Закон о регистрации прав на недвижимость включает в себя понятие обременения. Что же это такое?

Обременение — это права третьих лиц на недвижимость, возникающие при различных условиях. При этом эти лица не являются собственниками.

Обременение возникает в результате вступления в силу судебного акта, по соглашению двух сторон или подписания договора .

Особенности

Обременение не только ограничивает владельца квартиры полноправно распоряжаться ей, но и наделяет его рядом обязанностей. Например, обязанности возникают по договору ренты или содержания человека на иждивении пожизненно.

Продажа квартиры с обременением возможна , но сопровождается дополнительной бумажной волокитой. Плюсом такой сделки, будет сниженная цена по сравнению с аналогичными вариантами. Перед подписанием предварительного договора следует взвесить все за и против. Иначе договор обернется покупателю большими проблемами.

Обременение должно в обязательном порядке быть зарегистрировано в соответствующих государственных органах. Информация заносится в . При дальнейших операциях с объектом, запрашивается выписка, в которой отражено обременение. Это позволяет избежать нежелательных последствий для покупателя при скрытии прав третьих лиц на квартиру. Каждый человек может получить информацию об обременении в ЕГРП.

Права собственника при оформлении сделки с недвижимостью, на которой имеются обременения, значительно ущемляются. Передавать права на квартиру третьим лицам или продавать, он может только с разрешения залогодержателя. Например, при ипотеке гражданин может продать объект договора и погасить ипотеку.

Согласно законодательству владелец квартиры имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Все действия по передаче своих прав другим лицам, возможно либо с согласия залогодержателя, либо вместе с обременением новому владельцу.

Для окончания обременения владелец помещения должен полностью рассчитаться с залогодержателем. Например, выплатить ипотечный кредит. После заявления заемщика, банк подает сведения в отдел гос.регистрации о снятии обременения. Запись становится погашенной и на свидетельстве о регистрации права ставят штамп, свидетельствующий о завершении обременения. В случае невыполнения обязанностей со стороны клиента, банк в праве забрать квартиру. Далее вопрос решается в судебном процессе или мирно.

Виды обременений

Существует несколько форм обременения. Законом закреплены: рента, ипотека, арест, аренда, доверительное управление.

1. – права на недвижимость передаются банку или другому кредитному учреждению, до момента полного возврата суммы (стоимость квартиры плюс проценты за пользования наличностью). Ипотека представляет собой долгосрочный кредит на большую сумму. Поэтому банку необходима гарантия возврата своих средств. Таким гарантом выступает залог – квартира. После полного погашения кредиты, собственник получает полное право распоряжаться своей недвижимостью.
2. – собственность покупается вместе с арендатором. Данное обременение невозможно до выселения людей и освобождения занимаемой жилплощади. В случае длительного срока, возможно вмешательство суда.
3. Рента – третье лицо обязуется обеспечить гражданина всем необходимым, для удовлетворения его потребностей. В результате после смерти, рантье получает недвижимость умершего. В случае нарушения условий договора одной из сторон, необходимо провести расторжение. В результате должны вернуться потраченные финансы, и быть оплачены штрафные санкции. При возникновении наследников, договор ренты в судебном процессе может быть опротестован.
4. Арест – налагается в результате неуплаты штрафов, коммунальных услуг и других счетов. Государственные службы накладывают арест на недвижимость. Права обременения могут быть снять только тем, кто их оформил.
5. Доверительное управление – оформляется на третье лицо для наблюдения за квартирой. Договор носит временный характер. Применимо при отъезде владельцев недвижимости в отпуск на длительны срок. Права заканчиваются при соглашении обеих сторон или смерти.

Как продают и покупают квартиры с обременением

с обременением довольно опасная операция. Это может привести в результате к большим последствиям.

Для желающих продать квартиру с обременением, стоит дать совет: не тратьте время на самостоятельное решение проблемы. Обратитесь сразу к профессиональным юристам. Он поможет разобраться в спорных моментах и найти оптимальное решение. В случае, когда операция состоялась, но права третьих лиц остались, придется обратиться в суд. Только в судебном процессе может быть снято обременение. Издержки будет обязан оплатить виновный.

Варианты снятия обременения:

• Арест – через судебный процесс.
• Ипотека – полное погашение кредита.
• Доверительное управление и рента – по соглашению сторон.

Стоит отметить, что если вы все такие решились иметь дело с квартирой, которая находится в залоге или на нее наложен арест – изучите внимательно договор. Новые документы следует составить с помощью нотариуса. Он не допустит появления ошибок.

Ипотека — как одна из разновидностей обременений

Ипотека — это долгосрочный кредит. В такой сделке квартира является залоговой недвижимостью. Третьим лицом выступает банк. Он является залогодержателем.

Собственник имеет право, не уведомляя банк проживать в квартире, других людей. При совершении более серьезных действий, таких как , необходимо уведомить банк.

Документы для продажи квартиры:

1. Согласие банка;
2. Паспорт собственника.

При оформлении такое сделки обязанности залогодержателя переходят на нового собственника.

Как снять обременение, процедура, госпошлина

Наступает момент «Х», когда вносится последний платеж за ипотечную квартиру. Теперь стоит перейти к снятию обременения.

1. Необходимо получить в банке справку о закрытии ипотеки.
2. Получить в банке закладную на квартиру.
3. В регистрационную палату предоставить заявление от собственника и от кредитора с просьбой снять обременение. Для этого в банке заполняется и заверяется заявление.
4. В также предоставить:
   • договор с банком,
   • справа о закрытии ипотечного кредита,
   • закладная на квартиру.
5. Через 5 рабочих дней выдается свидетельство о снятии обременения с недвижимости. При желании получить свидетельство без отметок, придется ожидать 30 дней.

Таким образом, квартиры с обременением востребованы на рынке недвижимости. Цена на них значительно уступает аналогичным вариантам. Обычно такие квартиры юридически чисты, и людей не пугает длительное оформление снятия обременения.

Продажа квартиры с обременением: нюансы на видео

Практикующий специалист по продаже «сложной» недвижимости рассказывает, какие виды обременений сущуествуют, а также разъясняет, какие основные трудности ждут продавца квартиры с обременением, и как с этими трудностями можно справиться.

Ограничение (обременение) права собственности. Виды ограничений

Понятие ограничения (обременения) дано в п. 1.ст.1 закона о государственной регистрации прав. Это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. В качестве примеров приводятся следующие ограничения (обременения) прав: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. П. 2 ст.6 и п.2 ст.13 данного закона к ограничениям (обременениям) права на недвижимость отнесены также сделки, подлежащие государственной регистрации.

Следует отметить, что правовая природа ограничений и обременений права различна, хотя эти различия условны. Ограничение стесняет субъекта вещных прав в основном при осуществлении правомочий распоряжения недвижимостью. Обременение, не ограничивая возможности реализации правомочий распоряжения недвижимостью, связано с объектом права и при отчуждении объекта переходит к новому правообладателю.

Ограничением права является арест, который состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом. Определенно ограничивают права зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры или мены жилых помещений (п.2 ст.558 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи квартиры связывает продавца обязательствами по передаче квартиры. Заключение второго договора купли-продажи этой же квартиры, в принципе, возможно, но продавец в договоре должен указать наличие прав требования первого покупателя в соответствии с п.1 ст.460 ГК РФ. Если это не будет сделано, то в государственной регистрации второго договора купли-продажи будет отказано по основанию, предусмотренному абз. б п.1 ст.20 закона о государственной регистрации: "Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указанных условий". Стесняет правообладателя в распоряжении недвижимостью и ипотека, как в силу договора, так и в силу закона. По общему правилу распоряжение заложенным объектом возможно только с согласия залогодержателя (п.2 ст.346 ГК РФ). В случае распоряжения недвижимостью, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением, необходимо согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Существенно ограничивает права и доверительное управление, учредитель которого лишается правомочий по пользованию, владению, а также по распоряжению недвижимостью в соответствии с договором (ст.1012 ГК РФ).

Вместе с тем залог одновременно и обременяет недвижимость, поскольку в случае ее отчуждения залог сохраняется, а приобретатель недвижимости становится на место залогодателя (ст. 353 ГК РФ). Обременяют недвижимость рента (ст. 586 ГК РФ), ссуда (безвозмездное пользование) (п.1 ст.700 ГК РФ), аренда (п.1 ст.617 ГК РФ). Они не ограничивают правомочий по распоряжению недвижимостью, но к приобретателю недвижимости переходят обязательства по данным договорам.

Хотя гл.17 Гражданского кодекса РФ не введена в действие, в силу абз.5 п.1 закона о государственной регистрации в отношении земельных участков и другой недвижимости возникает такое вещное право, как сервитут. Частные и публичные сервитуты как права ограниченного пользования чужой недвижимостью обременяют ее и сохраняются при переходе права. После принятия Земельного кодекса РФ учреждения юстиции должны будут регистрировать также решения государственных органов об изъятии земельных участков (п.4 ст.279 ГК РФ). Принятие такого решения не ограничивает собственника в правах пользования, владения и распоряжения землей, но он сам и возможный покупатель несут риски убытков в случае нового строительства или реконструкции до изъятия земельного участка (ст. 280 ГК РФ).

Существенно обременяют жилое помещение права лиц, сохраняющиеся при его отчуждении. К таковым относятся такие субъекты вещных прав на жилье, как члены семьи собственников жилых помещений (ст.292 ГК РФ), и получатели, получающие право пожизненного пользования жилым домом в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.), а также имеющие на жилье обязательственные права наниматели (ст. 675 ГК РФ). Однако ни указанные вещные права, ни договоры найма не подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции, их права регулируются семейным, жилищным и наследственным законодательством, а перечень таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п.1 ст.558 ГК РФ).

Не являются ограничениями (обременениями) права собственности самостоятельные вещные права: хозяйственное ведение и оперативное управление имуществом, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Объем правомочий, принадлежащих субъектам данных прав, устанавливается законом, а не соглашением с собственником. Поэтому данные права регистрируются во II подразделе раздела ЕГРП, и предварительная регистрация права собственности соответствующего публичного собственника (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) не требуется.

Следует отметить, что права собственности и иные вещные права могут быть ограничены помимо воли правообладателей только федеральными законами (п.2 ст.1 ГК РФ), в этом смысле перечень ограничений прав на основании закона или актов органов государственной власти является закрытым. Что касается ограничений (обременений) права по воле собственника, то он вправе делать это по собственному усмотрению в соответствии с содержанием права собственности (п.1 ст.209 ГК РФ).

Недвижимость с обременением – частое явление на сегодняшний день. Причиной наложения ограничений на отчуждение имущества может служить ипотека, желание собственника предотвратить продажу жилья третьими лицами, наложение ареста. Предлагаем разобраться, что собой представляет обременение на квартиру, и какие ограничения в правах оно устанавливает.

Что такое обременение, каких видов оно бывает

Под обременением принято понимать возникающие при определенных обстоятельствах права третьих лиц, не являющихся собственниками, на объекты недвижимости.

Процедура ограничения прав законного владельца при распоряжении имуществом. Обременение может возникать как по желанию собственника (залог), так и без его участия (арест).

В том и другом случае, без согласия стороны - преобретателя владелец не имеет возможности распоряжаться недвижимостью в полной мере.

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к условиям возникновения обременения относят:

• передача недвижимости в банковский залог - это самая распространенная ситуация;
• заключение договора ренты с содержанием пожизненно;
• право пользования (аренда, безвозмездное пользование, сервитут) установленное на срок более года;
• передача под доверительное управление в случае наследования, при опеке (попечительстве), банкротстве физического лица;
• прочие, установленные законодательными актами, обстоятельства, например принадлежность объекта недвижимости к культурному наследию.

Если дом или квартира признаются специальной комиссией аварийным жильём, это тоже создает обременение. Продажа или передача под залог такой недвижимости является незаконным, и подобные сделки признаются недействительными.

Наложение обременения на квартиру физическому лицу

Основаниями, влекущими за собой ограничения права пользования недвижимостью, являются:

• судебное решение, вступившее в законную силу;
• гражданско-правовая сделка, скрепленная договором;
• оценочные акты экспертной комиссии или решение местной администрации о признании помещения аварийным;
• нотариальная процедура открытия наследства с последующей передачей жилого объекта;
• юридический договор займа с банком.

Поскольку наложение обременения предполагает ограничение на проведение сделок с недвижимостью, она подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Осуществление процедуры возможно в том случае, если право на её проведение подтверждено документально. К примеру, в случае выдачи ипотеки или ссуды под залог, банк предоставляет договор с клиентом, на основании которого сотрудники Росреестра вносят запись о том, что объект недвижимости находится под обременением.

⇒ В ситуации, когда обременение на жилую площадь необходимо наложить физическому лицу, нужно учитывать, что сделать это без судебного решения может только собственник помещения или его наследники (после смерти завещателя). Подобные действия предпринимаются владельцами недвижимости с целью избежать мошеннических действий со стороны третьих лиц.

Обременение, точно также как право собственности, необходимо зарегистрировать.

Процедура проводится по инициативе собственника или приобретателя. Если регистрация обременения проводится третьими лицами, правообладатель должен быть уведомлен об этом. Ограничения на проведение сделок с объектом недвижимости устанавливаются с момента внесения записи в ЕГРП. Как правило, процедура занимает не более месяца после передачи пакета документов.

Как оформить обременение

Собственник жилья вправе наложить запрет на проведение регистрационных действий с принадлежащей ему недвижимостью. Это позволит исключить мошеннические действия со стороны, например, арендаторов. К подобным действиям часто прибегают наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны родственников или посторонних людей, имевших доступ к документам на жильё.

Как уже было сказано, чтобы оформить обременение, необходимо передать в Росреестр бумаги, подтверждающие наличие оснований к проведению процедуры.

К ним относятся:

• свидетельство, подтверждающее права собственности на недвижимость;
• кадастровый паспорт на дом или квартиру;
• договор аренды или справку об открытии наследственного дела;
• личные документы владельца квартиры (паспорт, свидетельство о браке или разводе).

В том случае если регистрация прав обременения затрагивает права третьих лиц, необходимо их нотариально заверенное согласие. Это распространяется на объекты недвижимости, представляющие долевую собственность или жильё, приобретенное супругами совместно за период брака.

Оформить обременение можно через МФЦ, передав его сотрудникам необходимый пакет бумаг. Закон допускает пересылку документов заказным письмом. В обоих случаях наложение обременения займет больше времени. Ускорить процесс можно посетив Регистрационную палату, и передав бумаги её сотрудникам лично.

Каждой записи присваивается цифровой идентификатор, после чего она отображается в ЕГРП. Это позволяет покупателю недвижимости проверить чистоту сделки, запросив выписку из документа. Стоимость документа на бумажном носителе при заказе через МФЦ составит 400 рублей, в электронном виде – 250 рублей. Чтобы избежать неловкой ситуации, продавцу лучше самому указать в договоре купли-продажи наличие обременения.

Ограничения при аресте имущества

Арест имущества должника осуществляется по определению суда. При этом на всех этапах судебного разбирательства владелец имущества не сможет продать недвижимость, подарить или передать её под залог. Арест имущества применяется как одна из мер обеспечения требований истца и гарантирует возможность исполнения судебного решения. Помимо наложения ареста, суд может прибегнуть к иным мерам, например, установить ограничение на проведение действий, направленных на отчуждение имущества.

Нарушение определения суда влечет наложение административного взыскания в размере до одной тысячи рублей. Помимо этого истец вправе требовать возмещения убытков, причиненных ответчиком, не выполнившим решение суда.

Нужно понимать, что арест недвижимости это крайняя мера, которая применяется только в тех случаях, когда у должника отсутствуют прочие ценности и денежные средства, в объеме достаточном для удовлетворения иска.

Реализация имущества осуществляется в 2-х месячный срок после вынесения судом окончательного решения.

Ограничения при пользовании ипотечным жильём

Ипотека – наиболее распространенный вид обременения недвижимости. При выдаче кредита на покупку жилья, банк вправе наложить обременение на квартиру вплоть до полного погашения долга. Таким способом заимодатель гарантирует себе возврат денежных средств. При этом жилая площадь не принадлежит банку, она передается заёмщику на правах собственности.

Владелец может использовать собственность с обременением, по своему усмотрению. Как хозяин жилой площади, он вправе прописать на ней членов семьи или родственников. Ограничений по количеству жильцов не существует. Залоговое жильё можно передать в безвозмездное пользование, сдать в аренду и даже продать. Но на эти действия требуется получить разрешение кредитной организации.

Недвижимость может быть продана с обременением, тогда ипотечный кредит переходит новому владельцу.

Ограничения, налагаемые при ренте

После заключения договора ренты права на недвижимость переходят к новому владельцу, но прежний хозяин имеет право проживать в ней вплоть до своей кончины. При этом вместо денег за квартиру он получает ежемесячно определенную денежную сумму или продукты питания, медикаменты, услуги по уходу. Подобные тонкости оговариваются в договоре ренты, который заверяется нотариусом. Согласно ст. 584 ГК подобные сделки по отчуждению недвижимости подлежат регистрации в Росреестре.

Поскольку право проживания за бывшим хозяином сохраняется, новый владелец не имеет возможности продать, передать в качестве залога или сдать в аренду жильё без его согласия. Обременение может быть снято только в случае расторжения договора или смерти получателя ренты. Жилплощадь можно продать только при условии передачи обязательств по выплате ренты покупателю. На это требуется согласие получателя ренты. Возможность прописки третьих лиц на обремененной жилплощади зависит от условий договора.

Ограничения через опеку

Нередко родственники алкоголиков или наркоманов интересуются, как сделать продажу ими имущества невозможной. Несомненно, ожидать от таких людей адекватных действий не приходится, поэтому лучше предусмотреть все заранее. Если родственник будет признан судом недееспособным, о наложении обременения на имущество позаботятся попечительские органы. После наложения ограничений ни сам владелец помещения, ни его опекун не смогут продать недвижимость без их разрешения.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, органы опеки также устанавливают ограничения на её продажу, дабы не нарушались права ребенка. Прежде чем продать жилплощадь, собственник обязан обеспечить малолетнего гражданина другим местом для проживания. При этом жилищные условия должны быть не хуже, чем в предыдущей квартире.

Если ребенок остался сиротой, органы опеки накладывает обременение в пользу несовершеннолетнего.

Аренда жилья – условия обременения

Сдача в длительную аренду жилой площади считается одним из видов временного обременения. Подобные ограничения возникают лишь в том случае, если договор найма заключается более чем на один год. Согласно договору собственник должен обеспечивать оговоренные условия на протяжении оговоренного срока.

Владелец может продать недвижимость, не выселяя жильцов, если покупатель согласится соблюсти условия договора, установленные ранее. При этом обязанности арендатора перейдут к новому владельцу.

На практике при продаже жилья договор аренды попросту расторгается, при этом временных жильцов нужно предупредить за три месяца до выселения.

Заключение

Обременение на жилую недвижимость – один из доступных и эффективных способов уберечь свою собственность от мошеннических действий. Процедура имеет множество нюансов, поскольку существует несколько вариантов наложения ограничений, и каждый из них имеет определенный алгоритм. Нужно учесть, что отдельные виды обременений не требуют регистрации. Каждый случай носит индивидуальный характер, поэтому мы рассмотрели только самые распространенные примеры.

Многие граждане задумываются о приобретении земли. Она необходима им для различных нужд. Например, человек решает построить дом, осуществлять или выращивание культур. Специалисты рекомендуют с большой ответственностью и вниманием подходить к выбору надела. Необходимо собрать всю информацию об участке. Дело в том, что в ряде случаев существуют некоторые препятствия для свободной эксплуатации надела. Рассмотрим далее виды обременений земельных участков.

Определение

Обременение земельного участка - это своего рода введение особых условий его эксплуатации. На собственника или владельца надела возлагаются определенные обязанности. Допускается продажа с обременением. Однако установленные условия должны будут выполняться и новым хозяином надела. Необходимо знать, что во многих случаях обременение земельного участка - это прямой запрет на свободное распоряжение объектом. Соответственно, большая часть сделок будет запрещена законодательством. Во избежание проблем, специалисты рекомендуют изучить документы на имущество. Наиболее полную информацию содержит выписка из

Порядок введения специальных условий

Обременение земельного участка - это определенные правила эксплуатации надела. Собственник обязан их исполнять. Случаи, при которых вводится ограничение использования земельного участка, предусматриваются в законодательстве или могут определяться соглашением. В качестве основания для установления специальных правил эксплуатации выступают:

Ограничение действий

В отношении надела могут устанавливаться специальные условия на:

1. Передачу его другим субъектам, в том числе за плату.
2. Продажу участка и установления конкретных временных рамок для совершения сделок.
3. Освоение надела.
4. Наследство и период принятия объекта в эксплуатацию.
5. Различные виды работ, касающиеся реконструкции/ремонта недвижимости.

Аренда земельного участка

Она представляет собой передачу надела в эксплуатацию на определенное время за плату или безвозмездно. При этом заключается соглашение. Оно должно быть в письменной форме и заверено нотариусом. Эксплуатация надела осуществляется на условиях, прописанных в соглашении. В документе также устанавливается порядок и размер оплаты (если сделка это подразумевает). Аренда земельного участка может быть кратко- и долгосрочной. В последнем случае надел передается на период от года и более. Краткосрочная эксплуатация осуществляется в течение менее 12 мес. Передача на срок больше года выступает как обременение земельного участка. Это значит, что совершаемая сделка должна быть зарегистрирована. В документ, подтверждающий собственность на надел, вносится соответствующая запись.

Сервитут

Он является одной из наиболее распространенных форм обременения. Сервитут представляет собой возможность эксплуатировать надел либо его часть другими лицами. Это ограничение устанавливается, как правило, в тех случаях, когда участок одного субъекта включает в себя проход/проезд к территории другого гражданина. Сервитут может предполагать оплату или быть безвозмездным. Он устанавливается только в том случае, если эксплуатация участка без использования надела, принадлежащего иному лицу, невозможна. Сервитут может вводиться по соглашению сторон или в судебном порядке. В первую очередь, заинтересованное лицо должно попытаться заключить договор с собственником. Он оформляется в письменном виде и удостоверяется нотариально. Если сторонам не удается прийти к соглашению, то нужно обратиться в суд.

Ипотека

Она представляет собой залог имущества под кредитные средства. Такое обременение накладывается в случае выдачи субъекту большой суммы. Условия банка предусматривают, что любые сделки после внесения объекта в залог будут контролироваться им. Если у должника образуется задолженность, кредитная организация может изъять участок. Он реализуется на торгах, а вырученные средства идут в счет погашения обязательств. В некоторых случаях у должника возникает необходимость продать участок с обременением. Он может совершить эту сделку, если получит согласие банка. Здесь следует отметить один нюанс. В нормах не предусматривается прямой необходимости указывать об ипотеке при составлении договора купли-продажи. Это означает, что прежний собственник по своему усмотрению может и не поставить покупателя в известность о залоге. Соответственно, в этом случае обязательства по кредиту перейдут к новому владельцу. Однако информацию об их наличии покажет выписка из Единого государственного реестра прав. Поэтому целесообразно запросить эту справку перед приобретением объекта.

Налоговый залог

Этот вид обременения налагается на лиц, уклоняющихся от выплаты обязательных отчислений в бюджет. Налоговый залог предусматривает изъятие имущества до полного погашения задолженности. При таком ограничении не допускается совершение сделок с участком. После полного погашения образовавшегося долга оно снимается.

Концессия

Данный вид обременения считается сегодня малораспространенным. Концессия заключается в том, что собственник предоставляет надел субъекту на определенный период за плату. Фактически условия соглашения не отличаются от арендных. Однако при концессии заинтересованный субъект получает часть правомочий на объект. В частности, он может сооружать здания, вести раскопки, пользоваться строениями, извлекать прибыль из своей деятельности.

Доверительное управление

Данная форма обременения предполагает передачу прав на объект. Лицо, принимающее их, может осуществлять управление, совершать сделки, вести дела исключительно в интересах собственника. Объем прав определяется законным владельцем либо судом. Для передачи юридических возможностей составляется соглашение. Оно должно пройти процедуру регистрации. Правила ее осуществления аналогичны тем, которые предусмотрены для постановки на учет собственности.

Арест

Этот вид обременения налагается только судом или приставом-исполнителем. Арест предполагает запрет на совершение любых видов сделок с объектом недвижимости. Продолжительность действия обременения зависит от конкретных обстоятельств дела. Арест предполагает возложение на владельца или иного ответственного лица обязанности по обеспечению сохранности объекта.

Важность регистрации

Любой вид обременения должен быть зафиксирован уполномоченными органами. При регистрации соответствующие сведения вносятся в ЕГР. По данным реестра можно проследить все действия, которые совершались с участком. Справка из ЕГР позволит многим гражданам избежать приобретения объекта с установленными в отношении него специальными условиями. Для многих субъектов обременения/ограничения представляют большую проблему. Кроме этого, избавиться от такой недвижимости иногда сложно, а подчас и вовсе невозможно. Узнать о наличии специальных условий эксплуатации можно еще одним способом. В настоящее время доступна кадастровая проверка земельных участков. Для ее осуществления необходимо знать номер объекта. В общедоступной кадастровой карте зафиксированы все зарегистрированные участки. К каждому наделу дается описание, включающее, в том числе, сведения об обременении.

Специальные зоны

Участок может располагаться в пределах границ различных категорий земель. Существуют специальные зоны, в границах которых устанавливается особый режим эксплуатации объектов. В этом случае участок также будет обременен определенными правилами. Специальный режим может вводиться в:

Заключение

При выборе объекта для приобретения необходимо быть внимательным. Кроме изучения документации, относящейся непосредственно к земельному участку, целесообразно изучить законодательство. В нормах прописаны положения, используя которые можно защитить или восстановить свои интересы при недобросовестности собственника надела. Продавцу, в свою очередь, можно порекомендовать по возможности как можно скорее снять все существующие ограничения или обременения. Затягивание этого процесса может привести к большим финансовым потерям. Следует, однако, помнить, что не все ограничения или обременения можно снять. В таких случаях придется мириться со специальными условиями эксплуатации. Дополнительно стоит сказать несколько слов о сервитуте. При его установлении собственник и заинтересованное лицо должны правильно и всесторонне оценивать сложившуюся ситуацию. Сервитут не может являться прихотью гражданина. Он допустим только при наличии соответствующей необходимости и отсутствием возможности решить вопрос иным способом.

Обременения прав на имущество - это ограничения, которые возникают на основании закона или договора, и ограничивают возможность владения, пользования или распоряжения этим имуществом. Некоторые обременения возникают по воле собственника (например, залог его имущества), другие не зависят от него (к примеру, арест). Наличие обременений в той или иной степени ограничивает свободу по совершению различных действий с имуществом (заключение сделок, использование). Потенциальному покупателю до заключения сделки необходимо получить полную информацию об имеющихся обременениях имущества.

Обременения обычно неразрывно связаны с имуществом и чаще всего сохраняются при переходе прав на имущество к другому лицу. Тот, кто приобретает имущество, приобретает его вместе с соответствующими обременениями, даже если на этот счет ничего не указано в сделке.

Обременения на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, поэтому они отдельно выделены в законе.

Какие бывают обременения?

Перечень обременений перечислен в статье 5 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". К обременениям недвижимости, подлежащим регистрации, относятся:

• право пользования на срок не менее 1 года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;
• право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;
• залог;
• арест;
• ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции;
• иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами.

Аналогичные обременения могут возникнуть и в отношении любого другого имущества (движимого: автомобилей, денег, акций и долей участия, интеллектуальной собственности).

Право пользования

Право пользования имуществом, обременяет это имущество. К таким правам относятся:

• Право аренды. Наличие арендатора не препятствует заключению сделки с имуществом (например, его продаже). Но в соответствии со статьей 559 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть на нового собственника имущества перейдут все обязательства по договору аренды, заключенному прежним собственником, на весь срок действия этого договора.
• Право безвозмездного пользования (договор ссуды). По аналогии с арендой к права нового собственника обременяются правами безвозмездного пользователя имущества (ссудополучателя) на весь срок действия договора (статья 614 Гражданского кодекса). При этом согласия ссудополучателя на смену собственника не требуется.
• Сервитут - это право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, охотничьего хозяйства и иных нужд. Сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на земельный участок или права землепользования к другому лицу (статья 73 Земельного кодекса Республики Казахстан). Получение чьего-либо согласия на отчуждение участка, обремененного сервитутом, не требуется.
• Право пожизненного содержания с иждивением - это разновидность ренты, которая возникает на основании договора, когда получатель ренты передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а последний обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или указанного им третьего лица. В соответствии со статьей 538 Гражданского кодекса для отчуждения, сдачи в залог или иного обременения имущества, требуется предварительное согласие получателя ренты.

Подлежат обязательной регистрации права пользования недвижимым имуществом на срок не менее одного года. Без регистрации эти права не считаются возникшими.

Права пользования недвижимым имуществом на срок менее года, а также права пользования другим имуществом на любой срок также являются обременениями, но регистрации не подлежат, если законом не предусмотрено иное для отдельных видов имущества.

Право доверительного управления

Доверительное управление это сделка по которой доверительный управляющий осуществляет от своего имени управление переданным собственником в его владение, пользование и распоряжение имуществом. В соответствии со статьей 891 Гражданского кодекса переход права собственности на доверенное имущество не прекращает доверительного управления имуществом. Согласия доверительного управляющего на изменение собственника не требуется.

Залог

Залог - это обременение, которое возникает при заключении договора залога и обеспечивает выполнение основного обязательства (например, займа денег). В силу залога залогодержатель может погасить долг из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. В случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя (статья 323 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)). Переход права собственности по сделке возможен только с согласия залогодержателя.

Арест

Арест имущества - это запрет на совершение любых сделок с имуществом, налагаемый судом, судебным исполнителем, органом дознания, предварительного следствия. С арестованным имуществом нельзя совершать никакие сделки, пока арест не будет снят. Владелец арестованного имущества, которому оно вручено на хранение, обязан обеспечить его сохранность.

Ограничения, налагаемые государственными органами

Примером таких ограничений может являться ограничение в распоряжении имуществом налогоплательщика в случаях непогашения налоговой задолженности (статья 613 Налогового кодекса Республики Казахстан). Налогоплательщик обязан обеспечить сохранность ограниченного в распоряжении имущества и не вправе заключать с ним сделки.

Обременение на долю в имуществе

В некоторых случаях собственнику принадлежит доля в определенном имуществе и данная доля может находиться под обременением (быть заложена, арестована и т. п.)

При наложении обременения (ареста) на долю в праве собственности на имущество отсутствует возможность отчуждения всего объекта недвижимости по соглашению между сособственниками. В то же время арест, залог или другое обременение на долю в имуществе не препятствует другим участникам общей собственности распоряжаться своими долями по своему усмотрению (продать, подарить). Обременение на долю лишает участников общей собственности нрава произвести раздел имущества в натуре по соглашению между ними, поскольку таким разделом фактически производятся действия и в отношении той доли имущества, на которую наложено обременение.

Как узнать об имеющихся ограничениях?

Ограничения на недвижимое имущество

Все ограничения на недвижимость должны быть зарегистрированы в органе юстиции, по месту нахождения этого имущества. Узнать об их наличии можно из справки о зарегистрированных правах, выданной органом юстиции через Центр обслуживания населения (ЦОН). Эта справка будет содержать перечень ограничений на дату ее получения с указанием видов ограничений, актов или сделок, на основании которых наложены ограничения, а также праовобладателей или органов, наложивших ограничения.

Заявление о выдачи справки о зарегистрированных правах будет принято от любого лица, предъявившего документ, удостоверяющий личность, и назвавшего адрес объекта недвижимости.

Ограничения на транспорт

Органы дорожной полиции по месту регистрации транспортного средства регистрируют все поступившие обременения на них. Проверка обременений производится при снятии с учета и постановке на учет. Получить информацию о наличии обременений может только собственник или его представитель по доверенности.

Ограничения на другое имущество

В отношении большинства видов имущества помимо недвижимости и транспорта специального порядка регистрации прав и обременений не установлено. При возникновении ограничений такое имущество часто изымается у собственника (арестованное имущество - передается на хранение другому лицу, заложенная вещь - залогодержателю) либо опечатывается. С достоверностью проверить отсутствие обременений здесь нет возможности.