Дом - это сложный архитектурный и инженерно-технологический механизм. Эффективно управлять им можно, только располагая необходимой технической документацией и ключами от запорных устройств.
Зарегистрированное ТСЖ изначально не располагает практически никакой документацией на дом (за исключением технического паспорта, да и то не всегда). Первое, что должна сделать администрация (правление) ТСЖ, - затребовать техническую документацию и ключи от запорных устройств на у предыдущей управляющей организации.
Мы уже говорили, что после принятия общим собранием решения о смене способа управления домом и создании ТСЖ необходимов течение 5 рабочих дней направить три уведомления о данном факте (с копиями протокола/решения общего собрания):
В предыдущую управляющую организацию;
В орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию);
В орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля.
Обратите внимание на то, что не следует дожидаться регистрации товарищества в ФНС. ТСЖ считается созданным с того момента, как собственники помещений в проголосовали на общем собрании и расписались в протоколе. Именно протоколы общего собрания являются правоустанавливающими документами и влекут за собой юридические факты и последствия. ФНС лишь регистрирует этот протокол постфактум.
Управляющая организация не ранее чем через 7 дней (включая выходные) с момента получения уведомления о создании ТСЖ сообщает представителю ТСЖ о времени и месте передачи технической документации на и иных связанных с управлением этим домом документов (п. 22 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»). Кроме того, если управляющая организация перестает управлять , она обязана за 30 дней до прекращения договора управления с собственниками помещений передать техническую документацию на и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранному ТСЖ (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Рекомендую ни в коем случае не затягивать с истребованием всей необходимой документации. Она потребуется сразу же после получения зарегистрированных ФНС документов. Без технической документации ТСЖ не сможет заключить договоры с контрагентами (например, на эксплуатацию лифтов без паспорта на лифты) и с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Таким образом, все запросы в прежнюю управляющую организацию должны быть направлены еще до официальной регистрации ТСЖ в ФНС (лучше посылать не по почте, а передав письменный запрос лично в руки директора и оставив себе заверенную копию с печатью).
Полезная рекомендация содержится в Письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»: при смене управляющей организации предлагается составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Он подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление , и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей домом до момента составления акта, и для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества.
Иными словами, если вчера ТСЖ направило уведомление с требованием о передаче технической документации и ключей от запорных устройств, а сегодня представитель управлявшей организации уже звонит председателю и предлагает подписать акт о передаче, не стоит спешить. Приему документации должен предшествовать реальный осмотр общедомового имущества с составлением Акта состояния общего имущества. В этом акте может быть отражено следующее:
1. Показания общедомовых приборов учета (счетчики, манометры, датчики давления) с обязательным фотографированием и проверкой работоспособности (в противном случае управляющая организация может попытаться «повесить» свои долги на вновь созданное ТСЖ).
2. Результаты проверки исправности всех инженерных систем (датчики пожарной сигнализации, проводка и пр.).
3. Оценка сухости подвала и его соответствия санитарным нормам, проверка чердака и крыши на предмет протечек и дыр в кровле. Все «сюрпризы» необходимо фиксировать на видео и фотографировать.
Для проверки исправности инженерных систем желательно пригласить представителей организаций, с которыми ТСЖ уже договорилась об обслуживании систем и коммуникаций. Профессионал, которому предстоит работать в , гораздо эффективнее диагностирует дом, чем рядовой член правления ТСЖ.
Все недостатки и проблемы должны быть отражены в Акте состояния общего имущества. Этот документ играет важную роль, если требуется обязать управляющую компанию что-либо восстановить или отремонтировать в судебном порядке или через надзорные инстанции. Прием дома не стоит проводить в одиночку (например, председателю). Необходимо присутствие как минимум всех членов правления ТСЖ.
После того как оценка состояния дома проведена, можно ехать в офис управляющей организации для приема технической документации и ключей от запорных устройств.
Акт приема-передачи подписывается после получения и проверки всей передаваемой документации. Следует обращать внимание на даты передаваемых по акту документов - они должны быть датированы днем передачи. Если управляющая организация пытается передать неактуальную информацию, необходимо это отмечать в примечаниях к акту. Недостающая документация также отмечается в примечаниях (максимально подробных). Прием документации - сложная и ответственная работа, которая занимает несколько часов. (Пример передаточного акта приведен в приложении 4.)
Обратите внимание, что согласно п. 20 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 (далее - ПП РФ-2013-416) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в .
Если ТСЖ передается неактуальная техническая документация, у прежней управляющей организации есть ровно три месяца на то, чтобы восстановить всю недостающую информацию за свой счет. Восстановленная документация передается по дополнительному акту приема-передачи (п. 21 ПП РФ-2013-416).
Отсутствие или утрата документации, подлежащей передаче в ТСЖ, не может являться основанием для прекращения данной обязанности прежней управляющей организации. В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.03.2010 № 17074/09 техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица, то есть прежней управляющей организации.
Ни в коем случае не стоит подписывать акт приема-передачи с формулировкой «документация получена в полном объеме, претензий не имею». Для начала примите то, что управляющая организация готова передать, а в дальнейшем постепенно истребуйте все остальное.
Что входит в перечень обязательной технической документации
Все, что прежняя управляющая организация должна передать ТСЖ, можно разделить на три больших блока.
1. Ключи от запорных устройств. К ним относятся ключи от подвала (от каждой двери, ведущей в подвал), ключи от чердаков (от дверей, открывающих выход на крышу), ключи от шахт лифтов (с паспортами на лифты). Исправность ключей и запорных устройств необходимо проверить при составлении предварительного Акта состояния общего имущества, предшествующего составлению Акта приема-передачи.
Важным ключом, потеря которого может быть невосполнима, может стать чипированное оборудование, открывающее доступ к прибору учета тепловой энергии (если он установлен в доме), который почти всегда есть в новостройках. Восстановление не переданного или утерянного ключа от прибора учета тепловой энергии может стоить более 10 000 руб. (в зависимости от типа прибора).
2. Информация о собственниках . Прежде всего это поквартирные карточки, необходимые для ведения регистрационного учета граждан. Карточки имеют форму № 10 (приложение № 7 к Приказу ФМС России от 11.09.2012 № 288). Карточки должны быть пересчитаны, их точное число - отражено в акте приема-передачи (приложение 5).
Внимание! Поквартирными карточками информация о собственниках , подлежащая передаче ТСЖ, не ограничивается.
Согласно пп. Б п. 4 ПП РФ-2013-416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением сбора, обновления и хранения информации о собственниках и нанимателях помещений в , а также о лицах, использующих общее имущество в на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных.
Иными словами, база собственников, на основании которой выставляются квитанции, и ее электронная версия должны быть переданы ТСЖ в полном объеме. Любые попытки УК заявить о том, что базы в электронном виде у нее нет, не могут восприниматься всерьез, так как именно на основе электронной базы данных о собственниках управляющая организация формирует и печатает квитанции. В том случае, если база была удалена управляющей организацией, закон обязывает восстановить ее в актуальной версии и передать ТСЖ в течение 3 месяцев (п. 20, 21 ПП РФ-2013-416).
Кроме того, согласно п. 27 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее ПП РФ-2006-491), ответственные лица обязаны принимать, хранить и передавать техническую документацию на и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. Понятно, что аргумент «больше ничего нет, все, что было, мы вам отдали» нельзя воспринимать всерьез.
Следует учитывать психологический компонент: руководство управляющей организации, от которой отказались собственники , чувствует себя оскорбленным и не заинтересовано ни в успехе ТСЖ, ни в восстановлении того, чего не хватает для передачи(особенно если восстановление связано с затратами). Поэтому будьте готовы, что противостояние с прежней управляющей организацией может растянуться на месяцы.
3. Техническая документация. Этот блок информации является самым сложным и самым большим. В самом общем виде и в нормативном отношении техническая документация включает:
Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
Документы (акты) о приеме результатов работ;
Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в , конструктивных частей (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
Инструкцию по эксплуатации дома (если дом был введен в эксплуатацию после 1 июля 2007 г.), где приведены общие рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества (п. 24 ПП РФ-2006-491). (Примеры описания данной документации в акте приема-передачи приведены в приложении 4.)
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
Копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
Выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме;
Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений (п. 26 ПП РФ-2006-491).
Согласно п. 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 2-03.2003 (утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170), к технической документации длительного хранения также относится:
План участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
Проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом;
Акты приема жилого дома от строительной организации (застройщика);
Акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
Паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
Паспорта лифтового хозяйства;
Паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т. п.
В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
Акты технических осмотров;
Журналы заявок жителей;
Протоколы измерения сопротивления электросетей;
Протоколы измерения вентиляции.
Группы документов, описанные в нормативных актах, зачастую носят очень размытый и расплывчатый характер. Вот ключевые группы документов, которые должны быть обязательно переданы товариществу собственников жилья прежней управляющей организацией:
1. Акт поверок с актуальными датами поверок общедомовых приборов учета (ОПУ) холодного и горячего водоснабжения с паспортами на ОПУ и печатями (в паспортах). Обратите внимание на то, что даты поверок ОПУ должны быть актуальными на момент передачи дома ТСЖ. Если такой документ не передается, это следует указать в акте приема-передачи. То же самое относится к паспортам на ОПУ по счетчикам электроэнергии и газового оборудования (если на газ в установлены ОПУ).
2. Технические проекты на узлы учета холодного водоснабжения и канализирования, а также на узел учета тепловой энергии.Технический проект узла учета тепловой энергии должен быть выполнен с расчетами и в соответствии с п. 40 Постановления Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. № 1034 г. В том случае, если управляющая организация не передает ни акт поверок с актуальными датами поверок на общедомовые приборы учета, ни технический проект узла учета тепловой энергии, ситуациястановится особенно проблемной, так как узел учета нужно будет вводить в эксплуатацию заново, а с учетом особенностей работы РСО это очень непросто.
3. Акт работоспособности пожарной сигнализации (если она установлена) с техническим (рабочим) проектом на пожарную сигнализацию. В соответствии с п. 61 ПП РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме» руководитель управляющей организации обеспечивает исправное состояние систем и средств противопожарной защиты (автоматических, автономных) установок пожаротушения, автоматических установок пожарной сигнализации, установок систем противодымной защиты, системы оповещения людей о пожаре, средств пожарной сигнализации, противопожарных дверей, противопожарных и дымовых клапанов, защитных устройств в противопожарных преградах) и организует не реже одного раза в квартал проверку работоспособности указанных систем и средств противопожарной защиты объекта и оформляет акт проверки. Акт работоспособности пожарной сигнализации должен иметьактуальную дату на момент передачи. Обязательно передается схема разводки по противопожарной сигнализации, чтобы понимать, к какой кнопке пульта управления относится каждый датчик.
4. Однолинейная схема электроснабжения дома. Она понадобится при составлении и оформлении акта о разграничении балансовой ответственности с энергопоставляющей организацией.
5. Топографическая схема водоснабжения. Она будет необходима при составлении и оформлении акта о разграничении балансовой ответственности с организацией, осуществляющей холодное водоснабжение и водоотведение (городским водоканалом).
Точный перечень истребуемой документации индивидуален и в каждом конкретном случае зависит от типа дома, года его постройки и имеющихся в распоряжении инженерно-технических коммуникаций. В любом случае следует заранее позвонить в каждую организацию, с которой ТСЖ предстоит заключить договор (особую сложность представляют РСО), и узнать, какой именно набор документации им необходим (чтобы потребовать ее у прежней управляющей организации).
Куда сообщать о получении документации
После того как вся документация получена и акт приема-передачи составлен и подписан, его копию в течение 3 дней с даты подписания необходимо предоставить в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), то есть в жилищную инспекцию и городской департамент ЖКХ (в соответствии с п. 23 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»).
За непредоставление этих сведений предусмотрена ответственность по статье 19.7 КоАП, которая влечет наложение штрафа на должностных лиц - от 300 до 500 руб., на юридических лиц - от 3000 до 5000 руб. Не так много, но все равно неприятно начинать работу ТСЖ со штрафов.
Что делать при отказе УК передать документацию или ее часть
Начиная с 5 мая 2014 г. действующим законодательством за отказ от передачи документации или ее части предусмотрены большие штрафы, которые орган государственного жилищного надзора (жилищная инспекция) может наложить на прежнюю управляющую организацию.
Воспрепятствование деятельности по управлению , выразившееся в отказе от передачи ТСЖ технической документации на и иных связанных с управлением документов, либо в уклонении (равно как и нарушении порядка и сроков) от передачи таких документов, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц - от 30 000 до 40 000 руб., на юридических лиц - от 150 000 до 200 000 руб. Повторное совершенное аналогичного правонарушения влечет дисквалификацию для должностного лица на срок от одного года до трех лет (ст. 7.23.2 КоАП).
Таким образом, в случае, если по прошествии 7 дней после отправки предыдущей управляющей организации уведомления с требованием на передачу документации с представителем ТСЖ никто не связался, ТСЖ может смело направлять в жилищную инспекцию требование привлечь предыдущую управляющую организацию к ответственности по ст. 7.23.2 КоАП.
Если ТСЖ была передана только часть технической документации и управляющая организация затягивает передачу недостающих единиц (то есть прошло более 90 дней, которые даются на восстановление недостающего), также следует отправить в жилищную инспекцию жалобу аналогичного содержания. К жалобе следует приложить копию акта приема-передачи с указанием недостающей документации, которая должна быть восстановлена.
Однако жалоба в жилищную инспекцию помогает не всегда. Эта инстанция обязана отреагировать, но ответ на жалобу ТСЖ может носить формальный характер (особенно, если противник ТСЖ - крупная УК на городском рынке услуг ЖКХ). В этом случае действия (а точнее - бездействие) жилищной инспекции может и должно быть обжаловано в прокуратуре.
Может статься так, что часть документации ТСЖ будет проще восстановить своими силами, а затем выставить счет прежней УК в арбитражном суде. Но в любом случае необходимо использовать все возможности досудебного решения проблемы (это проще и дешевле) и добиться, чтобы предписание на восстановление недостающей документации было выдано органом государственного жилищного надзора. А если жилищная инспекция ТСЖ не поможет, стоит обращаться в суд (не забыв одновременно обжаловать действия жилищной инспекции в прокуратуре).
Отдельно рассмотрим возможность обращения в региональное УМВД с жалобой на самоуправство прежней управляющей организации. Отказ (уклонение) от передачи недостающей технической документации и ключей от запорных устройств является самоуправством, то есть самовольным, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актам порядком совершения либо действий, правомерность которых оспаривается организацией, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ). При подаче такого заявления-жалобы следует обосновать причиненный вред. Он может выражаться в следующем (варианты):
Отсутствие чипированного ключа от прибора учета тепловой энергии не позволяет осуществлять регулировку системы горячего водоснабжения и отопления, что затрудняет управление , а кроме того, приводит к большим потерям по воде, лишним расходам жителей;
Без технического проекта на коммерческий узел учета (индивидуальный тепловой пункт) ТСЖ сталкивается с угрозой штрафов от Ростехнадзора и не может осуществить прием теплового пункта от ресурсоснабжающей организации;
Отсутствие прочей указанной документации также затрудняет управление .
В этом случае ТСЖ целесообразно просить УМВД о следующих действиях:
Проверить правомерность действий прежней управляющей организации в части уклонения от передачи ТСЖ технической документации и ключей от запорных устройств на
Техническая документация на многоквартирный дом – это целый комплекс юридически значимых бумаг, которые содержат важные данные о его состоянии и характеристиках. К числу подобных документов относят кадастровые планы, паспорта, инструкции разного рода, выписки из государственных реестров и так далее.
Все технические бумаги важны для жителей многоквартирного дома при реализации их прав в плане общего владения собственностью. Учитывая всю важность данной документации, ее хранение, проверку и передачу доверяют управляющим организациям или советам жильцов. Подробней о том, в каких целях, кем и в каком порядке могут использоваться технические документы на многоквартирный дом, пойдет речь сегодня.
Сфера документации МКД регулируется постановлением Правительства РФ №491 и постановлением Госстроя РФ №170
Вопросы, связанные с техническими документами на многоквартирный дом (МКД), чаще всего возникают в среде организаций, которые следят за их содержанием. Многие представители данных компаний ссылаются или по-настоящему жалуются на законодательство РФ, которое крайне слабо и скудно регламентирует процесс хранения, пользования и передачи техдокументов.
На практике подобные обвинения отчасти верны, но в большинстве своем необоснованны. Если углубиться в изучении соответствующих законов нашей страны, то разобраться со всеми вопросами относительно технических бумаг на МКД можно без особых сложностей.
Правовая база рассматриваемой сегодня темы детально изложена в ряде законодательных актов РФ, регулирующих аспекты содержания и введения в эксплуатацию жилищных объектов. Основным регулятором вопроса считается постановление Правительства РФ под номером 491 от 13 августа 2006 года. Особое внимание следует обратить на 24 и 26 пункты акта, в которых отражен базовый перечень технических документов на МКД. Как показывает практика, отраженные в постановлении бумаги используются большинством управляющих организаций при слежении за многоквартирными жилищными объектами.
Вторым по значимости документом, регулирующим вопросы относительно содержания, хранения и передачи техдокументов на МКД, является Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года под номером 170. В ряде пунктов данного акта перечисляется, так называемая, техническая документация длительного хранения. Если постановление 491 Правительства РФ определяет общий перечень необходимых бумаг, то в 170-ом акте указан более широкий список технических документов. В нем выделяют и технические, и бухгалтерские, и иные виды документации.
Согласно градостроительным и жилищным законодательным актам РФ, документация на МКД включает в себя не только технические бумаги, но и инструкции по эксплуатации таковых.
На данный момент практически все многоквартирные дома в России имеют в своем распоряжении данные документы. Отсутствуют они лишь у довольно-таки старых объектов строительства. Хранением, использованием и передачей технических бумаг на МКД занимаются квартиры в таковом или же их представители в лице управляющих компаний или объединений, товариществ жильцов.
Органы или конкретные лица, ответственные за сохранность техдокументов, должны работать с ними согласно общепринятыми стандартам управления МКД. Детально и в полном объеме они отражены в постановлении Правительства РФ под номером 416. В принципе, на отмеченных актах рассмотрение законодательной базы темы настоящей статьи можно закончить. Для того, чтобы понять ее основные положения, ознакомления с рассмотренными нормативно-правовыми документами хватить вполне.
Сущность технической документации на МКД и ее перечень
Техническая документация МКД – это перечень техдокументов, бухгалтерских и других бумаг, которые в той или иной степени касаются данного объекта недвижимости.
Техническая документация на МКД – это целый перечень бумаг, что уже было отмечено ранее. Если предельно обобщить данное определение, то следует выделить следующие функции техдокументов:
- Описание материальных (технических) сведений о конкретном жилищном объекте.
- Отражение важных аспектов его содержания и использования (инвентаризация, проведенные ремонты и т.п.).
- Определение возможности проведения каких-либо юридически значимых действий над МКД.
Как было отмечено выше, перечень технической документации отражен в двух актах:
- 491-ое постановление Правительства РФ.
- 170-ое Постановление Госстроя.
Список отраженных в них бумаг слегка различен, поэтому зачастую их объединяют в единое, нераздельное целое. В принципе, подобный подход к определению перечня бумаг технического характера обоснован и имеет место в юриспруденции РФ. Более того, из-за некоторой запутанности законов именно он позволяет избежать ненужных проволочек тем же управляющим компаниям при содержании МКД. Учитывая подобное положение дел, обратим внимания на перечни технической документации из обоих законодательных актов.
В 491-ом постановлении Правительства РФ не обошлось без:
- технического паспорта МКД;
- документации приборов учета объекта;
- актов «приемки» и приложений к ним;
- актов периодических осмотров и проверок жилищного объекта;
- инструкции по эксплуатации МКД;
- выписки из ЕГРП на дом как об объекте недвижимости;
- проектные бумаги (их заверенные копии);
- кадастровая и градостроительная документация как на сам МКД, так и на землю под ним;
- все бумаги, изданные на общем собрании жильцов МКД;
- документация иной формы, схожая по назначению с отмеченной выше (например: заключение о непригодности МКД для проживания или необходимости срочного ремонта его отдельных составляющих).
Что касается Постановления Госстроя под номером 170, то в нем содержится следующий перечень:
- все технические планы МКД и его земельного участка;
- проектно-сметные бумаги;
- чертежи исполнительного назначения;
- акты «приемки», проверки, осмотров и подобных действий над домом;
- документы со сведениями обо всех постоянных и временных собственниках дома;
- схемы и паспорта всех коммуникационных и иных систем МКД;
- техническая документация объекта любой формы;
- все бумаги, изданные на общем собрании жильцов;
- протоколы изменения материальной части объекта (смены электросетей, вентиляции и т.п.).
То есть, техническая документация МКД – это перечень техдокументов, бухгалтерских и других бумаг, которые в той или иной степени касаются данного объекта . К регламентации перечня подобных документов законодательство РФ подошло в высшей степени грамотно. С одной стороны список документации есть и отражен в нескольких актах, с другой – он не является окончательным и по усмотрению лиц, ответственных за ведение технических бумаг, может быть дополнен.
Все документы, входящие в рассмотренные выше перечни, являются важными для МКД с точки зрения юридически значимых процедур над ним. Так, без техдокументов просто не удастся зарегистрировать перепланировки в объекте недвижимости или в официальном режиме сменить планы коммуникаций. Основой в технической документации считается техпаспорт МКД. Именно этот документ содержит базовые сведения:
- о материальных характеристиках и свойствах объекта;
- о его разнотипных планировках;
- о другой важной информации о доме (его ЛС, расчет эффективности систем и т.п.).
По сути, технический паспорт МКД содержит базис данных о нем, который подробней отражен в других техдокументах. Учитывая это, к оформлению дома важно подходит крайне ответственно. Как минимум, полномочным в этом лицам нужно следить за соблюдением базовых законодательных норм. Порядок оформления, внешний вид и профильные особенности паспорта отражены в Федеральном законе под номером 261, том же постановлении Правительства РФ под номером 491, 170-ом Постановлении Госстроя и ряде других актов.
правила Хранения и использования
Работа с документацией МКД должна соответствовать законным требованиям о хранении и использовании.
Порядок использования и хранения технической документации на МКД определен рядом законодательных актов РФ. Основным регулятором этого вопроса является постановление Правительства с 491-ым номером. Согласно его положениям:
- Техдокументы на многоквартирный дом не имеют срока действия, вследствие чего могут храниться неограниченное количество времени. Исключением являются те документы, которые требуют периодического обновления согласно законам. Так, техпаспорт МКД требует обновления каждые 5 лет с проведением инвентаризации объекта. Или разнотипные заявления, справочные бумаги, журналы и протоколы собраний жильцов также действительны и требуют хранения в течение 5 лет после издания.
- За получение, хранение, передачу и другие действия над документацией несут ответственность назначенные лица. Как правило, ими являются представители товарищества жильцов или выбранная таковыми управляющая компания.
- В процессе использования техдокументов ответственные лица должны соблюдать не только правила из уже рассмотренных актов, но и ФЗ под номером 125 от 22 апреля 2004 года «Об архивном деле в РФ», а также смежных для него нормативно-правовых документов.
В принципе, сложностей в хранении и использовании технических документов нет. Чтобы осуществить эти процедуры правильно с точки зрения закона, достаточно изучить пару законодательных актов и полностью соблюдать их положения.
Передача
Передача технической документации осуществляется за 5 шагов.
Как показывает практика, наибольшие сложности у граждан РФ вызывает процедура по передаче технической документации на МКД. На самом деле ничего сложного в ней нет. Порядок передачи техдокументов на объект примитивен и состоит из 5 этапов:
- Определяется необходимость передачи бумаг от одних лиц другим, например – от ТСЖ управляющей организации или от одного ТСЖ другому. Подробней о том, когда требуется передача техдокументов пойдет речь далее.
- Проверяется актуальность имеющихся документов и полноценность имеющегося перечня. За это ответственны новые ТСЖ или управляющие организации, а не те, что передают им документацию. К слову, старые владельцы должны передать все бумаги в течение 30 дней.
- Затем принявшая техническую документацию организация или товарищество при наличии соответствующей необходимости запрашивает отсутствующие бумаги у старых владельцев (при отсутствии таковой – восстанавливает).
- Далее формируется перечень техдокументов и решаются любые спорные вопросы по передаче бумаг.
- На заключительном этапе остается официально оформить передачу посредством заключения акта приема-передачи. Естественно, этот документ заключается между старой управляющей организацией или ТСЖ и новыми владельцами технических бумаг.
Сроки передачи ограничены законом. Согласно ряду актов:
- в течение 30 дней старые ответственные за техдокументы лица должны передать их на проверку принимающим;
- в течение 3 месяцев со дня приема бумаг на проверку со стороны новых владельцев технической документации должны быть решены все вопросы относительно их передачи и заключен соответствующий акт.
Любые спорные ситуации решаются либо через , либо через специальные градостроительные комиссии, либо через судебные инстанции.
Причины передачи документов и оформление акта
Акт передачи подписывается ответственными лицами и начинает действовать непосредственно в момент подписания.
Основная причина передачи технической документации на многоквартирный дом – смена ответственных за них лиц. Она может случиться по абсолютно любым причинам, но в любом случае определяет то, что настоящие ТСЖ или управляющие организации меняются на новые.
Именно от старых владельцев бумаг они передаются новым ответственным за хранение таковых лицам. Также передача техдокументов может потребоваться при введении МКД в эксплуатацию. В этом случае бумаги передаются застройщиком либо жильцам, либо выбранным ими управленцам.
Особых сложностей в передаче технических документов не имеется. Главное – проводить процедуру в описанном ранее порядке. Довольно-таки важным этапом в ее реализации является оформление акта приема-передачи. Как правило, он не оформляется в отдельном документе, а отражается пунктом общего акта «приемки», который заключается между старыми ТСЖ или управляющими организациями и новыми. Общий порядок оформления документа таков:
- Передающие друг другу полномочия лица или организации проверяют текущее состояние МКД и документацию на него.
- При наличии проблем решают их либо миром, либо в судебном порядке.
- После этого заключают соответствующий акт приема-передачи стандартного вида.
В данном документе обязательно должны быть отражены:
- Результаты работы приемочной комиссии.
- Факт передачи и перечень всей передаваемой технической документации на МКД.
- Основные сведения об объекте (планы, санитарные паспорта и т.п.).
Подписывается акт ответственными лицами и начинает действовать непосредственно в момент подписания. С этого времени принимающие МКД и его техдокументы лица должны начать в полной исполнять свои обязанности.
Примеры по спорным вопросам
Сложные спорные ситуации заканчиваются судебным разбирательством.
Спорные ситуации относительно документации на МКД возникают во многих случаях, когда реализуется смена ТСЖ или управляющей организации. В большинстве своем их характер касается двух аспектов:
- 1-ая ситуация – старые управленцы не выполнили свои обязанности в полной мере и не хотят их исполнять при передаче МКД, документации на объект.
- 2-ая ситуация – старые управленцы не предоставили полный перечень технических документов новым.
Конечно, решать подобные вопросы намного проще и быстрей в мирном порядке. Однако далеко не всегда это возможно в силу недобросовестности действий ответственных лиц. В таких ситуациях остается одно решение – судебные тяжбы.
Судебные прения относительно передачи документов на МКД и самого объекта – одни из самых сложных в юриспруденции РФ. Связано это с тем, что отношения в данной сфере регулируются многими законодательными актами, из-за чего каждая сторона спора может трактовать закон в своих целях. Учитывая это, при желании выиграть прения подобного вида важно заручиться помощью профессионального и профилирующего юриста.
Типовыми итогами судебных споров по МКД считаются:
- отказ истцам в их требованиях;
- наложение на ответчиков;
- принуждение последних к исполнению определенных действий (например, изъятие у старой управляющей компании техдокументов).
В принципе, на этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи подошли к концу. Как видите, явление технической документации на МКД четко регламентировано законом и предельно просто к пониманию. Надеемся, представленный материал был для вас полезен и дал ответы на интересующие вопросы.
Смотрите видео о документации, необходимой для управления МКД:
За каждый многоквартирный дом управляющие компании зачастую устраивают настоящую войну между собой, поскольку это их непосредственный доход. Даже если дом уходит из управления УК по решению собственников помещений или суда, то прежняя управляющая компания нередко попросту не хочет отдавать техническую и прочую документацию на этот МКД, продолжая им управлять. Но это незаконно. И сегодня мы поговорим о том, какая ответственность для УК предусмотрена за данное противозаконное деяние.
Законные основания
По этому закону нельзя:
- распространять ложные, неточные или искаженные сведения, причиняющие убытки производителю или наносящие ущерб его деловой репутации;
- вводить в заблуждение о характере, способе и месте производства товара или услуги, их потребительских свойствах, качестве и количестве, а также о его производителе;
- сравнивать производимые или реализуемые хозяйствующим субъектом товаров с товарами, производимыми или реализуемыми другими производителями;
- продавать, обменивать или иным способом вводить в оборот товары при незаконном использовании результатов интеллектуальной деятельности, средств индивидуализации юридического лица, продукции, работ или услуг;
- незаконно получать, использовать или разглашать конфиденциальную информацию о товаре или производителе, являющуюся коммерческой, служебной или иной охраняемой законом тайной.
За все эти противозаконные действия предусмотрена административная ответственность по ч.1 ст.14.33 КоАП РФ в виде штрафа:
- на должностных лиц - от 12 до 20 тысяч рублей;
- на юридические лица - от 100 до 500 тысяч рублей.
Согласно данному закону, в действиях УК, уклоняющейся от передачи технической и другой сопутствующей документации на МКД, можно найти состав административного правонарушения , предусмотренный данной статьёй КоАП РФ. Это подтверждает и судебная практика, которую мы рассмотрим ниже.
Судебная практика
УК ТИС обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к региональному УФАС о признании незаконным и отмене постановления об административном правонарушении .
7 ноября 2012 года собственники помещений в МКД на общем собрании приняли решение о расторжении договора управления с данной УК в связи с нарушением ей выполнения условий договора. Также собственники приняли решение о выборе другой управляющей компании - УК Содружество.
Протоколом ОСС от 7 ноября 2012 года было принято решение о расторжении договора управления с УК ТИС и заключении такого договора с УК Содружество. На основании этого протокола собственники помещений в данном доме обратились в УК ТИС с требованием о передаче технической и другой сопутствующей документации на свой дом.
Но УК ТИС ответила, что не собирается передавать никакие документы на данный МКД, поскольку решение собственников помещений в многоквартирном доме принято не по жилищному законодательству.
ФАС принял сторону собственников и посчитал, что УК ТИС должна была передать техническую и прочую документацию на МКД собственникам или в новую УК Содружество. УК ТИС была признана нарушившей ч.1 ст.14 и п.1 ч.1 ст.14 ФЗ №135 “О защите конкуренции” . В результате на управляющую компанию был наложен административный штраф по ст.14.33 КоАП РФ (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 по делу № А64-3007/2013).
По какой статье квалифицировать нарушение
Такая дилемма часто встает перед судьями, рассматривающими дело об отказе в передаче технической и остальной документации на МКД управляющей компанией . Проблема возникла после того, как в КоАП РФ была введена специальная статья за данный правовой проступок.
Особенно остро стоит вопрос в ситуации, когда правонарушение было совершено до введения статьи 7.23.2 КоАП РФ за отказ УК от передачи технической документации на дом, а рассмотрение дела началось после её вступления в силу.
Как показывает практика, суды по-разному трактуют нормы закона и нередко принимают противоречащие друг другу решения. Рассмотрим пример из недавней судебной практики.
Директор Региональной УК обратился в суд Брянска с жалобой на постановление УФАС России по Брянской области от 05.09.2014 года о назначении административного наказания по ч.1 ст.14.33 КоАП РФ .
УК Уютный Дом письменно потребовала от Региональной УК, ранее управлявшей МКД, передать ей техническую и прочую документацию на данный дом. Однако Региональная УК отказалась.
Брянский суд счёл правильным и обоснованным привлечение к административной ответственности по ст.14.33 КоАП РФ данной управляющей компании, хотя на момент совершения правонарушения действовала ст.7.23.2 КоАП РФ (Решение Советского районного суда г.Брянска от 13.11.2014 по делу №12-687/14).
В другом деле УК Жилсервис обратилась в Арбитражный Суд Республики Тыва с заявлением к региональной УФАС о признании незаконным и отмене постановления о привлечении её к административной ответственности по ч.1 ст.14.33 КоАП РФ .
Однако суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, отказали в удовлетворении жалобы УК Жилсервис. Они признали данную управляющую компанию виновной и квалифицировали правонарушение по ч.1 ст.14.33 КоАП РФ. УК Жилсервис был назначен административный штраф (Постановление Верховного Суда РФ от 22.09.2015 №302-АД15-10957).
В третьем случае ООО Жилищно-эксплуатационный участок - 14 обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления регионального УФАС о привлечении к административной ответственности по ч.1 ст.14.33 КоАП РФ . В иске указывалось, что на момент рассмотрения дела действовала ст.7.23.2 КоАП РФ , поэтому привлечение к административной ответственности по ст.14.33 КоАП РФ незаконно.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что санкции, предусмотренные по ч.1 ст.7.23.2 КоАП РФ в виде штрафа для юридических лиц в размере от 150 до 200 тысяч рублей, вступили в силу после совершения правонарушения организацией.
Таким образом, на тот момент наказание было квалифицировано правильно по ч.1 ст.14.33 КоАП РФ , по которой предусмотрен административный штраф для юридических лиц в размере от 100 до 500 тысяч рублей.
Апелляционный суд с этими выводами не согласился, заявив, что на момент составления протокола и привлечения к административной ответственности уже действовала специальная норма. Именно по этой норме должна быть установлена ответственность организации за нарушение порядка и сроков передачи технической и прочей документации на МКД.
Постановление УФАС по Калининградской области было признано незаконным и отменено. Апелляционный суд посчитал, что правонарушение должно рассматриваться по ст.7.23.2 КоАП РФ органами, осуществляющими государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2015 по делу №А21-1813/2015).
Резюме
Таким образом, зачастую суды путают ситуацию, когда утрачивает свою юридическую силу та или иная норма закона и, соответственно, возникает основание для применения новой нормы, со случаями переквалификации наказания по иной статье, когда ранее действующая статья не была признана утратившей свою законную силу.
Следует также отметить, что административное правонарушение в виде отказа УК в передаче технической и прочей документации на МКД нельзя расценивать как длящееся. Но суды по сути создают такую ситуацию, при которой юридическое лицо фактически может избежать ответственности. Хотя ответственность чётко предусмотрена по закону за данное правонарушение.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!
В период 1909-1912 и снова в 1915 году, Прокудин-Горский ездил по Русской Империи, документировал жизнь, пейзажи и работу русских людей. Его образы должны были быть фотосъемкой времени. Он путешествовал в специальном вагоне, превращенном в темную комнату для того, чтобы осуществлять его специальный процесс создания цветного изображения, технология, которого была в зачаточном состоянии в начале 1900-х. Прокудин-Горский уехал из России в 1918 году после революции в России и уничтожения Империи. Он провел годы документирования собранной информации. Чтобы узнать больше о Прокудине-Горском, о процессе, который он использовал для создания цветных фотографий, и посмотреть его коллекцию, вы можете посетить библиотеку Конгресса, который приобрел его стеклянные негативы в 1948 году после его смерти в 1944 году.
1. Вид на монастырь с острова Светлица, Свято-Николаевский Столбенский монастырь, озеро Селигер. 1910 год.
2. Крестьянские девушки Российской Империи. Три молодые женщины предлагают ягоды для посетителей своей избы; традиционный деревянный дом в сельской местности вдоль реки Шексны, недалеко от города Кириллова. 1909 год.
3. Металлические фермы моста Транс-Сибирской железной дороги на каменных опорах, через реку Кама близ Перми, регион Уральских гор. Около 1910 года.
4. Интерьер хлопкопрядильной фабрики с машинами для производства хлопчатобумажной нити, возможно, в Ташкенте. Между 1905 и 1915 годами.
5. Человек и верблюд, нагруженный тюками. Между 1905 и 1915 годами.
6. Три юрты и человек, сидящий в дверях юрт на переднем плане. Между 1905 и 1915 годами.
7. Дмитриевский собор со стороны алтаря, Владимир. 1911 год.
8. Башкирский стрелочник. 1910 год.
9. Исфандияр, хан Хорезма (Хивы), протектората России; полнометражный портрет в военной форме, позирует сидя на стуле на улице. Между 1910 и 1915 годами.
10. Австрийские военнопленные возле барака, около Киаппеселка. 1915 год.
11. Церковь в деревне Шайдома. 1915 год.
12. Фотограф позирует с двумя людьми. 1915 год.
13. Река Шуя. 1915 год.
14. В Малороссии (Украина). Между 1905 и 1915 годами.
15. Алим Хан, эмир Бухары, сидя с саблей в ножнах. Между 1905 и 1915 годами.
16. Срубы в регионе Уральских гор. Между 1905 и 1915 годами.
17. Угловая башня Троицкого собора в Соловецком монастыре, Соловецкие острова. 1915 год.
18. Мальчик стоит у деревянных ворот. 1910 год.
19. Работа на Бакальских рудниках. 1910 год.
20. Башкирский двор, Экхия. 1910 год.
21. Плоты на канале Петра Великого, город Шлиссельбург, Российская Империя. 1909 год.
22. Город Чердынь. 1910 год.
23. Старая церковь Святого Николая Чудотворца, Ныроб. 1910 год.
24. Церковь в поселке Ветлуга. 1910 год.
25. Андрей Петрович Калганов, бывший мастер завода. Из своих семидесяти двух проработал на заводе пятьдесят пять лет. Ему повезло подносить хлеб-соль Его Императорскому Величеству, Государю Императору Николаю II, Златоуст. 1910 год.
26. Двинск, Римско-католическая церковь. 1912 год.
27. Ветряные мельницы в Ялуторовском уезде Тобольской губернии. 1919 год.
28. Формовочный цех на заводе в городе Касли. 1910 год.
29. На реке Каролицхвали. Автопортрет фотографа Прокудина-Горского в костюме и шляпе, сидящего на скале рядом с рекой Каролицхвали, с горанами на заднем плане. Между 1905 и 1915 годами.
30. Успенский собор в Горитском монастыре недалеко от города Переяславль-Залесский. 1911 год.
31. Часовня на холме Ольга, Российская Империя. 1909 год.
32. Огороды МПС (Министерства Путей Сообщения) и шлюз Святого Павла, Девятины, Российская Империя. 1909 год.
33. Пинхус Карлинский восемьдесяти четырех лет. Шестьдесят шесть лет службы. Надсмотрщик Черниговского шлюза, Российская Империя. 1909 год.
34. Экипаж парохода «Шексна» МПС (Министерства Путей Сообщения), Российская Империя. 1909 год.
35. Лесопилка, река Ока. Несколько человек стоят рядом с лесопилкой. 1912 год.
36. Церковь Вознесения Христова (вид с обратной стороны), Кострома. 1910 год.
37. Дагестанские типажи. Группа женщин позирует на улице. Между 1905 и 1915 годами.
38. Галерея в церкви Воскресения Христова, Ростов Великий. 1911 год.
39. Устройство арматуры для железо-бетонных стен шлюза на реке Оке, у села Белоомут, 1912 год.
40. Мечеть во Владикавказе. Между 1905 и 1915 годами.
41. Общий вид мечети Шах-я Зинден (вечерний снимок), Самарканд. Между 1905 и 1915 годами.
42. Пастух позирует рядом со склоном холма, Самарканд. Между 1905 и 1915 годами.
В Российской империи первоначально была запрещена. По инициативе императора Николая I, ввиду бесполезности наказания и других карательных мер, а также увеличения роста венерологических заболеваний, специальным указом императора проституция в России была легализована, с установлением за ней строгого врачебно—полицейского контроля
Справедливости ради стоит отметить, что проституцию в России легализовали вовсе не из-за особой извращенности или неожиданного либерализма властей.
Просто император Николай I понял, что наказаниями и запретительными мерами бороться со второй древнейшей профессией совершенно бесполезно.
Первым же начал бороться с проституцией еще сам император Петр Великий, который, вернувшись из Амстердама, тут же запретил открывать публичные дома рядом с казармами полков — во избежания массовых случаев заражения «нехорошими» инфекциями (сифилис - вот главный враг русского солдата!).
Гулящих же девок, пойманных с солдатами, император призывал безжалостно ссылать на принудительные работы. Екатерина II в своем «Уставе о благочинии», принятом в 1782 году, постановила сутенеров и устроителей публичных домов наказывать заключением в смирительный дом на срок от двух недель до полгода.
Ее сын Павел I приказал ссылать проституток из Москвы и Санкт-Петербурга в Иркутск и обязывает публичных женщин носить желтые платья, «дабы отличаться от других дам».
Но все жестокости были бесполезны: проституция все равно цвела в России пышным цветом, а венерические болезни были главной заботой всех военных лекарей. И тогда Николай I специальным указом легализовал проституцию, установив за ней строгий врачебно-полицейский надзор. Проституток, женщин старше 16 лет, ставили на учет во врачебно-полицейских комитетах, отбирали у них паспорта, а взамен выдают особые свидетельства - «желтые билеты».
В «Правилах для содержательниц домов терпимости» были установлены возрастные ограничения как для самих проституток - только с 16 лет, так и для содержательниц публичных домов - с 35 лет, а также регламентировано место размещения борделей - не ближе чем 150 саженей — то есть, около 300 метров — от церквей, училищ и школ.
В конце «Паспорта» шли отметки о посещении врача.
Еще один вариант «желтого билета»
И еще один вариант «желтого билета» — со специальной маркой об уплате пошлины.
Развитие института проституции в России шло что по классической схеме. Существовал слой элитных проституток из высшего слоев общества - в обиходе этих женщин в Петербурге называли «камелиями» по ассоциации с романом А. Дюма-сына «Дама с камелиями». Известно, что «камелии» вели такую же жизнь, как и аристократы, в обществе которых вращались эти дамы. «Встают они поздно, — отмечал в 1868 году анонимный автор «Очерка проституции в Петербурге», — катаются по Невскому в каретах и наконец выставляют себя напоказ во французском театре».
Был институт женщин из публичных домов - согласно статистике,. в 1901 году в России было зарегистрировано 2400 публичных домов, в которых работало свыше 15 000 женщин.
Прейскурант одного из домов терпимости.
Наконец, были одиночные «жрицы любви» — т.н. «билетные проститутки» — самый многочисленный контингент продажных женщин. в 1901 году их, по разным оценкам, насчитывалось от 20 до 40 тысяч человек. Большая часть их была сосредоточена в крупных городах: так, на 1000 жителей Петербурга приходилось более 3 проституток, а на 1000 москвичей — уже 15 публичных девиц.
Кем были эти женщины? В России это в основном женщины из крестьянок (около 48%) и мещанок (около 36%). А вот в Петербурге состав «жриц любви» уже другой: домашняя прислуга (33%), работницы различных швейных мастерских (24%) и фабричные работницы (14%).
Фото «билетных» российских проституток из полицейских архивов Нижнего Новгорода.
Кроме того, существовала и любительская — «безбилетная» — проституция. Прежде всего, конкуренцию дорогим публичным домам создавали модные кабаре и кафе-шантаны с цыганскими ансамблями — например, знаменитый «Яръ» в Петербурге. Все знали, что артисток за определенную сумму можно ангажировать на вечер.
По данным нескольких исследований проституции в России, среди причин, толкавших женщину на этот путь, чаще всего назывались социальные мотивы: нужда, скудость средств, усталость от тяжелой физической работы. Горький, Куприн, Андреев и многие другие писатели не раз отражали их жизнь, порою не без романтизма (особенно Горький).
Были любительницы, которые продавали себя через объявления в газетах. Наконец, огромную конкуренцию «билетным» девицам составляли обычные деревенские крестьянки, не желавшие вставать на учет в полиции. К Примеру, полиция в Нижнем Новгороде каждый год отлавливала до тысячи неучтенных куртизанок крестьянского происхождения, которые приезжали специально на Нижегородскую ярмарку — обслуживать богатых купцов.
«Безбилетные» проститутки, пойманные полицией Нижнего Новгорода на знаменитой ярмарке. Все эти «ночные феи» оказались крестьянками из соседних деревень.
