Существенной волатильностью в организации заключаются долгосрочные договора. Особенности заключения долгосрочных договоров

Особенности договора долгосрочной аренды недвижимости

Заключение договора означает, что у арендодателя появляется право требовать внесения арендной платы, а у арендатора право пользоваться помещением и включать в расходы плату за пользование недвижимым имуществом, что подтверждается документально. Если недвижимое имущество было передано арендатору раньше, чем зарегистрирован договор, например, одновременно с подачей документов для государственной регистрации, то арендная плата должна учитываться только с момента регистрации. Подобный порядок можно обойти на законных основаниях, если включить в договор аренды пункт о действии договора, со дня фактической передачи имущества арендатору. При наличии такого положения, в расходах можно учитывать арендную плату, перечисленную арендодателю до проведения государственной регистрации договора.

Регистрация

Требование о регистрации заключаемых договоров долгосрочной аренды установлено на законодательном уровне и касается оно любых нежилых помещений. Поэтому снимая даже маленькую комнату на длительный срок в качестве офиса для индивидуального предпринимателя, последнему придется зарегистрировать договор аренды.

Определенные затруднения может вызвать вопрос: кто должен произвести регистрацию договора - арендодатель или арендатор, поскольку процедура эта требует некоторых знаний, материальных и временных затрат. Если учесть, что с заявлением о государственной регистрации заключенного договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора, то целесообразно прописать в договоре лицо, которое несет на себе бремя осуществления государственной регистрации и оплачивает расходы с ней связанные.

Например, включить в "Права и обязанности сторон" такой пункт: "Арендатор обязуется совершить все необходимые действия для проведения государственной регистрации договора аренды. Все понесенные в связи с этим материальные затраты делятся между сторонами поровну". При наличии такой формулировки сторона, заплатившая государственную пошлину за проведение регистрационных действий, в данном случае арендатор, получит от другой стороны половину уплаченной суммы.

Документы

Для осуществления государственной регистрации договора заявителю необходимо подать в Управление Федеральной регистрационной службы (его территориальное подразделение в вашем городе) пакет документов.

Помимо заявления о государственной регистрации, заполненного и подписанного заявителем, следует приложить три экземпляра заключенного договора в оригиналах (как правило, такие договора заключаются не в двух, а в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и третий экземпляр для регистрирующего органа); документ удостоверяющий оплату государственной пошлины.

В пакет документов входят также копия документа, удостоверяющие право арендодателя (поскольку правом сдавать в аренду обладают не только собственники помещений) на сдачу недвижимости в аренду. Это может быть как Свидетельство на право собственности, так и другой документ, например договор аренды, если у арендатора есть право сдавать помещение в субаренду, и он им воспользовался.

Далее понадобится копия решения уполномоченного органа фирмы-контрагента, заверенного подписью руководителя и круглой печатью с указанием на такой порядок в Уставе и копия кадастрового паспорта помещений с поэтажным планом.

На копии кадастрового плана следует обозначить помещение, которое сдается в аренду и указать размер арендуемой площади.

Проведение регистрации

После того, как сотрудник регистрирующего органа принял документы у заявителя и выдал ему соответствующую расписку, проводится правовая экспертиза представленных документов, которая заключается в проверке соответствия заключенного договора долгосрочной аренды требованиям, установленным действующим законодательством РФ.

На проведение экспертизы представленных документов, в случае принятия положительного решения, и последующей государственной регистрации договора аренды, сотрудникам регистрирующего органа дается один месяц.

Требования к договору

Важно, чтобы была соблюдена письменная форма договора, и он был подписан обеими сторонами. В договоре должны содержаться существенные условия, без которых он считается незаключенным. Это условие о предмете договора, который должен быть максимально четко охарактеризован.

Если в аренду сдается только часть здания, то необходимо приложить план здания, с выделением помещения, сдаваемого в аренду и указанием его размеров.

Следующим существенным условием является срок аренды, благодаря которому он носит долгосрочный характер и подлежит государственной регистрации.

При этом если заключается договор субаренды, то его срок не может превышать срока установленного в основном договоре аренды. Даже, если в договоре субаренды установлен срок больший, чем предельный, например, вместо года прописывается два, то срок действия аренды все равно будет приниматься равным предельному, то есть один год. В случае наличия таких разногласий договор субаренды отправляется на доработку.

После анализа договора и проверки прочих документов, в которых не будет обнаружено ошибок, противоречий или несоответствий закону, в Единый Государственный Реестр Прав вносится запись и заявителю выдается Свидетельство, а на бланках договоров проставляется штамп регистрационной надписи.

Нюансы

Очень часто арендодатель решает поднять арендную плату, о чем заключается дополнительное соглашение к договору, которое также необходимо зарегистрировать.

Действующим гражданским Кодексом РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении заключенного между сторонами договора совершается в той же форме, что и сам договор, а также то, что такие соглашения являются необъемлемой частью после подписания сторонами и проведения процедуры государственной регистрации.

Поэтому, если соглашение подписано сторонами, но не зарегистрировано, оно считается незаключенным.

Еще одним нюансом договоров долгосрочной аренды является обязанность регистрировать расторжение договора и прекращение его действия. Для этого в регистрирующий орган подается заявление о погашении регистрационной записи, которое может быть подано любой из сторон договора. Государственная пошлина в этих случаях не оплачивается.

В случаях, когда срок действия договора истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением, и не имеет на это возражений от другой стороны - арендодателя, то на основании закона, договор считается пролонгированным на тех же условиях, на неопределенный срок. При этом, подавать документы для регистрации нового периода действия договора не нужно.

Бывают случаи, когда договор аренды не подлежит государственной регистрации, и этим пользуется большинство юридических лиц. Из норм, установленных ГК РФ следует, что обязательной государственной регистрации подлежат только договора аренды, заключенные на срок более одного года. Это означает, что договора аренды, заключенные на срок менее одного года, например на одиннадцать месяцев, не регистрируются. Это вполне законный способ избежать материальных и временных затрат.

Если в договоре аренды не указан срок, то он в соответствии с нормами ГК РФ считается заключенным на неопределенный срок. Заключение и пролонгация таких договоров аренды не требует проведения государственной регистрации.

Один из серьезных недочетов современного законодатель­ства - неурегулированность процедуры заключения долго­срочных договоров. Долгосрочные договоры вообще не упоминаются в ГК, хотя они представляют мощное право­вое средство организации торговых и иных предпринимательских отношений. Они характеризуются более широ­ким диапазоном возможностей, большими регулятивными способностями, нежели краткосрочные.

Более высокий эффект долгосрочных договоров создается благодаря возможности решения в них задач долговремен­ного характера, которые не могут быть решены на основе годовых и иных краткосрочных договоров. Длительные до­говоры сами по себе дают значительный выигрыш за счет сокращения трансакционных издержек, обеспечения устой­чивого получения прибыли. Однако главное в них - не просто срок действия, а включение обязанностей, для осу­ществления которых требуется несколько лет. Таковы обя­занности освоения выпуска новых видов товаров с принци­пиально иными свойствами, улучшения качественных характеристик изделий, внесения в них конструктивных усовершенствований и др. Для выполнения таких условий требуются производственные и технологические меры дол­говременного характера.

В порядке заключения долгосрочных договоров имеется ряд существенных особенностей. На Западе распространен­ной является практика заключения двухуровневых дого­воров .

Первый уровень составляет рамочный (основной) договор . Рамочный договор заключается на продолжитель­ный срок, и в нем урегулируются основные вопросы взаи­моотношений, обычно не подлежащие изменению в период действия обязательства. Условия изменяющегося характера оставляются открытыми - они подлежат урегулированию в отдельных договорах.

В рамочных договорах крайне важно определять, кто и в какие сроки высылает проект отдельного договора, как и в какие сроки, сообщаются и урегулируются возникающие разногласия. Здесь можно предусматривать обязанность передачи споров по условиям отдельных договоров в арбит­ражный суд, устанавливая срок для этого. В рамочном дого­воре может быть предусмотрен молчаливый акцепт посту­пившего проекта отдельного договора. Без определения таких вопросов основной договор становится неисполни­мым.

Второй уровень - отдельные договоры, заключаемые на соответствующие краткие периоды либо на поставку разо­вых партий товара. В отдельных договорах определяются условия, относящиеся к особенностям деятельности в такие частные периоды. В России все чаще применяется подобное построение отношений, ибо это экономично и юридически удобно.



Если сторона уклоняется от заключения договора, а за­кон либо основной или предварительный договор преду­сматривают обязанность лица заключить договор, то мо­жет быть заявлен иск об обязании заключить договор. В основном или предварительном договоре должны быть оп­ределены существенные условия договора либо указан по­рядок их определения. К исковому заявлению следует при­лагать проект договора, второй его экземпляр высылается ответчику. При удовлетворении иска суд обязывает ответ­чика заключить договор на условиях имеющегося проекта. До вынесения решения по делу ответчик может заявить раз­ногласия по проекту договора, и суд обязан принять ре­шение по спорным вопросам.

Независимо от факта подписания ответчиком договора он считается заключенным на условиях проекта, имеюще­гося в судебном деле. Это правило касается всех случаев понуждения к заключению договора (по продажам с торгов, по выкупу приватизированного имущества и др.).

С развитием торговой деятельности субъекты выраба­тывают и используют все новые способы установления торговых связей, в наибольшей степени отвечающие по­требностям торгового оборота. Даже традиционные для гражданского права договорные процедуры приобретают разнообразные отличия, специфику при применении в тор­говых отношениях.

Согласно Закону «Об осуществлении государственных закупок», рамочное соглашение - это договор, который заключается одним или несколькими заказчиками (генеральным заказчиком) в письменной форме в порядке, установленном указанным Законом, с одним или несколькими участниками процедуры закупки с целью определения основных условий закупки отдельных товаров и услуг для заключения соответствующих договоров о закупке в течение срока действия рамочного соглашения .



Основные условия, которые должно содержать рамочное соглашение:

Предмет закупки товаров, услуг;

Наименование, номенклатура, ассортимент товаров, услуг;

Технические и функциональные характеристики предмета закупки;

Требования к качеству товаров, услуг;

Цена за единицу товара (услуги);

Ориентировочное количество товаров или количество (объем) оказанных услуг;

Место поставки товаров или оказания услуг;

Проект договора о закупке (если заказчик указал в документации конкурсных торгов о том, что все существенные условия договора о закупке будут определяться в рамочном соглашении) или основные условия договора, которые обязательно будут включены в договор о закупке (если заказчик указал в документации конкурсных торгов о том, что не все существенные условия договора о закупке будут определяться в рамочном соглашении);

Порядок проведения заказчиком переговоров с участником в случае, когда не все существенные условия договора о закупке будут определены в рамочном соглашении и рамочное соглашение будет заключено с одним участником;

Условия и порядок отбора, конкурентного отбора с обязательным указанием критериев и методики отбора или конкурентного отбора в случае, когда не все существенные условия договора о закупке определены в рамочном соглашении;

Срок, на который заключается рамочное соглашение;

Срок и порядок заключения договора о закупке по рамочному соглашению;

Условия расторжения рамочного соглашения.

В Особенностях также определены: сроки заключения рамочного соглашения, порядок внесения изменений в рамочное соглашение, особенности проведения закупки по рамочным соглашениям, а также особенности информирования о результатах проведения закупки по рамочным соглашениям.

Аренда нежилого или жилого помещения подтверждается договором аренды, которые заключается на определенный срок.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Этот срок и определяет вид документа – краткосрочный или долгосрочный. Далее пойдет речь о долгосрочном договоре аренды, который имеет некоторые особенности в его составлении и последующем соблюдении.

Что это такое

Договор аренды заключают арендатор и арендодатель, которые выступают в документе сторонами. Соглашение об аренде можно заключить на несколько месяцев и назвать его краткосрочным.

Но в большинстве случаев рекомендуется оформлять документ на длительный срок – более года, который и называется долгосрочным. Долгосрочный договор не отличается в составлении от краткосрочного, но в последующем у него имеются определенные условия для соблюдения.

Условия

Долгосрочный договор может быть составлен на несколько лет, поэтому к выбору помещения для аренды следует подходить внимательно.

В представленном случае выделяют следующие условия соблюдения долгосрочного соглашения:

  1. Договор вступает в силу сразу с момента подписания при отсутствии указания точного срока действия соглашения – если в документе не поставить даты начала и окончания действия соглашения, арендатор вправе потребовать помещение в пользование в день подписания документа.
  2. Если же в документе указываются сроки действия договора, их соблюдают как в начале периода, так и в конце.
  3. Договор имеет юридическую силу в результате подписания его сторонами – арендатором и арендодателем.
  4. Если помещение арендуется на продолжительный срок, его необходимо внимательно рассмотреть – проверить внешнее и внутреннее состояние, коммуникационные системы и наличие работающего оборудования.
  5. Помещение во время аренды необходимо подвергать ремонту – об этом следует сказать в документе. Текущий ремонт входит в обязанности арендатора, так и ремонт возникших неисправностей по его вине. Капитальный же ремонт помещения и здания в целом осуществляются за счет арендодателя. Здесь же выделяют момент обязательного проведения ремонта, если возникли неисправности вследствие неожиданно возникшего катаклизма – затопление или нанесение повреждений погодными условиями.
  6. Если помещение сдается в субаренду, следует учесть тот факт, что такой договор по срокам не может превышать сроки действия основного документа.
  7. Долгосрочный договор составляется сроком более чем на год, поэтому он обязательно подлежит регистрации в Росреестре.

Каких-либо отличий в долгосрочном договоре не существует – здесь предусмотрены и соблюдены все обязательства и права сторон в соответствии с Российским законодательством.

Отличия и особенности соглашения могут следовать из индивидуальной ситуации, о чем необходимо указать в документе.

Как оформить и его образец

По тому же принципу составляется и соглашение на жилое помещение. Определенного и заверенного бланка для долгосрочного договора аренды не существует, поэтому он составляется в простой свободной форме, но с учетом всех нормативов и актов – только так можно добиться юридической силы подписанного документа.

В долгосрочном договоре аренды на жилое или нежилое помещение указывают следующие пункты:

Информация о сторонах Если среди участников сделки есть физические лица, значит, оформление происходит с обязательным указанием паспортных данных и точного адреса прописки. Если среди участников сделки имеются юридические лица, значит, необходимо представить всю информацию с учредительных документов. При условии, что участвует индивидуальный предприниматель, необходимо указать данные, полученные после регистрации предпринимательства в налоговых органах
Предмет договора указать намерение передать в аренду арендатору имеющееся в собственности помещение. Здесь же предоставляется вся техническая и юридическая информация об объекте – юридический адрес, кадастровый номер, площадь помещения и прочие технические характеристики
Обязанности и права сторон заполняя представленный пункт, следует руководствоваться действующим законодательством. Также можно воспользоваться готовым образцом и проанализировать указанные в нем пункты – если есть те моменты, которые не подходят для конкретного случая, их не указывают в составляемом договоре. Если есть уточнения, которые следует указать в документе, исходя из индивидуально сложившейся ситуации, их указывают, грамотно сформулировав (можно опереться на Гражданский Кодекс РФ)
Платежи и расчеты указать точную плату по соглашению, время произведения расчетов и условия рассмотрения конфликтных моментов, связанных с отсутствие своевременного платежа
Ответственность сторон необходимо перечислить моменты, касающиеся повреждения арендованного имущества. В данном случае следует разъяснить, кто проводит ремонт и в какой период. В то же время арендатор может нарушить условия соглашения, используя помещение не по назначению. Здесь также указывают возможные выплаты штрафа или неустойки, в особенности при нанесении повреждения
Сроки действия договора указать точные числа начала действия соглашения и его окончания. В представленном пункте также следует упомянуть факт возможной пролонгации – продления срока действия соглашения в «автоматическом порядке»
Разрешение споров указать моменты рассмотрения споров вследствие несоблюдения перечисленных выше обязательств
Условия государственной регистрации указать факт необходимости пройти процедуру регистрации в Росреестре, а также разрешить моменты оплаты (кто оплачивает госпошлину)
Реквизиты сторон еще раз перечисляются реквизиты сторон и ставятся подписи арендатора и арендодателя

По желанию и необходимости можно в документ внести такие пункты, как «форс-мажор» и «дополнительные сведения» — эти пункты кажутся только неважными, но в сложившейся форс-мажорной ситуации оказываются основными при судебном разбирательстве.

Необходимые документы

Для составления долгосрочного договора аренды требуется приготовить следующие документы:

  • паспорта сторон – если в сделке участвуют физические лица, и учредительные документы на организацию, если среди участников сделки имеются юридические лица. В то же время при условии участия индивидуального предпринимателя следует представить справку о регистрации предпринимательства в налоговых органах;
  • свидетельство о праве собственности на объект – предоставляет собственник жилого или нежилого помещения, которое сдается в аренду;
  • документ основание – подтверждает факт наличия прав собственности на объект;
  • выписка из ЕГРП – предоставляет арендодатель, подтверждая отсутствие ареста и обременения на сдаваемый в аренду объект;
  • кадастровый паспорт;

  • выписка из ЖЭУ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – необходимо для подтверждения отсутствия возможного отключения коммунальных услуг;
  • разрешение на сдачу помещения в аренду от всех сособственников, если они имеются у объекта.

Для составления долгосрочного договора аренды могут потребоваться дополнительные документы, что следует из индивидуальной ситуации. Чтобы правильно составить договор, можно проконсультироваться у юриста.

Регистрация долгосрочного договора аренды

Регистрация долгосрочного договора обязательна, в особенности, если он заключен на аренду нежилого помещения. Как правило, оплата регистрации происходит за счет арендатора.

Для осуществления регистрации необходимо проделать следующие действия:

  1. Обратиться в Росреестр и написать соответствующее заявление с просьбой зарегистрировать подписанный договор между сторонами.
  2. Представить все перечисленные выше документы.
  3. Приложить к приведенному выше пакету подписанные договора и акт приемки и передачи объекта – в 3-х экземплярах. 2 копии документов будут розданы сторонам, и один экземпляр остается в архиве Росреестра.
  4. Также представить квитанцию об оплате госпошлины.

После осуществления приведенных действий сотрудник Росреестра забирает документы на рассмотрение – это длиться не более 10 рабочих дней (сроки могут отличаться в зависимости от региона регистрации документа).

По истечении обозначенного времени стороны могут забрать зарегистрированные договора и акты о приемке и передачи помещения в аренду.

По факту регистрации вносится соответствующая запись в ЕГРП, где указывается, что на данный момент объект дается в аренду – это защита от действий мошенников, которые могут попытаться продать помещение.

Какие могут быть последствия, если не зарегистрирован

Если договор не зарегистрирован в Росреестре, стороны могут столкнуться с трудностями. Во-первых, недобросовестный арендодатель может потребовать освободить помещение без выплаты неустойки и ранее указанного срока.

Во-вторых, если по каким-либо причинам один из участников сделки обратиться в суд, судья может признать договор недействительным.

Признав соглашение недействительным, аннулируются все права и обязанности сторон друг перед другом. В результате истец не сможет затребовать от ответчика возмещение ущерба, если такой есть в сложившейся ситуации.

Особенности расторжения

Расторжение долгосрочного договора аренды может происходить двумя способами, при выборе которых руководствуются сложившейся ситуацией. Первый способ расторжения договора основывается на наличии в документе точно указанного срока его действия.

Если не предусмотрена последующая пролонгация – автоматическое продление – соглашение расторгается путем обращения в Росреестр и подачи соответствующего заявления. Сотрудники Росреестра по заявлению вносят записи в ЕГРП, тем самым снимая обязательства со сторон.

Второй способ – это досрочное расторжение договора аренды помещения, которое происходит путем подачи уведомления о расторжении. Проделать это необходимо за 3 месяца до предполагаемого расторжения сделки.

Уведомление отправляется в письменном виде. Если уведомленная сторона в течение 30 дней не ответит на уведомление или откажет в расторжении, инициатор имеет право обратиться в суд для прекращения соглашения в одностороннем порядке.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Поставщик », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствие с планом прикрепления на основании настоящего договора между Поставщиком и Покупателем устанавливаются прямые длительные хозяйственные отношения по поставкам на период с «» года до «» года.

2. КОЛИЧЕСТВО И АССОРТИМЕНТ ПРОДУКЦИИ

2.1. В соответствии с настоящим договором Поставщик обязуется поставлять Покупателю, а Покупатель принимать и оплачивать продукцию в следующих объемах: .

2.2. Покупатель не позднее «» представляет Поставщику заказ на необходимую ему в предстоящем году продукцию с указанием общего количества продукции с разбивкой по кварталам в пределах общего объема и группового ассортимента, предусмотренных п.2.1 настоящего договора на соответствующий год. К годовому заказу прилагается спецификация с указанием развернутого ассортимента подлежащей поставке продукции на планируемого года. Спецификация на необходимую продукцию в развернутом ассортименте на представляется Покупателем не позднее, чем за дней до наступления поставки.

2.3. Поставщик в -дневный срок после получения заказа (спецификации) Покупателя рассматривает его предложения и учитывает их при формировании производства продукции на соответствующий период (год, квартал).

2.4. Заказ (спецификация) Покупателя, а также изменения заказа считаются принятыми, если Поставщик в -дневный срок после его получения не сообщит Покупателю своих возражений по заказу (спецификации). При наличии возражений по заказу (спецификации) либо предложений по изменению заказа (спецификации) Поставщик в указанный срок принимает меры к урегулированию разногласий.

3. КАЧЕСТВО И КОМПЛЕКТНОСТЬ ПРОДУКЦИИ

3.1. Качество и комплектность поставляемой продукции должны соответствовать:стандарту №; техническим условиям №, утвержденным .

3.2. Дополнительные требования к качеству и комплектности поставляемой продукции .

3.3. Поставщик гарантирует доброкачественность и надежность поставляемой продукции в течение дней срока, установленного . Дополнительные гарантии качества, представляемые Поставщиком .

3.4. Приемка продукции по качеству и количеству производится .

4. СРОКИ И ПОРЯДОК ПОСТАВКИ ПРОДУКЦИИ

4.1. Поставка продукция в течение квартала производится в следующие сроки (периоды): . Отгрузка продукции в течение периода поставки производится по согласованному сторонами графику. График отгрузки продукции на«» года прилагается к настоящему договору. Предложенный заинтересованной стороной проект нового графика отгрузки считается принятым другой стороной, если последняя в течение дней после получения проекта не заявит возражений.

4.2. Количество продукции, недопоставленной (невыбранное) в одном месяце квартала, подлежит поставке (выборке) в следующем месяце данного квартала и прибавляется к норме поставки . Восполнение недопоставленного количества продукции производится в ассортименте .

4.3. Отгрузка продукции Поставщиком производится в соответствии с минимальными нормами отгрузки, предусмотренными Особыми условиями поставки . Продукция, для которой особыми условиями поставки минимальные нормы не установлены, отгружается с соблюдением следующих минимальных норм .

4.4. Отгрузка продукции в адрес Покупателя производится Поставщиком .

4.5. Поставщик информирует Покупателя о в срок .

4.6. Количество отгружаемой продукции определяется Поставщиком путем . На каждую партию отгружаемой продукции Поставщиком выписывается с указанием в нем .

5. ТАРА И УПАКОВКА

5.1. Тара и упаковка продукции должны соответствовать требованиям: стандарта №; технических условий №, утвержденных .

5.2. Дополнительные требования к таре и упаковке устанавливаются соглашением сторон.

5.3. В тех случаях, когда продукция отгружается в многооборотной таре Покупателя, Покупатель обеспечивает Поставщика соответствующей тарой не позднее, чем за дней до срока отгрузки продукции.

5.4. Покупатель обязуется возвратить тару в порядке и в сроки, предусмотренные .

5.5. Тара из под продукции, порядок и сроки возврата которой не установлены обязательными для сторон правилами, подлежит возврату Покупателем Поставщику не позднее, чем за дней после получения продукции. При возврате указанной тары Покупателем соблюдаются следующие условия: .

5.6. Оплата возвращенной тары производится Поставщиком Покупателю в порядке не позднее дней после получения тары.

6. ЦЕНЫ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

6.1. Покупатель оплачивает Поставщику поставленную продукцию по ценам прейскуранта №, утвержденного со сроком действия до «» года.

6.2. Выплачивается надбавка за более высокое качество по сравнению со стандартом по согласованию сторон в размере .

6.3. Услуги, оказываемые Поставщиком Покупателю в соответствии с настоящим договором, если тарифы на них не подлежат утверждению государственными органами ценообразования или вышестоящими хозяйственными органами Поставщика, оплачиваются Покупателем в следующих размерах: .

6.4. Расчеты за продукцию производятся между Поставщиком и Покупателем путем .

6.5. Поставщик направляет Покупателю следующие расчетные документы . Указанные документы высылаются Покупателю .

7. ИМУЩЕСТВЕННАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

7.1. За отгрузку продукции с нарушением согласованного графика Поставщик уплачивает Покупателю штраф в размере % стоимости продукции, отгруженной не по графику. Под нарушением согласованного графика понимается как просрочка отгрузки, так и досрочная отгрузка продукции против графика без согласия Покупателя. Указанный штраф уплачивается Поставщиком независимо от уплаты неустойки за недопоставку продукции в месячные сроки.

7.2. За невысылку информации (п.4.4 настоящего договора) Поставщик уплачивает Покупателю штраф в размере рублей за каждый случай.

7.3. За просрочку возврата тары, порядок и сроки возврата которой устанавливаются настоящим договором (п.5.4 настоящего договора), Покупатель уплачивает Поставщику штраф в следующих размерах от стоимости невозвращенной тары:

  • при просрочке до дней %;
  • при просрочке свыше дней %;

7.4. За несвоевременное представление тары в случаях, когда продукция отгружается в многооборотной таре Покупателя (п.5.3 настоящего договора), Покупатель уплачивает Поставщику штраф в размере рублей за каждый день просрочки, но не более рублей. Поставщик в этих случаях не несет ответственности за просрочку поставки (нарушение графика отгрузки) продукции за этот период, в течении которого продукция не могла быть отгружена из-за отсутствия тары.

  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

    • Долгосрочная аренда - это классический и очень наглядный пример win-win game, уверен директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев

    Весьма интересно давать определение устоявшемуся термину «краткосрочный договор аренды». Обычно это означает не регистрируемый в Росреестре договор аренды на 11 месяцев. В то же время я бы не назвал долгосрочным договором аренды сделку сроком до трех лет и отнес бы ее также к категории краткосрочных, потому что настоящий долгосрочный договор аренды начинается от пяти лет. И вот почему.

    Долгосрочная аренда вне зависимости от арендуемой площади (обычно она начинается с 300-500 кв. м) — это многосоставной контракт. В этот договор, в отличие от краткосрочного, входят следующие элементы: арендные каникулы, BOMA 2010 и BOMA 1996, индексация аренды, step up, штраф за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя, правила использования и улучшения имущества и многое другое.

    Указанный набор элементов заставляет создавать сложные многостраничные контракты, которые позволяют арендатору получить максимальный объем прав по договору аренды, приближенный к правам собственника объекта недвижимости.

    Долгосрочный арендатор получает широкий круг полномочий. По сути, единственное, что отличает его от собственника, это необходимость вносить аренду и отсутствие права отчуждать предмет аренды в собственность других лиц. При этом у арендатора может быть даже право сдачи в субаренду без необходимости получения согласия собственника. Например, в контракте это безусловное право может распространяться на все организации из группы лиц арендатора.

    Долгосрочный договор аренды — отличная альтернатива покупке недвижимости. В обоих случаях бизнесмен руководствуется долгосрочными перспективами — ведь тот, кто мыслит «в короткую», не будет ни покупать, ни арендовать недвижимость надолго, а предпочтет краткосрочную аренду.

    Долгосрочная аренда — это выбор, как правило, крупных и устойчивых организаций («Газпром», Сбербанк, «Росатом» и т. п.), бизнес которых стабилен и рассчитан на «длинные» проекты. Тут и начинают проявляться положительные стороны долгосрочной аренды. К ним я отнес бы следующее:

    • возможность получить арендные каникулы, то есть возможность не платить аренду до года;
    • получение step up period (периода действия пониженных базовых арендных ставок), который дает возможность для развития бизнеса и стабилизации на новом месте; особенно актуально для арендаторов торговых площадей;
    • возможность не вносить гарантийный депозит (платеж, равный стоимости одного-трех месяцев аренды), а заменить его банковской гарантией — то есть нет «заморозки» собственного капитала, базовая ставка аренды для долгосрочных арендаторов ниже, чем для краткосрочных;
    • в долгосрочную аренду сдаются, как правило, качественные площади классов В+ и А — офисы, склады, торговые помещения, что создает преимущества перед краткосрочными арендаторами.

    Вообще, долгосрочная аренда — классический и очень наглядный пример win-win game. В результате такой сделки выигрывают все стороны. Собственник получает гарантированный долгосрочный арендный поток, может взять недорогой долгосрочный кредит, продать сданную в аренду недвижимость как доходный актив профессиональным инвесторам (за счет индексации аренды значительно дороже его оценки на период заключения договора аренды), не иметь финансовых провалов из-за съезда (ротации) арендаторов (это характерно для краткосрочной аренды), получать хорошие коммерческие условия от эксплуатирующих организаций, заключая с ними также долгосрочные договоры. Арендатор получает указанные выше преимущества, приводящие к экономии бюджета и повышению качества своего размещения.

    В офисной недвижимости наметился тренд переезда арендаторов из класса В в классы В+ и А — краткосрочные арендаторы низкокачественной офисной недвижимости стали заключать долгосрочные договоры аренды отличных объектов. Это сразу же создает для них ряд преимуществ: позволяет удержать уже существующий ценный кадровый костяк без повышения окладов и взять новых высококлассных специалистов, которых привлекут комфортные современные условия работы, ведь на работе мы проводим большую часть нашей активной жизни. Помню, когда я работал в другой компании, мы не могли найти специалистов в наш офис, расположенный в городе ближнего Подмосковья. Кандидаты даже отказывались ехать на собеседования, несмотря на рыночный оклад. Переезжающие на долгосрочные договоры аренды в классы В+ и А такой проблемы испытывать не будут.

    Но самую заметную выгоду получают сетевые или крупные организации — для них дисконт к базовой аренде больше, каникулы измеряются годами, собственник готов сделать за свой счет высококачественный ремонт и даже подумать о меблировке и финансировании центра обработки данных. В таких ситуациях долгосрочный договор раскрывается полностью, создавая максимальный экономический эффект для всех сторон.

    Но не все собственники и арендаторы готовы к долгосрочным договорам, требующим определенных уступок. Например, маловероятно, что собственник заключит долгосрочные отношения с максимальным наборов преференций с арендатором, который не сможет доказать свою финансовую состоятельность в перспективе. А некоторые вообще избегают крупных амбициозных арендаторов, создающих головную боль своими завышенными требованиями, и предпочитают небольших и недолгосрочных арендаторов, но с хорошей оплатой. Такой подход имеет свои плюсы, выражающиеся на практике в высоких арендных потоках, обратной стороной которых выступают долгие простои помещений без аренды в ожидании нового клиента.

    Так что же с минусами долгосрочной аренды? Дело в том, что нынешний кризис их практически нивелировал. Ведь главный минус был в том, что арендатор принимал на себя долгосрочный валютный риск. Но за прошедшие два года на рынке коммерческой недвижимости произошел фундаментальный сдвиг, проявившийся в массовом переходе от валютной аренды в рублевую.

    Не могу не рассказать еще об одном интересном эффекте долгосрочной аренды. Есть такое выражение «намоленное место» — место по необъяснимым причинам привлекающее/удерживающее арендаторов долгие годы, даже десятилетия. Многие арендодатели мечтают, чтобы их недвижимость была таким местом. Объяснение этому явлению есть. Одна из причин — создание корпоративного/клубного духа среди разных арендаторов, находящихся в одном месте длительное время. За этот период лишние организации уходят и остаются только те, которые к месту привязались. Сотрудники купили или арендовали рядом жилье, сложился близкий по месту круг поставщиков и покупателей, образовались устойчивые личные и деловые связи между арендаторами и т. п.

    В наше время создается основа для перехода российского рынка на новую веху развития — сверхдолгосрочные договоры аренды на 20 лет и более. И такие примеры уже есть во всех сегментах недвижимости (офисы, слады, торговля). Как следствие, недвижимость составит сильную конкуренцию ценным бумагам и депозитам в борьбе за институционального инвестора.

    Сейчас пришло время для долгосрочной аренды. Ставки снизились до минимума, предложений качественных площадей во всех сегментах в избытке. Создание взаимовыгодного партнерства между арендодателем и арендатором позволяет выиграть обеим сторонам.

    Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»