Переустройство нежилого помещения

Изменение технических и качественных помещений — это и есть переустройство нежилых помещений. Более подробно о процессе переустройства, его согласованиях, проблемах и возможных вопросах — далее в статье.

Понятие переустройства помещений содержится в статье 25 Жилищного кодекса РФ, а порядок и условия работ раскрываются в нормах главы IV ЖК РФ. Эти положения применимы и к переустройству нежилых помещений.

В частности, на территории столицы действует Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, которое не просто дублирует нормы федерального законодательства, но и детально регламентирует каждый этап согласования переустройства и согласование проекта для выполнения работ.

Также при согласовании и утверждении проекта необходимо руководствоваться требованиями Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Юридически

Официальное понятие переустройства содержится в статье 25 ЖК РФ и включает в себя установку, замену или перенос следующих видов оборудования:

инженерных сетей и коммуникаций, расположенных в пределах нежилого помещения;
санитарно-технического оборудования;
электрических сетей и оборудования;
иных видов коммуникаций и оборудования, которые являются неотъемлемой частью помещения.

Законодатель устанавливает дополнительное требование к направлениям работ по переустройству – все произведенные изменения подлежат отражению в технической документации на объект. Следовательно, чтобы узаконить выполняемые работы по переустройству помещения нужно не только согласовать проект, но и внести соответствующие изменения в техническую документацию.

Комментарий специалиста . В статье 25 ЖК РФ приведены только общие направления работ по переустройству. При подготовке проекта и внесении изменений в паспорт помещения потребуется детально указать все виды конкретных работ (например, демонтаж паровой системы отопления и замена ее на электрическое оборудование для отопления объекта). Ввиду множества особенностей и нюансов оформления такой документации, наиболее оптимальным вариантом станет обращение к специализированным организациям.

Простым языком

С переустройством, рано или поздно, сталкивается большинство владельцев нежилых помещений. Так как такие объекты используются для оказания услуг населению или осуществления иных видов предпринимательской деятельности, при открытии нового кафе, парикмахерского салона или магазина потребуется оптимизировать площадь помещения.

Какое практическое значение имеет переустройство для собственников нежилых помещений? В состав наиболее актуальных вариантов проведения данных видов работ можно включить:

перенос инженерных и иных сетей на другое место внутри помещения для увеличения торговой площади или иной оптимизации;
замена устаревших и изношенных коммуникаций с одновременной установкой оборудования по новой схеме;
повышения уровня благоустройства нежилого помещения путем установки нового вида коммуникаций (например, проведение системы отопления, если ранее она отсутствовала в помещении).

Таким образом, переустройство должно сопровождаться изменением схемы расположения коммуникаций и оборудования, в том числе установкой новых элементов. Обычная замена радиатора отопления взамен изношенной батареи не будет являться переустройством и не требует согласования.

Совет эксперта . На практике, проведение работ по переустройству может сопровождаться одновременной объекта. В этом случае потребуется согласование двух проектов, либо составление единого проекта с самостоятельными разделами проектной документации.

Бывают разные ситуации, при которых необходимо изменить технические данные помещения. Чаще всего это делается из практических соображений — для удобства пользования. И без знания законов сделать это невозможно.

Регламентированием перепланировки нежилых помещений занимается . Но подзаконные акты и постановления могут изменять некоторые детали.

Чтобы не возникало спорных ситуаций или нарушений, следует изучить законодательство по перепланировке нежилого помещения и придерживаться установленных правил. Ведь любое несоблюдение норм карается .

Важность соблюдения правил

Согласование перепланировки связано с особенностями строения. Из-за нарушения целостности конструкции могут возникнуть непредвиденные осложнения. К примеру, может быть снесена несущая стена, что приведет к аварийности здания.

Для санкционированного изменения в планировке понадобится собрать . Так все действия будут законными и не нарушат безопасность.

Для получения регистрационного свидетельства для объекта нежилого фонда потребуются такие бумаги:

заявление о намерении провести перепланировку;
документы на право собственности объектом;
технический паспорт помещения.

При глобальных изменениях в плане объекта следует обратиться с проектом планировки в отдел архитектуры города, а лучше всего обратиться за помощью с составлением такого проекта в строительную компанию

В БТИ следует собрать бумаги для разрешения на изменения планировки помещения:

заявление от собственника объекта перепланировки;
документы, которые подтверждают права собственности;
копии документов, удостоверяющих открытие предприятия;
бумага о согласии управляющей зданием компании;
копия технического паспорта.

Данный пакет документов легко собрать. Ведь эти бумаги не являются закрытой информацией. Подготовка разрешения занимает до месяца. Согласно статье 27 ЖК РФ в перепланировке может быть отказано.

Уточнения в законодательстве по перепланировке нежилого помещения

Для успешного изменения плана помещения необходимо учитывать несколько особенностей.

Переустройство в 2017 должно соответствовать таким нормам:

Место расположения объекта	Если нежилое помещение находится в отдельном здании, оформление разрешения будет намного легче, чем в населенном доме.
Проверка специалистов	Согласно Жилищному кодексу, после подачи бумаг, должна быть проведена проверка помещения специалистами. Они устанавливают, подлежит ли объект перепланировке — изучают электропроводку, систему подачи воды, прочность пола и устройство несущих стен.
Время постройки объекта	Чаще всего отказ получают старые постройки.
Смена деятельности	Положительное решение выдается для изменения конструкции помещения только без перемены целевого использования. Если же планируется из магазина сделать офис, необходимо оформить разрешение на смену деятельности.

Спорные ситуации переустройства

Чтобы избежать споров при переустройстве нежилого помещения, следует заранее знать о главных отличиях жилого объекта от нежилого.

Нежилые объекты имеют ряд особенностей. Они описаны в положении Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним”.

Помещения нежилого фонда должны быть зарегистрированы, а их владелец обязан оформить документ о праве собственности.

Из основных признаков нежилых помещений можно выделить такие:

Подобное помещение должно быть изолировано от других и иметь четкие границы. Для этого можно использовать перегородки.
Объект следует использовать для хозяйственных целей. Не допускается проживание в нем людей.
Нежилое помещение имеет собственный отдельный вход. Он может быть расположен во дворе здания или же в подъезде.
Помещение должно быть основательным.

Чтобы не возникло проблем с законодательством, следует убедиться, что помещение, расположенное в жилом фонде, не используется жильцами конкретного здания или управляющей компанией. Тогда такие помещения могут быть сданы в аренду, или проданы для проведения на их территории коммерческой деятельности.

Ответственность за нарушения

Несогласованная с ответственными органами перепланировка называется самовольной. Подобные изменения могут зафиксировать надзорные органы власти.

Законодательство по перепланировке нежилого помещения предусматривает административный штраф за подобные нарушения. Чаще всего это материальное взыскание. Его размер варьируется в зависимости от собственника.

Физическое лицо должно будет заплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей (согласно п.2 ст.7.21 КОАП РФ). В некоторых случаях изменение планировки считают за корчу жилого объекта. Тогда, согласно п.1 ст.7.21 КОАП РФ штраф составит 1,5 тысячи рублей .

Юридические лица несут ответственность согласно ст. 7.22 КОАП РФ. Так, если административный штраф накладывают на должностных лиц, которые отвечают за содержание жилых объектов, его размер составляет от 4 до 5 тысяч рублей. А вот юридическому лицу придется заплатить от 40 до 50 тысяч рублей.

Существуют и административные наказания для собственников или нанимателей помещений жилого фонда. При проведении самовольного изменения конструкции жилого объекта, будет назначен срок приведения его в прежнее состояние. Если действия не будет выполнены, то согласно ч.4 ст. 29 предусмотрено несколько вариантов развития ситуации.

К собственнику применяется продажа на публичных торгах помещения и восстановление планировки за счет вырученных средств. Излишки денег возвращают собственнику. Восстановление конструкции обычно возлагают на нового владельца.

Если же изменения планировки осуществил наниматель, то ответственность по возвращению помещению прежнего состояния все равно ложится на собственника.

Для нежилых помещений действует несколько вариантов наказаний. Арендатор (юрлицо или ИП), кроме административного штрафа, может лишиться Договора аренды. Любые изменения в плане объекта должны быть согласованы с его владельцем.

Собственник, который самовольно изменил планировку нежилого помещения может получить только штраф. В большинстве случаев, размер материального взыскания (50 тысяч рублей ) может быть значительно увеличен.

Согласование проведения перепланировки с органами власти — обязательная процедура. Не важно, проводится она в жилом или нежилом фонде. Соблюдение всех норм обеспечит быстрое и простое оформление нужных документов.

В таком случае все действия будут безопасными как для жильцов, работников, так и для собственника.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве можно условно разделить на два вида:

Нежилое помещение находится в жилом доме;

Нежилое помещение находится в нежилом здании;

Порядок согласования перепланировки в этих случаях значительно отличается.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

В данном случае процедура согласования возможна в двух вариантах, когда:

Перепланировка еще не выполнена (или хотя-бы не зафиксированы красные линии в документах БТИ)

Перепланировка уже выполнена и документы БТИ содержат красные линии.

Если перепланировка нежилого помещения в жилом доме еще не выполнена , процедура согласования будет состоять из следующих этапов:

Необходимо получить технический паспорт помещения без вызова техника на объект (по данным БТИ на последнюю известную дату). Вы получаете на руки выписку из технического паспорта, который содержит исходное (текущее состояние планировки помещения). Получив этот документ важно сравнить его с физическим состоянием помещения и если будут обнаружены ошибки их нужно устранять еще до начала ремонтных работ. Иначе в некоторых случаях это может повлечь серьезные проблемы. Особенно это касается если ошибки присутствуют в таких вещах как внешние стены и несущие конструкции.
После того как у Вас на руках есть исходный технический паспорт можно приступать к разработке технического заключения о возможности перепланировки и проекта перепланировки. Если в результате перепланировки не затрагиваются несущие стены проект перепланировки нежилого помещения и техническое заключение о возможности перепланировки может выполнить любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Часто мы сталкиваемся с вопросами клиентов «а зачем мне разрабатывать еще проект, если у меня уже есть дизайн проект?». Дизайн проект не является по сути проектной документацией – у него в большинстве случаев отсутствует главная составляющая – допуск СРО (саморегулируемой организации). Кроме того, требования к составу проекта перепланировки отличаются от состава дизайн проекта.

Если же в результате перепланировки Вы планируете затронуть несущие стены, то Вам при разработке технического заключения и проекта перепланировки обратиться к автору проекта Вашего дома.

Полностью готовый и утвержденный заказчиком проект перепланировки подается в Роспотребнадзор для получения заключения по проекту.
Укомплектованная проектная документация подается на рассмотрение в Жилищную инспекцию города Москвы. Обратите внимание, что если в результате перепланировки нежилого помещения Вы планируете затрагивать внешние стены необходимо представить в Жилищную инспекцию протокол общего собрания собственников жилого дома. Согласно Жилищного кодекса (ст. 36) внешние ограждающие стены являются общедолевым имуществом всех собственников жилого дома и формально даже, чтобы «забить гвоздь во внешнюю стену» Вы должны получить согласие 2/3 собственников жилого дома.

Раньше при затрагивании ограждающих стен дома Вы должны были получить еще согласие Москомархитектуры на проект. На настоящий момент это заключение так же делается, но его собственник помещения не должен уже сам обращаться в Москомархитектуру – это делает сама Жилищная инспекция в рамках внутриведомственного взаимодействия.

В результате положительного рассмотрения Жилищной инспекцией Вашей проектной документации Вам будет выдано Разрешение на перепланировку. Это является документом, разрешающим начало ремонтных работ. Вам уже не предъявят претензии ни местная управляющая компания, ни участковый, ни соседи.
После завершения ремонтных работ необходимо провести так называемую «приемку помещения». Она заключается в том, что после завершения всех ремонтных работ на объект вызывается представитель Жилищной инспекции, задача которого сверить то, что было заявлено в проекте с физически выполненными работами. Обратите внимание, что соответствие должно быть полным и объяснения типа «да я чуть-чуть отступил от проекта, но совсем чуть-чуть» — не пройдут. Результатом такого несоответствия проекта и факта станут отказ в приемке помещения и серьезные штрафные санкции. В настоящее время согласно Кодекса об административных правонарушениях города Москвы (п. 9.12) налагается штраф за несанкционированную перепланировку. Если собственником является физическое лицо, то штраф относительно небольшой – 2,5 тыс. руб. А вот если собственник – юридическое лицо, то это уже влечет серьезные последствия. На юридическое лицо может быть наложен штраф в размере до 350 тыс. руб., а на ответственное лицо (ген. Директора) – до 50 тыс. руб. Согласитесь это серьезный аргумент для того, чтобы ответственно подойти к выполнению и контролю ремонтных работ.
Надеюсь в Вашем случае все прошло идеально и по результатам выхода инспектора Жилищной инспекции Вам выдан акт завершенного переустройства помещения. Этот акт является основанием для внесения изменений в документы БТИ. Вы вызываете представителя БТИ для фиксации настоящей планировки помещения и по результату Вам выдается новая выписка из технического паспорта.
Перепланировка завершена с точки зрения технического учета и к Вам уже никто не предъявит претензии, что у Вас не законная перепланировка. Однако, чтобы совсем полностью привести в порядок документы по помещению необходимо еще внести изменения в документацию Росреестра. Об этой процедуре расскажем ниже.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании.

Если Вы являетесь собственником или арендатором нежилого помещения в нежилом здании, то с точки зрения согласования перепланировки Вам крупно повезло.

Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве в нежилом здании значительно проще, чем если бы это помещение находилось в жилом доме. Формально в настоящий момент, это даже не разрешительный порядок. Условно его можно назвать уведомительным.

Если в результате перепланировки Вы не затрагиваете внешние стены здания, то процедура состоит из двух шагов. Сначала делаете проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки, а после выполнения ремонтных работ вызываете техника БТИ для фиксации произошедшей перепланировки. При этом, подавая заявку в БТИ Вы предоставляете им проект и техническое заключение. С точки зрения технического учета в БТИ – это и все!

Несколько сложнее, если в результате перепланировки Вашего нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, затрагиваются внешние стены. В этом случае необходимо перед вызовом БТИ еще и получить заключение Москомархитектуры. Затем процедура та же – вызов техника БТИ для фиксации выполненной перепланировки. Но опять же обратите внимание на полное соответствие проекта и физически выполненных работ. Здесь ошибка не повлечет таких значительных последствий, как если бы здание было жилым домом. В настоящий момент никакие штрафные санкции для нежилых зданий на собственников помещений не накладываются. Но, если проект не будет соответствовать фактически выполненной перепланировке, техник зафиксирует несоответствие и выдаст техпаспорт с красными линиями. В общем-то ничего страшного в этом нет. Но, придется корректировать проект и заплатить БТИ за повторный выход техника и выпуск новой документации.

Внесение изменений в ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – так называется база объектов после того, как с 1 января 2017 года произошло объединение Росреестра и Кадастровой палаты. Теперь, вместо ранее выдававшихся двух документов (кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП) выдается единый документ – выписка из ЕГРН, которая в своем составе вместо кадастрового паспорта содержит, так называемую графическую часть.

Эту часть процедуры мы выделили в отдельный пункт, т.к. она абсолютно одинакова как для нежилых помещений, находящихся в жилых домах, так и для тех, которые расположены в нежилых зданиях.

Упрощенно, процедура внесения изменений в ЕГРН по результатам перепланировки состоит из двух этапов:

Заказ и получение технического плана помещения (название похоже на технический паспорт, но это совсем другой документ). Кстати, его можно заказать так же в БТИ или у любого кадастрового инженера.
Подача заявления в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.

Формально процедура достаточно простая. Но, должны Вас предупредить. Эти два простых формальных действия в настоящий момент (на дату написания статьи – 20.03.2017 г.) могут и часто превращаются в достаточно долгую процедуру с несколькими приостановками и отказами. Это зависит как от правильности подготовленного технического плана, так и от плохого на данный момент взаимодействия Кадастра и Росреестра. Будьте готовы, что не откроется диск, регистратор не найдет каких-то данных по причине плохо работающей базы и т.п.

Но, в итоге Вы получили на руки выписку из ЕГРН, где зафиксированы изменения конфигурации помещения и площади. На этом Ваша перепланировка полностью завершена

С точки зрения оформления перепланировки нежилые помещения делятся на два типа: нежилые помещения, встроенно-пристроенные к жилым домам, и нежилые помещения в отдельно стоящем здании.

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме в Москве.

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме должна осуществляться на основании разрешения Жилищной инспекции в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №508. Об оформлении перепланировки такого помещения мы подробно рассказывали в этой . Там подробно рассмотрен порядок перепланировки нежилого помещения. Здесь же рассмотрим основные требования к самой перепланировке. Во-первых, если одно из мероприятий при ремонте состоит в списках пунктов 2 и 3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы (а это актуально для 90% всех перепланировок), то согласование необходимо оформлять на основании проекта перепланировки, выполненного проектной организацией с соответствующим допуском СРО. Подробнее о таких проектах Вы можете прочесть . Если при перепланировке затрагиваются несущие конструкции, то проект перепланировки необходимо выполнять в организации-авторе проекта дома.

Во-вторых, согласно пункту 4.24* СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения" все входы в помещения с улицы должны быть оборудованы тамбурами или иметь воздушно-тепловой завес. Глубина тамбура согласно СП 59.13330.2012 должна быть не менее 2,3м. и ширине 1,5м. При реконструкции здания допускается делать глубину тамбура 1,5-1,8м. при ширине не менее 2 м. Входные группы помещения, в которые предполагается попадание маломобильных групп населения, должны быть оснащены пандусом. Максимально допустимый уклон такого пандуса согласно п.4.1.14 СП 59.13330.2012 составляет 1:20. При перепаде высот не более 0,2 метра разрешается увеличение уклона до 1:10. Максимальная длина одного марша пандуса должна составлять не более 9 метров, а высота- 0,8м. Пандус должен быть оборудован двумя рядами поручней на высоте 0,7 и 0,9 м. с расстоянием между ними в пределах 0,9-1м.

В-третьих, любое нежилое помещение помимо основного входа должно иметь эвакуационный выход.

В-четвертых, для нежилых помещений, как и для квартир, запрещены к осуществлению мероприятия, описанные в пункте 11 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508.

Если помещение встроено в жилой дом и в этой части планируется какое-либо затрагивание общедомового имущества (устройство отдельного входа, заложение или пробивка окна и т.д.), то согласно пункту 5 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508 организовать собрание всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, чтобы не менее 2/3 из них дали своё согласие на такую перепланировку. Если же устройство отдельного выхода или другое затрагивание наружных стен происходит в пристроенной части, то организовывать такое собрание не надо.

Также отметим, что не так давно для нежилых помещений, собственником которого является юридическое лицо, увеличили штраф за несогласованную перепланировку до 350 000 рублей согласно пункту 9.12 Кодекса об Административных правонарушениях города Москвы.

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме в Московской области.

Как и в Москве, в Московской области местными Администрациями приняты соответствующие постановления, регулирующие порядокперепланировки нежилого помещения. можно скачать пример такого постановления с утвержденным регламентом в городе Красногорске. В других городах Подмосковья они тексты этих постановлений практически не отличаются, так как были спущены "сверху".

В целом, порядок оформления перепланировки нежилого помещения в Московской области не сильно отличается от соответствующего порядка в Москве. Дополнительно требуется согласование с управляющей компанией.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании.

Для таких объектов пока не существует никаких регламентов, а потому перепланировка помещения в нежилом доме осуществляется просто на основании проекта и технического заключения, выполненными организациями с допуском СРО. После чего на основании этой проектной документации техники БТИ обмеряют на объекте произошедшие изменения и заносят их в собственную базу.

Здесь главное, чтобы производимые работы не относились к реконструкции, потому что тогда БТИ затребует получения разрешения на строительство (реконструкцию). Подробно работы, которые можно согласовать как перепланировку, описаны в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.12. Остальные работы, такие как устройство антресоли, пристройки и т.д. относятся к реконструкции. Следует отметить, что данная информация актуальна и для перепланировки нежилых помещений в жилых домах.

В завершение статьи приведём несколько примеров согласованных перепланировок.

Перепланировка нежилого здания.

Данное нежилое помещение находилось в нежилом здании, а потому по нему были получены новые планы БТИ на основании проекта перепланировки и технического заключения. Вся перепланировка заключалась в демонтаже старых перегородок и устройстве новых.

Перепланировка в нежилом помещении в жилом доме.

В данном примере помещения являлись встроенными в жилой дом. Перепланировка содержала достаточно большой объём работ: обшивку стен гипсокартоном, демонтаж и монтаж не несущих перегородок, устройство нескольких проемов в несущих стена и т.д.