(11 Голосов)

1. Резюме

Агентство «Новое жильё » создаётся с целью предоставления Клиентам всего спектра риэлторских услуг, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Агентство будет предлагать следующие виды услуг:

Операции с жилыми помещениями на первичном рынке, в том числе посреднические услуги по реализации жилой площади, полученной по взаиморасчётам;

Деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых помещений (в том числе посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих реконструкции;

Заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;

Оказание услуг по оценке стоимости жилых помещений;

Деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;

Купля-продажа, аренда, иные операции с недвижимостью в соответствии с законодательством РФ.

Наша компания будет действовать строго в рамках законодательства РФ.

В настоящее время в России существует огромное количество риэлторских компаний, но лишь немногие из них являются действительными конкурентами на рынке в этой области, т.к. многие из действующих компаний не предоставляют Клиентам услуг, в которых они нуждаются, т.е. спектр предлагаемых услуг неполный, или предоставляют, но качество этих услуг очень низкое.

Целью создания компании « Новое жильё » является предоставление населению различных видов риэлторских услуг и оказание им помощи при выборе и совершении этих услуг. Получение же прибыли стоит на втором плане. Ведь чем качественнее будет обслуживание Клиентов и чем их будет больше по количеству, тем больше прибыли будет получать агентство.

При оказании услуг мы будем пытаться создать с Клиентами такой контакт, в результате деятельности которого обе стороны останутся довольны. Мы надеемся, что в будущем наши Клиенты, оставшиеся довольными нашей работой, будут рекомендовать нашу фирму своим друзьям и знакомым. В связи с этим, после завершения сделки мы дарим Клиентам различного рода презенты. В нашей фирме будет создаваться база данных наших Клиентов, которых ежегодно мы будем поздравлять с различными праздниками, т.е. мы не будем их забывать и будем напоминать о себе этими поздравлениями. Те презенты, которые мы будем дарить, также будут напоминать о нашей работе и нашем сотрудничестве. Мы сталкивались с этим на Западе, поэтому решили воспользоваться таким же приёмом по привлечению будущих Клиентов здесь, в России.

Мы подобрали хороших, высоко квалифицированных специалистов, которые помогут фирме выйти на высоко профессиональный уровень и создать хорошую репутацию на рынке недвижимости. В течение работы у каждого сотрудника нашей фирмы обязательным условием будет наличие лицензии на оказание именно этого вида услуг.

Я думаю, что мы на правильном пути и правильно выбрали деятельность, которой будем заниматься, мы добьёмся больших успехов.

2. Характеристика отрасли

В России уже существует рынок риэлторских услуг, но время его существования относительно небольшое, но назвать его новым тоже нельзя. Во всех цивили-зованных странах этот вид услуг уже давно развит, и всё население прибегает именно к нему, когда возникают проблемы с недвижимостью. На данном этапе развития риэлторских услуг, данная отрасль переживает не столь эффективное развитие. Перспектива резкого роста в ближайшее время не столь велика, но через несколько лет рынок будет успешно развиваться вследствие медленно растущего спроса на данный вид услуг.

В настоящий момент существует достаточно большое количество фирм, занимающихся риэлторскими услугами. Но в тоже время многие вновь созданные фирмы могут занять нишу (часть рынка), которая осталась свободной вплоть до настоящего времени.

Потенциальными Клиентами, которым необходимы риэлторские услуги, являются все категории людей: есть элитное жильё для состоятельных людей;

Типовые проекты, которые пользуются спросом у среднего класса; а также категория людей, которая вынуждена все материальные проблемы решать через недвижимость. В зависимости от обстоятельств, люди вынуждены прибегать к услугам риэлторских фирм, чтобы решить неожиданно возникшие проблемы.

Мы не являемся единственной риэлторской компанией в Западном районе, но, по сравнению с конкурентами, у нас есть один большой плюс: наша фирма ближе всего и удобнее всего расположена.

Инвестиционная привлекаемость на данном этапе развития отрасли не очень велика вследствие причин, указанных выше. Но со временем она обязательно будет расти.

3. Характеристика фирмы.

Фирма « Новое жильё » была зарегистрирована 9 апреля 2009г. как общество с ограниченной ответственностью.

Наши учредители — генеральный и исполнительный директора, а также один независимый учредитель, который не участвует в управлении фирмой, но является таким же равноправным учредителем, как и первые два. Все трое внесли в уставной капитал фирмы « Новое жильё » по 10 ООО руб.

Общество может быть ликвидировано добровольно в порядке, установленном Гражданским кодексом (ГК) РФ, а также по решению суда на основаниях, предусмотренных в ГК РФ. В случае банкротства учредители отвечают только размерами своих вкладов.

У нас есть главный бухгалтер, а также менеджер, который подчиняется исполнительному директору и которому подчиняются 3 специалиста по недвижимости, каждый из которых имеет высшее образование, является профессионалом в этой области и имеет лицензионную карточку, дающую право заниматься этой деятельностью.

Считаем, что в ближайшее время наша фирма приобретёт хорошую репутацию.

4. Выбор товара

Мы будем заниматься риэлторской деятельностью, оказывая услуги, которые требуются Клиенту Мы решили выбрать именно этот вид услуг вследствие того, что потребность растет, и на рынке образовалось не так много риэлторских компаний, которые являются действительными противниками.

Прежде чем принять окончательное решение, мы исследовали рынок и выяснили сколько в настоящий момент действующих компаний, занимающихся данным видом услуг, выяснили слабые и сильные стороны некоторых из них и пришли к выводу, что на рынке мы найдём свою нишу и реально будем в состоянии конкурировать с сильнейшими из существующих организаций. "Так как наша фирма не являлась действующей в момент кризиса августа 1998г. и в послекри-зисное время, у нас будет явное преимущество с уже существующими фирмами Мы будем в состоянии догнать и перегнать всех конкурентов — юридических лиц из-за того, что мы — молодая компания, у которой достаточно энергии, способности и активности, чтобы стать если не № 1, то по крайней мере быть в первых рядах по качеству и количеству оказываемых услуг и Клиентов.

Полезный эффект для Клиента данного вида услуг состоит в следующем:

Организация предлагает Клиенту «защиту» и гарантию того, что произведённая операция имеет законный характер, и даёт гарантию, что Клиент не будет обманут, обратившись в данную фирму.

Например, при продаже человеку «со стороны», который заверил, что платёж за купленную недвижимость будет произведён, не означает ещё, что реально Клиент получит принадлежащие ему по праву деньги;

Специалист по недвижимости, занимающийся данной сделкой, значительно упрощает Клиенту бумажную сторону дела, т.е. Клиент будет обязан только предоставить необходимые для ведения дела документы и подписаться там, где нужно, а остальное (поиск продавца, покупателя, регистрация контракта у нотариуса и т. д.) уже ложится на плечи риэлтора.

К каждому Клиенту мы будем подходить индивидуально и попытаемся максимально удовлетворить требованиям каждого из них. Наши клиенты — отечественные физические лица, которым необходимо либо продать, либо купить, либо совершить ещё какие-либо операции с недвижимостью.

Риэлторский вид услуг доступен всем категориям населения, не зависимо от того, кто является Клиентом и какая услуга ему необходима: сдача в аренду квартиры или покупка дорогостоящего жилья в центре города. Любой человек может обратиться в фирму « Новое жильё», и наши риэлтеры сделают всё возможное и невозможное, чтобы оказать данному конкретному Клиенту услугу, в которой он нуждается. Мы будем пытаться сократить до минимума, равному нулю, число Клиентов, неудовлетворённых работой фирмы. Благодаря такому подходу к Клиентам, мы надеемся, что быстро сможем завоевать их расположение и приобрести репутацию надёжной фирмы, занимающейся оказанием качественных риэлторских услуг.

Спрос на услуги данного вида в настоящее время растёт и будет продолжать неуклонно расти, потому что жилищный вопрос всегда будет стоять впереди остальных. Дети вырастают, создают свои семьи и хотят отделиться от своих родителей. В более состоятельных семьях родители в состоянии приобрести отдельную квартиру или даже дом для своих детей. Но это в состоянии сделать лишь небольшая часть населения. В большинстве случаев этот вопрос решается путём разъезда на меньшие по площади жилплощади. Например, из четырёхкомнатной квартиры разъезжаются на две двухкомнатные.

Мы наняли несколько специалистов, которые не только высоко квалифицированные профессионалы со стажем работы не менее 3-х лет, но они также (каждый из них) имеют лицензионные карточки, которые дают право заниматься легальным предоставление всех видов риэлторских услуг, в то время, как для всех остальных риэлтеров, не имеющих данных карточек, предоставление услуг носит незаконный характер.

Когда речь идёт о слабых сторонах риэлторских услуг, имеются в виду слабые стороны их предоставления. Слабые стороны включают в себя:

1. неквалифицированное предоставления услуг данного вида риэлтером, не умеющим найти общий язык с Клиентом, т.е. быть общительным и гибким;

2. неумение правильно заполнять документы, связанные с данной конкретной сделкой;

3. плата завышенных комиссионных за оказанную услугу;

4. отсутствие проверки каждого человека, который является стороной данной сделки, что может пагубно отразиться на результате всей работы: наличие уголовного прошлого (судимостей) или появление детей или родственников, ранее ущемлённых в правах.

Так как предоставление риэлторских услуг — это, в первую очередь, работа с людьми, поэтому мы набираем только таких специалистов, которые имеют навыки в работе с людьми и к каждому человеку могут подойти индивидуально.

В нашей стране нет еще вузов, которые готовили бы специалистов именно этого профиля. Поэтому при принятии на работу к людям применяются некоторые требования, которыми они должны соответствовать, чтобы заниматься успешной риэлторской деятельностью. Главным требованием является умение входить в контакт с любой категорией людей, расположить Клиента к себе, чтобы он мог довериться риэлтеру, чтобы он был уверен, что это именно та фирма, именно тот человек (риэлтер), которые в состоянии помочь ему решить проблему. Поэтому нашей компании нужен высоко профессиональный уровень кадров. Предпочтение при принятии на работу отдается людям, знающим юридическую сторону дела.

Итак, наша фирма « Новое жильё» собирается заниматься риэлторскими услугами по причинам, указанным выше.

5. Производственная программа фирмы

В зависимости от бизнеса в плане производства надо дать описание технологического процесса оказания услуг. Для оказания риэлторских услуг необходимы некоторые ресурсы, использование которых осуществляется в процессе оказания услуг (компьютеры, другая вычислительная техника и т.д.).

Этапы технологического процесса в фирме «Алена»:

1. получение заявки на оказание услуги;

2. определение круга источников информации;

3. заключения с Клиентом договора на определённый срок;

4. собственно процесс оказания услуги:

Организация показов квартиры;

Нахождение покупателя;

Если альтернативная продажа (разъезд), то нахождение альтернатив покупки;

Сбор документов по всем квартирам (продаваемым и покупаемым);

Передача собранных документов нотариусу для оформления договора;

Сама сделка:

Оформление дополнительных условий для закладки денег в депозитарий банка;

Закладка денег;

Подписание документов, оформленных нотариусом;

Сдача подписанных у нотариуса документов на регистрацию в МКРП (Московский Комитет Регистрации Прав);

После регистрации в МКРП документы вступают в юридическую силу;

Окончание сделки сопровождается выдачей Клиенту фирменных презентов;

Клиент заполняет статистические листки, в которых указывает достоинства и недостатки специалиста, проводившего риэлторскую операцию, пишет рекомендации на будущее для компании.
Таблица №1. Расчет амортизационных отчислений.

№ п/п
Виды основных средств

№ п/п	Виды основных средств	Сумма амортизационных отчислений руб. в месяц
	Компьютеры	400
	Принтеры	150
	Телефоны	100
	Телефаксы	100
	Программное обеспечение
	Офисное оборудование	110

Кроме амортизационных отчислений (таблица №1) у любой фирмы существуют и другие расходы, которые включают и налоги, и отчисления в ФЗП (фонд заработной платы), и т.д (таблица №2).
Таблица №2. Схема расходов фирмы.

	Показатели	Всего руб.
	Себестоимость всего, в том числе:
	Электроэнергия
	ФЗП специалистов и служащих
	Начисления на ФЗП
	Амортизация основных фондов
	Аудит и консультации
	% за кредит
	прочие затраты
	Вне реализационные операции (сальдо)
	Налог на прибыль
	Балансовая прибыль
	Платежи из прибыли
	Прочие налоги
	Чистая прибыль

6. Организационная структура фирмы

В качестве правового статуса мы выбрали общество с ограниченной ответственностью (ООО). Эта форма проста в управлении, а также удобна своей структурой. В этой ОПФ часто используется линейная структура.

Преимуществами такой структуры являются:

1. единство и чёткость распоряжений;

2. личная подотчётность исполнителя одному лицу;

Недостатками этой формы управления являются:

1. увеличение времени прохождения информации;

2. принятие решения узким кругом специалистов;

3. исполнители выполняют также учётную и контрольную функцию (следят за выполнением правильности работ сами).

Наше ООО имеет уставной капитал в размере 30 тысяч рублей. Он образовался в результате вложения 10 тысяч рублей каждым учредителем: генеральным и ис-полнительным директорами, а также независимым учредителем, который имеет такие же права, как и два предыдущих.

Оставшееся после завершения расчётов с кредиторами имущество ликвидируемого общества распределяется ликвидационной комиссией между участниками общества в следующей очерёдности:

В первую очередь осуществляется выплата участникам общества распределённой, но невыплаченной части прибыли;

Во вторую очередь осуществляется распределение имущества ликвидируемого общества между участниками пропорционально их долям в уставном капитале общества.

Требования каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований предыдущей очереди. Если имеющегося у общества имущества недостаточно для выплаты распределённой, но невыплаченной части прибыли, имущество общества распределяется между его участниками пропорционально их долям в уставном капитале общества.

Организационная схема управления риэлторской компанией «Алена»

Обязанности работников компании и требования к ним:

Генеральный директор — женщина 25 лет, занимается заключением крупных сделок, таких, как заключение договора с банком о кредите или привлечения различных крупных инвесторов для финансирования деятельности компании (не только физических, но и юридических лиц), заключение контракта с рекламной компанией, также издаёт указы и устанавливает деловые отношения с другими компаниями, посещает различные форумы и конференции.

Исполнительный директор — мужчина 25 лет. В его обязанности входит подбор кадров по европейской системе кастинга, а также подтверждение (одобрение) каждой операции. Исполнительный директор несёт личную ответственность за проверку информации по каждой сделке и её участников. Он подотчётен генеральному директору.

Главный бухгалтер — женщина 30 лет, опыт ее работы до вступления в штат компании «Новое жилье» составил 7 лет. В его обязанности входит финансовая сторона дела:

1. выдача заработной платы;

2. подсчёт и выдача комиссионных специалистам в зависимости от количества проведённых ими операций;

3. погашение задолженности банку;

4. оплата налогов;

5. оплата арендной платы и другое.

В конце каждого месяца она предоставляет отчёт генеральному директору, в котором должны быть записаны не только все проводки по расчётам, проводимым в течение месяца, но также и какой результат получила фирма в конце месяца: прибыль или убыток.

Кассир — женщина 27 лет, опыт работы до принятия на работу в компанию «Новое жилье» составил 5 лет. Её прямыми обязанностями является выдача заработной платы, оформление платёжек и др.

Менеджер — женщина 29 лет, опыт работы составил 6 лет. Занимается главным образом работой со специалистами по недвижимости, т.е. ведёт сделку специалист, а менеджер подключается в конфликтных ситуациях, когда идут сложные переговоры. Также он обязан предоставить полный спектр всей информации специалисту. Подотчётен исполнительному директору.

Специалист по недвижимости — их 15 человек, каждый из которых имеет лицензионную карточку, что говорит об их высокой квалификации. В обязанности риэлтеров входит непосредственное оказание услуг, за которыми обращаются Клиенты.

Курьер — их 5 человек, в его обязанности входит распространение рекламных листовок, в которых содержится информация о компании.

7. План маркетинга

Одним из самых эффективных способов привлечения внимания потребителей является реклама. Реклама действует на людей намного «сильнее», чем любой другой способ. Чтобы привлечь внимание, реклама должна быть запоминающейся и несложной. Обращение, содержащееся в ней, — будь то реклама по телевизору, по радио, или рекламные плакаты — должно содержать основную мысль фирмы. Лучше было бы, чтобы у неё был бы свой особый слоган, в котором содержалась бы суть фирмы. Например, у нашей фирмы будет такой слоган: «Мы сделаем, всё возможное и невозможное, чтобы удовлетворить ВАШИ потребности».

Также существует множество других способов прорекламировать свою услугу: участие в ярмарках, выставках и т.п.

Наша фирма будет предлагать бесплатную консультацию, что привлечёт внимание потребителей данного вида услуг. Мы будем выставлять рекламные щиты с эмблемой нашей фирмы в людных местах, где большое скопление людей: в метро, на проезжей части; звуковая реклама в наземном транспорте; рекламные стикер-сы вдоль дорог, реклама в газетах, на радио.

Мы рассчитываем, что нашими Клиентами будут все слои населения, что каждый, кому будет необходима помощь по вопросу, связанному с недвижимостью, будет обращаться именно к нам.

Прежде чем принять окончательное решение о создании фирмы «Новое жилье», мы провели исследование рынка, на котором будем работать. Мы изучили всю информацию, взяли в учёт все факторы, связанные с данным видом услуг:

Состояние рынка в настоящий момент, количество и качество конкурентов -фирм, как политическая ситуация отражается на деятельности риэлторского рынка и т.д. Сложив и проанализировав это, учредители, т.е. мы, решили, что рынок в настоящее время является достаточно стабильным и что возможности недавно созданной компании по реализации данного вида услуг приемлемы.

Риэлторский вид услуг в РФ появился не так давно, в то время, как, например, в европейских странах он практикуется уже много лет. Ёмкость рынка не так уж велика в данный момент его развития. Это сам по себе не «новый» рынок компаний, предлагающих вид услуг, который раньше нигде не «практиковался», но в тоже время он является «новым» только в России, т.к. только недавно здесь «появился». Сейчас ситуация на рынке меняется не так резко, и рынок претерпевает достаточно стабильный рост вследствие создающихся риэлторских компаний, предлагающих один и тот же вид услуг.

Наша ценовая политика будет зависеть не только от затрат, заранее запланированных, но также и от политической ситуации в стране, от уровня инфляции и т.д., т.е. от тех факторов, которые предсказать невозможно.

Ценовая политика учитывает факторы:

1. налоговая политика государства;

3. предложение, насыщенность рынка данным видом услуг;

4. уровень инфляции.

Принципы ценовой политики:

1. обеспечение плановой нормы прибыли на 1 % вложенного капитала;

2. стабилизация положения на рынке;

3. учёт государственных правовых норм.

Ценовая стратегия фирмы преследует цели:

1. удержание Клиентов;

2. "оттеснение" конкурентов;

3. максимальная прибыль по всем видам оказываемых услуг;

Рост цен вызывают факторы:

1. монополизация на рынке;

2. увеличение массы денег в обращении;

3. рост заработной платы и налогов;

4. повышенное качество услуг;

5. экономическая нестабильность.

Способствуют снижению цен факторы:

1. снижение комиссионных %;

2. конкуренция;

3. снижение налогов;

5. уменьшение количества посредников

8. Оценка рисков

Каждое предприятие, выходя на рынок — внутренний или внешний — сталкивается с множеством трудностей, в которые включаются и различные риски. Поэтому предприятие, прежде чем принять окончательное решение о выходе на рынок, должно реально оценить все те риски, которым будет подвергаться предприятие.

В риски, которым может подвергнуться компания «Новое жилье», входят:

Риск форс-мажорных обстоятельств;

Политические риски, связанные с нестабильной ситуацией в российской экономике;

Недооценка конкурентов.

Но возможное действие некоторых рисков можно ограничить:

Строгим контролем за собственной деятельностью;

Анализом быстроменяющейся ситуации на рынке;

Анализом деятельности конкурентов.

Сведение к минимуму риска «сделки» с физическими лицами происходит вследствие изымания право устанавливающих документов у физических лиц на жильё.

Сведение к минимуму риска «о дееспособности участников сделки» можно путём наличия у Клиента справки из психоневрологического диспансера (ПНД).

9. Финансовый план предприятия

Расчёт издержек за 1 месяц.

На начальном этапе развития фирмы «Новое жилье» нам будут необходимы дополнительные средства, т.е. кредит. Источником получения кредита является Мега-БАНК, в котором и находится расчётный счёт фирмы. Мы знаем не понаслышке о хорошей репутации данного банка, поэтому мы выбрали именно его. Кредит, предоставляемый фирме «Новое жилье» составляет 200 ООО тысяч рублей. Мы обязуемся ежегодно выплачивать 10% банку за использование предоставленного кредита. По сегодняшним рамкам такая процентная ставка является наиболее приемлемой. В качестве обеспечения кредита мы предоставляем банку недвижимость (загородный дом), принадлежащую одному из учредителей общества, которая перейдёт в собственность банка в случае неспособности возврата кредита и неспособности выплаты по нему процентов.

Кредит (тыс. руб.)		Погашение

Расчёт точки безубыточности для ООО «Новое жилье»

Мы рассчитываем, что в месяц у нас будет в среднем минимум 5 сделок, связанных с оказанием риэлторских услуг. Процент, который будет брать фирма «Алена» за реализацию услуг, составляет 3%. Если в среднем стоимость покупае-мой или продаваемой недвижимости составляет 600 ООО рублей, то фирма получает 18 ООО рублей, что и составляет 3% от общей суммы.

Точка безубыточности — это такая точка, которая обеспечивает минимальное количество сделок по предоставлению данного вида услуг, при котором доход от реализации будет равен издержкам производства.

Точка безубыточности равна отношению постоянных издержек к разнице между ценой единицы услуги и удельными (переменными) издержками:

Х = Ип. / (Ц- Ипер.)

X — точка безубыточности;

Ип. — постоянные издержки;

Ц — цена за услугу;

Ипер — переменные издержки за одну операцию (сделку).

Х= 49 822.5 / (18000 — 8050/5) = 3

Безубыточная точка равна 3, это означает, что в месяц нам достаточно «провернуть» 3 сделки, и фирма уже не получит убыток в конце месяца. Большее же число операций будет приносить фирме «Алена» прибыль.

Капиталовложения в недвижимость являются одними из самых надежных видов вложений. К тому же, со временем она не обесценивается. Спрос в этой сфере всегда остается высоким. Для людей жилищный вопрос имеет первостепенное значение. Для решения этой проблемы чаще всего обращаются в агентства недвижимости. Даже в кризисное время этот рынок не испытывает серьезных потерь.

Зачастую агентство открывают люди, знакомые с бизнесом в области недвижимости - бывшие риэлторы или эксперты по оценке объектов недвижимости, имеющие опыт работы и наработавшие собственную базу клиентов. Кажущаяся легкость открытия данного бизнеса подвела многих начинающих предпринимателей, в результате неумелых действий которых закрывается большинство агентств. Разумный вариант - это поработать не менее 6 месяцев в данной сфере, возможно даже в нескольких компаниях, приобрести некоторый опыт в поиске клиентуры и общении с людьми, завести важные контакты, собственную базу клиентов. И уже только после этого можно вкладывать средства в осуществление проекта.

Для создания перспективной организации необходимо иметь четкий план реализации задач. В данном бизнес-плане рассмотрены важные аспекты этого дела.

Основные факторы успеха реализации проекта:

• Огромное количество потребителей.
• Высокое количество предлагаемых ресурсов.
• Свободный вход на рынок.
• Низкий уровень первоначальных затрат.
• Высокая доходность сделок.

Сумма первоначальных инвестиций составляет 428 000 рублей.

Точка безубыточности достигается в первый месяц работы .

Срок окупаемости составляет от 6 месяцев .

Внутренняя норма рентабельности - 88%.

Средняя чистая ежемесячная прибыль-77 275.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Агентство недвижимости предоставляет услуги по покупке, продаже, сдаче в аренду недвижимости. Основными клиентами являются физические лица, но также планируется оказывать услуги и юридическим лицам. Как таковой сезонности в данном бизнесе нет. Главное - выстраивать свою работу правильно, быть гибким к внешним условиям и их изменению.

Основные функции агентства недвижимости:

• Поиск возможных покупателей, арендаторов, общение и установление с ними деловых контактов. Подбор вариантов недвижимости по запросу покупателя или арендатора, ознакомление с выбранным объектом недвижимости.
• Проводя сделку, агентство помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалисты следят за правильным оформлением документации в соответствии с местными и федеральными законами, которые действуют на данный момент.
• Агентство может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке.
• Агентство должно предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалисты по недвижимости также напоминают и предлагают клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает, или рисков порчи этого объекта недвижимости.
• Риэлторы должны хранить тайну сделки и всю конфиденциальную информацию, которую в ходе своей работы получают о клиенте или о сделке. Также необходимо отметить, что агентство отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
• Специалисты по недвижимости должны изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость.

Для максимизации прибыли организации также будут оказываться дополнительные услуги , такие как:

• Консультационные услуги;
• Юридические услуги;
• Сбор и оформление документов;
• Комплексные оформительские услуги.

Риэлторское агентство будет работать по следующему графику :

• 10:00 - 21:00 в рабочие дни;
• 9:00 - 18:00 в выходные дни.

3. Описание рынка сбыта

Клиентами агентства недвижимости являются лица, которые заинтересованы в аренде, покупке, продаже или сдаче недвижимости. Потенциальный покупатель имеет возраст 30-55 лет.

Общие моменты целевой аудитории:

• Социальное положение. Средний класс и выше, поскольку позволить себе покупку квартиры даже в ипотеку могут люди с более высокой заработной платой.
• Материальное положение. Средний семейный доход составляет от 70 000 до 120 000 рублей. Данная категория может позволить себе ипотечный кредит с ежемесячным платежом от 15 до 30 тыс. руб. Для покупателей с более низким доходом нужно рассматривать дополнительные, более экономные варианты приобретения жилья.
• Семейное положение. 60% семейные пары, 30% - одинокие молодые девушки или молодые люди, 10% - остальные.
• Образование. Высшее - 80%, Среднее специальное - 10%, Остальное - 10%.

Цели приобретения жилья:

• в личное пользование;
• для осуществления коммерческой деятельности;
• инвестиционный проект (покупка на разных этапах строительства с возможной перепродажей или сдачей в аренду).

С каждым годом число квартир в России стабильно увеличивается. Динамику можно увидеть в таблице ниже (данные Росстата). А, следовательно, и количество осуществляемых сделок тоже возрастает. Таким образом спрос на услуги риэлторских агентств также повышается.

Число квартир, тыс.
однокомнатные
двухкомнатные
трёхкомнатные
четырёхкомнатные и более

Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер
Число квартир, тыс.
Их средний размер, м2 общей площади
Из них по видам квартир, в процентах от общего ввода:
однокомнатные
двухкомнатные
трёхкомнатные
четырёхкомнатные и более

4. Продажи и маркетинг

5. План производства

Ключевая цель - открытие агентства недвижимости и максимизация его прибыли.

Оформление необходимых документов.

• Регистрация предприятия. Это может быть ИП или ООО.
• Нужно использовать следующие коды ОКВЭД - 70.31.1 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества.
• Лицензированию данный вид деятельности не подлежит.
• Предприниматель имеет возможность выплачивать ЕНВД. Он также может использовать УСН «Доходы» 6% или УСН «Доходы минус расходы» 15 % . Для расчета данного бизнес-плана мы используем ЕНВД.
• Открытие расчётного счёта.
• Также для риэлторского агентства желательно иметь печать, хоть закон и не обязывает. Клиентам будет спокойнее иметь на руках договора с печатями.

Обзор рынка недвижимости для подбора оптимального помещения.

Основные требования к помещению:

• Площадь: 15 - 20 м2;
• Желательно наличие парковки для 5 автомобилей и более;
• Месторасположение - центр города. Оптимальный вариант - аренда недвижимости в каком-либо презентабельном здании: торговом комплексе или бизнес-центре.

6. Организационная структура

План по персоналу:

• Директор;
• Риэлторы (4 чел);
• Юрист (1 чел);
• Офис-менеджер (1 чел);
• Уборщица (1 чел).

Особое внимание следует обратить на кадровый состав вашего агентства. Поскольку работа связана с общением с людьми, выбор сотрудников крайне важен. Коммуникабельность, доброжелательность и выдержка - вот минимальный набор качеств для успешного агента по недвижимости.

На начальном этапе работы агентства вам потребуется штат агентов численностью около 4 человек. Опыт работы в сфере риэлторской деятельности и недвижимости для руководителя и части персонала обязателен.

Нужно отметить, что текучесть кадров в риэлтерском бизнесе очень высока. Всё это связано с тем, что заработок у агентов, а соответственно у агентства, нестабильный. Если сотрудник неактивен, то он может работать без дохода достаточно долгое время. Если вам нужно предотвратить это, то стоит задуматься о каких-либо социальных пакетах для сотрудников или минимальной ставке.

Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо:

• искать клиентов;
• вести переговоры и консультации;
• сопровождать сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров);
• проводить мониторинг рынка недвижимости.

Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами. Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, - все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать. Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи.

В штате агентства недвижимости обязательно должен быть опытный юрист для решения правовых вопросов.

За решение текущих офисных задач и обработку входящих запросов будет отвечать офис-менеджер.

Зарплата риэлтора формируется следующим образом: 10 000 руб. оклад и премиальная часть, которая составляет 40% от сделанной работы. Все остальные сотрудники получают фиксированный оклад.

Фонд оплаты труда 1-ого года реализации проекта

	1 месяц	2 месяц	3 месяц	4 месяц	5 месяц	6 месяц
Директор
Юрист
Офис-менеджер
Уборщица
Страховые взносы (30% ФОТ)
Итого:

	7 месяц	8 месяц	9 месяц	10 месяц	11 месяц	12 месяц
Риелторы(4 чел), окладная часть
Риелторы(4 чел), премиальная часть
Директор
Юрист
Офис-менеджер
Уборщица
Страховые взносы (30% ФОТ)
Итого:

7. Финансовый план

В плане продаж представлены усредненные данные. Возможны ситуации, когда один месяц выручка не будет перекрывать всех расходов, а в другой компания может получить сверхприбыль. В таблице представлены средние проценты комиссии за сделку. Они сильно варьируется в разных регионах.

В дополнительные услуги входит следующий перечень услуг.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Виды услуг	Стоимость, руб.
1. Консультационные услуги
1.1. Устная консультация. Первичный анализ ситуации, общие рекомендации.
1.2. Оценка объекта недвижимости (без выдачи сертификата оценки)
2. Юридические услуги
2.1. Составление гражданско-правового договора.
2.2. Комплексное юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости.
3. Сбор и оформление документов.
3.1. Выписка из домой книги.
3.2. Архивная справка с места предыдущей регистрации.
3.3. Справка о неучастии в приватизации с прежнего места жительства.
3.4. Технический / кадастровый паспорт.
3.5. Разрешение органов опеки и попечительства.
3.6. Выписка из ЕГРП.
3.7. Оформление дубликата правоустанавливающего документа, взамен утраченного.
4. Комплексные оформительские услуги
4.1. Приватизация.
4.2. Оформление наследства.
4.3. Оформление пакета документов для отчуждения объекта.

Планируемые объемы выручки в первый год работы, руб.

		1 месяц	2 месяц	3 месяц	4 месяц	5 месяц	6 месяц
	Комиссия (от сделки)
	Количество сделок в месяц
	Средняя сумма сделки
	Комиссия (от сделки)
	Количество сделок в месяц
	Средняя сумма сделки
	Общий доход с предоставляемой услуги
Сдача жилья в аренду	Комиссия (от арендной ставки)
	Количество сделок в месяц
	Средняя сумма сделки
	Общий доход с предоставляемой услуги
Сдача офисов и торговых помещений в аренду	Комиссия (от ежемесячного платежа)
	Количество сделок в месяц
	Средняя сумма сделки
	Общий доход с предоставляемой услуги
Дополнительные услуги
Выручка(доход) итого, руб.

		7 месяц	8 месяц	9 месяц	10 месяц	11 месяц	12 месяц
Покупка, продажа жилой недвижимости	Комиссия (от сделки)
	Количество сделок в месяц
	Средняя сумма сделки
	Общий доход с предоставляемой услуги
Покупка, продажа коммерческой недвижимости	Комиссия (от сделки)
	Количество сделок в месяц
	Средняя сумма сделки
	Общий доход с предоставляемой услуги
Сдача жилья в аренду	Комиссия (от арендной ставки)

Пояснительная записка: с. 53, рис. 2, табл. 29, схема 1, 3 графика, библиогр. назв. 13, прил. 2.

РАЗРАБОТКА БИЗНЕС – ПЛАНА АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «АСТРЕЯ»

Агентство недвижимости «Астрея» – это агентство, которое занимается купле–продажей и арендой недвижимости.

Объектом разработки является проектирование информационного и программного обеспечения агентства недвижимости «Астрея».

Цель работы автоматизация процессов бизнес – планирования.

Бизнес–план включает характеристику объекта планирования, организационный и финансовый план, а также оценку рисков.

В процессе выполнения работы были проанализирована предметная область, конкретизированы поставленные задачи, разработаны алгоритмы их решения, проведены маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен.

Степень внедрения – расчеты выполненные в данном бизнес–план могут быть использованы при необходимости.

Введение

Постановка задач

Актуальность выбранной темы

РАЗДЕЛ 1. ИНФОРМАЦИОННЫЙ РАЗДЕЛ

1.1. Определение бизнес-плана

1.2. Краткая характеристика агентства. Основные направления деятельности

1.3. Структура бизнес-плана

1.3.1. Резюме

1.3.2. Описание услуг

1.3.3. Составление бюджета агентства

1.3.4. Конкуренты

1.3.5. Организационный план

1.3.6. Оценка возможных рисков

1.3.7. Товарная политика

1.3.8. Маркетинг

1.3.9. План инноваций

1.3.10. Стратегический план деятельности

1.4. Экономические информационные системы существующие в агентстве их задачи и назначения

1.5. Перечень бизнес процессов в рамках функционирования агентства

1.6. Рынок недвижимости и его характеристики

1.7. Проблемы рынка жилья

1.8. Коммерческая недвижимость

1.9. Первичный и вторичный рынки

РАЗДЕЛ 2. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ

2.1. Программное обеспечение для бизнес - планирования

2.2. Понятие программного продукта

2.3. Использование программы Excel для создания программного продукта

2.4. Математическая модель и программная реализация бизнес-плана

2.5. Экономическая выгода от реализации бизнес-плана

2.6. Концепция разработки информационной системы в MS Excel

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Целью дипломной работы является разработка бизнес-плана агентства недвижимости «Астрея» для прогнозирования результатов ее деятельности в период с 01.01.2009 г. по 01.01.2011 г., с использованием Microsoft Excel.

Исходя из поставленной цели, требуется решить следующие задачи:

1. запланировать годовой бизнес-план риэлтерской деятельности по видам услуг, количеству сделок, стоимости услуг, выручке, затратам и чистой прибыли;

2. выполнить маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен;

3. составить бюджетные планы доходов (выручки), затрат и прибыли от риэлтерских услуг;

4. составить годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков;

5. осуществить анализ поведения затрат и прибыли через классификацию затраты на постоянные и переменные с определением точки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работы.

Мой бизнес-план включает в себя следующие подразделы:

· резюме;

· описание услуг;

· инновационный план деятельности;

· конкуренты;

· организационный план;

· оценка возможных рисков;

· товарная политика;

· маркетинг;

· план инноваций;

Для своей дипломной работы я выбрала разработку бизнес-плана агентства недвижимости, так как в современном развитии бизнеса без бизнес-плана обойтись очень трудно.

Классический финансовый план, как правило, выполняет следующие функции:

· доказывает надежность бизнеса, делая его выгодным объектом для инвестирования;

· формирует кадровую и финансовую политику компании;

· предоставляет анализ перспектив развития бизнеса, сроков его окупаемости;

· дает возможность быстро реагировать на все изменения конкурентного рынка;

· план ставит конкретные цели, которые должно достичь агентство в процессе развития бизнеса.

Таким образом, бизнес-план позволяет описать главные аспекты коммерческой организации, определить проблемы, с которыми она может столкнуться в процессе развития бизнеса, и найти пути их решения.

Ну а что касается агентства недвижимости, я выбрала эту тему, потому что в современной жизни уже трудно представить какую-либо область купли-продажи жилья без участия в ней агентов по недвижимости, то есть риэлторов.

Результатом выполнения дипломной работы явилось разработка программного продукта – бизнес-плана агентства недвижимости «Астрея».

Программный продукт обладает возможностью производить автоматизированный анализ конкурентоспособности агентства недвижимости «Астрея» по основным разделам бизнес-плана, производить вывод отчетной документации.

РАЗДЕЛ 1. ИНФОРМАЦИОННЫЙ РАЗДЕЛ

1.1 Определение бизнес-плана

Бизнес-план – это документ, описывающий все основные аспекты будущего коммерческого предприятия, анализирующий все проблемы, с которыми оно может столкнуться, а также определяющий способы решения этих проблем. Поэтому правильно составленный бизнес-план, в конечном счете, отвечает на вопрос: «Стоит ли вкладывать деньги в это дело и принесет ли оно доходы, которые окупят все затраты сил и средств?»

Целью бизнес-плана является изучение конкретного направления деятельности агентства на рынке и в сложившихся организационно-экономических условиях, определение стратегии развития агентства, подробная разработка экономического и финансового аспекта стратегии, технико-экономическое обоснование конкретных мероприятий.

Бизнес-план позволяет решать целый ряд задач. Основными из них являются следующие: обоснование экономической целесообразности направлений развития агентства; расчет ожидаемых финансовых результатов деятельности, в первую очередь объемов прибыли, доходов на капитал; определение намечаемого источника финансирования и реализации выбранной стратегии, т.е. способы концентрирования финансовых ресурсов; подбор работников, которые способны реализовать данный план.

Кроме того в бизнес-плане, основное внимание сосредоточено на маркетинговых и финансово-экономических аспектах проблемы достижения успеха. Бизнес-план является одним из ключевых элементов стратегического планирования.

1.2 Краткая характеристика агентства. Основные направления деятельности

В целях ведения агентства недвижимости «Астрея» принята следующая организационно – правовая форма приобретения и эксплуатации коммерческой недвижимости – частное предпринимательство (ЧП) с общей системой налогообложения. Куплю – продажу и эксплуатацию нежилых помещений и земельного участка, необходимых для агентства недвижимости, планируется осуществлять через индивидуальное предпринимательство.

Агентство является коммерческой организацией. Имеет круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование на русском языке и указание на его место нахождения. Агентство является собственником принадлежащего ему имущества и денежных средств и отвечает по своим обязательствам собственным имуществом.

Целью агентства является извлечение прибыли. Основные плюсы: минимум организационных формальностей и бухгалтерских документов; хозяйственная самостоятельность; нет необходимости вносить уставный капитал (при регистрации он не требуется); минимум налогообложения. Основной недостаток ЧП: ответственность всем своим имуществом. ЧП несет ответственность и исполняет обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.

Бизнес-план состоит из следующих разделов:

· резюме;

· описание услуг;

· составление бюджета агентства;

· конкуренты;

· организационный план;

· оценка возможных рисков;

· товарная политика;

· маркетинг;

· план инноваций;

· стратегический план деятельности.

1.3.1 Резюме

Идея: создание агентства недвижимости по купле-продаже и аренде недвижимости.

1. Основная цель агентства – сбор данных о рынке недвижимости, оказание услуг по купле-продаже и аренде недвижимости, создание базы данных с целью предоставления клиентам информационных и консультационных услуг.

2. Услуги, которые будет предлагать агентство – проведение маркетинговых исследований рынка жилья и предоставление информации по следующим проблемам:

· возможность прогнозирования конкретного товара или группы товаров на рынке;

· группа потенциальных потребителей данной недвижимости;

· потребительские ожидания;

· основные конкуренты, исследование конкурентных преимуществ;

· потенциальная емкость рынка;

· возможность стратегии действий на рынке;

· оценка эффективности деятельности агентства.

3. Особенности наших услуг, позволяющие превзойти подобные услуги конкурентов:

· надежность сведений;

· качественная информация (высокая степень полноты и точности);

· консультирование по сути предмета;

· быстрота оформления сделок;

· выработка оптимальных решений.

4. Основные требования:

· помещение : хорошее техническое состояние, респектабельный внешний вид;

· персонал : маркетолог, бухгалтер со специальным образованием, секретарь, специалист по купле-продаже недвижимости, специалист по аренде недвижимости. Коммерческий директор исполняет обязанности владельца агентства.

Консалтинговое агентство предоставляет клиенту информацию по интересующим его вопросам о рынке недвижимости:

· анализ реальной и потенциальной позиции конкретного товара на рынке;

· стратегические альтернативы действий конкретного агентства на данном рынке;

· консультации с учетом и анализом полученной информации.

Данные услуги удовлетворяют потребности клиентов в получении необходимой, качественной, максимально полной информации, обладающей высокой степень достоверности.

Уникальность данных услуг существует в отношении быстроты сбора информации, возможности глубокого профессионального анализа полученной информации, разработки краткой и долгосрочной маркетинговой стратегии.

Эти качества наших услуг и будут привлекать потребителя.

Жизненный цикл программного продукта – это период времени, охватывающий время принятия решения, создание программного продукта до изъятия его из эксплуатации.

Жизненный цикл такой отросли как услуги по предоставлению информации, и последующие консультации имеют 4 этапа:

1 – зарождение;

3 – зрелость;

На российском рынке агентства недвижимости находятся на втором этапе (рост). Спрос на них еще не удовлетворен полностью. Поэтому в данной отросли пока нет необходимости снижения цен, но нужна активная реклама для привлечения клиентов.

1.3.3 Составление бюджета агентства

Для составления бюджета нужно подготовить оперативный производственно – финансовый план деятельности агентства в рамках годового цикла внутрифирменного бизнес – планирования, который должен включить два типа бюджетов:

Операционный бюджет агентства, т.е. производственный план работы, состоящий из: бюджета продаж как ежемесячных, квартальных планов запланированных объемов продаж товаров в натуральных показателях реализации продукции.

Финансовый бюджет агентства (планирует и управляет прибылью и рентабельностью агентства) включает в себя:

· бюджет движения денежных средств как ежемесячные, квартальные планы входящих и исходящих денежных потоков по видам деятельности агентства;

· бюджет доходов и расходов (прибыли и убытков) как ежемесячные, квартальные планы денежных потоков по реализации недвижимости, прибыли (убытков);

· бюджет налоговых платежей как ежемесячные и квартальные планы налоговых потоков.

Таблица 1

Конкуренты

	«Астрея»	Основные конкуренты
			«Мой дом»	«Атлантида»
Соответствие запросам потребителей	полное соответствие	частичное соответствие	полное соответствие	частичное соответствие	частичное соответствие
Надежность	высокая степень	высокая степень		высокая степень	средняя степень
Качество	очень высокое				удовлетворительное
					ниже средней
Быстрота обслуживания	очень быстро		достаточно быстро
охватываемых проблем				достаточно узкий
Послепродажное обслуживание	консультационная поддержка, систематический анализ эффективности	консультационная поддержка
Репутация агентства	предприятие, новые услуги	надежная	надежная, постоянные клиенты	надежная, постоянных клиентов нет	сомнительная

Таблица 2

Расчет конкурентоспособности (условные единицы)

	Весомость факторов	«Астрея»		Основные конкуренты
						«Мой дом»		«Атлантида»
Соответствие запросам потребителей
Надежность
Качество
Быстрота
Круг охватываемых проблем
Послепродажное обслуживание
Время работы
Репутация

В процентном выражение коэффициенты конкурентоспособности отражает действительное положение агентства на рынке. Преимущества нашего агентства «Астрея» выше, чем аналогичные преимущества агентства «Сокол» на 30,8%, агентства «Атлантида» – на 24%. Эти конкуренты не очень опасны, наше положение на рынке относительно них устойчивое.

Однако наше агентство следует обратить особое внимание на агентство «Мой дом», которого мы превосходим лишь на 9,5%, и на агентство «ХИРШ» (5,1%). Эти агентства имеют сложившуюся, прочную репутацию, пользуются уважением клиентов.

Следует предпринять меры по улучшению качества услуг, чтобы завоевать симпатии клиентов. Наш самый большой плюс – быстрота и надежность информации. Это позволит привлечь значительное количество потребителей наших услуг и обеспечит место на рынке агентства.

1.3.5 Организационный план

Открыт расчетный счет в Россельхозбанке, на котором агентство остановило свой выбор для осуществления безналичных расчетов и различных банковских услуг. Руководство агентством осуществляет директор (учредитель). Ему непосредственно подчиняются:

2. Главный бухгалтер осуществляет все финансовые операции, контролирует правильность расходования денежных средств, осуществляет безналичные расчеты, расчеты с покупателями, учет товарно-материальных ценностей.

Схема 1. Схема управления

Осуществляя реализацию товаров покупателям, агентство получает доходы, которые признаются выручкой от продажи жилья, у агентства есть уверенность в том, что в результате операции купли-продажи произойдет увеличение экономических выгод, иными словами прибыли, в чем и заключается основная цель деятельности.

· Организационная структура управления агентства: необходимые отделы, службы; потребность в менеджерах, маркетологах, специалистах по купле-продаже и аренде недвижимости и их должностные инструкции; условия труда и оснащенность; уровень возможной оплаты и системы материального и морального стимулирования работников; штатное расписание агентства.

· Правовое обеспечение деятельности агентства: подготовка учредительных документов агентства (Устав, учредительный договор, акта о внесении средств партнеров в уставной капитал, расчет долей участников и пр.); государственная регистрация агентства как юридического лица; правовое сопровождение деятельности.

· Возможные организационные этапы создания и развития бизнеса.

Область работы нашего агентства – достаточно рисковая, так как цены изменяется чрезвычайно быстро. Поэтому оптимальная ответственность – в пределах только своего вклада, а не всем имуществом. В случае банкротства и по заключенным договорам учредитель отвечает в размере своего вклада, а агентство всем своим имуществом.

1.3.6 Оценка возможных рисков

Риски оцениваются в условных единицах.

1. Риск потери времени: 0,2.

2. Риск имущественный: 0,5.

3. Риск денежный: 0,5.

4. Риск трудовой: 0,2.

5. Риск связанный собственным здоровьем: 0,3.

6. Риск престижа, потери лица: 0,2.

7. Политические риски: 0,4.

8. Риск форс-мажорных обстоятельств: 0,3.

Возможные источники возникновения рисков:

· недостаточная информация о спросе на данную недвижимость;

· недостаточный анализ рынка;

· недооценка конкурентов;

· повышение цен на данную недвижимость;

· падения спроса на данную недвижимость.

Действие перечисленных рисков может быть ограниченно:

1. регулярным анализом рыночной ситуации;

3. своевременной разработкой и введением новых услуг;

4. анализом действий конкурентов;

1.3.7 Товарная политика

Основные принципы, которых мы придерживаемся:

· обеспечение стабильного положения на рынке;

· активизация покупательского спроса;

· соблюдение государственных правовых актов.

Наши цели:

· достижение максимальной прибыли;

· удержание покупателей и расширение круга своих клиентов;

· оттеснение конкурентов;

· завоевание устойчивого положения на рынке.

1.3.8 Маркетинг

Основные методы привлечения покупателей.

2. Участие в выставках, ярмарках, посещение деловых семинаров и т.д. внимание потребителей будет привлекать с помощью личных контактов.

1.3.9 План инноваций

Инновационные элементы вносятся в:

· рынок – в России уже существует рынок агентств недвижимости, но время его существования относительно небольшое, хотя «новым» его считать нельзя;

· недвижимость – услуги по изучению рынка конкретного товара, разработка стратегий позиционирования и продвижения товара, в коротком и длительном периодах;

· технологию – сочетание маркетинговых и стратегических методов.

Потенциальная доля рынка: для нашего агентства она составляет около 10% от потенциальной емкости рынка информационных и консалтинговых услуг.

Необходимость в разработке товарного знака и символики агентства, которые будут привлекать внимание клиентов, т.е. продумать создание фирменного стиля.

В течение трех лет работы мы должны:

· освоить рынок новой недвижимости;

· создать собственный раздел статистических исследований;

· начать применение новых технологий.

1.3.10 Стратегический план деятельности

12 недель: работа по заказам клиентов, начало работы по созданию собственной панели (определение первоначальной объема выборки).

24 недели: заказы, начало формирования панели.

1 год: расширение агентства, привлечение 2 – 8 новых специалистов, начало исследований новых рынков, внедрение новых методов в анализе эффективности деятельности.

3 год: начать работать над созданием собственного отдела статистических исследований.

5 – 7 лет: основные клиенты – крупные фирмы, значительно расширение агентства, прием на работу новых специалистов, возможно создание одного – двух филиалов.

Под системой понимают любой объект, который одновременно рассматривается и как единое целое, и как объединенная в интересах достижения поставленных целей совокупность разнородных элементов. Информационная система - взаимосвязанная совокупность средств, методов и персонала, используемых для хранения, обработки и выдачи информации в интересах достижения поставленной цели.

Экономическая информационная система - это среда, составляющими элементами которой являются компьютерные сети, программные продукты, базы данных, персонал, технические и программные средства связи. Это система, направленная на достижение множества целей, одной из которых является производство информации, необходимой для поддержки принятия управленческих решений.

Экономическая информационная система предназначена для решения задач обработки данных, автоматизации конторских работ, выполнения поиска информации и отдельных задач.

В современных условиях функционирования рынка внедрение информационных систем является важнейшей задачей любого динамично развивающегося агентства, в число которых входит агентство недвижимости «Астрея». Без использования информационных систем невозможно вести точный бухгалтерский и налоговый учет, что очень важно для руководителя агентства.

Любая форма хозяйственной деятельности требует достаточного количества документооборота, поэтому правильная обработка данных обеспечивает хранение экономической информации с целью выдачи (регулярной или по запросам) сводной информации, которая может потребоваться для управления экономическим объектом.

Автоматизация конторских работ предполагает наличие в агентстве системы ведения картотек, системы обработки текстовой информации, системы машинной графики, системы электронной почты и связи. Так как агентство ведет экономическую деятельность было бы целесообразно рассмотреть информационные системы в экономике.

Агентство использует широкий спектр информационных систем, таких как программы бухгалтерского учета и налоговой отчетности. Все компьютеры в офисе агентства образуют единую сеть для удобства сотрудников и экономии рабочего времени.

Microsoft Excel современная вычислительная программа относится к электронным таблицам, в ячейках которых производятся взаимозависящие функциональные вычисления по введенным формулам.

Агентство для автоматизации бизнес-процессов использует программу Excel.

В целом можно сказать, что механизм бизнес процессов нацелен на повышение эффективности разработки и сопровождения прикладных решений. Бизнес процессы нацелены на более глубокое вовлечение в процесс проектирования и настройки конкретных прикладных систем специалистов качественно иного уровня – бизнес–аналитиков, консультантов, а также менеджеров заказчика.

Появление механизма бизнес процессов в прикладных решениях позволяет агентству перейти от традиционной функциональной модели управления к современной процессно-ориентированной схеме, качественно улучшить деятельность агентства за автоматизации бизнес-процессов. Наиболее эффективной оказывается автоматизация ключевых бизнес-процессов, - которые начинаются и заканчиваются во внешней по отношению к агентству среде.

Бизнес-процессы формулируют и реализуют правила выполнения отдельных операций и их взаимосвязь, что позволяет значительно сократить или даже полностью исключить ошибки в ходе выполнения бизнес-процесса, связанные с человеческим фактором, к примеру, если в документе что, то сделано не правильно программа не проводит документ, это значит что документ не будет отражен в учете. Работа с простым списком заданий позволяет сотрудникам сконцентрироваться на выполнении своих непосредственных обязанностей.

Использование данной программы позволяет формализовать организационную деятельность и возложить обязанности по управлению совместной работой сотрудников на прикладное решение, что ведет к более эффективному использованию рабочего времени. Данные о выполнении задач и ходе бизнес-процессов могут служить источником информации для руководителей с целью оптимизации деятельности и организационной структуры агентства, выявления узких мест и скрытых ресурсов, и стать средством поддержки процессного управления.

Бизнес-процессы в Excel нужны для того, чтобы объединять отдельные операции (выписка счета, прием наличной оплаты, отпуск товара покупателю и т. д.) в цепочки взаимосвязанных действий, приводящих к достижению конкретной цели.

Моделирование бизнес-процессов в агентстве позволяет проанализировать не только, как оно работает в целом, но и как взаимодействует с другими организациями, заказчиками и поставщиками, но и как организована деятельность на каждом отдельно взятом рабочем месте.

Моделирование бизнес-процессов – это:

· описание бизнес-процессов агентства, позволяющее руководителю знать, как работают рядовые сотрудники, а рядовым сотрудникам - как работают их коллеги и на какой конечный результат направлена вся их деятельность;

· эффективное средство поиска, возможность улучшения деятельности агентства;

· средство позволяющее предвидеть и минимизировать риски, возникающие на различных этапах реорганизации деятельности агентства;

· метод позволяющий дать оценку текущей деятельности агентства по отношению к требованиям, предъявляемым к его функционированию, управлению, эффективности, конечным результатам деятельности и степени удовлетворенности клиента.

Агентство недвижимости «Астрея» как и многие другие агентства, вынуждено постоянно заниматься улучшением своей деятельности. Это требует разработки новых технологий и приемов ведения бизнеса, повышения качества конечных результатов деятельности и, конечно, внедрения новых, более эффективных методов управления и организации деятельности агентства

Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости - это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты (согласно Российскому законодательству).

Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом: рынок купли-продажи недвижимости и рынок аренды недвижимости.

Рынок купли-продажи в свою очередь можно разделить на: первичный рынок - это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства. Например, квартиры в новых или строящихся домах, новые коттеджи, и т. д.

Вторичный рынок - это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее. Значительная часть этого рынка – жилые квартиры.

Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков - полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами (арендодателями) для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Таким образом, невозможно быть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка.

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же понимается под самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы в первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы – рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестор при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

· в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;· в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;· в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг.Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает купли-продажи различных объектов недвижимости.Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Планы правительства по вложению денежных средств в заказ социального жилья не помогут строителям. Изначально планировалось потратить 100 млрд. бюджетных средств на поддержку крупных застройщиков в обмен на снижение цен на недвижимость. Тем самым планировалось хоть как-то обеспечить поддержку программы «Доступное жилье», сделать квадратные метры действительно дешевыми (см. приложение А, график 1). Планировалось, что покупать будут по цене 30 тыс. за кв.м., но строители не согласились. А теперь конкретно для Пензенской области Минэкономразвития установил цену в 26,2 тыс. за кв.м., а по утверждению строителей это ниже себестоимости.

Проблемы рынка жилья наблюдается и в ситуации с банками. Резкое ужесточение условий выдачи кредитов и фактическая остановка выдачи ипотечных кредитов, как считают эксперты, мера временная. По упомянутой уже региональной программе поддержки социального строительства планируется предоставлять покупателю ссуду 30 %, из них 15% - безвозвратно. По новым правилам, возможно, использовать на приобретение жилья и материнский капитал. Несмотря на то, что покупательская способность на рынке жилья снизилась, покупатели есть.

1.8 Коммерческая недвижимость

Коррекция цен на рынке аренды коммерческой недвижимости к маю составит 25%. В последнее время по значительному количеству сделок переговоры были приостановлены, сокращено финансирование многих проектов, происходит смена собственников объектов коммерческой недвижимости, которые корректируют арендные ставки, стимулируют срочный приток денежных средств. Почти в каждом офисном или торговом здании в Пензе появились пустующие помещения, чего год-два назад не наблюдалось, особенно в центре города. Многие средние и малые компании начали переезжать в менее престижные, а затем, и более дешевые помещения. Происходят у компаний и сокращения в сфере дополнительных офисов, что тоже ведет к снижению количества площадей.

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Первичный рынок недвижимости – объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. Как правило, речь идет о строящихся или только что построенных домах. Первичный рынок недвижимости формируется предложением различных застройщиков.

Когда идет речь о предложении на первичном рынке, то под этим понимается весь объем предложений на рынке новостроек. По мнению риелторов, основным достоинством первичного рынка недвижимости является отсутствие у квартиры какой-либо «истории», т.е. ее юридическая чистота. Кроме того, первичный рынок недвижимости предлагает квартиры, при строительстве которых были учтены все недостатки предыдущих проектов, а также использованы новые строительные материалы и технологии. Все представленные на первичном рынке недвижимости типовые новостройки делятся на два типа: панельные и монолитно-кирпичные. Панельные дома построены из блоков, и квартиры в них имеют стандартные планировки, низкие потолки и посредственные эксплуатационные характеристики. Монолитно-кирпичные дома имеют каркас из железобетона, который снаружи отделан кирпичом. Минимальный срок эксплуатации таких домов значительно выше, чем у панельного жилья, и составляет по прогнозам 200 лет. Одним из существенных достоинств монолитного домостроения является наличие свободных планировок и более высоких потолков, но и площади квартир в таких домах существенно больше, чем в панельных, а, следовательно, и стоимость квартиры будет выше.

К марту произошло значительное оживление рынка. Если на январь в строящихся домах не продавалось более 1800 квартир (90 тыс. кв.м.), то в марте, по данным риэлторов, от 70 до 80 % было уже распродано. На графике 2 (см. приложение А) можно отследить динамику изменения цен на вторичное жилье. Начиная с февраля цены предложения, фактически не менялись. Колебания составляли порядка 30 рублей, что списывается на статистическую погрешность. Необходимо понимать что это – цена предложения. Реально квадратные метры в новостройках уходили по другим ценам.

По словам председателя Пензенской областной ассоциации риэлторов Александра Чуваша, «реальные сделки происходят по ценам на 10 – 20 % ниже от заявленных в базах риэлторов и рекламе. Фиксируемая в газетах и журналах заявленная продавцами стоимость жилья постепенно пошла вниз еще в осени. Что не характерно для обычной сезонности пензенского рынка недвижимости (осенью и зимой цены росли, весной стояли, а летом слегка снижались)». Однако, мера это временная и вынужденная. «То небольшое количество квартир на рынке, которое выставлено с дисконтом, исчезнет через два – три месяца. Надо понимать, что при этой разнице цен, которая существует сегодня, и надо действовать, чтобы не упустить момент, пока строительные компании и продавцы чрезвычайно слабы и не могут диктовать конечному покупателю свои правила».

Летом по прогнозам следует ждать повышения цен из-за инфляции. В следующем году, когда начнет ощущаться нехватка жилья, цены подрастут уже более существенно. Это будут уже не те цены, которые были даже полгода назад. Предполагаемая продолжительность кризиса на рынке недвижимости – на уровне 2 – 3 лет.

Главная тенденция вторичного рынка - расслоения по сегментам. Это ожидалось уже давно, но происходить стало только сейчас. Если еще летом прошлого года цены на квартиры в сравнительно новых домах и ветхих панельных 60-х годов постройки были сопоставимы, то сейчас они изменились. Первыми – покупатели, спрос на жилье в ветхих домах упал значительно уже в прошлом году, а теперь и продавцы стали осознавать, что их цены высокие. Особенно в условиях падения цен на новое жилье. Произошло осознание того, что затраты на ремонт и отделку нового и вторичного жилья по сегодняшним условиям не сильно различаются. В целом, на данное время вторичный рынок жилья подешевел (см. приложение А, график 3).

Рассмотрим, что происходит в Пензе со строительством. По официальным данным, в 2008 году в нашей области введено в строй 602 тысячи квадратных метров жилья, против 700 тысяч планируемых. Строители обладают достаточным запасом прочности, все, что находится на стадии строительства, будет достроено. Правительство РФ объявило о готовности вложить средства в заказ доступного социального жилья по сниженным ценам. В Пензенской области принята региональная программа поддержки социального строительства, предполагающая увеличить социальный заказ на жилье. Для Пензенской области планируют выделить 400 млн. рублей на расселение фонда ветхого жилья. 900 квартир планируется приобрести за счет бюджета для военнослужащих.

Сроки реализации новых проектов будут существенно увеличены по причине малых объемов финансирования строек. Препятствием в этом вопросе стало именно расселение ветхого жилого фонда в зоне строительства.

Свои предложения у НП «Союз пензенских строителей». Его председатель, Александр Гах заявил, что «в скором времени планируется подготовить обращение к главе администрации Пензы о выделении земельных участков, занимаемых предприятиями строительного комплекса, в отдельный вид использования земель с установлением базового размера арендной платы, равной 1% от кадастровой стоимости участка. Также прорабатывается вопрос о подключении инженерных сетей с отсрочкой платежа либо с их оплатой после подключения, а так же разрабатываются предложения по сокращению сроков рассмотрения документации на строительство жилья в согласующих организациях и ведомствах».

Исходя из этого, можно прогнозировать, что уже в следующем году Пензе придется столкнуться с фактической нехваткой нового жилья.

1.11 Информационная безопасность

Термин безопасность информационных технологий понимается специалистами по-разному. Например, с точки зрения производителей источников безопасного питания серьезную угрозу для вычислительной системы предоставляет нестабильность энергии, а с позиции антивирусных программ риск по уничтожению данных.

Под информационной безопасностью понимают, обеспечение безопасности информации от попыток хищения (несанкционированного доступа) от угроз безопасности методами и средствами защиты информации. Развитие новых информационных технологий и всеобщая компьютеризация привели к тому, что информационная безопасность не столько становится обязательной, она еще и одна из характеристик информационных систем.

Под безопасностью информационной системы понимают, защищенность системы от случайного или преднамеренного вмешательства в нормальный процесс ее функционирования.

Под угрозой безопасности информации понимается, события или действия, которые могут привести к искажению, несанкционированному использованию или к разрушению информационных ресурсов.

Защита от умышленных угроз – это своего рода соревнования обороны и нападения, т. е. кто больше знает, предусматривает действенные меры, тот и выигрывает.

Утечка конфиденциальной информации – это бесконтрольный выход конфиденциальной информации за пределы информационной системы или круга лиц, которым она была доверена.

Несанкционированный доступ – это противоправное преднамеренное овладение конфиденциальной информации лицам, не имеющим право доступа к охраняемым сведениям.

РАЗДЕЛ 2. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ

2.1 Программное обеспечение для бизнес - планирования

Бизнес-план можно выполнить с помощью офисных программ (Word, Excel) или с помощью специализированных программ Project Expert, Альт – Инвест, Comfar и т.д.

Использование офисных программ с помощью макросов в программе MS Excel. Можно создавать различные шаблоны для подготовки бизнес-плана с изменяемыми данными. Такие создаваемые документы, претендуют на звание самостоятельных оболочек их ценность в разработанных формулах, закрепленные в таблицах. Эти формулы могут быть защищены.

В основе большинства специализированных программ лежит методика ЮНИДО (Организация Объединенных Наций по промышленному развитию) при этом учитывается специфика Российской экономики (система бухгалтерского учета, налогообложение, инфляция и т.д.).

Назначение и возможности этих программ:

· детально описать инвестиционный проект и схему денежных потоков;

· определить схему финансирования агентства;

· оценить возможности и эффективность привлечения денежных средств из различных источников;

· проиграть различные сценарии развития агентства, изменяя различные параметры;

· сформировать бюджет проекта с учетом изменения внешней среды (инфляция, ставка, рефинансирование Центрального Банка);

· оценить финансовую самостоятельность проекта рассчитать показатели рентабельности, оборачиваемости, ликвидности;

· сформировать основные формы финансовой отчетности (отчет о движение денежных средств, отчет о прибыли, балансовый отчет);

· эти программы позволяют провести анализ чувствительности проекта к изменению основных параметров;

· получить результаты расчетов в табличных и графических видов.

Специализированные программы делятся на 2 вида систем:

· закрытые;

· открытые.

Закрытые системы позволяют пользователю использовать готовые формы, результаты вычислений от пользователя скрыты и не могут быть изменены, это страхует от ошибок и подтасовок. Можно внести изменения адаптировать программу с помощью создания собственных форм отчетности и аналитических таблиц.

К закрытым системам можно отнести Project Expert, Сomfar - одна из первых специализированных программ распространенная под системой ЮНИДО.

Программа Project Expert предлагаемая фирмой Expert System позволяет выполнить экспертное заключение, смоделировать прибыли и убытки. Разработан целый ряд программ – Lite, Standart, Proffessional, – рассчитанных на различную подготовленность пользователя. Это автономный продукт интерфейсом, близким Microsoft. Для работы Project Expert не нужно дополнительное программное обеспечение. Программа обеспечивает передачу отчетов в MS Word, возможность копирования итоговых таблиц в MS Excel и другие электронные таблицы. В последней версии появилась возможность формирования документов в формате HTML для публикации отчетов в Интернет. Сетевой вариант программы позволяет работать над проектом нескольким пользователям.

Сomfar – эту систему позиционируют как наиболее универсальную и пригодную для бизнес планирования по всему миру. К сожалению, она не адаптирована к российским условиям, к тому же последние пять лет не выходило ее обновлений. Как и большинство закрытых систем, Сomfar построена таким образом, чтобы вести пользователя через весь процесс разработки. Программа практически не требует времени на изучение. Сразу после запуска даже неподготовленный пользователь может начинать работу. То есть попросту ввод исходных данных. Однако интерфейс программы устарел и неудобен для пользователя.

Открытые системы привлекательней для профессионалов в них формулы для вычислений не скрыты пользователь может сам проверить их пригодность к своим условиям и корректировать (при изменение законодательства, инфляции и т.д.).

Открытые системы используют специфическую среду электронных таблиц, как правило, это Excel. Из наиболее популярных стоит упомянуть «Альт - Инвест» (фирма «Альт - Инвест»), «Аналитик» (фирма «ИНЭК»), «ТЭО-ИНВЕСТ» (разработчик – Институт проблем управления РАН), ENERGY-INVEST (Научный центр прикладных исследований РАО «ЕЭС России») и система проектов в нефтяной промышленности FOCCAL (фирма CIS).

Программа Альт - Инвест представляет собой набор таблиц в оболочке Excel. Пользователь имеет возможность создавать:

· необходимую схему описания исходных сведений для расчетов;

· просматривать последовательность выполнения расчетов;

· изменять заложенный алгоритм расчетов;

· вводить новые табличные формы и показатели, которые становятся полноценными элементами модели.

При запуске программы к стандартным инструкциям добавляются кнопки: параметры проекта, отображение открыть таблицу, открыть график, формирование отчета, о программе.

Структура программы Альт – Инвест представляет рабочую книгу Excel состоящую из нескольких взаимосвязанных листов:

· о программе;

· проект основной работы – лист, где производят настройку ввода данных и отчет итоговых показателей;

· анализ – отражает зависимость проекта от таких параметров как уровень цен, объем продаж, стоимость материалов и комплектующих, общие издержки, размер инвестирования и ставка дисконтирования.

· отчет – лист для формирования отчетов.

Расчетные формулы в программе открыты, редактирование формул производится как в строке формул, так и в ячейке.

Представленные программы являются дорогостоящими, поэтому мной бизнес-план сделан в программе MS Excel.

2.2 Понятие программного продукта

Программный продукт (software product) – это любой набор компьютерных программ, процедур и связанных с ними документации и данных, получаемых в результате разработки программного продукта и предназначенных для поставки пользователю.

Качество программного продукта (software quality) – полный набор параметров и характеристик, связанных со способностью программный продукт удовлетворять установленным или предполагаемым потребностям.

Метрика качества программного продукта (software quality metric) – количественная шкала и метод, который может использоваться для определения значения характеристики конкретного программного продукта.

Основными требованиями моего ПП являются проникновение в рынок фотосалона и последующее расширение рыночной доли предприятия, расширение спроса за счет увеличения и стимулирования объема продаж, ценовой политики.

2.3 Использование программы Excel для создания программного продукта

Microsoft Excel – современная вычислительная программа относится к электронным таблицам, в ячейках которых производятся взаимозависящие функциональные вычисления по введенным формулам.

Электронные таблицы (такие как Microsoft Excel 2007) позволяют составлять бюджет, проводить инвентаризацию или следить за расходами организации с помощью персонального компьютера.

Система Microsoft Excel, наряду с Microsoft Word, является одной из наиболее существенных и популярных составных частей пакета Microsoft Office. MS Word в основном предназначен для работы с текстовыми данными, Microsoft Excel – главнейший инструмент при работе с числовыми данными и формулами и т.д.

Преимущество электронных таблиц заключается в том, что, во-первых, этот процесс автоматизирован, во-вторых, теперь изменение одного или нескольких показателей автоматически ведет к мгновенному перерасчету результатов.

В общем виде таблица состоит из множества ячеек (клеток), образуемых пересечением строк и столбцов таблицы. В электронной таблице каждая ячейка имеет адрес в виде: имя столбца и номер строки и может быть пустой, либо содержать информацию в виде текста, числа, формулы.

Группа ячеек, образующих прямоугольный фрагмент таблицы, называется диапазоном.

Содержимым ячеек может быть текст, число, дата, время, формула. Формула представляет собой выражение, по которому вычисляется новое значение из уже существующих. Формула может содержать операторы и функции, константы, ссылки на ячейки, диапазоны. При создании формул часто приходится ссылаться на отдельные ячейки или диапазоны.

2.4 Математическая модель и программная реализация бизнес-плана

Данный вид бизнеса является стабильно перспективным, с минимальными требованиями к стартовому капиталу для начала предпринимательской деятельности, отсутствием лицензирования, достаточно привлекательным уровнем дохода и высокой степенью конкуренции.

Организации риэлтерского бизнеса потребует следующих затрат:

	Стартовые затраты учредителя
	Госпошлина на регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя
	Оплата аренды офисного помещения с мебелью площадью 10 м по цене 430 руб/м²
	Оплата компьютера, принтера, сейфа в кредит на 3 года с ежемесячными платежами
	Прочие затраты
	Операционные затраты риэлтерской фирмы (транспортные расходы, юридическая экспертиза, консультации, затраты, связанные с оформлением документов)	6% от ежемесячных риэлтерских доходов

Перспективу развития риэлтерского бизнеса выполняем через прогнозирование его основных исходных параметров в виде табл. 1. Все таблицы, представленные в этом подразделе, находятся в приложение Б.

В качестве неизменных исходных данных выступает план риэлтерских услуг по количеству сделок купли-продажи N i и план риэлтерских услуг по аренде жилья N j .

В качестве переменных величин принимается прогнозная стоимость 1 м² общей площади жилья (Ц i), стоимость услуг (y i , у j)..

Маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен выполняется с целью годового прогноза цен на рынке жилья по принятым сегментам рынка услуг в виде графических моделей (рис. 1) состоит из двух этапов: ретроспективный маркетинг цен за прошедший годовой период; годовой прогноз цен по сегментам рынка услуг риэлтерского бизнеса. При этом принят следующий прогнозный темп инфляции на цены всех типов риэлтерских услуг =3%.

Расчет изменения стоимости цен на услуги производим через индекс инфляции следующим образом:

Ц 0 - расчетная стоимость услуг (i , j ) по состоянию на Т 0 ;

Индекс инфляции цен на t - месяц для условий постоянства ежемесячной инфляции 3% в месяц на весь прогнозный период.

Прогнозный ежемесячный индекс арендной платы за недвижимость, %; - стоимость оказываемых услуг, %.

Все данные для расчета берутся из таблицы 1 с помощью ссылок. Чтобы рассчитать доход двух комнатной квартиры за январь (табл. 2) необходимо сделать ссылку на лист "План бизнеса" и в итоге получится ячейка С6 которая ="План бизнеса"$I7*"План бизнеса"!$E7*"План бизнеса"!$H7*"План бизнеса"!$F7. Таблицы 3,4,5 рассчитываются аналогично.

Затем я рассчитала годовой бюджет доходов от риэлтерских услуг в форме таблиц 6.

Все данные по доходу (Di , Dj) берутся поквартально с помощью ссылок из табл. 2,3,4,5 из ячеек в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца.

Количество жилья по сделкам купли-продажи N i и план риэлтерских услуг по аренде жилья N j берется также из таблицы 1 из ячеек, где показана сумма реализованной недвижимости по квартально за каждые 3 месяца.

Расчет бюджета затрат на оплату труда персонала я выполнила в форме таблиц 8,9,10,11 без учета прибыли директора (учредителя).

Заработная плата специалисту по купле-продаже недвижимости учитывается по штатному расписанию (табл. 7) и по формуле

Фк-п =∑ Di ∙30% (5),

где 30% это сумма совершенных сделок по купли-продажи недвижимости.

Чтобы рассчитать заработную плату за январь (табл. 8) специалисту по купле-продаже недвижимости необходимо сделать ссылку на лист "Доход 1кв" ячейку C10, где рассчитана выручка от купли-продажи недвижимости за январь и умножить на ячейку D4 в которой находится % от суммы совершенной сделки, тыс. руб., и в итоге получается ="Доход 1кв"!$C10*D4.

Заработная плата специалистов по аренде недвижимости учитывается также по штатному расписанию и по формуле

Фар=∑ Dj ∙35% (6),

где 35% это сумма совершенных сделок от аренды недвижимости.

Чтобы рассчитать заработную плату за апрель (табл. 9) специалисту по аренде недвижимости необходимо сделать ссылку на лист "Доход 2кв" ячейку C14, где рассчитана выручка от аренды недвижимости за апрель и умножить на ячейку D5 в которой находится % от суммы совершенной сделки, тыс.руб., и в итоге получается ="Доход 2кв"!$C14*D13. Остальные таблицы 10,11 рассчитываются аналогично.

Затем я рассчитала годовой бюджет на оплату труда персонала в форме таблицы 12. Все данные по оплате труда берутся поквартально из табл. 8,9,10,11 из ячеек, в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца каждого из специалистов.

Индивидуальный предприниматель будет использовать упрощенную систему налогообложения, при которой объектом налогообложения является доходы (ставка – 6% от суммы доходов). Расчет налогов производится согласно налоговому законодательству Российской Федерации в соответствии со ставками налогов таблицы 13. Бюджет налоговых выплат рассчитывается в форме таблиц 14,15,16,17.

Единый социальный налог (ЕСН) рассчитывается по формуле ЕСН=ФОТ ∙ 20% (7),

20% ставка налога, ФОТ - фонд оплаты труда. Чтобы рассчитать ЕСН за январь ячейка C5 (табл. 14) нужно сделать ссылку на лист "Бюджет на оплату труда" ячейку E6, где рассчитан итог заработной платы персонала за январь и умножить на лист "Ставка налога" ячейку D3, где находится ставка ЕСН налога и в итоге получается ="Бюджет на оплату труда"!$E6*"Ставка налога"!$D3.

Налог на доход (НD) рассчитывается по формулеНD=(D-ЕСН) ∙ 6% (8),

6% - ставка налога.

Чтобы рассчитать НD за апрель ячейка C15 (табл. 15) нужно из ячейки C13 (доход от риэлтерских услуг за апрель) отнять ячейку C14 (ЕСН за апрель) и умножить на лист "Ставка налога" ячейку D4 в которой находится ставка налога на доход и в итоге получается =(C13-C14)*"Ставка налога"!$D4.

Подоходный налог (ПН) рассчитывается по формуле ПН=ФОТ ∙ 13% (9),

13% ставка налога. Чтобы рассчитать ПН за июль ячейка C25 (табл. 16) необходимо сделать ссылку на лист "Бюджет на оплату труда" ячейку E22 где рассчитан итог заработной платы персонала за июль умножить на лист "Ставка налога" ячейку D5, где находится ставка ПН и в итоге получается ="Бюджет на оплату труда"!$E22*"Ставка налога"!$D5.

Таблица 17 рассчитывается аналогично.

Годовой бюджет налоговых платежей рассчитывается в таблицы 18. Все данные по налоговым платежам берутся поквартально с помощью ссылок из таблиц 14,15,16,17 из ячеек, в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца.

Квартальные бюджеты по прибыли я выполнила в форме таблиц 19,20,21,22.

Чтобы рассчитать бюджет за январь (табл. 19) необходимо сделать ссылку на лист "Доход 1кв" ячейку C10, где рассчитана выручка от купли-продажи недвижимости за январь и на лист "Доход 1кв" С14, где рассчитан доход от аренды недвижимости за январь, получаем ячейку С7 - общий доход (D0).

Далее рассчитывается чистый доход по исходящим (затратным) потокам. C помощью ссылки на лист "Бюджет налоговых платежей" ячейку C5, где рассчитан единый социальный налог за январь получаем ячейку С9. Остаток дохода (D1) я нашла по формуле D1=D0-ЕСН (10)

получила ячейку С10, которая =C7-C9. Делаем ссылку на лист "Бюджет налоговых платежей" ячейку C6, где рассчитан налог на доходы (НD) за январь получаем ячейку С11. Далее рассчитывается остаток дохода по формуле D2=D1–НD (11) получается ячейка С12 которая =C10-C11. Далее заполняются ячейки с остальными затратами (∑3) суммируем их СУММ (C15:C20) получаем ячейку С21 и находим в ячейке С23 чистый доход по формуле D3= (D2-∑3) (12) получаем C12-C21. Остальные табл. 20,21,22 рассчитываются аналогично.

Затем рассчитывается годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков в форме табл. 23. В данной таблицы показаны поквартально данные по плану которые берутся по квартально с помощью ссылок из табл. 19,20,21,22 из ячеек в которых показана общая сумма за 3 месяца. Отклонение от плана считается по формуле Δ= факт – план и переводится в %.

Расчеты 2010 года считаются аналогично 2009 году.

Контроль поведения затрат и прибыли я выполнила через классификацию затрат на постоянные и переменные с определением точки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работ на основе графической модели (рис. 2).

Все данные для построения точки безубыточности берутся из бюджета по прибыли за 1 квартал (табл. 19). К постоянным затратам отнесены все стартовые затраты. Переменные затраты и включают: ЕСН, налог на доходы, операционные затраты и фонд оплаты труда. D3 – чистая прибыль.

Рис. 2. График поведения затрат и прибыли с определение точки безубыточности

2.5 Экономическая выгода от реализации бизнес-плана

Планирование деятельности агентства с помощью бизнес-плана сулит немало выгод, например:

· заставляет руководителей заниматься перспективами агентства;

· позволяет осуществлять более четкую координацию предпринимаемых усилий по достижению поставленных целей;

· устанавливает показатели деятельности агентства, необходимые для последующего контроля;

· заставляет руководителя конкретнее определять свои цели и пути их достижения;

· делает агентство более подготовленной к внезапным изменениям рыночных ситуаций (повышает скорость адаптации);

· наглядно демонстрирует обязанности и ответственность руководителя агентства.

В ходе выполнения дипломного проектирования была достигнута основная цель данной работы – разработка бизнес-плана агентства недвижимости «Астрея» для прогнозирования результатов ее деятельности.

Для достижения поставленной в дипломном проекте цели проделана следующая работа:

· анализ средств создания проекта;

· собран и обработан материал по экономическим показателям;

· сформулировано общее представление о проекте и выделены основные направления деятельности агентства.

Разработанный бизнес-план решает следующие задачи, поставленные агентством:

· цены на услуги, предоставляемые агентством;

· планируемая прибыль;

· функционирование и дальнейшее развитие.

Применение программы MS Excel для разработки бизнес-плана позволило составить структуру организации, план сбыта услуг; разработать план по каждому кварталу; а так же значительно упростить и ускорить процесс подготовки отчетности о балансе агентства, о движении денежных средств.

Несмотря на эти и другие ограничения, средства управления данными в Excel – это мощный инструмент для создания небольших баз данных и работы с выборкой записей из крупных баз данных.

При создании рабочих листов, которые используются в качестве базы данных, необходимо соблюдать два правила:

· пустая строка указывает на окончание базы данных. Не оставляйте пустых строк между заголовками столбцов и записями данных;

· имена полей располагаются в верхней части столбцов.

Любой ранее созданный рабочий лист можно использовать как базу данных, хотя может возникнуть необходимость в удалении или добавлении строк или в редактировании заголовков столбцов, чтобы удовлетворить этим требованиям.

Ввод данных с помощью формы базы данных.

В Excel предусмотрено мощное, удобное и в то же время простое средство для облегчения ввода в базу данных – форма ввода данных. Для того чтобы воспользоваться формой данных:

· выделите диапазон базы данных;

· выберите команду меню «Данные», «Форма». Откроется диалоговое окно с именем рабочего листа, на котором находится база данных;

· с помощью полосы прокрутки выберите запись, которую необходимо отредактировать или удалить;

· нажмите кнопку «Удалить», если необходимо удалить запись;

· нажмите кнопку «Добавить», если нужно создать новую запись, при этом поля ввода очистятся, и в них можно будет ввести данные.

· если необходимо внести данные в область критериев, нажмите кнопку «Критерии». Для возврата к вводу в область базы данных нажмите кнопку «Форма»;

· по окончании ввода нажмите кнопку «Закрыть».

Первичная и вторичная информация. Ввод информации в ячейку.

В ячейки листа можно вводить два типа данных: константы и формулы. Константы разделяются на три основные категории: числовые значения, текстовые значения и значения дат и времени.

АКЛЮЧЕНИЕ

В рамках данной работы объектом исследования и управления было агентство недвижимости «Астрея», расположенное по адресу г. Пенза, ул. Богданова 22, оф.111.

Мной был запланирован годовой бизнес-план риэлтерской деятельности по видам услуг, количеству сделок, стоимости услуг, выручке, затратам и чистой прибыли, выполнить маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен. Составлен бюджетный план доходов (выручки), затрат и прибыли от риэлтерских услуг. Составлен годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков. Осуществлен анализ затрат и полученной прибыли через классификацию затраты на постоянные и переменные с определением точки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работы.

В заключение хочется подчеркнуть, что в современных условиях хозяйствования целью деятельности любого предприятия является получение прибыли, для этого руководитель должен предпринимать все возможное для сокращения затрат, а для этого необходимо внедрение современных информационных технологий и моделирование бизнес процессов. На мой взгляд агентство внедрив современные технологии может сократить затраты и время для достижения наилучшего результата работы своих сотрудников и агентства в целом.

Проведение экономических расчётов позволило выработать практические рекомендации по эффективному управлению и стратегическому развитию агентства недвижимости «Астрея».

Таким образом, проведенная работа позволила провести комплексную оценку бизнес идей и дать положительное заключение заказчику.

Проект бизнес – идеи агентства недвижимости «Астрея» рекомендуется к реализации.

ИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ

1. Алексеева М.М. Планирование деятельности фирмы: Учебно-методическое пособие. –М.: Финансы и статистика, 1997.

2. Акулов О.А., Медведев Н.В. . Информатика: базовый курс: Учебник для студентов вузов, бакалавров, магистров, обучающихся по направлениям 552800, 65460 «Информатика и вычислительная техника».-М.: Омега-Л, 2004.-550 с.

3. Буров В. П.;. Морошкин В. А.; Новиков О. К. Бизнес-план. М, 1995

4. Информационные системы в экономике: Учебник / под ред. Дика В.В. -М.: Финансы и статистика, 1996.

5. Бизнес-план. Под редакцией проф. Маниловского Р.Г. “Финансы и статистика”. - М, 1996

6. Трубицын В.А. «Успех и Бизнес-план», Ставрополь, 1997г.

7. Тельнов Ю.Ф. Реинжиниринг бизнес-процессов. - М.: изд-во МЭСИ 2000 - 122 с.

8. Уткин Э.А. «Как развивать собственное дело» // «Акалис», Москва, 1997

9. Уткин Э.А. «Организация и планирование предпринимательской деятельности» // «Акалис», Москва, 1997

10. Стратегическое планирование / Под ред. Уткина Э.А. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство ЭКМОС, 1998

11. Учебное пособие Бизнес – план: методика составления и анализ типовых ошибок / шестое издание, стереотипное. - Москва 2007.

12. Пособие по составлению бизнес-плана. ERNST&YOUNG Москва, 1995

13. http://www.biz-plan.ru/

РИЛОЖЕНИЕ А

График 1. Среднестатистическая стоимость 1 комнатных квартир по районам г. Пензы

Табл. 1. Среднестатистическая стоимость 1 комнатных квартир по районам г. Пензы

График 2. Динамика среднерыночной стоимости 1 кв. м². на рынке вторичного жилья с 16 июня 2008 по 9 марта 2009 года

Табл. 2. Динамика среднерыночной стоимости 1 кв. м². на рынке вторичного жилья с 16 июня 2008 по 9 марта 2009 года

График 3. Среднестатистическая стоимость 10,76 кв. м². на рынке вторичного жилья

Табл. 3. Среднестатистическая стоимость 10,76 кв. м². на рынке вторичного жилья

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Табл. 1. Прогнозирование исходного годового плана риэлтерского бизнеса на 2009 год

Табл. 2. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 1 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 3. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 2 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 4. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 3 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 5. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 4 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 6. Годовой доход (выручки) от риэлтерских услуг на 2009 г. тыс.руб.

Табл. 7. Штатное расписание и порядок расчета фонда оплаты труда (ФОТ) на 2009 г.

Табл. 8. Бюджет на оплату труда персонала на 1 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 9. Бюджет на оплату труда персонала на 2 квартал 2009г., тыс. руб.

Табл. 10. Бюджет на оплату труда персонала на 3 квартал 2009г., тыс. руб.

Табл. 11. Бюджет на оплату труда персонала на 4 квартал 2009г., тыс. руб.

Табл. 12. Годовой бюджет затрат на оплату труда на 2009 г., тыс. руб.

Табл. 13. Ставка налога на 2009 год

Табл. 14. Бюджеты налоговых платежей за 1 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 15. Бюджеты налоговых платежей за 2 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 16. Бюджеты налоговых платежей за 3 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 17. Бюджеты налоговых платежей за 4 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 18. Годовой бюджет налоговых платежей на 2009 г, тыс. руб.

Табл. 19. Бюджет по прибыли за 1 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 20. Бюджет по прибыли за 2 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 21. Бюджет по прибыли за 3 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 22. Бюджет по прибыли за 4 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 23. Годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков на 2009г, тыс. руб.

О чем должен знать начинающий риэлтор? Какие инвестиции в бизнес потребуются на старте и когда они окупятся? Как сформировать клиентскую базу? Чем занимается агентство недвижимости и кто такие риэлторы? Ответы на эти вопросы вы найдете в статье.

Какие подводные камни ждут новоиспеченного риэлтора? Какова сумма первоначальных затрат и срок окупаемости? Как приобрести и расширить клиентскую базу? Советы для новичка в риэлторском бизнесе читайте ниже.

Кто такой риэлтор и чем занимается агентство недвижимости

Слово риэлтор (realtor) заимствовано из английского языка и произошло оно от понятия realty, что означает недвижимость. На русский язык оно переводится как «управляющий, работающий с недвижимостью».

В рамках этой специализации данный термин понимается как менеджер по работе с недвижимостью. Собственно, – это посредник между продавцом и покупателем, арендодателем (владельцем площади) и арендатором, в задачи которого входит найти самую выгодную комбинацию для своего клиента в зависимости от его потребностей.

В зависимости от вида недвижимости, с которым работает риэлтор, различают и несколько специализаций в данной профессии. В первую очередь рынок подразделяется на первичный и вторичный рынки недвижимости, далее недвижимость делится на коммерческую и жилую. Риэлтор, работающий на любом из вышеперечисленных направлений рынка недвижимости, может совершать сделки либо по аренде, либо по передаче прав собственности на объект, т.е. продаже. Также существует специализация риэлторов, работающих исключительно с элитной или загородной недвижимостью.

Специализация риэлторов позволяет улучшить качество работы. Однако несмотря на очевидную необходимость специализации риэлторов, в Казани она практикуется лишь в нескольких агентствах. Дело в том, что для большинства агентств нерентабельно содержать несколько специализированных отделов. В таких фирмах один риэлтор занимается всеми видами деятельности.

Пример агентства со специализированными отделами – «Авангард-Риэлт», который имеет отделы по вторичной, первичной, коммерческой недвижимости, по ипотеке, по зарубежной недвижимости и по межрегиональным сделкам. Директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович отмечает: «Здесь мы идем по московским стандартам. Специализация обеспечивает лучшее качество услуг. Мы уверены: за этим будущее».

Кроме выбора специализации, риэлтор сам решает, как организовать свою деятельность: либо он может состоять в штате агентства по недвижимости, либо работать самостоятельно, формируя свои базы данных по объектам, размещая рекламу о своих услугах в специализированных .

Риэлторы-одиночки: кому легче?

Как правило, риэлторы-одиночки – «выходцы» из агентств, набравшие достаточную клиентскую базу для самостоятельного существования. Они работают только на себя, то есть получают полную сумму выручки от сделки, не делясь с агентством. Среди одиночек встречаются как реальные профессионалы, так и профаны, ожидающие легких денег.

Вопрос о том, кому легче и выгоднее работать, сотруднику агентства или самостоятельному риэлтору, сложный. Директор “Регионального агентства недвижимости – Казань» Галиуллина Гульназ Раифовна отвечает на него следующим образом: «Многие опытные риэлторы уходят из агентств и начинают самостоятельную деятельность.

Одиночка работает только на себя, то есть получает полную прибыль, в то время как в агентстве ему достается 30-50% от сделки. Однако чаще всего без поддержки агентства такие риэлторы работают недолго. Дело в том, что работать в одиночку очень трудно. Ведь агентство обеспечивает постоянный заработок, а также содержит необходимую материальную базу.

Есть и такая проблема. Бывают неблагонадежные клиенты, из-за которых риэлтор может потерять крупную сумму и много нервов. Например, такая ситуация: сделка уже начала оформляться, продавцу внесен задаток, и тут клиент неожиданно от нее отказывается. Продавец не возвращает задаток, возникают проблемы. А риэлтор, потратив столько сил, не получает ни копейки за несвершенную сделку. Агентство всегда поддерживает своих сотрудников и в таких случаях. Судя по моему опыту, примерно через полгода многие риэлторы-одиночки возвращаются обратно в агентство». Впрочем, довольно много успешных риэлторов-одиночек. Поэтому этот вопрос не может быть решен однозначно.

Сколько получает риэлтор, работающий в агентстве недвижимости

Зарплата риэлтора исчисляется в процентах от суммы сделки. А сделки бывают разные. К примеру, риэлтор получает от 30 до 50% от сделки продажи (проценты в зависимости от сложности проводимой сделки).

Если это сделка аренды жилья, то здесь, как правило, идет вознаграждение риэлтору в размере стоимости аренды за месяц. Таким образом, если сделка купли-продажи жилья приносит агентству, к примеру, 52 000 руб., риэлтор условно получит 20 000-25 000 руб. При осуществлении сделки аренды квартиры стоимостью 7 500 в месяц риэлтор получит 2 000–3 000 руб.. Хотя такой объем сделок, по свидетельству агентств недвижимости, практически нереален. Он возможен для риэлтора с большим стажем работы.

Впрочем, этот заработок нестабилен. Труд риэлтора напоминает труд менеджера по продажам: здесь многое зависит от психологических качеств работника и от везения.

Схема работы агентства недвижимости

Начинающему агентству необходимо набрать приличную клиентскую базу. Это возможно благодаря интенсивной рекламе. Схема работы такова. Клиент обращается в агентство за помощью. Если достигнута договоренность о работе, клиент заключает с агентством договор о проведении сделки.

Если ему требуется подобрать квартиру для покупки или аренды, то риэлтор выезжает с клиентом по городу, показывая варианты жилья. Если же клиенту нужна другая услуга, например приватизация жилья или продажа собственной недвижимости, то риэлтор занимается оформлением нужных документов. Хотя, как правило, клиенту требуется комплекс услуг.

Например, подобрать квартиру-новостройку, оформить ее , а для внесения первоначального взноса продать собственное жилье. Такой процесс включает в себя множество процедур: подбор квартиры по ипотеке, сбор документов для ипотеки, регистрация сделки, сбор документов для продажи жилья и многое другое. Подобные сделки могут длиться несколько месяцев.

Почему риэлторский рынок переполнен агентствами недвижимости?

Считается, что риэлторский бизнес – легкая нажива. Рынок предложений наполнен, город активно застраивается, продавцов-застройщиков становится все больше и больше. Вот и кажется начинающим риэлторам, что стоит открыть свое дело, и деньги потекут рекой. Большинство опрошенных нами агентств недвижимости уверяют, что на современном риэлторском рынке новичку придется очень нелегко. Почему? Давайте посмотрим, какой путь должен пройти начинающий владелец (учредитель) или директор агентства недвижимости от открытия фирмы с нуля до получения прибыли. Возьмем за исходную ситуацию следующее. Бизнесмен без опыта работы в риэлторской области желает открыть свое или .

Алгоритм открытия агентства недвижимости

Вопрос номер один: открыть свое детище или воспользоваться услугой франчайзинга? На этот счет опять-таки есть разные мнения. С одной стороны, готовый бренд, система и технологии работы – вроде как проторенная дорожка для удачливого бизнесмена.

С другой стороны, многих смущает информация о том, что франчайзинговые фирмы на рынке долго не живут. О причинах этого говорит директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович: «Есть официальные данные о том, что такие фирмы существуют максимум 2-3 года и затем распадаются. Я слышал, что многие покупатели франшиз жалуются на их качество: неразработанные, сырые технологии, которые на деле не работают. А ведь – дорогое удовольствие, и рисковать приличной суммой денег нет смысла.

Видимо, «федералам» стало тесно на собственном рынке, и они решили развернуться в провинции. Пока что для них это выгодно. А о перспективах на будущее пока говорить сложно. Мы и сами предлагаем некий вид франчайзинга, но на условиях равноценных партнерских отношений. Это наиболее выгодная форма работы».

Итак, если вы решились на приобретение франшизы, необходимо накопить энную сумму. Важны: обмен опытом, взаимопомощь и совместное обсуждение проблем, принятие единых решений. – это шанс выйти из масштаба малого бизнеса, где все мы успешно работаем в сегмент среднего бизнеса. Начало 2007 года, уже четко обозначившее стагнацию рынка, привело к нам много претендентов на франчайзинг, некоторые из которых, реально оценив ситуацию, сделали выбор.

Несомненно, вашим основным конкурентным преимуществом можеет стать открытие и запуск Интернет портала, который даст толчок развитию всех агентств недвижимости, принесет новые технологии в работу риэлторов. Так же сейчас 70% всех междугородних сделок агенства«Эксперт» проходит с участием Интернет. Франчайзинг в сфере недвижимости – пока совершенно новое направление. Если вы рискнете быть первым – как говорится, флаг вам в руки!

Если вы решили открыть свое дело, надо понять очевидное: агентство недвижимости рентабельно открывать при следующих условиях:

1. большой стартовый капитал;
2. наличие ;
3. наличие сторонних источников дохода.

Неплохо бы для начала оценить свое потенциальное место на рынке. Для этого можно провести специальное маркетинговое исследование. Удобнее всего будет обратиться в консалтинговую фирму, которая проведет все нужные исследования и даст вам ценные указания – вплоть до того, что и вовсе отговорит вас открывать свою фирму. Заказ маркетингового исследования обойдется в различную сумму в зависимости от сложности поставленной цели.

Например, компания в сфере маркетинговых исследований в качестве параметров анализа конкурентов рекомендует нацелиться на следующие:

• Объем продаж (в натуральном и стоимостном выражении), совокупный по рынку недвижимости и отдельно по каждому из основных конкурентов;
• Затраты на рекламу (рекламные бюджеты) основных конкурентов;
• Структура бюджета по конкурентам (процентное соотношение в стоимостном выражении затрат на разные виды продвижения);
• Места в Рейтингах (в том числе Интернетовских) основных конкурентов по данному рынку с указанием методики данного рейтинга;
• Цены основных конкурентов по каждому сегменту – прайс-листы;
• Система скидок конкурентов;
• Процентное соотношение у каждого конкурента по услугам, предоставляемым в каждом сегменте (Например, 50% – загородная недвижимость, 30% – аренда нежилых, остальное – недорогие новостройки) (в натуральном и стоимостном выражении);
• Планы компаний на данном рынке (в том числе инвестиционные);
• Кадровые перестановки;
• Офисные площади компаний-конкурентов (размер, расположение);
• Соотношение потребителей физических и юридических лиц по каждому сегменту (у каждого конкурента);
• Образцы рекламной и информационной продукции и способы ее распространения.

Многие из тех, кто открывает агентство недвижимости, сталкиваются с одной и той же ошибкой – понимание агентства как предприятия. Эта мысль у них сразу начинает доминировать над тем, что все-таки при этом создается бизнес, целью которого всегда является зарабатывание денег.

Они хотят нести добро сотрудникам, хотят сделать свое детище популярным, и при этом забывают одно – задача создания любого бизнеса: вложенные деньги должны работать и приносить владельцу доход. Поэтому вам совет: думайте о своих деньгах и о первоначальной цели. Опрошенные нами агентства недвижимости отмечают: конечно, можно обойтись по минимуму, то есть сэкономить буквально на всем: аренде помещения, рекламе и т. п. Мы возьмем пример масштабного открытия АН со всеми необходимыми составляющими. Поехали…

Пошаговая инструкция

1. Регистрация предприятия

Основатель фирмы может заняться регистрацией самостоятельно. Однако для занятого человека удобно будет воспользоваться услугами юридической фирмы, которая осуществит весь процесс оформления нового агентства. Тогда через неделю вы получите весь пакет документов:

• свидетельство о регистрации фирмы,
• постановку на учет в налоговых органах,
• устав фирмы, в котором прописана вся деятельность работы агентства и др.

2. Разработка прайс-листа и образцов иных документов

О том, как установить размеры тарифов, рассказывает Андреева Елена, директор Сети Агентств Недвижимости «Эксперт»: «Если речь о конкурентных преимуществах, то прежде всего качество услуг и полное сопровождение сделки и клиента «от и до». Демпинговать ценами (сознательно их занижать гораздо ниже среднерыночных) не стоит, так как это вызывает мнение потребителей, что услуга легко осуществима, и не слишком увеличивает количество сделок, снижая норму прибыли и совокупную прибыль фирмы вообще.

Необходимо уметь объяснить клиенту сущность услуги, что она заключает в себе полный комплекс сопровождения и большую, почти круглосуточную работу риэлтора. Также нужно объяснить степень ответственности фирмы по сравнению с частным маклером, исходя из чего стоимость услуг фирмы и надежность выше. Цена должна быть среднерыночной при высоком качестве обслуживании. Если фирмы имеет особые возможности по обслуживанию, то цена может быть чуть выше».

3. Набор сотрудников

Конечно, наилучшим вариантом будет набор опытных риэлторов по знакомству. В нашем примере набор сотрудников прошел без привлечения рекламы. Если это невозможно, необходимо дать рекламу о наборе сотрудников в специализированные СМИ по работе и по недвижимости или на подобные сайты, либо обратиться за помощью в кадровое агентство.

Количество сотрудников зависит от желания и возможностей учредителя. Как предупреждают директора агентств недвижимости, здесь важно не количество, а качество. Один риэлтор со своей клиентской базой стоит нескольких работников без опыта. Кроме того, потребуется нанять по совместительству главного бухгалтера, кадровика, PR-менеджера, редактора (администратора) сайта, офис-менеджера, водителя с собственным авто, и, по возможности, юриста. Иногда в штате работают психологи.

Необходимо определить величину зарплаты каждого сотрудника. Обычно для риэлтора оклад не предусмотрен, особенно для сотрудника неопытного. Как уже было отмечено, его зарплата исчисляется в процентах от стоимости сделки. Хотя, исходя из требований трудового законодательства, предусматривающего постоянную заработную плату работника, некоторые агентства устанавливают оклад.

Чем тверже фирма стоит на ногах, тем меньший процент платит сотрудникам. Крупные организации могут позволить себе установить комиссионные в 30–50%, мелкие отдают агенту 50–70% от выручки по сделке. Существуют противоположные мнения о том, кого лучше брать на работу: опытных риэлторов или новичков. Преимущества опытных сотрудников очевидны: наработанная клиентская база, то есть относительно стабильный доход.

Однако есть мнение, что они повторяют и все предыдущие ошибки и просчеты. Причем львиная доля этих ошибок связана с юридической стороной деятельности агентства. По мнению некоторых агентств, именно поэтому с опытными риэлторами лучше не связываться. На самом деле, самая благоприятная почва для роста новой риэлторской конторы – это юридическое образование ее основателя. Причем образование качественное, а не то, которое можно получить в любом самом мелком и захудалом учебном заведении. Как известно, юристов у нас бесконечно много, а стоящих специалистов – единицы.

Если же вы чувствуете, что вам недостаточно знаний, не поскупитесь на обучающие курсы для себя и своих риэлторов. Если же подходящего образования нет – не расстраивайтесь, шансы на успех от этого не уменьшаются. Но в графу расходов придется включить зарплату для юриста, а хороший юрист, как известно, «стоит» недешево (примерно, 30-100 000 руб. в месяц).

Новоиспеченному директору АН будет полезно полистать сочинение Гарри Келлера, владельца самого крупного в Америке агентства недвижимости. Книга называется «Как стать миллионером, продавая недвижимость». Конечно, американский бизнес сильно отличается от нашего, однако у автора есть что взять на заметку.

4. Аренда офиса

Конечно, можно снять офис площадью 12 кв. м. в труднодоступном или промышленном районе, однако вряд ли это пойдет на пользу вашему бизнесу. Ведь многие клиенты, в первый раз попав в агентство, оценивают его по внешним признакам. По одежке встречают – при виде маленького тесного офиса с древней мебелью и отваливающимися обоями клиент может просто развернуться и уйти.

Говоря о тонкостях психологии клиента, директор АН «Мэлт» … отмечает парадокс: «С одной стороны, клиент судит об услугах агентства по презентабельности офиса и сотрудников. С другой стороны, увидев солидную отделку помещения, многие думают: «Значит, много сдерут»…». В любом случае, каждый уважающий себя деловой человек оформит свое рабочее место достойно и не ударит в грязь лицом.

5. Подача рекламы – крупный пункт затрат

Приличная наружная вывеска очень весома. Также можно подать рекламу в печатные и электронные СМИ, хотя большинство агентств предпочитают бесплатные объявления в газетах. Создание и обслуживание сайта.

6. Разнообразные расходы

Покупка офисного оборудования:

• Офисная и другая мебель.
• Компьютеры.
• Сервер.
• Программные продукты.
• Покупка бухгалтерской программы.
• Покупка кассового аппарата.
• Покупка прочей оргтехники (принтер, факс, копир, сканер, фотоаппарат, видеокамера).
• Установка городского телефона.
• Мини-атс.
• Интернет.
• Прочие первоначальные расходы.

Уплата налогов – с фонда оплаты труда, с бизнеса, подоходный налог.

7. Страхование деятельности

В основном только крупные агентства недвижимости осуществляют страхование деятельности своей работы в страховой компании. По мнению многих агентств, для одного риэлтора 2-3 сделки в месяц – объем очень труднодостижимый. Проблема здесь заключается и в том, что многие виды сделок тянутся дольше одного месяца. Например, сделки по оформлению в собственность земли, наследства, сделки по приватизации и купле-продаже жилья по закону могут оформляться до полугода.

Срок окупаемости и зависят от уровня затрат, от планов и запросов собственников. Небольшая фирма может окупиться за несколько месяцев. Крупным могут потребоваться и годы.

Какие проблемы ждут начинающего владельца агентства недвижимости?

Как предупреждают новичков крупные агентства, войти в эту сферу бизнеса будет непросто. Трудности ждут как в борьбе за клиента на высококонкурентном рынке, так и со стороны властных структур. Комментарий от директора АН «Йорт» Журавлевой Дины Моисеевны, более 17 лет на казанском рынке: «Раньше оформить агентство недвижимости было гораздо труднее, чем сейчас. Мы начинали работать еще до приватизации и помним, сколько процедур необходимо было пройти начинающему АН. А теперь основать свою фирму может каждый, кому не лень.

Всем кажется, что стоит только открыть офис, дать рекламу, и деньги посыплются со всех сторон. Это, конечно, иллюзия. Сейчас много разнообразных частных предпринимателей и риэлторов-одиночек, и с каждым днем их становится все больше. Это плохо для потребителя, поскольку увеличивается число так называемых черных маклеров, и никто не застрахован от недобросовестного отношения. А такие риэлторы легко остаются безнаказанными.

Впрочем, раньше, когда не существовало Регпалаты, лазеек для недобросовестных риэлторов было намного больше. Случалось, что одна квартира продавалась несколько раз одновременно, а потом несколько владельцев разбирались с ситуацией. Сейчас такое недопустимо. Однако есть лазейки в оформлении участия в долевом строительстве».

Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт» также отметил отношения с властными структурами как одну из крупных проблем начинающего агентства недвижимости: «В последнее время рынок стал жестче, очень много агентств открывается и уходит из борьбы. Ужесточен контроль со стороны государственных органов, в частности, налоговой службы. Это связано с развитием черного маклерства.

Есть такой тонкий момент: новому АН тяжело содержать официальный штат риэлторов, пока они не набрали достаточную клиентскую базу. Поэтому многие начинающие агентства работают «по-черному» и «по-серому», и налоговая служба может легко прикрыть такое агентство. А для эффективного развития риэлторский рынок должен быть максимально чистым».

Действительно, сейчас множество агентств существует за счет большой текучки кадров. Риэлторы приходят в агентство и уходят через месяц-два, не получив отдачи от работы, а фирма потихоньку нарабатывает клиентскую базу. Не стоит и говорить о том, насколько эта форма деятельности нечестна, да и в принципе неэффективна.

Как одну из сложных задач для новоиспеченного директора отмечают грамотный подбор коллектива. Как уже было отмечено, величина прибыли агентства напрямую зависит от опыта и таланта риэлтора. Агентству просто необходимы риэлторы-асы, иначе агентство, скорее всего, не будет получать прибыли в течение нескольких месяцев.

Ищите бизнес-план агентства недвижимости, который грамотно проведет вас среди "подводных камней", поджидающих начинающего предпринимателя в сфере недвижимости Тогда вы точно пришли по адресу!

Резюме

Данный бизнес-план представляет собой описание реализации проекта по созданию Агентства недвижимости (далее – Агентства) со сроком окупаемости – 2 года.

Цели проекта: организация Агентства преследует собой 3 основных цели:

1. Создание высокодоходного предприятия с небольшим сроком окупаемости
2. Получение стабильного дохода
3. Насыщение спроса потребительского рынка в сфере услуг по аренде недвижимости, купли/продажи недвижимости, и прочих операций, связанных с недвижимостью

Источник финансирования: собственные средства, или коммерческий кредит в размере 2 000 000 рублей под 20 % годовых

Выплаты заемных средств и процентов по кредиту начинаются с 1-го месяца осуществления реализации данного проекта.

Форма ведения предпринимательской деятельности: ООО

Форма налогообложения: по выбору Заказчика

Полная стоимость реализации проекта: 2 000 000 рублей

Срок окупаемости: 2 года

Доход инвестора: 800 000 рублей

Условный жизненный цикл проекта: 3 года

Этапы реализации проекта

Реализация проекта начинается непосредственно после принятия бизнес-плана Заказчиком, либо получения кредитных средств. Описание необходимых для реализации мероприятий и сроки их выполнения указаны в Таблице №1:

Этапы проекта	Условия для их выполнения	Сроки выполнения
Поиск инвесторов и заключение договора	наличие бизнес-плана	1-30 дней
Получение заемных средств	пакет необходимых документов	1-30 дней
Оформление предпринимательской деятельности	пакет необходимых документов	1-30 дней
Поиск местоположения		1-30 дней
Закупка необходимого оборудования	получение кредита	1-30 дней
Установка оборудования		1-30 дней
Поиск и обучение персонала		1-30 дней
Проведение маркетинговой политики		1-360 дней

Общая характеристика проекта

Основные действия Агентства – это оказание посреднических услуг между покупателем и продавцом объектов недвижимости, арендатором и арендодателем, официальное оформление их отношений, составление договоров.

По мнению специалистов, работающих в сфере недвижимости, Агентство – это практически идеальный объект инвестирования, и один из самых эффективных способов организации собственного бизнеса. Отсутствие необходимости в крупном начальном капитале и какого-либо производственного процесса делают его особенно привлекательным для начинающих бизнесменов. Преимущества и недостатки открытия Агентства отображены Таблице №2:

Как правило, Агентство открывают люди знакомые с бизнесом в области недвижимости – бывшие риелторы, или эксперты по оценке объектов недвижимости, имеющие опыт работы, и наработавшие собственную базу клиентов. Кажущаяся легкость осуществления проекта обманула многих предпринимателей, в результате неумелых действий которых закрываются почти 60% всех открывающихся агентств недвижимости.

Самый оптимальный вариант – это поработать не менее 6 месяцев в данной сфере (лучше всего в нескольких компаниях), приобрести некоторый опыт в поиске клиентуры и общении с людьми, завести «нужные» контакты, завести собственную базу клиентов, пусть даже на первых порах небольшую. И уже только после этого можно вкладывать средства в осуществление проекта.

Либо нанять в штат агентов по недвижимости с большим опытом работы. Но этот вариант несет в себе дополнительные риски, так как часто бывает так, что, увольняясь, риелторы «забирают» с собой всю базу данных.

В настоящее время рынок недвижимости – один из самых прибыльных в мире бизнеса. Продать, купить, арендовать, или сдать в аренду недвижимость хотят, как физические, так и юридические лица. То есть существует устойчивый спрос и предложение. Задача Агентства – помочь этим людям «найти» друг друга.

Однако необходимость специальных знаний требует предварительного изучения обстановки на рынке недвижимости конкретного региона, определение стратегии бизнеса, тщательное планирование будущих действий, и строгое неукоснительное следование этапам реализации проекта.

Одним из самых ключевых моментов в успешной работе Агентства является его местоположение, главное условие для которого – нахождение в центральной части города. Еще один немаловажный фактор – это возможность подключения к помещению нескольких телефонных линий с целью организации многоканальной связи, так как более половины всей работы сотрудников Агентства проводится по телефону.

Главная проблема любого начинающего Агентства – поиск источников информации об необходимости совершения каких-либо действий с недвижимостью. Такими источниками могут служить:

• Газетные и журнальные объявления, требующие самостоятельного обзвона
• Специализированные интернет-сайты, наподобие Авито, Домофон.ру, cian.ru, и др.
• Развешанные в городе напечатанные объявления
• Прямые звонки от заинтересованных лиц
• Покупная база данных в компаниях, которые специализируются на сборе и продаже подобных данных. Часто бывает так, что для новых покупателей, подобные компании предоставляют демонстрационную, ознакомительную версию базы данных, для проведения тестирования. Процесс тестирования заключается в обзвоне выборочных контактов, указанных в базе. Совпадение на 85-90% предоставленной информации позволяет с уверенностью судить о подлинности базы. Это значит, что с такой компанией можно смело работать и заключить договор на приобретение информационного каталога и его дальнейшего расширения, и пополнения.

Один из самых эффективных способов саморекламы и расширения базы – это довольные работой Агентства клиенты, которые будут советовать услуги компании своим друзьям и знакомым. Немалую роль в этом будет играть профессионализм сотрудников Агентства, поэтому к вопросу подбора персонала необходимо подойти с особой внимательностью.

В случае, если учредителей ООО – несколько человек, для обеспечения успешной деятельности Агентства и его безопасности, требуется грамотно распределить между всеми партнерами во взаимном соглашении их обязанности, сферы влияния. И ответственность за совершенные действия.

В организационную работу входит также определение сроков проведения регулярных собраний всех учредителей с целью рассмотрения и обсуждения проведенного Агентством объема работы, внесения и рассмотрения предложений и жалоб. Обычно таким отчетным периодом служит срок в 6 месяцев.

В структуре Агентства необходимо создать несколько подразделений:

• Маркетинговое
• Финансовое
• Юридическое
• Стратегического управления
• Исследования рынка
• Творческого развития и продвижения,

между которыми должно существовать обязательное непрерывное взаимодействие.

Одна из главных проблем, стоящих перед Агентством – это поиск квалифицированных кадров, которые буквально «нарасхват» в этой отрасли. Проще всего – подготовить профессионалов внутри Агентства, принимая на работу сотрудников с минимальным опытом или вовсе без такового, под патронаж 1-2 опытных специалистов, которые способны передать новичкам секреты профессии. «Переманить» экспертов их других фирм может только более высокая оплата их труда с перспективами дальнейшего роста.

Особое внимание в подготовке сотрудников следует уделять умению вести переговоры, общению с людьми. С этой целью следует периодически приглашать для проведения тренингов психологов, мастеров ораторского искусства, бизнес-тренеров. В вопросе найма сотрудников важно определение степени порядочности человека, так как в процессе работы часто появляются искушения обмануть работодателя.

Схемы работы практически любых Агентств идентичны, и отличаются лишь в незначительных деталях:

• Первоначально следует обращение клиента в Агентство
• Между компанией и клиентом заключается соответствующий договор
• Сотрудник Агентства, специализирующийся именно в этой области, ищет оптимальные варианты, соответствующие запросу клиента
• Проводится демонстрация найденного объекта заказчику
• В случае одобрения предложенного варианта, проводятся переговоры с продавцом
• Проводится юридическая проверка документов обеих сторон сделки и заключение договора
• Производится оплата клиентом комиссионных Агентству

Параллельно с достижением основных целей создания Агентства необходимо проявлять заботу о своих клиентах, главным желанием которых являются: удовлетворенность, безопасность при совершении сделки, и комфорт.

Маркетинговый план

До начала экономического кризиса на рынке недвижимости работало множество мелких компаний, не составляющих серьезной конкуренции крупным Агентствам, но приносящих некоторые неудобства в работе. С конца 2014-начала 2015 года большая часть их таких компаний закрылась, освободив данную нишу для крупных игроков. Одновременно с этим значительно уменьшился и спрос на недвижимость физическими лицами, ввиду резкого падения доходов населения. С другой стороны, уменьшение количества конкурентов дает возможность для успешной реализации проекта.

Однако, по прогнозам экспертов, государственная поддержка ипотечных и других жилищных программ кредитования, дает обоснованную надежду на «возрождение «рынка недвижимости, и повышение спроса на услуги профессиональных агентств недвижимости. Ипотечный рынок, начавший снижение в январе-феврале 2015 года начал постепенно расти. За начало 2-го полугодия, по данным Росстата, в стране было выдано ипотечных кредитов больше чем за все 1-ое полугодие.

В условиях нынешнего кризиса открывать новую компанию намного сложнее и рискованнее из-за сложившейся нестабильности на рынке вторичного и первичного жилья. Кроме того, недавно открытому Агентству, не имеющему солидной репутации крупного игрока, трудно внушить доверие потенциальным клиентам.

Такая ситуация создает необходимость решения дополнительных задач:

• Создание собственной репутации практически «с нуля»
• Борьба за клиентов с конкурирующими крупными фирмами
• Определение оптимальной стратегии действий в условиях экономического кризиса
• Обучение неопытного персонала работе с клиентами, от которых отказались крупные агентства, ввиду сомнительности их репутации, проблем с документами, или другим причинам.

Но у вновь открывшейся компании есть и свои преимущества. Например, частые обращения опытных клиентов, которые рассчитывают получить максимально большую скидку от молодой компании. Данные по категориям клиентов – основных потребителей услуг агентств недвижимости представлены в Таблице №3:

категории потребителей	2011	2013	2014	2015
студенты	21 000	23 050	25 750	22 800
молодые специалисты	15 050	17 500	19 000	16 000
молодые семьи	19 000	18 000	18 000	15 000
аренда площадей юридическими лицами	18 000	14 000	16 000	11 000
всего	73 050	72 550	78 750	64 800

Свести возможные риски к минимуму можно с помощью проведения следующих мероприятий, направленных на формирование положительного потребительского мнения у клиентов – участников рынка недвижимости:

• Регулярной рекламой в местных периодических изданиях
• Рекламой в специализированных оффлайн- и интернет-изданиях
• Принятие регулярного участия в проведении общественных мероприятий
• Создание собственного интернет-ресурса

Следует разработать систему поощрения персонала за добросовестно выполненную работу, внесение нестандартных решений острых проблем, креативных подход к работе. Выделение Агентства из сегмента однотипных фирм, предлагающих типовые услуги позволит привлечь большее внимание новых клиентов.

Один из самых надежных маркетинговых ходов – это создание образа давно и успешно работающей компании на рынке недвижимости. При осуществлении этого способа следует исключить рекламу в дешевых или бесплатных изданиях, и повысить качество оказания услуг. Необходимо наладить контакты с фирмами, оказывающими охранные услуги, и проводящими монтаж и обслуживание охранно-пожарной сигнализации, чтобы при заключении договоров предоставлять клиентам их координаты.

Производственный план

Для организации работа Агентства потребуется:

• Помещение, оборудованное канализацией, вентиляцией, водопроводом, выделенной интернет-линией, площадью из расчета 1, 5 кв. метра на 1 сотрудника + кабинет директора площадью 10-15 кв. метров
• Сервер для базы данных
• Локальная компьютерная сеть
• Телефонные линии с установленными многоканальными телефонами. Можно рассмотреть возможность приобретения собственной АТС
• Несколько мобильных телефонов с удобно запоминающимися, «красивыми» номерами – из расчета по 1 на каждого сотрудника
• Оргтехника – принтер, сканер, ксерокс, факс – из расчета по 1 на 3 сотрудника
• Офисная мебель – из расчета по 1 на каждого сотрудника
• Шкафы для хранения документов
• Мягкая мебель для приема и ожидания клиентов
• Ноутбуки – из расчета по 1 на каждого сотрудника (на начально этапе работы Агентства можно обойтись 1 ноутбуком на 2 сотрудников)

Финансовый план

Анализ ожидаемой выручки от предоставляемых объемов услуг показан в Таблице №4:

Анализ возможных рисков

В работе Агентства можно ожидать следующие риски:

• Неспособность конкуренции с крупными агентствами недвижимости
• Высокая неопределенность экономического состояния страны
• Потеря высокопрофессиональных сотрудников
• Потеря базы данных
• Воровство клиентов и сотрудников Агентства прибыли от проведенных сделок

Заключение

Проведенное в представленном бизнес-плане исследование показало, что создание агентства недвижимости является как высокоприбыльным и перспективным, так и высокорискованным проектом. Один из главных критериев успеха бизнеса является наличие в штате опытных специалистов, и приобретение большой, эффективной информационной базы. Сведение всех возможных рисков к минимуму достигается надлежащим контролем со стороны руководства Агентства и эффективной системой поощрения сотрудников.