тому подобное). Монопольный рентный доход образуется за счет монопольно высоких цен, то есть возможности производителя редкой продукции диктовать потребителям свои цены.
Земельная рента во все времена вызывала споры в обществе о справедливости ее существования. Действительно, уплата дифференциальной ренты землевладельцам означает уменьшение инвестиционного потенциала предпринимателей, то есть сужает их финансовые возможности по приобретению дополнительной техники и удобрений, строительство новых хранилищ для хранения продукции и прочее. Что касается существования абсолютной ренты как платы за собственность, то и вообще кажется пережитком феодализма. Монопольная же земельная рента воспринимается как надбавка к цене редкой аграрной продукции, которая достается монополистам. Противоречивый характер земельной ренты часто питает идею национализировать землю с тем, чтобы рентные платежи направлялись государству и использовались им на пользу всему обществу.
Заметим, что земельная рента возникает не только в производстве сельскохозяйственной продукции. Она образуется также в добывающей промышленности и в строительстве. В этих отраслях экономики качество земли и ее пространственно-географическое размещение также играет очень важную роль (например, глубина залегания полезных ископаемых, близость жилья к транспортного сообщения, престижность района застройки и тому подобное).
В основу определения рыночной цены земли заложен принцип, по которому учитывается зависимость этой цены, с одной стороны, от размера рентного дохода, что может дать конкретный земельный участок, а с другой, - от процентной ставки на банковские депозиты.
Продавая свою землю, владелец рассчитывает получить за нее как минимум такую сумму, которая, будучи положена в банк, принесет ему доход в форме процента, равновеликий годовой ренте с данного земельного участка. Со своей стороны, покупатель земли, покупает не саму землю, а доход (ренту), который она приносит. Итак, цена земли - это капитализированная земельная рента, или рентный доход за определенное количество лет, которым компенсируется сумма трансакции.
Например, ежегодная рента с 1 га определенного участка земли составляет 10 тыс. грн., а банки предлагают своим вкладчикам в среднем 10% годовых. Тогда эта земля будет стоить 100 тыс. грн. (10 000: 0,10). Это означает, что покупатель земли может положить в банк свои 100 тыс. грн. и получать доход (процент) такой же, как и землевладелец. Так же рассуждает и землевладелец. Только каждый из них вынашивает свои планы на будущее.
Конкретная цена земли как товара определяется конъюнктурой рынка - спросом и предложением земли. Но предложение земли в каждый момент постоянная и не может возрастать или уменьшаться в зависимости от изменения цены на землю, то есть эластичность предложения по цене равна нулю. Поэтому, если построить графическую модель рынка земли (рис. 12.2), кривая предложения земли имеет вид вертикальной прямой (5). В данном случае цена земли зависит от величины спроса и ренты. Точка К указывает величину рыночной цены, которая уравновешивает спрос и предложение земельных участков.
Нужно лишь различать общее предложение земли на национальном рынке (в стране) и ее предложение с точки зрения отдельного субъекта (человека, фирмы). Если общее предложение земли абсолютно неэластична, то с точки зрения отдельного покупателя ее предложение становится очень даже эластичным. Это означает, что в случае повышения цены земли спрос на нее значительно возрастает, ведь земля во все времена ценилась как реальное богатство.
Величина спроса на землю зависит от многих факторов, например, от уровня земельного налога, наличия транспортных коммуникаций и линий электросетей, уровня инфляции. Так, повышение уровня инфляции в стране приводит к увеличению спроса землю как реальный актив, а следовательно, и ее цены. Всего в мире существует устойчивая тенденция к росту цены земли.
